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合作开发房地产项目的法律风险防范指引、项目合法性的法律风险1、项目公司开发资质不相符的法律风险：导致项目的开发报建等手续不能通过行政审批，合作目的难以实现。
防范措施：（1）向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前置行政审批；（2 ）组建项目公司时，应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质。
2、土地使用权存在瑕疵的法律风险：导致合同无效，房地产项目不能成立。
防范措施：（1）审查土地使用权出让合同、土地使用权证书，以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金；（2）应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金。
3、项目未通过相关行政主管部门审批的法律风险：可能导致合同无效，以及项目将不能通过验收。
防范措施：签订合作开发合同时，必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限，并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果，赔偿合作方因此所承受的损失。
、合作模式选择不当的法律风险：可能导致我方须承担与项目无关的债务。
防范措施：（1）房地产开发实践中，主要有合伙型联营模式（即不组建项目公司，直接以一方或多方名义进行房地产项目开发）和法人型合作模式（即由合作各方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司进行房地产项目开发）这两种合作方式，签订合同之前应认真调查项目的实际情况，选择最有利于我方的合作方式；（2）建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公司，将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内，采取该模式有利于加强管理，减少纠纷，降低风险。
三、合作方资信不真实的法律风险1、合作方履约能力不足的法律风险：导致合同不能顺利履行，产生纠纷，不能实现合同目的。
房地产项目合作开发及法律风险防范一、房地产项目合作开发模式的选择存在三种典型的合作模式：1、合同型合作开发模式。
是指出地方在不转让土地使用权的前提下以合作项目的土地使用权作为投资、投资方以现金等作为投资，双方以签订合作开发合同的方式来合作开发房地产项目。
即一方出地、一方出资，通过合同约定享有权利和义务，但是土地不转移过户，出资方也不办理土地加名，所有开发手续均以出地方名义办理。
优点在于省去了土地过户的复杂手续。
缺点在于，对于投资方来说，不加名字，土地方如违约，权利难以得到保障。
2、联建型合作开发模式。
是指一方提供土地使用权，另一方提供资金和技术，双方共同办理土地使用权变更登记及合建审批手续，投资方办理土地的加名手续，房地产开发以共同名义进行，双方共同负责建设施工，并按合同约定比例共享利益、共担风险。
优点是一定程度上保障投资方对土地的控制和权益。
缺点，此种模式要求一方具有房地产开发资质，并需要办理土地更名和合建审批手续，手续复杂，获批准难度大。
3、法人型合作开发模式。
是指出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金等出资共同组建一个项目公司来合作开发房地产项目。
此种模式，项目公司是独立法人，独立承担法律责任，独立于合作各方。
合作各方通过合资合同、公司章程等约定权利、义务，责任明确，且是有限责任，法律风险相对较小，后续股权易于转让。
缺点，土地需要过户至项目公司，具有一定手续和费用。
二、房地产项目合作开发的主要法律风险1、合作主体经营资格不合法的法律风险。
要求合作各方中至少有一方具有房地产开发经营资格，这影响合作合同效力。
若双方均不具有房地产开发经营资质，合同无效。
各方将承担由此引起的法律风险，包括交易成本及各项财产损失等。
法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（简称“法释[2005]5号解释”）第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
房地产开发法律风险防范房地产开发法律风险防范一、前言房地产开发是一个复杂而具有潜在风险的领域。
在进行房地产开发项目时，开发商需要充分了解相关法律风险，并采取相应的防范措施，以确保项目的顺利进行和合法合规。
本将详细介绍房地产开发过程中的法律风险，并提供相应的防范措施，供开发商参考。
二、土地获取与使用1.土地获取1.1. 土地出让合同的审查在与国家土地管理部门签订土地出让合同之前，开发商必须仔细审查合同的内容，确保合同的合法性和完整性。
详细检查土地权属、用途、面积等相关信息，防范可能存在的土地纠纷风险。
1.2. 土地拍卖或招标对于通过土地拍卖或招标取得土地的开发项目，开发商应充分了解相关法律法规，遵守拍卖或招标程序，确保取得的土地合法有效。
1.3. 农用地转用如果开发商需要将农用地转用为建设用地，必须遵守农用地转用手续，并确保取得相关批文和手续，以免因未经批准的农用地转用而导致法律风险。
2.土地使用2.1. 建设用地规划许可开发商在进行房地产开发项目前，需要获得建设用地规划许可，包括土地用途、建筑面积、容积率等详细规划要求。
未获得规划许可就进行开发，将面临违法建设的法律风险。
2.2. 土地使用权出让合同开发商在与土地使用权出让机构签订土地使用权出让合同时，应仔细核实合同的条款，包括土地使用期限、使用权转让等内容，以防止合同漏洞和争议。
2.3. 土地使用权确权和登记开发商应及时办理土地使用权确权和登记手续，确保土地使用权的合法性、完整性和稳定性。
三、前期开发准备1.项目规划与设计1.1. 规划审批开发商在进行项目规划时，需要依法取得相应的规划审批手续，包括规划许可证、详细规划方案审批等。
未经规划审批的项目规划将面临法律风险。
1.2. 设计方案审批开发商应确保项目的设计方案符合相关法律法规和技术标准，并获得设计方案审批批文，以保证项目的合法性和安全性。
2.融资与资金管理2.1. 融资合同开发商在进行融资活动时，必须与金融机构签订融资合同，明确双方权益、缴款期限、利息率等条款，防范可能的融资风险。
房地产投资的法律风险与防范房地产投资是一项高风险的投资活动，在此过程中，投资者需要了解和有效管理所面临的法律风险。
本文将重点探讨房地产投资所涉及的法律风险，并提供相应的防范措施。
一、合同风险房地产投资中的合同风险主要涉及到买卖合同、租赁合同和借款合同。
在签订合同时，投资者应认真审查每个条款，并确保明确规定了双方的权利和义务。
同时，合同中的条款必须合法有效，不得违反相关法律法规。
为了防范合同风险，投资者可以采取以下措施：1. 选择可靠的合作伙伴：与有信誉和经验的房地产开发商、经纪人或律师合作，确保所签订的合同具有法律效力。
2. 委托专业人士审核合同：聘请专业的房地产律师或律师事务所帮助审核合同，确保合同内容符合法律规定，并保护投资者的权益。
3. 遵守合同约定：投资者应严格履行合同中的义务，并定期进行合同履行的检查和评估，确保双方按照约定执行合同。
二、产权纠纷房地产投资中常见的法律风险之一是产权纠纷。
投资者需要确保所购买的房产具有清晰的产权，并能够在法律上获得保护。
以下是防范产权纠纷的建议：1. 谨慎选择房产：在购买房产前进行充分的尽职调查，确保房产的产权状况清晰，不存在任何纠纷。
2. 验证证件和手续：核实卖方所提供的产权证件和相关手续的真实性，确保其合法有效。
3. 要求法律支持：在购买房产前，聘请律师开展法律尽职调查，确保所购买的房产符合相关法律法规。
三、法律法规变化房地产投资领域的法律法规常常发生变化，投资者需要时刻关注并了解最新的法规要求。
以下是防范法律法规变化风险的方法：1. 定期更新法律知识：投资者应保持对相关法律法规的关注，并定期了解最新的法律变化。
2. 寻求专业咨询：当法律法规发生变化时，投资者可以咨询专业的律师或房地产顾问，以了解如何适应和调整自己的投资策略。
四、税务风险房地产投资涉及到复杂的税务问题，投资者需要合理规划和管理税务风险。
以下是一些防范税务风险的建议：1. 深入了解税法：投资者需要了解相关的税法规定，合理利用各种税收减免政策，并遵守税务申报和缴纳的法律义务。
房地产项目联建及其法律风险防范敬启者:接受委托,现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题,根据《中华人民共与国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。
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一、联建得法律概念及有关法律规定联建一般意义上就是指一方提供土地使用权,她方提供资金,双方进行合作建房,并对建成后得房地产共同经营管理或进行利益分配得行为。
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根据《中华人民共与国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得得土地使用权,可以依照本法与有关法律、行政法规得规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。
”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》(以下简称《解释》)第十四条规定,“本解释所称得合作开发房地产合同,就是指当事人订立得以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容得协议。
”第十五条规定:“合作开发房地产合同得当事人一方具备房地产开发经营资质得,应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质得,应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质得房地产开发企业得,应当认定合同有效。
”因此,通过联建方式进行房地产开发就是具备法律依据得,为合法有效得房地产开发方式。
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二、联建得具体形式根据目前联建得实际操作方式,联建得具体形式包括如下几种:(一)房屋合建双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同得约定共同取得或分别取得竣工房屋得产权,办理产权登记。
此类模式得特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。
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(二)房屋联建此为真正意义得联建模式,即:一方提供建设用地,另一方出资,双方办理了土地出让及合建审批手续,共同负责建设施工,双方按照合同约定得投资比例共享利益,共担风险。
房地产参建、联建的法律风险及防范,房地产开发指房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，进而转让房地产开发项目，或者销售、出租商品房的行为。
近些年来，随着房地产业的发展，在房地产开发实践中，房地产企业进行参建、联建的现象非常普遍。
房地产开发商选择参建、联建的原因无非是由于资金、土地等条件的限制。
其情形大体有两种：(1) 有土地使用权而自有资金不足，故吸收其他单位投资联合开发；(2) 有资金但无房地产建设计划，或是为了省略立项，而以参建形式参与其他单位的房地产开发项目。
不过，如果参建、联建行为不符合相关法律法规，常常容易引发纠纷以至诉讼，导致当事人经济目标不能达成，还造成讼累。
房地产参建、联建中存在着许多法律上的风险。
事实上，撇开恶意欺诈行为而言，现在的大量房地产参建、联建纠纷、诉讼往往都是因为房地产开发企业本身在运作过程中未尽量规避法律风险而造成的。
因此，作为房地产开发主体，只有清楚参建、联建存在的相关法律风险，规范运作，才可能尽量规避防范风险，减少纠纷的发生。
一、参建、联建主体的风险及防范1995年1月1日起，《中华人民共和国城市房地产管理法》施行。
在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守该法。
该法明确规定了房地产开发经营者必须具备相应的资格条件。
该法第29条规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。
设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的经营场所；(3)有符合国务院规定的注册资本；(4)有足够的专业技术人员；(5)法律、行政法规规定的其他条件。
按照1998年国务院第248号令《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业除必须具备上述条件外，还必须依法到工商行政管理部门办理企业法人登记，取得企业法人资格；然后到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案，由其核发房地产开发资质证书。
合作建房的法律风险与防范（一）背景及特点1、背景介绍：对于房地产开发而言，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，都无法启动房产项目的开发。
但实际房地产开发过程中，往往出现一方拥有土地使用权但缺乏资金或一方资金充足但没有土地使用权的窘境，于是合作建房便应运而生。
合作建房作为促成资金和土地有效结合的纽带，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。
但从目前的操作现状来看，因合作建房引发的纠纷也不在少数，且该类纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂、涉及面广。
因此，探讨降低合建过程中的法律风险有着实际意义。
2、合作建房纠纷，有的是以合资、合作经营房地产纠纷或联建纠纷名义出现的，该类纠纷与其他房地产纠纷相比具有下列特点：（1）性质不易确定。
司法实践中，有的名为合作建房，实际表现为非法借贷、劳务合作、系预付租金的房屋租赁关系、纯属土地使用权转让、有保底条款的协作性联营、纯项目转让等各种法律形式。
（2）主体呈现多元化。
参与合作建房的除拥有房地产开发资质的房地产开发企业外，还有其他企业或经济组织。
（3）标的大、履约周期长、所需手续繁多，纠纷涉及面广。
（4）缺乏相应的法律规定。
什么是合作建房，如何处置该类纠纷，既无法律、法规明确规定，又无详尽的司法解释可适用。
（二）合作建房的主要表现形式1、拥有土地使用权一方当事人提供土地使用权，另一方当事人必须具有房地产开发资质证、资金及技术等，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。
2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方；或者双方约定建成后对房产进行销售，并对利润进行分配。
3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益。
房地产合作开发的民事法律风险及防范房地产开发合作是指土地出让方与开发商之间所签订的科学合理的协议，按照约定共同发展房地产，将土地变成经济价值。
本文主要探讨房地产合作开发中涉及的民事法律风险及防范方式。
一、合作开发过程中存在的民事法律风险1. 合规风险房地产开发合作在项目启动之前需要进行相关程序、手续审批，如果程序不合规、手续不全，可能会导致后续合作开发过程中的各种风险。
具体而言，主要包括以下方面：•土地审批：土地出让方应当能够依法获取土地使用权，采取公开招标、公开拍卖、协商等方式确立土地使用性质和使用期限，确保取得土地使用权是确凿的。
•合同审查：在签订合同之前，双方需要逐一审查合同各项条款是否符合相关法律法规要求并达成共识，否则可能面临法律纠纷。
•投资审批：在开发过程中如果需要再次投资，就需要依据国家管理办法，进行相关审批手续，否则可能会被违法。
2. 民事纠纷风险凭借房地产合作开发的模式，双方承担的风险是不一样的，难免产生一些争端。
具体而言，主要包括以下几个方面：•立项风险：合作开发项目在立项阶段，由于合意无法达成，或法律政策发生变化，或者开发商资信出现问题，都可能导致合作关系解除，或投资款不能收回等风险。
•风险分摊方式：开发期途中，开发商将遭遇资金、品质、贷款其它问题，如何对风险做出合理、公正、清晰、合法的分摊成为了必须关注的要素。
•资金监管风险：合作开发中的投资款没有实现效益，或不按照要求使用，或存在滞纳、冻结等问题，都可能引发争端。
•质量风险：如果项目的质量标准出现争议，会影响投资商的利益和信任。
3. 合同风险房地产合作开发的核心是合同。
如果合同条款设置不合适、数据不真实、关系不明晰、衔接不到位，就会引起各种风险。
•调整风险：开发商与出让方在合作开发过程中，可能会因为市场变化、政策调整及房地产市场波动而调整相关计划，此类调整将直接影响合同标的，因此合同中需要规定调整前提条件和调整标准等相关规定。
房地产开发与建设合规运作与法律风险防范一、引言在当今社会中，房地产开发与建设是一个重要的经济领域，它不仅承载着人们的居住需求，也是经济发展的重要支柱。
然而，在房地产的运作过程中，存在着一系列的合规与法律风险问题，需要我们以正确的方式进行管理和预防。
本文将围绕房地产开发与建设的合规运作与法律风险防范展开探讨。
二、房地产开发与建设合规运作1. 合规概念与原则房地产开发与建设合规运作是指按照相关法律法规要求，合法合规地进行开发与建设活动的过程。
在开发与建设的各个环节中，必须遵守国家和地方政府的规划和政策，确保项目合法、安全、环保、符合社会公共利益等方面的要求。
2. 申报与审批程序在房地产开发与建设的初期阶段，开发商需要依法进行项目的申报与审批。
这涉及到土地使用权的申请、规划设计的审批、建设工程的验收等程序。
开发商应该积极与相关政府部门配合，提供真实、完整的申报材料，并严格按照程序进行操作，确保各个环节合规。
3. 合同签订与执行在房地产开发与建设过程中，合同的签订与执行是关键环节。
开发商与购房者、承建商等各方需要签订正当合法的合同，明确双方的权利义务，并确保合同内容符合相关法律法规的要求。
同时，各方要严格执行合同约定，履行自己的责任，避免合同纠纷的发生。
4. 不良行为的防范房地产开发与建设过程中，存在着一些不良行为，如虚假宣传、质量不合格等。
开发商应该坚决杜绝这些行为的发生，加强对整个开发建设过程的监管，并积极配合政府相关部门进行监督和检查。
此外，购房者等相关受众也应提高自我保护意识，警惕不良行为带来的风险。
三、法律风险防范1. 法律规制与风险辨识房地产开发与建设过程中，法律规制起到了重要的作用。
开发商需要深入了解有关法律法规的内容，尤其是房地产开发与建设领域的相关法律，及时进行风险辨识。
这样可以在项目实施过程中避免违法行为的发生，减少法律风险。
2. 合同风险管理在房地产开发与建设过程中，合同是双方之间权益的重要保障。
房地产项目联建及其法律风险防范本文档所涉及附件如下：附件1：房地产项目联建协议样本附件2：房地产项目联建风险评估表附件3：房地产项目联建中的法律合规检查表附件4：相关法律法规文件摘录本文档所涉及的法律名词及注释：1. 联合开发：指两个或多个独立的房地产开发商联合开发一块土地或一个项目的行为。
2. 投资主体：指参与联建项目的投资方，可以是房地产开发商、房地产投资公司、金融机构等。
3. 联建协议：指联建项目各方就合作细则、权益分配、责任义务等方面达成的协议文件。
4. 土地开发权：指按照国家法律规定，被授予开发、建设和管理土地的权利。
5. 建设用地规划许可证：指根据国家规定，取得的用于房地产项目建设的地块的规划许可证。
第一章：引言1.1 背景说明1.2 目的和范围1.3 参考文件第二章：房地产项目联建概述2.1 联建定义和特点2.2 联建的优势和风险2.3 联建的分类和模式2.4 联建的法律风险概述第三章：房地产项目联建流程3.1 项目筛选和合作伙伴选择3.2 联建协议谈判和签署3.3 联建资金筹措和投资管理3.4 联建项目的土地操作和规划审批3.5 联建项目的建设和销售管理3.6 联建项目的运营和维护管理第四章：房地产项目联建风险防范4.1 联建项目的法律合规风险4.2 联建协议中的风险防范措施4.3 联建项目风险的监测和预警4.4 联建项目风险应急管理机制第五章：法律风险案例分析和建议5.1 土地纠纷案例分析5.2 合同纠纷案例分析5.3 安全生产责任纠纷案例分析5.4 法律风险防范建议第六章：合规检查和主要法规摘录6.1 联建项目合规检查要点6.2 相关法律法规摘录第七章：结论7.1 项目联建的潜力和前景展望7.2 法律风险防范的重要性和建议本文档所涉及附件如下：附件1：房地产项目联建协议样本附件2：房地产项目联建风险评估表附件3：房地产项目联建中的法律合规检查表附件4：相关法律法规文件摘录本文档所涉及的法律名词及注释：1. 联合开发：指两个或多个独立的房地产开发商联合开发一块土地或一个项目的行为。
房地产项目联建及其法律风险防范敬启者：接受委托，现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见，供领导决策参考。
一、联建的法律概念及有关法律规定联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，双方进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。
当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。
但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的，为合法有效的房地产开发方式。
二、联建的具体形式根据目前联建的实际操作方式，联建的具体形式包括如下几种：（一）房屋合建双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。
此类模式的特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。
（二）房屋联建此为真正意义的联建模式，即：一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。
此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。
其特点为共同经营、共享利益、共担风险。
（三）名为联建，实为土地使用权转让一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资；双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权或利润；提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。
其特点出地一方只享利益、不担风险。
而根据《解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。
而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险：1、土地使用权转让风险若出地方的土地使用权是出让取得的，在出地方取得国有土地使用证的前提下，双方办理了土地使用权变更登记，合同即有效，否则可能导致合同无效，或者说合同无法继续履行。
2、房地产开发企业一方提供土地使用权而不承担经营风险时，其依据双方合同享有的“固定利益”并不能完全“固定”，而是存在必然的法律风险。
由于各种合同都是以出地一方的名义签订，收款发票也是以出地一方的名义出具，尽管实践中是由投资方操作的，但如果因合同发生纠纷，仍需由出地一方承担责任。
因此，在整个合作建设过程中，有必要建立对投资方的责任追究机制及加强对建设项目的监督。
具体措施包括：首先，建立切实可行的责任追究机制，包括：要求实际建设方（出资方）以书面形式确定和认可施工方或建设管理方；明确实际建设方（出资方）相应的授权和赔偿范围；确定实际建设方（出资方）代为赔偿的义务。
即在项目建设中出现需由出地一方承担赔偿责任的情形后，由实际建设方（出资方）代为赔偿，或出地一方做出赔偿后，均由出资方进行赔偿。
其次，出地一方应对项目建设严格监督，避免项目建设出现质量事故、进度缓慢等不利情况。
如前所述，在未办理土地转让手续，虽然实际建设方（出资方）承担项目建设赔偿责任，出地一方也有可能受到资质、信誉等难以弥补的损失。
因此，除应设置相应的具体施工单位资质标准，出地一方还有与实际建设方共同选择具体施工单位的权利；并且，合作双方应共同建立有效工程建设磋商机制，就工程质量、进度和安全等进行通报和协商，有权查阅、复制、核实项目建设中资料文件等。
3、在建设开发资金实力方面的风险《解释》第十七条规定：“投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定”。
基于前述司法解释规定，在选择合作对象时，应尽量选择具有一定经济实力的企业或者令其提供如资金不足需追加投资时同意为其追加投资的第三人所出具的保函。
在建设过程中，建立有效机制促使建设资金及时到位是防范合作方资金不到位的一项重要措施。
（四）名为联建，实为房屋买卖根据《解释》第二十五条规定：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
若要避免合同无效，则此类定性为房屋买卖的合同及合作开发的项目须具备法律法规所规定的销售条件。
其中，我国现行相关商品房销售分为预售和现房销售，则分别满足《城市商品房预售管理办法》第五条及《商品房销售管理办法》第七条所规定的条件（具体法条详见附件一）。
换言之，如若要名为联建，实为房屋买卖的合同是否有效，必须满足法定生效条件，并按照法律规定完善相关商品房买卖的备案登记手续等，以避免合同的无效或不能实际履行。
（五）名为联建，实为房屋租赁该《解释》第二十七条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
”本条规定的是合作开发房地产实务中的另一类特殊形态。
其特殊性仍是相对于合作开发房地产法律关系的特征而言。
在司法实践中，这样的纠纷并非鲜见。
该类合同中，无论“合作”结果怎样，提供资金的当事人都将使用（租用）一定数量的建成房屋。
双方当事人的真实意思在于使一方当事人所提供的资金成为其约定面积建成房屋的对价，而不是集双方之合力，共享合作利润，共担合作风险。
该约定内容无疑也是不符合合作开发中“共担合作风险”的要求，因此，本解释否定了双方当事人之间存在合作开发房地产的法律关系。
在当事人意思表示的外在形式与内在真意并不致的情况下，本解释同样采纳了以真实意思确定当事人法律关系性质的立场，将此种情况下的“合作开发房地产合同”定性为“房屋租赁合同。
”（六）名为联建，实为融资借贷该《解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同”。
最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》及最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》的规定，企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。
虽然对企业间借贷合同是否无效，存在无数争议，但根据司法机关的惯常操作，一般认定为归还本金，但利息不予保护。
因此，此类合同，对于投资方风险较大，可能存在不能获得超出本金部分的利息等额外收益的风险。
三、法律建议伴随着房地产市场的不断发展，房地产项目开发形式日趋灵活多样，联建、参建等各类合作进行房地产项目开发的建设模式层出不穷，然而其中潜在风险也比比皆是，如何确保联建合同效力，如何实现合同最终目的，我们认为以下方面应为联建各方所关注：（一）合同主体资格合法。
我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律法规均有规定，从事房地产开发和经营的企业，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业。
不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订以房地产开发经营为内容的合同，一般应认定无效。
从而以法律形式确定了以房地产开发为目的房屋联建合同的主体必须具备房地产开发经营资格。
（二）具备房地产开发条件。
我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备的条件作出专门的规定，但由于房屋联建同属房地产建设开发的范围，确认房屋联建应具备的条件则同样应依据房地产开发的相关法律、法规。
例如《城市房地产开发经营管理条例》第10条规定，“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划”，这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续，房屋联建也不应例外。
而由于房屋联建合同因涉及土地使用权的问题，它是一种土地使用权有偿转让的特殊形式，还须完善土地使用权转让的相关手续。
（三）所提供土地应以出让方式获得，且国有土地使用权无瑕疵。
以土地使用权作为出资的一方，由于在办理城建手续中，须先将土地过户到立项一方名下，属于先履行合同的一方，一旦对方在取得土地后不履行合同时便处于不利地位，因此应当有一定的防范意识。
可采取由对方提供一定的担保资金等方法保证对方能积极履行合同。
（四）具有国有土地使用权转让、房屋买卖、融资借贷、房屋租赁等性质联建合同，应具备上述相应合同的有效要件。
房屋联建虽是一种特殊的房地产开发形式，但房屋联建合同同样也应符合一般合同的生效条件，合同中约定的权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则，以确保合同效力及可执行性。
上述意见系承办律师根据目前我国现行有效的法律法规及司法解释分析，供敬启者决策时参考。
本意见书未经本所及承办律师同意，不得提供给任何第三方及/或用于其他用途。
附件一：《法律依据》1、根据《城市商品房预售管理办法》第五条：商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、《商品房销售管理办法》第七条：商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
