房地产估价理论与方法：收益法及其运用知识点(最新版)_0.doc

房屋估价知识点总结一、房屋估价的方法房屋估价的方法有很多种，主要包括市场比较法、收益法、成本法等。

不同的估价方法适用于不同的情况，下面将分别介绍各种方法的特点和应用场景。

1.市场比较法市场比较法是一种最常用的房屋估价方法。

它是通过对同类房屋的成交价格进行比较分析，找出与待估价房屋相似的房屋，从而得出待估价房屋的价值。

市场比较法的优点是简单易行，能够直观地反映市场行情。

但是，该方法也存在一些局限性，比如受到市场波动、供求关系等因素的影响，估价结果可能不够准确。

2.收益法收益法是主要用于商业和投资用途房屋的估价方法。

它是通过对待估价房屋未来的租金收入进行估算，并考虑到投资回报率、折现率等因素，来确定房屋的投资价值。

收益法的优点是适用于租金收入较为稳定的房屋，能够全面考虑投资收益的因素。

但是，该方法也存在一些限制，比如对租金收入和折现率的估计需要一定的技术和经验。

3.成本法成本法是通过对房屋的建筑成本、土地成本等因素进行估算，来确定房屋的价值。

该方法适用于新建房屋或者缺乏市场交易数据的情况。

成本法的优点是能够客观地反映房屋的实际建设成本，是一种较为可靠的估价方法。

但是，该方法也存在一些问题，比如建筑成本估算受到市场价格波动的影响，土地成本估算受到土地供求关系等因素的影响。

4.其他方法除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他方法，比如残值法、复合法等。

它们根据不同情况和目的，都能够提供一定程度的参考价值。

二、房屋估价的影响因素房屋估价的结果受到很多因素的影响，在进行估价时需要全面考虑这些因素。

下面将介绍房屋估价的主要影响因素。

1.房屋的地理位置房屋的地理位置是影响其价值的一个重要因素。

比如，在城市中心地段的房屋，由于交通便利、配套设施齐全等优势，其价值通常相对较高。

而在偏远地区的房屋，由于交通不便、配套设施欠缺等因素，其价值通常较低。

2.房屋的建筑品质房屋的建筑品质也是影响其价值的一个重要因素。

比如，高档别墅、豪华公寓等建筑品质较高的房屋，其价值通常较高。

收益法概述
•
有了资金的时间价值观念之后，收益性房地产的价值 就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于 下列3 个因素：
• ①未来净收益的大小； • ②获得净收益期限的长短； • ③获得净收益的可靠性。
收益法概述
（三）、收益法适用的估价对象
•
•
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，它不限于 估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获 取收益的能力即可。
收益法概述
市场法与收益法的区别 • A.市场法是以被评估的房地产参考物的现实价值为基础， 所需资料来源于市场。与房地产企业的现实状态和面临的 市场条件，市场经济体制的建立与发展，资本的市场化程 度密切相关。运用市场法进行评估的资料具有时效性,体 现了评估价值的市场实现性。 • B.收益法是以房地产资本投入使用后预期的收益为基础， 通过估算未来预期收益来评估资产价值。与资产的效用或 有用程度密切相关。体现了对资产未来获利的预测性。
收益期限的确定
• （3）建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限 结束。在这种情况下，分为两种情况： • ①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建 设用地使用权时，根据收回建筑物的残余价值给予土地使 用者相应补偿。 • ②届满需要无偿收回使用权时，建筑物也无偿收回。 • 对于第一种情况，房地产价值等于以建设用地使用权 剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使 用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的 价值。 • 第二种状况，以建设用地使用权剩余期限为收益期限， 选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
收益法概述
• 判断： • 公寓、写字楼、旅馆、剧院、停车场、加油站、 仓库(用于出租的)、农地、行政办公楼、学校、 公园。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题 收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（ ） 本题答案： 2、判断题 获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 3、判断题 有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（ ） 本题答案： 4、判断题 资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（ ） 本题答案： 5、判断题 营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（ ） 本题答案： 6、判断题 获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（ ） 本题答案： 7、判断题 利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价理论与方法知识点整理笔记房地产估价是房地产交易中非常重要的一环，它涉及到人们的财富和利益，必须具备精确性和权威性，因此需要一定的理论和方法支持。

接下来，我将对房地产估价的理论和方法进行整理和笔记，以供初学者参考。

一、影响房地产估价的因素房地产估价是一个庞大而复杂的系统工程，其中影响房地产估价的因素非常多，包括但不限于以下几个方面。

1. 地理环境因素。

地理位置、气候条件、交通状况、周边设施等因素都会对房地产估价产生影响。

2. 市场供需因素。

当前的供需关系、市场价格、房地产市场的热度和市场预期都会影响房地产估价。

3. 科技因素。

现代科技的发展，如智能化、绿色化、安全化等因素，也会影响房地产估价。

4. 法律政策因素。

国家法律政策的变化，如热点城市的限购政策等，也会直接影响房地产市场的供需关系和价格水平。

二、房地产估价的常用方法1. 成本法。

成本法是根据建筑物的原始成本和存在时间确定其价值的方法。

主要是通过建筑材料和施工成本等来计算其价值。

2. 市场比较法。

市场比较法是指通过市场的交易信息，推断出相似商品的价格和其他经济数据，进行比较，以确定物业的估价。

其中，市场交易的日期、网站、价格、大小等因素都是重要的考虑因素。

3. 收益法。

收益法是指基于物业的收益产生能力考虑其投资所需要的时间价值而确定的预测现现值法。

主要依据净现值、贴现率和持续经营等因素进行计算和分析。

三、注意事项1. 在房地产估价工作中，要认真收集、分析、评估各种调查资料，充分掌握评估对象的基本情况和相关信息。

2. 应采用科学统计方法和现代价值理论，并且结合经济作用、实例原则、财务原则和法律原则等进行综合研究和分析。

3. 在进行房地产估价过程中，需要注意遵守国家相关法律政策和规定，不得进行不合法的估价活动。

总结：房地产估价是一个需要专业知识和经验的复杂过程，需要结合理论和方法进行科学的分析和研究。

可见，准确地进行房地产估价要我们综合考虑很多因素，并且需要遵循一些指引，不可忽视也不能独断。

房地产评估之收益法1. 引言房地产评估是确定房地产市场价值的重要手段，其中收益法是一种常用的评估方法之一。

通过分析房地产的收入潜力和风险，收益法可以提供一个相对客观的房地产估值。

本文将深入介绍房地产评估中的收益法，并讨论其适用性、计算方法以及影响因素。

2. 房地产收益法概述收益法是一种以预期现金流量为基础的房地产评估方法。

其核心思想是通过估计房地产未来的现金流入和出，以及投资回报率，来确定房地产的市场价值。

收益法主要适用于商业房地产、租赁房地产和投资房地产的评估。

3. 收益法的计算方法收益法的计算方法可以分为直接法和间接法两种。

直接法是指直接利用房地产的预期现金流量和折现率来计算房地产的市场价值。

间接法则是通过计算潜在租金和利润，再结合市场租金和利率，来评估房地产的价值。

3.1 直接法直接法计算房地产的市场价值需要考虑以下几个关键因素：•净现金流量：即房地产预期的现金流入减去现金流出。

净现金流量可以包括租金收入、物业管理费、维护费用、折旧和利息等。

•概括利率：概括利率是根据市场情况确定的，用于折现未来的现金流量，以反映现金流量的时间价值。

•按揭利率：如果房地产是通过贷款购买的，需要考虑按揭利率来计算贷款的成本。

•折旧费用：折旧费用是指房地产在使用过程中由于年限和磨损而降低的价值，需要根据市场情况进行合理估计。

通过将净现金流量按照概括利率和按揭利率进行折现，再加上房地产的折旧费用，可以得到房地产的市场价值。

3.2 间接法间接法的计算方法相对复杂，需要考虑以下几个因素：•潜在租金：潜在租金是指房地产能够产生的最大租金收入。

通过市场调研和竞争情况，可以估计出房地产的潜在租金。

•市场租金：市场租金是指在给定市场条件下，房地产能够实际租出去的租金收入。

它受到供应和需求关系、市场情况和租金调整因素等的影响。

•利率：利率是评估房地产时需要考虑的另一重要因素。

利率的高低将直接影响房地产的投资回报率和市场价值。

间接法的计算过程包括预测未来租金收入、计算利润、应用市场租金和利率来评估房地产的市场价值。

第七章收益法及其运用【本章的特点】■考题所占分值大■理论性非常强，技术含量高■计算题多,难度大考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对收益法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节收益法概述一、收益法的含义熟悉二、收益法的理论依据熟悉三、收益法适用的估价对象和条件掌握1。

收益法适用的估价对象2.收益法估价需要具备的条件四、收益法估价的操作步骤熟悉第二节报酬资本化法的公式一、报酬资本化法最一般的公式掌握二、净收益每年不变的公式掌握(一）收益期限为有限年的公式（二）收益期限为无限年的公式(三)净收益每年不变的公式的作用1.直接用于测算价格2.用于不同期限房地产价格之间的换算3。

用于比较不同期限房地产价格的高低4.用于市场法中因期限不同进行的价格调整三、净收益在前若干年有变化的公式掌握1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式四、净收益按一定数额递增的公式熟悉1.收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式五、净收益按一定数额递减的公式熟悉六、净收益按一定比率递增的公式掌握七、净收益按一定比率递减的公式熟悉1。

收益期限为有限年的公式2。

收益期限为无限年的公式八、预知未来若干年后的价格公式掌握第三节收益期限的确定第四节净收益的求取一、净收益测算的基本原理掌握1。

基于租赁收入测算净收益的基本原理2。

基于营业收入测算净收益的基本原理二、不同收益类型房地产净收益的求取掌握1。

出租的房地产净收益的求取2。

营业的房地产净收益的求取3。

自用或尚未使用的房地产净收益的求取4.混合收益的房地产净收益的求取三、求取净收益应注意的问题熟悉1。

有形收益和无形收益2.实际收益和客观收益3.乐观估计、保守和最可能估计四、净收益流模式的确定熟悉第五节报酬率的求取熟悉一、报酬率的实质二、报酬率的求取方法1。

累加法2.市场提取法3。

房地产估价方法之收益法房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。

(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。

(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。

根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。

1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。

其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。

利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。

2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的'价值等于其未来各期净收益的现值之和。

运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。

(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。

1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用考试资料模拟考试卷 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 收益法中确定报酬率的基本方法有（ ）。

A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 本题答案： 2、判断题 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即地价：年地租×购买年。

（ ） 本题答案： 3、单项选择题 某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。

A.95.40 B.97.87 C.98.55姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------D.99.33本题答案：4、多项选择题收益期限应在估价对象房地产（）的基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。

A.自然寿命B.合同约定C.净运营费用D.法律规定本题答案：5、判断题收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。

（）本题答案：6、多项选择题直接资本化法的优点是（）。

A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B.通常只需要测算未来第一年的收益C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易理解D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E.计算过程较为简单本题答案：7、判断题所谓风险，是指由于不确定性的存在，导致投资收益的实际结果偏离预期结果造成损失的可能性。

一、一般公式
a1 0 1
n
a2 2
a3 3
a4
……
at
……
an
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n
a1 a2 an V ...... i 2 n 1 r 1 r 1 r 1 r i 1
V——价格 ai——净收益 n——收益期限 Y——报酬率
五（六）、净收益按一定比率递增（减） 的公式（掌握）
ai=a(1+g)i-1
a 0 1 a(1+g) 2 a(1+g)2 3
2
…… ……
a(1+g)n-1 n
n 1
A A1 g A1 g A1 g V ...... 1 r 1 Y 2 1 Y 3 1 Y n
公式用途：
①直接用于测算价格；例7-1、例7-2 、例7-3 ②不同期限房地产价格的换算；例7-4、例7-5 ③比较不同年限价格的高低；例7-6
④用于比较法中因期限不同进行的价格调整。 例7-7
不同年限价格的换算
假设：
1 Kn 1 n 1 Y
1 KN 1 N 1 R
65 n 8 A 1 2% 1 g V 112.76万元 1 1 Y g 1 9% 1 Y 9% 2%
七、净收益在前后两段变化规律不同的公式 （熟悉）
（一）收益期限为有限年的公式
V30 V40
K 30 K 40
1 1 30 1 10% 2500 2409 .98元 / 平方米 1 1 40 1 8%

收益法⼀、收益法的基本原理㈠收益法是建⽴在货币具有时间价值的观念上的。

房地产的价值取决于：1、可获净收益的⼤⼩；2、可获净收益的期限长短；3、获得该净收益的可靠性。

㈡收益法的适⽤对象和条件：1、收益法适⽤的对象是具有收益或有潜在收益的房地产。

但不限于估价对象本⾝现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。

2、收益法的适⽤条件是房地产的收益和风险都能量化。

㈢收益法的操作步骤：1、搜集有关房地产收⼊和费⽤的资料；2、估算潜在⽑收⼊；3、估算有效⽑收⼊；4、估算运营费⽤；5、估算净收益；6、选⽤适当的资本化率或折现率；7、选⽤适当的收益法计算公式求出收益价格。

⼆、收益法的计算公式（同资⾦的时间价值）三、净收益㈠净收益的计算公式：净收益=潜在⽑收⼊－空置等造成的收⼊损失－运营费⽤＝有效⽑收⼊－运营费⽤。

运营费⽤是维持房地产正常⽣产、经营或使⽤必须⽀出的费⽤及归属于其他资本或经营的收益。

运营费⽤率=运营费⽤/有效⽑收⼊。

㈡不同收益类型房地产的净收益求取：1、出租型房地产：净收益通常为租赁收⼊扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。

租赁收⼊包括有效⽑租⾦收⼊和租赁保证⾦、押⾦等的利息收⼊。

2、直接经营型房地产：①商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为销售收⼊扣除商品销售成本、经营费⽤、商品销售税⾦及附加、管理费⽤、财务费⽤和商业利润。

②⼯业⽣产型房地产，净收益为产品销售收⼊扣除⽣产成本、产品销售费⽤、产品销售税⾦及附加、管理费⽤、财务费⽤和⼚商利润。

③农地净收益的估算，是农地平均年产值扣除相关费⽤及税⾦以及投资利息。

3、⾃⽤或尚未使⽤的房地产：⽐照同⼀市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接⽐较得出。

4、混合型。

㈢求取净收益时有关收益的取舍：1、有形收益和⽆形收益：在求取时不仅要包括有形收益，还要考虑各种⽆形收益。

但如果⽆形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑。

收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中常用的一种方法，通过对房地产的收益情况进行分析来确定其价值。

作为房地产行业中的重要评估手段，收益法在房地产投资、融资、交易等方面发挥着重要作用。

本文将从收益法的基本原理、应用步骤及在房地产评估中的具体应用进行分析，以期能够深入探讨收益法在房地产评估中的价值和意义。

一、收益法的基本原理收益法是一种通过对资产未来收益进行分析，来确定资产价值的评估方法。

在房地产评估中，收益法主要通过对房地产未来的租金收益或销售收益进行分析，来确定房地产的价值。

其基本原理可以归纳为：收益决定价值，价值受益影响。

具体来说，收益法是通过对房地产的未来收益进行预测，然后将未来的收益折现到现值，通过这种方式来确定房地产的价值。

在这个过程中，需要考虑到房地产的租金、增值潜力、市场需求等因素，来综合评估房地产的价值。

这种方法的优势在于能够从经济和市场的角度全面分析房地产的价值，是一种非常具有说服力的评估方法。

二、收益法的应用步骤收益法在房地产评估中的应用主要包括三个步骤：确定未来收益、折现未来收益、确定房地产的价值。

1.确定未来收益确定未来收益是收益法评估的第一步，也是最为重要的一步。

在这个过程中，需要对房地产未来的租金收益或销售收益进行预测。

对于商业地产来说，需要对其未来的租金收益进行预测，包括租金水平、租金增长率、租赁周期等因素；对于住宅地产来说，需要对其未来的销售收益进行预测，包括房价水平、销售周期、市场需求等因素。

通过这种方式，可以得出房地产未来的收益情况。

折现未来收益是收益法评估的第二步，是通过将未来的收益折现到现值来确定房地产的价值。

在这个过程中，需要考虑到通货膨胀率、资本成本率等因素，来确定折现率，然后将未来的收益折现到现值。

通过这种方式，可以得出房地产的现值，即其当前的价值。

3.确定房地产的价值收益法在房地产评估中的具体应用主要体现在以下几个方面：房地产投资、融资、交易等。

收益法在房地产评估中的应用一、引言收益法是一种在房地产评估中常用的方法，它通过预测未来收益并折现到评估基准日，从而确定房地产的价值。

这种方法适用于有稳定收益的房地产，如商业、办公楼、酒店等。

本文将详细介绍收益法在房地产评估中的应用。

二、预测未来收益预测未来收益是收益法的基础。

在预测未来收益时，需要考虑以下因素：1.当前租金水平：通过调查了解同类物业的租金水平，结合物业的具体情况进行预测。

2.市场发展趋势：根据当地市场发展趋势和经济发展情况，预测未来租金水平的变化。

3.竞争状况：考虑同类物业的竞争状况，以及未来可能出现的竞争情况。

4.空置率：考虑物业的空置率，以及未来可能出现的空置情况。

三、确定折现率折现率是收益法中的重要参数，它反映了投资者的期望收益率。

在确定折现率时，需要考虑以下因素：1.无风险利率：无风险利率通常取国债利率或银行利率。

2.市场风险溢价：考虑市场风险对投资者的影响，确定市场风险溢价。

3.特定风险溢价：考虑物业的特定风险，如地理位置、设施状况等，确定特定风险溢价。

4.折现率调整：根据以上因素综合确定折现率。

四、计算收益期限收益期限是确定房地产价值的重要因素。

在计算收益期限时，需要考虑以下因素：1.物业的使用年限：根据物业的使用年限确定收益期限。

2.更新改造周期：考虑物业的更新改造周期，确定物业的使用年限。

3.土地使用权年限：根据土地使用权年限确定物业的使用年限。

4.未来发展趋势：考虑未来发展趋势和政策变化等因素，确定物业的使用年限。

五、调整收益值在预测未来收益和确定折现率后，需要对收益值进行调整。

在调整收益值时，需要考虑以下因素：1.物价变动因素：考虑物价变动对租金的影响，调整收益值。

2.市场竞争因素：考虑市场竞争对租金的影响，调整收益值。

3.其他影响因素：考虑其他可能影响租金的因素，如政策变化、市场波动等，调整收益值。

六、结论收益法在房地产评估中具有广泛的应用前景。

通过预测未来收益、确定折现率、计算收益期限和调整收益值等方面的工作，可以得出相对准确、客观的房地产评估结果。

举例
【例题】已知某宗收益性房地产30年建设用地使用权、 报酬率为10％的价格为3000元／m2。请计算该宗房地 产50年建设用地使用权、报酬率为8％的价格。 【解】该宗房地产50年建设用地使用权下的价格：
N n Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] N N n V V n N n N Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] n n N
在市场法中，可比实例房地产的土地使用期限、收益 期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收 益期限等不同，需要对可比实例价格进行调整，使 其成为与估价对象相同的土地使用期限、收益期限 等下的价格。 V V K 若已知V∞，求V70、V50 V V K 50 50
V V 40 1 V 50 K 50 K 40 V 50 K 50
A 1 V [ 1 ] n n Y ( 1 Y n n)
A 1 V [ 1 ] N n Y ( 1 Y N N)
N n Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] N N n V V n N n N Y ( 1 Y ) [( 1 Y ) 1 ] n n N
A 1 基本公式： V [ 1 ] n Y ( 1Y)
n 1 ( 1 Y ) 1 年期修正系数： K n 1 n n ( 1 Y ) ( 1 Y )
3.比较不同期限房地产价格的高低 【例题】有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为50 年,单价2000元/m2,乙房地产的收益期限为30年,单价 l800元/m2。假设报酬率均为6％，请比较该两宗房地 产价格的高低。 【解】转换为相同期限（无限年）下的价格：
V V 50 V 40 V 50

预知未来若干年后的价格的公式适用情况：
1、适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景较容易预 测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别 是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大变 化的情况下。
2、对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价， 而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和 持有期末的价值，再将它们折算为现值。
出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使 用权时，对收回的建筑物予以补偿：房地产的价值等于以建设 用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设 用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点 的价值。
对出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地 使用权时，对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩 余期限为收益期限。
五、净收益按一定数额递减的公式
V
a r
b r2
1
1
1
rn
b r
1
n
rn
此公式的假设前提是：（1）净收益未来第1年为 a，此后按数额b逐年递减；（2）报酬率不等 于0，为r；（3）收益期限为有限年n，且 n≤a/b+1。
六、净收益按一定比率递增的公式
（一）收益期限为有限年的公式
V
a
1
报酬资本化法： 1、确定未来收益期限 2、求取未来净收益 3、求取报酬率 4、选用恰当的报酬资本化法公使计算收益价格 直接资本化法： 1、求取未来某一年的某种收益 2、求取资本化率或收益乘数 3、选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格
第二节 报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式
V
a1 (1 r1)

收益法在房地产评估中的应用分析收益法是房地产评估中常用的一种方法，其基本思想是根据房地产产生的收益来确定其价值。

收益法主要应用于商业用途的房地产评估，如写字楼、商铺、商业综合体等，通过分析其租金收益来确定其市场价值。

本文将从收益法的基本原理、应用步骤、优缺点以及实际案例等方面进行分析，希望能帮助读者更加深入了解收益法在房地产评估中的应用。

一、收益法的基本原理收益法是衡量一个商业用途房地产价值的一种方法，其基本原理是通过分析房地产所产生的租金收益来确定其价值。

在使用收益法进行评估时，首先需要确定房地产的年租金收益，然后再根据市场利率和折现率等因素来确定其现值，最终计算出房地产的市场价值。

收益法所依据的原理是房地产的价值主要来源于其产生的租金收益，因此通过分析租金收益可以更加客观地确定房地产的价值。

二、收益法的应用步骤收益法的应用步骤通常包括以下几个方面：1.确定租金收益首先需要对房地产进行分析，确定其出租空间的租金标准和市场租金水平，然后再根据出租率和租金收入来确定年租金收益。

在确定租金收益时需要考虑到房地产所处的位置、周边环境、建筑结构、市场需求等因素，以确保租金收益的准确性。

2.确定市场利率和折现率市场利率和折现率是决定房地产现值的重要因素，通常需要参考当地的金融市场情况来确定。

市场利率和折现率的确定是收益法中关键的一步，直接影响到最终的评估结果。

3.计算现值通过将房地产的年租金收益按照市场利率和折现率折现计算出现值，得出房地产的市场价值。

在计算现值时需要考虑到房地产未来的租金增长率、资产折旧率等因素，以更加全面地反映房地产的价值。

4.比较分析最后需要进行市场比较分析，将通过收益法得出的房地产价值与市场上类似房地产的交易价格进行比较，以验证评估结果的准确性。

三、收益法的优缺点1.优点：（1）客观性强：收益法是一种客观的评估方法，通过分析房地产的租金收益来确定其价值，能够更加客观地反映房地产的真实价值。

第七章
收益法及其运用
例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净 收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行 每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗 房地产与40万元的资金等价，即值40万元。 前提条件：
它是净收益和报酬率每年均不变，获取收益的期 限为无限年，并且获取房地产收益的风险与获取 银行存款利息的风险相同下的收益法情况。
A V Y 8 8.5% 94.12(万元)
第七章
收益法及其运用
2．用于不同期限价格之间的换算
因此，K70表示n为70年时的K值，K∞表示，2为无 限年时的K值。另用Vn表示收益期限为，2年的价 格，所以V50就表示收益期限为50年的价格，V∞ 就表示收益期限为无限年的价格。于是，不同期 限价格之间的换算方法如下：
V A 1 [1 ] n Y (1 Y ) 8 1 [1 ] 50 6 8.5% (1 8.5%)Βιβλιοθήκη ＝91．52（万元）
第七章
收益法及其运用
某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益 期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5%。 请计算该宗房地产的收益价格。
［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
第七章 1．直接用于测算价格
收益法及其运用
某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设 的，当时获得的土地使用期限为50年，至今已使 用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可 获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8．5%。 请计算该宗房地产的收益价格。 ［解］该宗房地产的收益价格计算如下：
A 1 V [1 ] n Y (1 Y )
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；② 报酬率为Y，Y大于零；③收益期限n为无限年。