房地产企业获得政府给予的拆迁补偿款的税务处理

拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。

对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。

本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。

会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。

2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。

3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。

记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。

2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。

3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。

4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。

在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。

常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。

2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。

注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。

税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。

2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。

3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。

4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。

税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。

拆迁补偿费的会计和税务处理近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。

财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。

该文件主要内容如下：1.企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。

搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

2. 企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。

其中：（1）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（2）以下各项直接核销专项应付款：机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬迁设备因搬迁而发生的增量费用）；企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；用于安置职工的费用支出。

3. 企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方余额），应计入当期损益。

4.企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积—拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补亏损。

在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。

下文对此进行讨论。

一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题1. 可适用本文件的动拆迁项目的范围根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。

2010-08-31 09:24:40 来源：互联网房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。

对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。

另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

例：A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。

该项目于2009年5月完工。

2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。

2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。

该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。

该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。

其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。

企业拆迁补偿的会计处理和涉税处理浅谈企业拆迁补偿的会计处理和涉税处理摘要：当前，因城市建设规划、城市改造等原因，为数不少的企业会碰到拆迁，取得拆迁补偿。

拆迁补偿的形式有实物补偿和货币补偿。

企业取得的拆迁补偿收入如何进行会计处理，是否应该纳税，如何纳税，成为企业会计人员面临的一道难题。

本文旨在根据国家现行财务会计制度和税收法律法规的规定，探讨企业获得的拆迁补偿收入的会计处理和涉税问题。

关键词：拆迁补偿会计处理税务处理目前，因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，为数不少企业会碰到厂区搬迁、土地使用权收回、厂房拆除等情形，相应会从政府、拆迁公司、开发商等处获得拆迁补偿。

拆迁补偿往往采用实物补偿和货币补偿两种形式。

有时也许是组合式的。

由于补偿形式的多样性、补偿期限的不确定性、补偿款使用的专项性等特点，使得一些企业会计人员对因企业拆迁而出现的会计事项感到难以入手，涉税方面更是感到头疼。

那么企业对因拆迁而产生的会计事项应如何进行会计处理？相关税收法律法规对企业的拆迁补偿又有哪些规定呢？下面结合拆迁补偿形式分别讨论如下：总的核算原则：依据拆迁补偿协议和补偿资金使用计划，如实反映经济业务的来龙去脉，严格执行补偿款“专款专用”原则。

涉税处理总的原则：依据现行税收法律法规，处理拆迁补偿过程中的涉税问题，遵循收入支出配比原则，对拆迁补偿净得应纳入企业纳税所得，依法纳税。

第一种情形：货币补偿这种情形下，企业因拆迁一方面表现为实物资产被拆除，合法拥有的土地被收回，乃至需整体搬迁、异地重建，等等；一方面则是取得货币形式的拆迁补偿。

此时，会计处理一方面是反映拆除资产的实际损失，一方面反映按照拆迁协议收到的货币补偿以及按照拆迁资金使用计划用所得货币资金购置相关资产、支付拆迁费用等。

案例1：A公司位于B市区，根据B市城市建设规划，决定拓宽改造A公司前的街道，A公司沿街的厂房及部分用地列入了拆迁范围。

双方商谈，补偿形式为货币补偿，签订了拆迁补偿协议。

浅析企业拆迁补偿款相关会计处理及税务处理作者：侯忠超张会军来源：《现代经济信息》2014年第04期摘要：在我国推进城镇化建设进程中，很多企业会遇到拆迁问题。

企业在取得拆迁补偿款及利用拆迁补偿款购买土地、重建厂房、购置设备时如何进行相关会计处理及税务处理，不少会计人员存在误区。

本文根据企业会计准则及国家税务总局的相关规定，对企业拆迁补偿款相关会计处理及税务处理进行分析，以期对实务工作提供些许帮助。

关键词：拆迁补偿；会计处理；递延收益；税务处理；汇总清算中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）04-0-02一、拆迁补偿款相关会计处理（一）目前存在的会计处理误区1.未及时从专项应付款转入递延收益企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失等直接计入营业外支出时，未将对应的金额从专项应付款转入递延收益，也未将递延收益转入营业外收入。

2.误将收到的补贴收入冲减搬迁后新增资产价值一些企业将剩余的拆迁补贴款抵减新增资产原值，或者在新增资产按照实际成本入账后，将专项应付款余额转入递延收益，并同时将递延税款余额全部计入当期“营业外收入”，再对新增资产补提折旧，减少新增资产账面净值。

以上两种处理方式会造成低估资产，使财务报表不能真实反映企业资产价值。

（二）会计处理依据针对企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，企业会计准则解释第3号第4点给出了具体指导意见：“收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。

企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。

一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税与营业税两个方面。

（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位与个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。

同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。

另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。

企业拆迁收入会计处理方法
企业拆迁可是一件大事啊！这其中涉及到的拆迁收入会计处理方法，那可真是有讲究呢！
首先，来看看具体的步骤和注意事项吧。

当企业收到拆迁补偿款时，第一步要明确这笔款项的性质和用途。

然后，根据相关规定和企业自身的会计政策，进行分类和核算。

这可不是随随便便就能搞定的呀，就像建房子要打牢基础一样，每一步都得小心谨慎。

比如说，要区分是资产补偿还是搬迁补偿，这可关系到后续的会计处理方式呢！同时，还要注意相关的税务问题，别一不小心就掉坑里啦！
接着说说这过程中的安全性和稳定性。

就好比走钢丝，得稳稳当当的，不能有丝毫差错。

在处理企业拆迁收入时，要确保数据的准确和可靠，不能有任何模糊不清的地方。

这不仅关系到企业的财务状况，更关系到企业的未来发展啊！每一笔账都要算得明明白白，不能有任何闪失。

再讲讲它的应用场景和优势。

企业拆迁收入会计处理方法在很多情况下都能派上用场呢！无论是城市更新还是基础设施建设，都可能涉及到企业拆迁。

而正确的会计处理方法，就像是一把钥匙，能打开通往正确决策的大门。

它的优势也很明显呀，能让企业清楚地了解自身的财务状况，为未来的规划提供有力的支持。

来看看实际案例吧。

有个企业因为城市建设需要进行拆迁，在处理拆迁收入时，严格按照规定进行分类和核算，不仅顺利完成了拆迁工作，还为企业的后续发展奠定了良好的基础。

通过合理的规划和安排，企业利用这笔拆迁收入实现了转型升级，发展得越来越好，这不就是活生生的例子嘛！
所以呀，企业拆迁收入会计处理方法真的超级重要！一定要认真对待，不能马虎呀！。

企业搬迁补偿款的会计及税务处理摘要：搬迁补偿收入是企业会计处理较为复杂的业务之一。

为规范其账务处理，近年来，国家财政部陆续出台一系列规定，国家税务总局为其纳税处理进行了明确。

本文结合实际案例，对企业取得搬迁补偿款的处理进行了探讨，并从节税的角度提出了建议。

关键词：搬迁补偿收入；账务处理；税务处理中图分类号：f23 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)04-0090-02近年来，由于政府城市规划、产业结构调整、基础设施建设等政策性原因，企业进行搬迁而从政府取得政策性搬迁、资产处置收入和财政补助等非经常性收益的情况越来越普遍。

由于会计准则相关规定与实务运作难以严格对应，给各企业的账务处理和纳税认缴留下了一定的操作空间。

科学地划分搬迁补偿款的构成，将搬迁补偿收入更多地用于重置资产，将有利于企业的可持续发展，同时，也可为企业节省相关税费支出。

一、关于搬迁补偿款的会计处理2009年6月，财政部下发了《企业会计准则解释第3号》(财会[2009]8号)，其中第四条明确“企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理。

企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理；企业收到除上述之外的搬迁补偿款，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第16号——政府补助》等会计准则进行处理。

实务中，企业收到的搬迁补偿款一般由以下几部分构成：一是收地范围内建筑物、构筑物及附着物、青苗补偿、前期征地费及利息、土地开发费等与土地、房产有关的补偿费用；二是收地范围内的设备搬迁及损失费用；三是为解决收地而产生的一系列衍生问题而发生的费用，包括员工安置费用、经营损失补偿、合同违约补偿等；四是对企业重新购建土地使用权和房屋建筑物等无形资产、固定资产的资本性支出给予的补助。

关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨作者：杜玉红来源：《现代经济信息》2016年第33期摘要：中国的城镇化建设步伐不断加快，房地产企业在房地产开发的过程中，会遇到拆迁补偿费用的问题。

在拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在一些问题需要认真分析。

本论文针对房地产企业拆迁补偿费用的会计和税务处理问题展开研究。

关键词：房地产企业；拆迁补偿费用；会计；税务处理中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-01引言房地产企业在拆迁房屋的时候，会对被拆除房屋的所有人采取一定形式的补偿，以弥补房屋所有人的损失。

补偿方式是按照《城市房屋拆迁管理条例》中的有关规定以及各地的拆迁补偿政策执行的。

对于存在拆迁补偿情况的开发项目来说，拆迁补偿费用的会计核算和税务处理是房地产开发项目整体开发成本核算和税务管理的关键。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理（一）对房地产企业产权置换所采用的会计处理方式所谓的“房地产企业产权置换”，就是开发商在开发旧城改造、棚户区改造、城中村改造等含有需拆迁房屋的项目时，用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，或是直接在拆迁补偿协议中明确安置房建设的位置、面积、户型等建设指标再按一定的标准与拆迁户的被拆迁房屋进行置换。

有些项目还存在按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签订拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。

房地产开发成本有六大项，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、配套设施费、开发间接费。

安置房的建设支出以及可能存在的差价，由于是属于拆迁补偿的范畴，是为了获取土地而发生的，这个款项就需要计入到土地开发成本中。

可在“土地征用及拆迁补偿费”科目下设安置及动迁支出，核算安置房建设发生的各项成本费用。

由于旧城改造、棚户区改造、城中村改造等项目均伴随商品房开发，等到项目整体（含商品房）建设完毕，该部分支出由商品房承担，随着商品房成本的结转而转入“开发产品”。

关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企[2005]123号）据一些地方和企业反映，企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款，其有关财务处理规定不明确，不便执行。

为此，现就有关企业收到政府拨给的搬迁补偿款的财务处理问题通知如下：一、企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。

搬迁补偿款存款利息，一并转增专项应付款。

二、企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，区分以下财政部文件情况进行处理：（一）因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专项应付款；（二）机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销专项应付款；（三）企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权，直接核销专项应付款；（四）用于安置职工的费用支出，直接核销专项应付款。

三、企业搬迁结束后，专项应付款如有余额，作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足，应计入当期损益。

企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当期损益的金额应当单独披露。

四、本通知自下发之日起施行。

2005年8月15日财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知财税[2007]61号为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明确如下：一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

企业政策性搬迁收到政府补助如何进行财税处理？3分钟给你整明白~随着全面建设小康社会的深入和中国城市化进程的加快，政策性搬迁事务逐渐增多。

政策性搬迁在进行会计处理时，相对容易简单，主要依据财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企〔2005〕123号）、《企业会计准则第16号——政府补助》和《财政部关于印发<企业会计准则解释第3号>的通知（财会〔2009〕8号）等规定。

政策性搬迁的税务处理涉及增值税、土地增值税、契税、印花税和企业所得税等税种，多且复杂，很多都要求溯及既往，大大增加了企业财税处理的难度和不确定性，操作不当，会给企业带来巨大风险。

未执行企业会计准则企业的会计处理财企〔2005〕123号文件按照收到款项、购置资产、支付费用、款项节余处理和财务报告附注披露的逻辑，吸收借鉴《企业财务通则》关于资本公积归属的规定，对企业贯彻宏观经济政策或实现调控目标，因公共利益搬迁而收到财政补偿款的会计处理进行了全面规范，是政策性搬迁业务和交易会计处理的最主要依据。

企业政策性搬迁涉及的主要会计处理：1.企业收到的被征用资产价值补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿、资产搬迁毁损保险赔款、提前搬迁奖励款，以及上述款项孳生利息，作为搬迁项目的资金来源和现金流入，计入专项应付款科目核算。

2.因搬迁涉及需要处置的固定资产（土地除外），通过固定资产清理科目正常核算，固定资产清理科目余额计入专项应付款科目；涉及需要处置的无形资产，结转相关科目，最终将余额计入专项应付款科目；直接作为固定资产单独入账的土地、新购置的固定资产和无形资产、搬迁费用、职工安置费用等，直接冲减专项应付款科目。

3.企业搬迁完成并将有关科目结转后，如果专项应付款科目出现贷方余额，则调增资本公积金科目，此资本公积金由持股股东按持股比例享有；如果专项应付款科目出现借方余额，则应计入当期损益，若从税前利润扣除，应按照税法规定专项申报。

房地产开发企业“拆一还一”涉税问题的应用及账务处理房地产开发企业“拆一还一”的涉税问题一直是困扰税务机关纳税检查和企业财务人员账务处理的一个难题。

笔者根据自己近年来稽查工作实践并结合相关政策的解读，对上述问题进行了一些粗浅的分析，希望与同行们商榷。

一、营业税问题房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。

拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。

（2）产权调换。

拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。

同时根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

从以上文件看出房地产开发企业“拆一还一”是应当缴纳营业税，是按偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，就该部分采用成本价计税。

其缴纳税款时间为该项目竣工结算时间，即成本能够确认时。

二、契税的计算为了进一步明确与国有土地使用权出让相关的契税政策，推动公有住房上市的进程，《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号文件）对有关契税政策作了如下规定：（一）出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

1、以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

政策性搬迁补偿收入的财税要点分析政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

政策性搬迁收入主要为搬迁过程中，从政府或其他单位取得的搬迁补偿收入。

本文重点阐述搬迁补偿收入相关财税处理。

一、政策性搬迁收入的增值税处理政策性搬迁补偿中，对征收资产价值补偿收入免征增值税。

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免增增值税。

但纳税人享受土地使用权补偿收入免征增值税政策时，需要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

但该文件并没有明确建筑物以及机器设备等补偿是否缴纳增值税，导致实际政策执行比较混乱，如原湖北省税务局明确“取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税”。

现行政策即《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）已明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

因此，企业收到的对征用资产价值补偿收入，包括的土地补偿、地上建筑物补偿、机器设备补偿，属于将土地使用权归还给土地所有者而取得的收入，免征增值税。

搬迁补偿收入，是指企业在搬迁过程中取得的货币性和非货币性补偿收入，具体包括：对被征用资产价值的补偿；因搬迁、安置而给予的补偿；对停产停业形成的损失而给予的补偿；资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款和其他补偿收入。

除征用资产以外的补偿收入，因为并未发生应税行为，所以也不存在缴纳增值税。

企业拆迁获得的补偿款的税收规定随着我国城市化进程不断加快以及各个⼤型项⽬的不断展开，所需要的⼟地资源也就不断增加。

当国家或集体所有的空地都不符合规划要求时，可能就需要从个⼈或者企业正在合法使⽤的⼟地中进⾏征⽤了。

今天店铺⼩编要要谈的就是关于企业拆迁获得的补偿款的税收规定。

⼀、企业拆迁获得的补偿款的税收规定企业拆迁获得的补偿款需要缴纳企业所得税，不需要缴纳营业税。

根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收⼊有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)第⼆条的规定，企业取得的政策性搬迁或处置收⼊按4种不同的⽅式进⾏企业所得税处理：(⼀)，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的⽣产经营业务，⽤企业搬迁或处置收⼊购置或建造与搬迁前相同或类似性质、⽤途或者新的固定资产和⼟地使⽤权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进⾏改良，或进⾏技术改造，或安置职⼯的，准予其搬迁或处置收⼊扣除固定资产重置或改良⽀出、技术改造⽀出和职⼯安置⽀出后的余额，计⼊企业应纳税所得额。

(⼆)，企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或⽴项报告，应将搬迁收⼊加上各类拆迁固定资产的变卖收⼊、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费⽤后的余额计⼊企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)，企业利⽤政策性搬迁或处置收⼊购置或改良的固定资产，可以按照现⾏税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收⼊或处置收⼊暂不计⼊企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收⼊按上述规定处理。

《国家税务总局关于⼟地使⽤者将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者⾏为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)规定，纳税⼈将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者时，只要出具县级(含)以上地⽅⼈民政府收回⼟地使⽤权的正式⽂件，⽆论⽀付征地补偿费的资⾦来源是否为政府财政资⾦，该⾏为均属于⼟地使⽤者将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者的⾏为，不征收营业税。

政府返还回迁户的回购房补助款如何进⾏会计和税务处理？政府返还回迁户的回购房补助款如何进⾏会计和税务处理？作者：杨敏问：我公司是⼀家房地产开发企业，最近我们公司购买了⼀块净地（政府负责拆迁安置⼯作），并且获得了政府返还⼀部份回迁户的回购房补助款，我们公司负责建好回迁房，安置回迁户，请问我们对于这笔补助款要怎么进⾏会计和税务处理？回复：贵公司该项⽬系政府主导拆迁，返还⼀笔款项⽤于建设回迁房，本质就是由政府出资购买贵公司建造的回迁房，⽤于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房⾏为。

会计处理收到返还款时：借：银⾏存款贷：预收账款预交税款时：借：应交税费——××税⾦及附加贷：银⾏存款完⼯结转收⼊时：借：预收账款贷：主营业务收⼊税务处理1、营业税，根据《营业税暂⾏条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅⼩区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）及国税函[2007]768号的规定，纳税⼈在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种⽅式结算价款，以及拆迁⼈取得房屋作何⽤途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税⽬缴纳营业税。

《营业税暂⾏条例》第⼗⼆条规定，营业税纳税义务发⽣时间为纳税⼈提供应税劳务、转让⽆形资产或者销售不动产并收讫营业收⼊款项或者取得索取营业收⼊款项凭据的当天，国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

《营业税暂⾏条例实施细则》第⼆⼗五条规定，纳税⼈转让⼟地使⽤权或者销售不动产，采取预收款⽅式的，其纳税义务发⽣时间为收到预收款的当天。

根据上述规定，对营业税纳税义务发⽣时间进⾏判断。

我们认为，贵公司收到政府的这笔补助款为回迁房销售的预收款，具备了纳税义务，应当缴纳营业税。

2、企业所得税，本业务属于政府主导的拆迁安置⼯作，该款项是开发企业销售回迁房取得的收⼊，应当并⼊所得计征企业所得税。

常勇详细解读拆迁补偿款税务处理（绝对实用）最近经常有企业会计咨询有关拆迁补偿涉税处理问题，本人就此问题梳理：1、房屋拆迁补偿款营改增后是否征收增值税？2、免征土地增值税是否需要税务办理？3、个人独资企业以及合伙企业拆迁补偿款是否征收个人所得税？4、如何处理政府拨付拆迁款企业所得税需要继续缴纳企业所得税的问题？等等问题一一进行梳理，如下内容仅为各位财务人员提供多个角度或换个角度思考问题，如有歧义请遵照主管税务机关的规定执行。

一、相关财税政策1、营业税以及增值税国税函【2007】969号《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》规定：“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。

”财税【2016】36号《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》规定：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

2、土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条第三款规定，条例第8条所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、企业所得税国税【2012】40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》（1）拆迁补偿收入企业所得税处理原则性规定企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

关于房地产企业拆迁补偿费用会计和税务处理的探讨作者：宫晓伟来源：《中国集体经济》2020年第13期摘要：随着城镇化步伐的逐渐加快，房地产拆迁工作成为了社会关注极高的问题。

其中最值得关注的便是拆迁补偿费用的问题，房地产企业拆迁补偿款的核算制度与税法有关规定有所不同。

而且在实际工作中，市场经济的发展和法律制度的健全，将使房地产公司拆迁补偿的核算日益完善。

文章针对拆迁补偿费用的会计处理工作和税务处理中存在的问题进行分析与探讨，希望可以对相关工作提供一定的参考。

关键词：房地产;拆迁;补偿;税务当房地产经纪人拆除房屋时，拆迁方必须支付赔偿金以补偿房业主的损失，当然，是否根据城市房屋拆迁管理规定支付相关补偿金。

是否符合税务要求，需要拆迁补偿会计和税收方明确确认。

一、房地产企业拆迁补偿费用的会计处理（一）产权置换的会计处理房地产公司更换产权的实质是被破坏的房地产公司从房地产公司购买房屋所支付的货币补偿基金实际上是支付奖励和出售两个经济业务。

也就是说，它是根据开发期间土地成本中包含的同一房屋的公允价值或总市值计算的金额。

此外，补偿房屋应视为市场条件下的对外销售，而出售所得款项应参考同期公允价值或类似房屋的市场价值确定。

这是一个公平公正的交易。

这适用于“商业会计准则第7号-货币以外的资产交换”的规定，预计将来会带来更多的现金流。

在计量开发产品完成时，计算销售额，即在同一结算期间根据同一种价格扣除“开发费用- 拆除补偿费”项目，以及“应付款-拆除补偿费”项目。

填写借记卡。

应付账款-拆除补偿费记入“主营业务收入”账户。

房地产公司发出房地产发票，业主向房地产公司发出拆迁补偿收据，结转费用核算，“主营业务费 - 土地收购费和拆迁补偿费借记费用并记入正在开发的产品”。

（二）价格补偿业务的会计处理方法政府，社会和学术界一直非常重视农村住房价格的拆除补偿问题。

在解释农村房屋拆迁价格补偿对农民的影响的基础上，需要分析农村房屋拆迁价格补偿的主要问题，并进一步探讨了问题产生的原因，以及农村房屋拆迁价格补偿的规定。

财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政
策的通知
文章属性
•【制定机关】财政部,国家税务总局
•【公布日期】2005.03.22
•【文号】财税[2005]45号
•【施行日期】2005.03.22
•【效力等级】部门规范性文件
•【时效性】部分失效
•【主题分类】税务综合规定
正文
*注：本篇法规中的“第二条”已被：财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知（发布日期：2012年12月6日，实施日期：2012年12月6日）废止
财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通
知
（财税[2005]45号）
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：
一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

请遵照执行。

财政部
国家税务总局
二00五年三月二十二日。