2014年版物业管理实务课后习题-第一章物业项目早期介入

【答案】C
【解析】本题考查的是考生对前期物业服务的掌握程度。

前期物业服务的服务对象是全体业主，并按规定向业主收取物业服务服务费用。

故本题选c，有关内容可参见教材第68页。

4．早期介入分为以下哪几个阶段实施( )。

A、可行性研究、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
B、可行性研究、规划设计、建设、销售阶段
C、规划设计、建设、销售、竣工验收阶段
D、可行陛研究、规划设计、建设、销售、竣工验收、承接查验阶段
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。

早期介入分为可行性研究阶段、规划设计阶段、建设阶段、销售阶段和竣工验收阶段。

故本题选A，有关内容可参见教材第68页。

5．早期介入的服务对象是( )。

A、建设单位
B、承建单位
C、物业产权人
D、全体业主
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对早期介入的掌握程度。

早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。

故本题选A，有关内容可参见教材第68页。

6．早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业服务的( )活动。

A、服务
B、咨询
C、管理
D、监理
【答案】B。

物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。

（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。

（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。

（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。

2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。

（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。

3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。

（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。

《实务》2014年章节练习题2014年注册物业管理师《物业管理实务》章节练习题第⼀章物业管理项⽬的早期介⼊⼀、案例分析选择题某物业服务企业拟早期介⼊某住宅项⽬，该项⽬由某开发商开发，正处项⽬竣⼯验收阶段。

项⽬的总建筑⾯积达到100万平⽅⽶，全部为⾼层楼房，项⽬位于城市的边缘地带，周边配套设施落后。

⽬前已完成前期物业管理招标⼯作，某物业服务企业中标，正积极招聘⼈员，成⽴服务中⼼，积极介⼊该项⽬的各项⼯作。

请结合案例，回答下列问题：1.前期物业管理与早期介⼊的区别表现在（）。

A.内容作⽤不同B.服务对象不同C.服务⽅式不同D.服务阶段不同2.早期介⼊的利益相关⽅包括以下哪些（）。

A.建设单位B.物业服务企业C.业主D.社区⼯作站3.物业管理招投标⼯作⼀般在是在（）完成。

A.规划设计阶段B.建设阶段C.销售阶段D.竣⼯验收阶段4.在该案例中，该项⽬可以开展哪些多种经营活动（）。

A.房屋租赁服务B.家庭装修服务C.旅游指引服务D.汽车美容服务5.在该案例中，该物业服务企业的主要⼯作内容和要点包括（）。

A.收集相关的验收标准和法律法规。

B.协助跟进遗留问题的整改和竣⼯验收资料的收集整理。

C.根据物业规划、配套确定物业服务的基本内容和服务质量标准。

D.协助建设单位起草并确定《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。

⼆、案例分析⾯（要点提⽰）1．早期介⼊⽅式（P3)2.规划设计阶段早期介⼊（P4）3.施⼯建设阶段早期介⼊（P5）4.项⽬早期介⼊⼯作计划实施时间及控制要点（P14)⼀、案例分析选择题1.ABCD2.AB3.C4.ABD5.AB第⼆章物业项⽬管理权的获取⼀、案例分析选择题案例题⼀：某新建的国际⼤厦建筑⾯积约12万m2，外墙是铝合⾦板，内墙⾯和地⾯是⼤理⽯，附属设施包括10部电梯、两部⾃动扶⼿电梯、消防中控、磁卡门禁设备、中央制冷供暖等系统，综合配套设施包括地下停车场、休闲健⾝区。

⽬前，该⼤厦已经竣⼯，并拟对外进⾏公开招标选聘物业服务企业，某物业服务企业正积极参与该项⽬的投标。

―、案例分析选择题(共10题，每题2分，每题有1个或1个以上备选项符合题意，备选项至少有一个错项。

错选，本体不得分;少选，所选的每个选项得0.5分）1、甲物业企业对某住宅小区实施物业管理，几年来，在物业管理实践中，曾做过以下四种工作。

A.在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书。

B.对部分锈蚀的给水支管及时进行史换。

C.为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙D.为解决小区移动通信信号弱问题，协调相关电信企业在小区内增设了移动通信站。

【案例一】请话回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是(）2、上述工作中，应经业主大会冋意的是(）3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是(）4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是(）5、上述各项费用中，应由建设单位负责解决的是(）【案例一】话回答下列问题：1、上述各项工作中，属于物业管理早期介入范畴的是()【参考答案】A【解析】在项目建设过程中，针对发现隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议。

【考点】早期介入的内容2、上述工作中，应经业主大会冋意的是(）【参考答案】C【解析】C为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。

业主大会制度：改建，重建建筑物及其附属设施。

物业管理实务：房主体结构的所有修缮;房屋共用部位及场地达到大、中修标准的修理。

3、上述各项费用中，可在物业管理费中列支的是()【参考答案】B【解析】B对部分锈蚀的吉水支管及时进行更换。

不得从住宅专项维修资金中列支的费用：1、建设单位或施工单位承担的;2.由相关单位承担的;3.由A事人承担的;4.由物业服务承担的。

4、上述各项费用中，可使用住宅专项资金的是()【参考答案】C【解析】C为提升小区品质，应业主要求改建了小区围墙。

住宅专项维修资金制度：往宅共用部位、共用设施设备保修期满的维修和更新、改造。

5、上述各项费用中，应由建设单位负贵解决的是()【参考答案】A【解析】A在项目建设过程中，针对发现的隐蔽工程存在的问题，发出了整改建议书【考点】早期介入发现问题的处理【案例二】某住宅小区总占地而积12万平方米，建筑咨积率为4.5,分两期开发，一期占地而积万平方米, 其中保障性房屋建筑而积10万平方米，地下停车库与地下设备用房3万平方米，其余为商品住宅，一期建筑面积为19万平方米。

第六章物业管理早期介入与前期物业管理复习思考题参考答案1.物业管理的早期介入主要有哪些工作？物业管理早期介入的主要工作贯穿于房地产开发建设的全过程，下面就各阶段主要工作分别加以叙述。

1）立项决策阶段。

物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议；2）规划设计阶段。

物业管理企业此时的主要工作是对以下几个方面提出自己的看法和建议：养护、维修方面：建筑材料的选用日常管理方面日后服务方面物业自身方面3）施工安装阶段。

物业管理企业派员到施工现场，发觉的缺陷问题或遗漏项目向开发商反映，以便采取相应的整改措施；4）接管准备阶段。

物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项，一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要实施验收接管工作, 配备相应的管理人员。

2.前期物业管理的内容有哪些？前期物业管理包括以下内容：1）管理机构的设立和人员的培训。

物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。

机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。

2）规章制度的制定。

制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约。

3）物业的验收和接管。

物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

物业的接管是指接收委托的物业管理企业接受房地产开发企业移交物业相关资料的过程。

4）进户管理。

物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书，签订《业主临时公约》，发放《用户手册》，向业主介绍物业概况，办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序。

3.物业管理招标的形式有哪些？前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标两种形式：采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

答案解析：业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，没有强制要求业主都应选聘物业服务企业来进行管理，B不正确。

《物业管理实务》第1章物业管理早期介入1、用教材上的背景资料：分析选择题：建设单位结合该项目密度低、产品类型多样化、客户群定位的差异化特点，规划打造为居住、商业及公共配套与高新产业区形成的里程碑式综合社区，拟聘请有丰富客户服务经验的物业服务企业承担项目的物业服务工作，并帮助解决前期的物业服务问题。

请选择：建设单位聘请的物业服务企业所承担的是物业服务的（）工作。

a.咨询服务b.管理服务c.设计服务d.前期服务标准答案：A显示答案2、在规划设计阶段，物业服务企业多次参加项目设计方案沟通会，结合物业管理思路及运作模式，提出了以下建议，为后期项目管理打下基础，得到了认同和好评。

（一）项目规划首先遵循“公共空间优先”的原则，把公共区域划分清楚，然后再沿公共区域布置房屋组团，前置考虑安全管理思路，结合安全防范智能化技术方案，使项目内外部有效隔离。

（二）确定了对该项目的人流、车流线路的交通规划，采用“机动车道+非机动车道+绿化道+人行道”的模式。

（三）考虑到项目产品类型多样化，建议对组团式管理的布局相对独立，这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容，确定不同的收费标准，满足不同层次的消费者的需求。

（四）将消防控制中心和监控中心规划合并，减少了出入口的数量，以减少后期物业管理的运营成本。

（五）考虑规划小区垃圾收集站在方便运输、小区下风向的位置，设备机房隔声降噪措施，以减少对业主的影响。

（六）就项目整体设计方案及物业服务的运作模式，规划明确物业管理办公用房，物业服务人员宿舍、食堂、休息室、仓库以及清洁车的停放场地等。

请选择：根据物业管理项目早期介入的性质，上述六项内容中，表述符合早期介入工作性质的的项目有（）。

a：123456 b：13456 c：1356 d：23456标准答案：C显示答案分析：请注意，第2、第4选项，这里给出了与教材不同的提法，是直接确定了规划的内容，此功能是物业服务企业所不具备的，物业服务企业只有建议权，没有规划权。

项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。

项目早期介入对建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目管理的需要进行选择，可以由物业服务企业提供，也可以由专业咨询机构提供；项目早期介入是建设单位在项目开辟各阶段引入的物业服务专业技术支持，在项目的开辟建设中起着积极的作用；项目早期介入服务的对象是建设单位，由建设单位与物业服务企业或者咨询机构签订协议并支付项目早期介入服务费用。

项目早期介入的阶段如图1- 1 所示。

我国的物业管理脱胎于传统的房地产管理，向来滞后于规划设计和施工建设，以至于交付的物业浮现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修艰难等诸多缺陷，引起业主、建设单位和物业服务企业之间的矛盾和纠纷。

物业服务企业的早期介入可以协助建设单位及时发现项目规划、设计、施工、销售过程中所存在的问题，使规划更加优化、完善，减少设计上的缺陷以及交付后的业主纠纷，还可以在项目建设初期将不利于物业管理、伤害业主利益的因素尽可能消除或者减少，使物业服务顺利开展，业主利益得到保障。

随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在建设过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。

物业服务企业可从业主(或者物业使用人)及物业管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更符合业主的使用要求。

在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势匡助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，减少在日后使用中的矛盾纠纷，从而提高业主或者物业使用人对物业的满意度和认可度。