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探析经济法视野下的房地产市场调控作者：袁锐全丹楚挺征来源：《法制与社会》2012年第32期摘要健康的房地产市场应该是有着均衡的价格，且自然形成从高到低的梯度分布的消费市场，而我国目前的房地产价格却呈现非理性增长，出现价格虚高的问题。
发挥国家政府职能对房地产市场进行适当调控抑制房价回归市场正常有效供给是一项系统工程。
本文直列当前房地产市场调控中的法治难题，从经济法的理论基础与价值理念出发，探讨在经济法视野下我国房地产市场宏观调控路径。
关键词经济法房地产房价作者简介：袁锐、全丹、楚挺征，武汉理工大学。
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)11-102-02一、引言我国的房地产市场是在计划经济向市场经济过度的过程中逐步形成并完善的，自2009年我国众多行业遭受金融危机打击陷入低迷时房地产市场却在城镇住房制度改革的推动下呈现爆发式增长，房价也在市场的火热高温下不断创出新高。
近年来与我国持续升温的房地产市场相对应的却是老百姓越来越少的可支配收入与越来越小的购房能力，最显著体现就是成为流行词语的“蜗居”、“蚁族”。
在房地产市场过热的今天，为解决高房价、买房难的问题以保障我国房地产市场的健康稳定发展，国务院2011年起已连续出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等文件来对房地产市场进行宏观调控。
二、经济法对房地产市场实施调控的依据经济法是一门调整需要由公权干预的经济关系的独立法律（通过法律手段实现社会福利与经济福利），共有“资源的优化配置、国家的适度干预、社会本位、经济公平、经济民主、经济效益、经济安全、可持续发展”八项着眼于社会经济的宏观结构与总体运行的基本原则，其目标涉及“社会经济增长、经济稳定、结构协调”等各类经济总量与宏观指标，其价值理念强调的是通过增进社会整体经济利益带动增进社会成员个体利益（影響对象范围为社会经济全局），利益保障关键集中于社会整体经济利益。
浅析经济法视野下房地产经济的宏观调控作者：杨倩尤海星谢昆谕来源：《金融经济·学术版》2014年第08期摘要：近些年来我国国内房地产经济发展较为迅速，对拉动内需、促进国民经济发展功不可没，但由于宏观调控经验的缺乏和相关制度资源准备不充分，房地产经济发展存在着许多隐患。
本文通过分析经济法调控房地产经济的依据和宏观调控过程中出现的问题，透过房地产经济宏观调控视角研究相关法律对策。
关键词：经济法;房地产经济;宏观调控一、经济法调控房地产经济的依据政府对房地产经济的宏观调控主要依靠政府为行为主体，透过行业相关经济法律并辅之以计划与行政的措施机制，对房地产行业本身以及行业内部经济运行所进行的必要宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中的正向拉动作用，保证其合理合规、健康可持续的发展。
政府通过经济法手段对房地产经济进行宏观调控的理论依据主要体现在以下两个方面：1房地产经济宏观调控法制化路径的必要性经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律，即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益，其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。
当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段，房地产各市场载体竞相追逐利润最大化，加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱，这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。
在市场经济与法治社会共建的今天，针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行，而要进行宏观调控就需要以法律为依据，其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法，经济法作为国家宏观调控政策的法律，为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据，是房地产市场宏观调控法制化的必需。
2经济法价值理念的契合利益冲突是法律的产生之源，所有的法律都是为了社会利益目的而产生。
经济法的产生亦如此，为协调市场各类经济关系主体而产生，其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进，利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。
经济法对房地产市场的调控房地产市场作为经济发展的重要组成部分，一直以来都受到国家政府的高度关注和调控。
其中，经济法作为一项重要手段，被广泛运用于房地产市场的调控中。
本文将就经济法对房地产市场的调控进行详细探讨。
一、房地产市场的背景房地产市场作为一个经济特殊领域，具有较高的流动性和投资价值。
随着我国经济的快速发展，房地产市场也呈现出规模不断扩大、价格波动较大、投资风险增加等特点。
这就要求政府必须采取系列措施来调控房地产市场，以维护经济稳定和社会公平。
二、经济法对房地产市场调控的法律框架1. 建立房地产市场法律体系为了对房地产市场进行有效调控，我国先后出台了一系列与房地产市场相关的经济法律法规，如《物权法》、《城市房地产管理法》、《不动产登记暂行条例》等。
这些法律法规的出台，为房地产市场的规范化发展提供了法律依据。
2. 加强市场准入管理经济法明确了房地产市场的准入管理，要求各地方政府要依法保障市场公平竞争，杜绝市场垄断行为的发生。
同时，要求企业必须取得相应的资质才能进入房地产市场。
这样有效地遏制了一些企业的不当行为，保障了市场的公平竞争环境。
3. 推行房地产税收政策为了调控房地产市场的价格波动，我国逐步推行了房地产税收政策。
通过对房地产的税收管理，可以有效遏制房地产市场的投机行为，降低投资风险，稳定市场价格。
4. 加大违法治理力度经济法对于房地产市场的调控还包括对违法行为的打击力度。
对于销售假冒伪劣房地产产品、恶意炒作等行为，政府会依法追究责任，同时加强市场监管，确保市场的正常运行。
5. 注重消费者权益保护经济法强调了对消费者权益的保护，要求房地产开发商必须按照合同约定提供优质的房地产产品，确保消费者的合法权益不受损害。
同时，加强商品房预售制度管理，统一商品房交付标准，保护购房人的利益。
三、经济法对房地产市场调控的效果经济法对房地产市场的调控取得了一定的效果。
首先，房地产市场秩序得到了一定的恢复和规范，有序运行。
经济法视野下的我国房地产调控制度研究（本科法学论文）本科毕业设计（论文）经济法视野下的我国房地产调控制度研究学院专业年级班别学号学生姓名指导教师2014 年10 月摘要近年来我国房地产价格持续升温，房价一直是民众的热门话题。
自1978年改革开放后，我国逐步建立了房地产市场相关的法律制度，但没能成功阻止房地产市场秩序的混乱；近些年我国政府针对房地产的各个开发、销售环节发布了很多调控政策。
通过现有法律制度及相关政策研究政府的房地产市场调控行为，可分析出政府在调控过程中的“政治人”与“经济人”的双重角色，以致调控行为不能形成合力，取不到预期效果。
政府应在经济法的视野下合理定位，遵循调控法定与调控适度的原则，让调控主体相与协调、完善调控主体的法律责任，同时完善房地产相关的税收法制，真正发挥税法在房地产市场上的宏观调控功能。
关键词: 经济法，房地产调控，政府定位AbstractIn recent years, China's real estate prices rising, house prices has been a hot topic in the public.Since 1978 after the reform and opening up, China has gradually established a real estatemarket related legal system, but failed to prevent the real estate marketorder confusion; in recent years our government each development, sales link for real estate issued a regulatory policy. Through the regulation of the real estate market behavior of existing legal system and relevant policy research of the government, the dual role of the government in the regulationcan be analyzed in the process of "political man" and "economic man", so that the control behavior can not form a cohesive force, can't get the expected effect. The government should be a reasonable position in the field of economic law, the regulation of legal and regulation to follow the principle of moderation, make the legal responsibility regulation subject andcoordination, improve the regulatory body, at the same time, improve the real estate related taxlaw, tax law really play macro-control in the real estate market control function.Keywords: economic law, real estate regulation, government positioning1绪论1.1 研究背景及目的1.1.1 研究背景近年来我国房地产价格持续升温，房价一直是民众茶余饭后的热门话题。
经济法视野下的我国房地产调控政策分析摘要：经济法是国家调节社会经济之法。
宏观调控是国家调节三大方式之一，宏观调控应以市场调节为基础，需要处理好国家与市场之间的关系，调控措施应当科学合理。
房地产市场化改革以来，在政府数度调控均成效不彰的背景下，本文从经济法的视角出发，探讨了经济法视野下我国房地产市场宏观调控的有关问题，并提出了基于经济法基本原则实现房地产市场宏观调控的路径。
关键词：经济法房地产市场调控政策限购令宏观调控近年来，为了稳定物价和抑制通货膨胀，国务院和一些地方政府陆续颁布了针对某些商品的价格调控措施。
最典型的例子是国务院和一些地方政府为了抑制房价过快上涨，于2011年初开始出台的一系列调控房地产市场的措施，这些措施主要表现为“限购令”、“限贷令”和“限价令”等等。
房价问题对中国老百姓而言，已是生活中不可承受之重。
从一定的角度而言，这些临时性调控措施是各级政府为了稳定房价而出台的，其在维护市场秩序和消费者权益方面有合理性和积极性，但也引起了社会各界很多争议：政府努力强调调控政策的必要性和良苦用心；在民间和经济领域，大量的争吵却已经陷入了“房价是否会下跌”这个狭窄的问题，但是很少有声音质疑这些调控措施本身的法律意义。
一个好的市场经济体制和一个坏的市场经济体制的分野就是政府权力有没有得到有效的法律约束。
而在政府规制经济的过程中，保障政府有效调节的法律机制主要就是经济法。
一、以“限购令”为例分析房地产调控措施的法学属性：限购令是行政机关制定并发布的可以反复适用的，对不特定行政相对人具有普遍约束力的，体现出特定经济政策内容的行政行为。
经济法无论是作为一个整体，或仅指某一具体经济法规而言，都是国家借以实现既定经济政策的法律手段，或者说是经济政策的法律化。
这是对经济法之政策法属性的整体评述。
从限购令的形式看，限购令是由政府制定，但制定程序不同于行政法规和政府规章，其出台具有政策的灵活性、相机性的特点；从其内容上，限购令实质上对公民的消费权利构成了直接的约束，具有法律的规则性特点；从其目的看，限购令是政府实施宏观调控的一种手段，是为抑制高房价而采取的临时性措施，符合政策的特点。
房地产市场宏观调控的经济法思考【摘要】近年来房地产市场的飞速发展，某种程度推动了市场经济的发展，带来了经济效益。
分析房地产市场宏观调控的基本理论，剖析房地产宏观调控存在的问题，从经济法的角度探索促进我国房地产市场的健康发展的路径，以期促进房地产市场有序发展。
【关键词】房地产市场；宏观调控；经济法1.引言诚然，房地产市场的发展为我国经济发展做出了杰出贡献。
但也带来一系列问题，市场秩序混乱、房价高，炒房、囤房现象严重，房屋空置率居高不下，加强房地产市场监管势在必行。
国家针对性地相继出台调控政策一定程度上缓解了房地产市场存在的矛盾，房价小幅下降。
但没有从根本上解决问题。
分析房地产市场现行状况，从经济法的角度提出一些建设性意见，希望能够为我国房地产市场宏观调控体系的建立提供理论依据和实践借鉴。
2.房地产市场宏观调控存在的问题2.1法律规范体系不完善针对房地产市场出台的一系列调控政策，大多是“通知”或“意见”，法律效力相对较低，缺乏硬性的权威性和强制性。
而房地产市场缺乏成套的完整的法律法规，更谈不上完整的体系。
①调控政策效力低下，地方政府为追求经济效益，实施过程中总想法设法进行变通和修改，歧途钻空子，甚至违反政策规定，使调控政策和措施得不到实际履行。
调控政策缺乏权威性和稳定性，导致政策的执行力度大打折扣。
宏观调控法律规范体系不完善，是导致宏观调控政策得不到执行的根本原因。
②2.2宏观调控力度不够政府虽然出台一系列调控措施，但收效甚微。
首先，调控范围小，主要针对人口集中的大城市和一线城市。
对二三线城市调控政策涉及少，致使二三线城市房价持续攀升。
其次，虽然出台了系列调控措施但没有从根本上解决房价高买房难的问题。
“限价令”和“限购令”短期内使个别城市房价有所回升，但没有对大部分城市房价造成影响。
最后，调控措施没有从根本上遏制倒房、囤房行为，以投资赚钱为目的购买行为依然大量存在。
2.3 宏观调控主体不明确宏观调控政策对房地产市场的宏观调控主体没有明确规定。
浅谈经济法视野下的房地产市场宏观调控问题作者：黄珊珊来源：《法制与社会》2012年第07期摘要我国由计划经济向市场经济过渡过程中逐步形成了房地产市场，近年来我国房地产市场持续升温，但老百姓的购买能力却是有限的。
为了促进我国房地产市场健康和稳定的发展，政府应该采取理性和科学的方法对其进行宏观调控。
本文从经济法的视角出发，探讨了经济法视野下我国房地产市场宏观调控的有关问题，并提出了基于经济法基本原则实现房地产市场宏观调控的路径。
关键词经济法房地产市场宏观调控作者简介：黄珊珊，河南师范大学法学院。
中图分类号：D922.29文献标识码：A文章编号：1009-0592(2012)03-106-02我国由计划经济向市场经济过渡过程中逐步形成了房地产市场，我国的房地产业在城镇住房制度改革的推动下，取得了举世瞩目的成就。
但是在2011年之前我国房地产市场持续升温，与此相对应的，却是有购房需求的老百姓的可支配收人越来越少，实际购房能力越来越小。
为了我国房地产市场的健康发展，国务院连续出台了遏制房价过快上涨和调控房地产市场的文件，例如《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》等文件，坚决对房地产市场进行宏观调控。
我国的社会主义市场经济不是自由放任的市场经济，而是实行宏观调控的现代市场经济。
在房地长市场的运作过程中政府的培育和引导功能至关重要，政府通过各种宏观调控手段不断地调控着房地产市场的走向繁荣和稳定。
房地产市场的宏观调控就是国家采用行政、法律等手段从宏观上对房地产市场进行调节，以保证其供需平衡，保证房地产市场稳定的运作。
在我国房地产市场的宏观调节过程中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要体现经济法的基本原则，做到有法可依。
研究经济法视野下的房地产市场宏观调控问题，对加强当前我国宏观调控在实际执行过程中力度，从而从根本上遏制房价上涨速度过快有着重要意义。
一、从经济法视角看房地产市场宏观调控应具备的特征（一）整体性整体性，体现在房地产市场调控目标以及调控对象上。
经济法视野下的房价调控[提要] 近年来，我国房地产市场十分火热，房屋价格不断攀升。
国务院及各部委、地方各级政府纷纷出台各种房地产调控政策，收到一些成效。
但总的来说收效甚微，调控政策没有在根本上遏制住房价的上涨。
我国房价居高不下是由于市场和体制多方面的原因，应当运用经济法来规范政府的行为，从而对房价进行宏观调控。
我国的房价调控经济法律机制如今并不完善，应当完善相关制度来控制房价的不断增长。
笔者从税收、金融以及土地财政方面提出一些抑制房价的建议。
关键词：房价；经济法；宏观调控；土地财政目前，不断上涨似乎看不到顶点的房价已经成为百姓之痛。
在今年召开的两会上，房价也是绝对的热点。
开发商、地方政府、经济学家、政协委员以及人大代表就这个问题争论不休。
也正是这个时候，公众开始逐渐认识高房价所带来的问题以及不断上涨的房价背后的真正大赢家——政府。
一、高房价的原因（一）土地财政引起的房价上涨。
目前，我国商品房的成本构成主要有六项：①土地成本和各项行政费用：包括土地出让金和拆迁等费用及相关行政费用，占据了整个成本的近50%；②建造成本：包括住房设计费用、建筑成本和绿化配套费用，一般占整个开发费用的20%；③融资成本：一般按7%计算；④营销成本：一般企业按3%计算；⑤管理成本；⑥利润：一般为20%左右。
通过对商品房开发的相关成本分析，可见造成目前高居不下的房价的真正原因是日益高涨的土地成本。
按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。
笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性及最大利润化，这是盈利性组织的天然属性，是无可厚非的。
但是，对于政策设计者或决策者的政府，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。
因为我国土地的特殊属性——国家所有，使拥有土地的地方政府作为土地唯一的卖家处在高度垄断的强势地位，使得土地买卖成为竞争性极低的市场经济。
从经济学的角度讲，现有的土地供给制度属于供给垄断和需求竞争，这种要素市场的必然结果是需求方恶性竞争，供给方坐收渔人之利，高房价的形成也就成了必然。
经济法视域下我国房地产宏观调控行为透析经济法视域下我国房地产宏观调控行为透析内容摘要：房地产宏观调控已经成为现代市场经济阶段产生的一种新型国家权力，即“国家经济调节权”，其对一国宏观经济调控具有举足轻重的作用。
本文从经济法研究的理论着手，深入探析房地产宏观调控政策，最终为我国房地产宏观调控的法治实践提供行之有效的改良之策。
关键词：房地产宏观调控经济法法治实践我国房地产宏观调控行为特征分析（一）宏观调控具体行为必须遵循法律规定房地产宏观调控不仅要遵循经济杠杆的原理，以经济计划与政策为依据，而且其运用的职权、程序及具体措施必须符合法律规定。
例如在房地产税法政策上，国家的正常征税行为是行政法上的行为，但国家运用额外税收手段来进行房地产的调控，如为促进该产业的发展而予以减税，为迟延房地产产业的发展而加税。
又如在投资方向上，国家鼓励投资房地产业可以予以减税或税收优惠，不鼓励的或需加以限制的产业，可以加税或采用其他税收措施，这些宏观调控行为不仅要遵循市场规律，也要遵守经济法的有关规定。
（二）房地产宏观调控应当遵守市场监管法则凡是政府运用宏观的、间接的以维护社会公益为目的的行为，都离不开市场监管法和经济法的约束，比方说反垄断法、反不正当竞争法、产品质量法、消费者权益保护法等，这些就是政府宏观调控措施实施当中具体运用到的经济法规。
政府应当遵循这些法律法规来调控市场经济和房地产业的运行，同时要注意将行政行为和经济法上的行为区分开来，真正体现法治政府的经济调控行为。
（三）房地产开发应当注重土地资源的保护政府应通过立法明确土地资源开发利用权和环境保护措施，同时对浪费土地资源和破坏土地环境的行为进行惩罚，这体现的不是经济法调整方法而是经济法在运行当中具体用到的手段与措施。
同时，国家可以运用计划、财政、税收、金融等手段来规制土地资源浪费的问题，保障社会弱势群体的利益，实现政府在进行房地产宏观调控过程中维护社会公平的宗旨。
经济法视野下的房地产价格调控*聂晓东(中北大学,山西太原030051)[摘要]我国房地产市场最严重的问题是房地产价格脱离市场基础条件的非理性增长,也即价格虚高。
房地产价格非理性增长,主要由供求关系引起,但也与我国房地产市场混乱、存在大量投机行为有关。
市场调节的盲目性注定了政府要加强宏观调控,但要使国家的宏观调控措施取得良好效果,须加快建设房地产市场宏观调控长效机制,在经济法视野下运用金融、财税、土地政策等多种法律手段相结合,促进房地产市场健康发展。
[关键词]经济法;房地产;价格;调控[中图分类号]D922.181 [文献标识码]B [文章编号]1008-6285(2010)06-0057-04一、房地产价格调控的现实需要进入2009年以来,许多行业深受金融危机打击,中国房地产市场却在危机中迎来最辉煌的一年。
年初还在低迷中徘徊的房地产市场,在政策刺激下逐渐复苏,并迎来爆发式增长,而房价也在市场的火速逆转中不断创出新高。
据统计,2009年1至11月份,全国省会城市中,平均房价上涨幅度超过50%;在主要城市中,单个楼盘涨幅超过100%的楼盘在10%以上;北京、上海等一线城市房价尤其疯狂,平均涨幅在60%以上。
房价上涨过快,不仅导致居民购房负担加重,抑制居民的其他消费,还将影响城乡统筹发展,加剧地区之间和居民之间的贫富差距。
此外,房价持续过快上涨最终将导致房价下跌,从而直接威胁金融秩序的安全,进而给国民经济带来剧烈震荡。
房地产价格的快速上涨已经成为我国经济运行中的突出问题,也是整个国民经济持续快速健康发展的不稳定因素。
在市场经济中,稳定和调控房价是一项非常复杂的工程,只有不断完善调控措施,才能促进房地产市场健康发展。
二、经济法视野下对房地产价格调控的理论依据市场经济强调市场主体之间机会均等,但过分强调机会均等却造成了房地产市场中出现了实质不平等的现象。
在市场经济条件下,房地产投资商在民法的自由交易权利的庇护下,利用自身的经济优势和社会关系操控着房屋所有权和土地使用权,成为了房地产市场当中的垄断者。
在垄断性极强的房地产市场中,价格合谋是开发商的最优选择。
通过此举,由市场调节价格的理念就被打破了,房地产市场进入了垄断时期,而房地产投资商代表着局部的利益集团,广大购房消费者代表着社会的大多数人的利益。
政府依法调控市场活动能在一定程度上防[2]汪学均.网络游戏亟待法律规范[J].湖北大学成人教育学院学报,2008(4).[3]肖扬./虚拟世界0也要遵循法制[N].金融时报,2008.[4]张晔.网络游戏的法律监管[J].信息网络安全,2009(2).[5]徐超.网络货币法律问题研究[J].湖南大学学报,2009(4).TheLegalSupervisionofChineseOnlineGameMarketWangYin(CapitalUniversityofEcon omicsandBusiness,Beijing100070,China)[责任编辑郭海仙]57止垄断、抑制贫富差距扩大、提高交易的效率。
经济法正是基于这样一种理念而产生的,它作为一门独立的法律,是调整需要由公权干预的经济关系的法律规范。
经济法强调社会整体经济利益的增进将带来社会成员个体利益的增进,其利益保障主要集中于社会的整体利益。
并且,关注社会,体现国家干预已成为经济法的核心和存在的基础。
基于经济法的这些价值理念,要求在房地产市场发展中确立规范、科学、民主的政府管理职能,对房地产市场从金融、税收、土地等方面进行宏观调控,协调利益冲突,保障市场健康稳定地发展。
三、我国现有房地产价格调控法律制度的缺陷(一)房地产税制法律规范不合理税收调节手段历来是政府对整个经济环境乃至小的市场进行调控的有效手段。
国家为达到抑制短期内哄抬房价的炒房行为,在2005年至2007年间,下发了5关于做好稳定住房价格工作的意见6、5关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知6及5关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知6等,这些文件的出台在一定程度上通过税收手段加大了住房转让的成本,提高了房地产开发商的土地开发成本,抑制了房地产的供给,但呈现出的问题也很突出。
1.国家出台的相关税收政策主要是针对房屋的开发与转让,缺乏保有环节的税收。
在房产开发环节涉及耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税和企业所得税等,在房产转让环节中涉及契税、印花税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、房产税等,而在房产保有环节仅涉及房产税和城镇土地使用税。
可见,房地产业的税收在房产开发及转让环节税种较多,税负较重,而在保有环节税负较轻,致使一些开发商、投机者往往囤积房产,抬高价格。
2.我国现行房地产税种由于在税种设计上缺乏系统性考虑,使得在某些环节存在税种之间的交叉重叠,产生了重复征税现象。
例如,在房产转让过程中,既征收营业税,又征收土地增值税,造成重复征税,加大了房地产的成本,进而提高了房产价格。
3.由于我国目前对各种户型的商品房没有实行区别的政策,对各种户型的套房实行相同的税收政策,房地产开发商在利润的驱动下,倾向于开发大户型商品房,而小户型的商品房由于利润小,而无人问津,导致房地产市场的供给严重失衡,推动了房地产价格虚高。
(二)房地产金融法律规范相对滞后金融业是房地产业的供血中枢,在房地产开发运营过程中,几乎每个环节都离不开金融业的资金支持。
基于金融业对房地产业的特殊影响,中央为了遏制房地产市场的过度投机行为,由中央银行出台了一系列金融宏观调控措施,为稳定房地产价格起到了一定的作用。
2003年,中国人民银行下发5关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知6,从各个方面规定了央行对房地产市场宏观调控的手段。
为抑制投资需求,进一步稳定房地产价格,2004年至2007年连续四年中央银行上调贷款利率;2008年8月28日,央行、银监会联合下发银发120082214号5关于金融促进节约集约用地的通知6再次明确了中央对房地产市场宏观调控的决心。
但以上政策收效甚微,归结其原因有以下方面: 1.我国颁布的房地产金融调控规范效力层次低,没有规定相应的法律责任。
上述金融调控措施大多以/意见0和/通知0的形式出现,效力层次低,且没有规定商业银行违反规定后应承担的具体法律责任,导致其权威性、严肃性差。
一些商业银行往往对这些/通知0、/意见0做变通实行,因此,对于政策的执行缺乏事后监督以及相应的责任惩罚,导致央行宏观调控的预期效果大打折扣。
2.房地产金融信贷主要依赖银行,金融产品单一,良性房地产金融体系尚未建立。
由于房地产投资项目大,动辄上亿元的资金,而目前中国的房地产资金主要来自于银行贷款。
显然,高额的房地产开发资金会促使开发商向海外金融机构融资,加大了房地产开发商的成本,进而促进了房地产价格攀升。
3.银行等金融机构尚未建立信息披露制度,信贷审查制度不健全。
各商业银行,在股份制改造以后,为了追求利润最大化,在自身利益的博弈下,对开发商资质审查不严,或者由于信息不对称,导致一些投机分子渗入银行贷款,炒高房价。
同时也由于房地产信息不对称,导致购房者在心理预期下盲目购房,进一步推动了房地产价格攀升(三)土地使用制度落后作为一种土地产品,房地产的供需状况和价格水平必然在短期和长期都和土地的需求与价格之间有很大的相互作用及影响。
国家为了规范土地出让程序,严格土地审批程序,2002年5月9日,国土资源部签发了5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定6,2006年8月,出台了5招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范6和5协议出让国有土地使用权规范6。
这些政策的出台使我国土地交易更加透明,但是从一定程度上也增加了土地交易的价格,这是因为:1.土地的/招、拍、挂0制度本身缺乏规制投机行为的机制。
土地的/招、拍、挂0制度,没有实行上限管理。
由于土地是一种稀缺资源,一些海外投机者为了获得地皮,不惜天价竞拍土地,这样竞拍得到的土地成本高,开发出来的房地产自然也奇高,甚至一些开发商转身又转让拍卖土地,轮番推动价格的上涨;还有一些开发商储备土地升值,进一步推动了房地产价格的上涨。
2.土地储备运作主体界定不清。
目前,全国各地一般都建立土地储备中心作为土地储备的实施机构,明确土地管理部门作为土地储备中心的管理机构,形成了政府与土地储备机构之间的委托代理关系。
而实际上,城市土地发展中心既要代表政府制定收购储备计划并根据土地利用年度计划,具体实施土地收购储备等工作,又要参与到企业运营过程中,与开发商共同经营土地,便产生了政府部分官员的/寻租0行为。
3.地方政府政策不力或与开发商勾结,推动房地产价格上涨。
土地出让程序缺乏具体的配套操作规范,缺乏监督,地方政府片面追求政绩、财政收入,不希望房价下跌。
在经营性土地出让中,有些地方政府存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题;有些领导干部通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等,使圈地者有隙可乘。
可以说,地方政府与开发商勾结,进一步推动了房价的上涨。
四、经济法视野下对房地产价格调控的措施构想房地产市场作为市场经济的一部分有其一定的市场化取向,房价虚高正是/市场失灵0的结果,抑制房价达到房地产市场有效供给是一项长期而艰巨的系统工程,需要以政府为主导运用/有形之手0来弥补市场/无形之手0的失灵。
依法有效发挥政府职能作用,对房地产市场进行适当调控,这也是经济法的精神本质所在,更是实现社会稳定、构建和谐社会宏伟目标的最终途径。
(一)完善金融调控法律法规1.提高金融调控法规层级,开发多元化的房地产金融产品。
一些/通知0、/意见0往往难以得到实行,原因之一是由于它的效力等级低。
建议立法机关尽快出台高效力等级的法律法规,统一全国金融法律口径。
同时出台一些金融机构组织的法律法规,创造有利于房地产金融业务发展的良好环境,推进房地产金融业健康发展。
成熟的房地产市场都伴随着产品多样的房地产金融,所以,我国要加快建立相关的房地产金融产品法规,促进房地产抵押债券、房地产信托、房地产抵押贷款保险等金融产品的发展。
要做到:第一,大力发展房地产信托业务,开辟新的融资渠道。
第二,支持房地产企业参与金融市场创新,包括发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金以及海外上市等。
第三,培育房地产金融一级市场,尤其是积极推动住房贷款证券化,通过投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主交易,把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场,这样会在资金源头上降低房地产价格波动风险。
2.强化金融机构的法律责任。
一些商业银行在自身利益的驱使下,往往对央行的政策做变通实行,又没有相应的制裁措施,导致国家的宏观调控难以发挥作用,房地产价格居高不下。
所以,金融法规要强化相应的法律责任,对金融机构的违法违规行为进行严厉查处,强化法律责任,才能有效抑制投机者的空间,进而稳定房价。
