可行性研究报告
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衡水市宁安路地块
可行性研究报告
编制单位:衡水安联房地产开发有限公司责任人:王伟
二〇一一年六月二十日
宁安路项目可行性报告
项目决策背景及摘要
一、外部环境
衡水具有丰富的水资源,全区无重大污染性企业,相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓,加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位,为城区打造宜居城市提供便利条件。
衡水市具有优良的地理位置,同时结合衡水湖旅游资源,为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能,同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。
衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线,重点发展南部新城,项目地处衡水市政府规划西南居住区,未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园;从远期城市规划分析,“大衡水”的城市格局凸显,远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局;路网方面,随着各交通线路的全部展开,将更大程度是吸纳郊县居民城区置业,城市功能进一步加强。
二、内部因素
从目前衡水市房地产市场分析得出,房地产市场的产品开发建设大同小异,同质性较强。
衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测,作出准确的市场定位,调整户型和面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量降低项目风险。
项目定位为“安联德国印象系列”,集合精品建筑及欧式文化景观核心优势,打造衡水西南部的上品住宅。
此项目将作为衡水安联公司在衡水市的第一个开发产品,增强安联集团在衡水市的社会影响力,提升安联品牌形象,提高公司市场占有率。
第一部分:项目概况
一、项目信息来源:
衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍本项目,地块位于衡水市区西南部,区域内市政路网正在建设,东、西、北三侧道路正在施工,南侧紧邻南环路。
二、宗地位置
项目位置图
项目地形图
蓝色方框地块为我公司计划获取土地项目,红色方框地块为正在开发的泰华西苑社区,衡水泰华房地产开发有限公司与2010年8月通过招拍挂获取土地,土地占地总面
积为200亩,价格为101万/亩。
三、宗地现状
1、四至范围:南至南环路,北至隆兴路,康泰街以东,宝云大街以西。
地块完整,无其他因素影响分割地块。
2、地势:地势平坦,地块方正。
3、地面现状:
地块处于衡水市西开发区,政府已经收储,四周边界清晰,均为市政道路,西侧、北侧地块目前未进行开发,南侧为衡水市旧城村,东侧为泰华地产开发的西苑小区。
地块原为农业耕地,地面主要为树木、农作物,无大面积建筑物,无高压线、无水渠及较深沟壑、池塘,无高压线影响;地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。
4、地质情况:
场地土层深厚,地质结构稳定性好,抗震设防类别为丙类,抗震设防烈度为7度。
地下水质好,无洪涝盐碱威胁,适宜于房地产开发。
四、项目周边的社区配套
1、交通状况:未来交通便利,规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年将竣工,目前还未通公交。
2、教育:周边现有汇龙中学(私立)、衡水市第六中学,启明学校(私立)、珍宝街小学,衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。
3、医院等级和医疗水平:衡水五院、复明眼科医院。
4、大型购物中心、主要商业和菜市场:万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。
5、文化、体育、娱乐设施:东临宝云高尔夫俱乐部。
6、公园:怡水公园
7、银行:中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社
8、邮局:无
9、其他:开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队
五、项目周边环境
1、治安情况:良好。
2、空气状况:空气质量良好。
3、噪声情况:无噪音污染。
4、污染情况:无。
5、危险源情况:无。
6、周边景观:宝云塔坐落于项目地南侧。
七、规划控制要点
1、土地面积:139946 平方米,折合209.94亩。
2、总建筑面积:415899平方米。
其中:地上建筑面积:349865 平方米(含住宅面积:255401.5 平方米,配套商业面积:94463.5 平方米)
地下建筑面积:66034 平方米
3、容积率:2.5;
4、建筑密度:27%;
5、绿地率:≥35% ;
6、建筑高度:地上≤100米,地下≤8米;
7、其他:无。
八、土地价格
1.该土地价格:计划起拍价格110万/亩。
第二部分:土地获取途径及措施
1、土地获取方式:招、拍、挂。
2、土地获取时间安排:2011年7月通过招拍挂竞拍方式获取土地。
3、土地获取的主要条件:无
4、其它法律风险及规避措施:无
第三部分:市场分析
一、区域住宅市场成长状况
1、区域住宅市场简述
本地块位于衡水市桃城区,为衡水市新兴区域,目前生活配套尚未完善,但区域东
北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区,分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目,其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区,居住人群偏向中高端。
紫阙台尚在建,为9+1电梯花园洋房,目前售价已达4000元以上,多为改善型需求客户。
区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目,项目体量较大,售价3500元/平方米左右,其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市,项目认可度尚可。
区域西部项目较少,仅达观天下项目,且距本地块较远。
项目规划6+1、高层、商业街等业态,自成一体,售价为2900元/平方米左右。
2、区域住宅市场各项指标成长状况(近1-2年)
开工量/竣工量:约150万平方米/90万平方米
销售量/供需比:区域内刚性需求、投资型需求较少,多为改善型居住需求,因处宝云高档生活区周边,区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高,目前在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。
平均售价: 3500元/平方米
3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势:
区域市场为新兴发展区域,经济发展水平较老城区而言相对落后。
随着滨湖新区的规划建设,未来区域发展将继续南延,宁安路南将打通四条重点路段至南环路,且周边企业搬迁后,项目南部片区将成为大规模住宅聚集地,生活配套将逐渐完善,存在较大升值空间。
二、区域内重点项目分析
项目
项目周边开发在售楼盘图
三、区域市场目标客层研究
销售对象:第二、三次置业,为改善现有居住环境,要求建筑品质及社区环境;来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场。
主力客户:客户行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。
四、目标市场定位及产品定位
1、市场定位:
重点面向市场改善型需求消费群体。
2、目标人群特征/来源区域/行业特点:
第二、三次置业,为改善现有居住环境,要求建筑品质及社区环境;来源区域可由新市政府区域、开发区扩大到整个衡水市场;行业以公务员、事业单位从业人员、六中教师及家长为主。
3、产品定位
定位中高端宜居产品,以建筑品质小高层、高层产品,户型以两室、小三室为主,满足中高端消费群体改善型居住需求。
第四部分:投资收益分析
见《宁安路项目测算》。
第五部分:综合分析与建议
一、优势:
教育——周边具备丰富人文教育资源。
景观——距衡水市滏阳河1公里,环境优美。
道路——规划后周边道路状况好,交通出行较为方便。
二、劣势:
环境——周边尚在开发中,市政生活配套不够完善。
商圈——区域市场为新兴发展区域,经济发展水平较老城区而言相对落后,商业价值小。
三、机会:
宏观市场——城市经济状况飞速发展,大市场环境背景良好。
未来中心——市政府南迁,同时随着城市拆迁及建筑步伐加快,该片区将是城市未来的居住生活区。
周边有大量拆迁空地,未来市场竞争激烈。
营销策划——市场整体开发水平较低,产品同质化严重,营销手段雷同,为本项目开发创新提供了非常大的操作空间。
四、结论和建议
项目从地块面积、形状以及地块单价均符合安联集团土地获取战略思路,可为安联集团带来品牌提升和较大经济效益,能够保障衡水公司的持续发展。
附件:无
衡水公司土地及发展中心
二○一一年六月。