房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办

童琴芬江苏五星集团建设有限公司摘要:房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等方面进行了分析和探讨,本文认为预售期间,预缴税费作为资产项目,反映了一种特殊的税务资产,准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况,更真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合会计准则的确认要求,实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。

关键词:房地产、预售收入、预缴税金一、预缴税金帐务处理的意义1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡,尽可能不要大起大落。

为保证财政收入的相对稳定性,政府对商品房预售收入实行预征制,其中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等税种。

２、对企业来说,房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周期长和收入来源的分散性特征。

房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权过户等环节。

预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。

二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析1。

会计准则的处理要求：根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》(财会字【19９５】第01５号)的有关规定,直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税＂科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税,借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金＂(对外经济合作企业)等科目,贷记“应交税金——应交土地增值税”科目.新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式2．税法的要求(1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产企业预售期间缴纳税费的会计处理根据《企业会计准则》的规定，房地产开发企业期房销售由于不满足收入确认条件，当收到预售款时应确认为负债，待预售房屋竣工并交付给购买方时，再确认收入。

即收到期房房款时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时，借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目，同时结转开发产品成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。

房地产开发企业预售房屋时涉及的税种主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税等。

预售期间缴纳各项税费如何会计处理？一、增值税的会计处理。

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但为了税收均衡入库，预收房款应当预交增值税。

增值税是属于价外税，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%。

预交增值税的会计核算区分一般计税和简易计税，一般计税方法下，预缴增值税不是实际缴纳增值税，当期销项税额大于当期进项税额需要缴纳增值税的时候，可以先抵减已预缴的增值税，抵减后仍有余额的应补缴增值税。

预交增值税在“应交税费--预交增值税”科目核算，待增值税纳税义务发生时，再转入“应交税费--未交增值税”；简易计税方法下，预缴、计提以及缴纳增值税均在“应交税费--简易计税”科目核算。

下面以一般计税方法举例说明增值税的会计核算。

举例：某房地产开发企业开发新项目，适用一般计税方法，该项目于2018年12月开始预售，预售期间共收取首付款预收房款2,200.00万元，预收房款应预缴增值税=2,200.00÷(1+10%)*3%=60.00万元。

会计处理如下：(1)收到预收款借：银行存款2,200贷：预收账款2,200(2)缴纳增值税：借：应交税费-预交增值税60贷：银行存款60上述房地产企业于2019年4月出售房产竣工交付，应确认增值税应税收入价税合计8,720.00万元，销项税额=8,720.00÷(1+9%)*9%=720.00万元，按照已销售房地产项目建筑面积占房地产项目可供销售建筑面积的比例，假设计算应允许扣除的土地成本为2180.00万元，土地价款抵扣增值税金额=2180.00÷(1+9%)*9%=180.00万元，当月实际销项税额=720-180.00=540万元，假设认证应抵扣的进项税额为450.00万元，当月应交增值税=540.00-450.00=90万元，扣除预售期间已预缴增值税60万元，当月应补缴交增值税=90.00-60.00=30万元。

ACCOUNTING LEARNING125房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施吴诗文 北京创远亦程置业有限公司摘要：房地产开发企业具有开发建设周期长、前期资金投入大、资金回流缓慢、结利时点滞后、财务杠杆高等特点，根据上述行业特点，为确保财政收入稳定、税金按时缴纳，政府部门对房地产行业制定并颁布了具有行业特征的税收政策和征收条例，要求房地产开发企业在项目开发阶段按预收款金额预缴税金，待项目竣备交付后再整体清算。

基于对房地产开发企业的特殊税收政策规定，房地产企业会面临税金超缴风险。

对此，本文探讨房地产企业经营开发期间的税务风险及相应的管理措施。

关键词：房地产企业经营开发；税务风险；管理措施引言现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。

房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。

房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。

基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。

避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。

本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。

一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。

下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。

（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。

中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。

此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。

房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。

企业如果要弥补以前年度亏损的所得税该如何处理随着经营环境恶化，经济低迷等问题，企业的营利能⼒受到很⼤的考验，有些公司会出现亏损。

如果企业在申报所得税时，要弥补前年度的亏损，这种情况应该怎样处理呢?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

⼀、弥补以前年度亏损的会计处理1、⼀般情况的亏损弥补。

⾸先要明确亏损的内涵。

税法上的“亏损”是指按税法规定调整后的⾦额，是企业所得税年度纳税申报表主表第23⾏“纳税调整后所得”的数据，不是企业财务报表中所反映的亏损额。

其次亏损的弥补期限是5年。

另外，《国家税务总局关于企业所得税若⼲税务事项衔接问题的通知》第⼋条明确，对企业由于技术开发费加计扣除部分已形成企业年度亏损，可以⽤以后年度所得弥补，但结转年限最长不得超过5年。

2、应税项⽬与免税项⽬之间的亏损弥补。

《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴⼯作的通知》规定，企业取得的免税收⼊、减计收⼊以及减征、免征所得额项⽬，不得弥补当期及以前年度应税项⽬亏损;当期形成亏损的减征、免征所得额项⽬，也不得⽤当期和以后纳税年度应税项⽬所得抵补。

这条规定要求，企业取得的免税项⽬应该单独核算，应税项⽬与免税项⽬不能盈亏相抵。

⽽企业会计利润是综合计算的，没有区分应税项⽬与免税项⽬，纳税申报表同样未单独体现应税项⽬所得与优惠项⽬所得。

因此，计算应税项⽬的应纳税所得额时，应在会计利润总额的基础上调减免税项⽬所得，不管免税项⽬是盈利还是亏损都要作全额调减，计算公式为：应税项⽬调整后所得=利润总额—免税项⽬所得。

例如，企业应税项⽬所得为-70万元，免税所得为30万元，利润总额为-40万元，免税所得30万元不得弥补应税项⽬亏损，应作全额调减(-40-30)，调整后为应税项⽬的所得仍为-70万元。

反过来，如果企业应税项⽬所得为70万元，免税所得为-30万元，利润总额为40万，免税所得-30万元不得⽤应税项⽬所得弥补，同样是作全额调整[40-(-30)]，调整后为应税项⽬的所得仍为70万元。

房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办[房地产金融]悬赏点数10 2个回答435次浏览河南过客2009-1-8 16:18:31 218.22.249.* 举报房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办回答登录并发表回答取消在谷歌搜索房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办系统推荐答案zhiai302009-1-8 16:18:49 219.235.129.* 举报1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。

2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。

只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。

第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。

3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。

4、存在税务风险。

5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴。

6、鸡放在狗窝里还是鸡。

你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。

其他回答按时间排序按投票数排序cylchw2009-7-13 9:14:00 124.131.164.* 举报根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。

它是企业会计核算方面的一项新内容。

由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。

房地产企业预交所得税的会计处理
摘要：房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中。

在实务处理中预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况：
（1）房地产开发企业所得税一般核算方法
按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。

会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时：
借：所得税费用
贷：应交税费——应交所得税
借：应交税费——应交所得税
贷：银行存款
对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。

（2）所得税会计的处理方式
若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税
贷：应交税费——应交所得税。

销售完工现房取得首付款，预缴税款的财税处理今年初全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已经有山东、安徽、河南、四川等地明确表态，要试点现房销售。

实务中，越来越多的房地产开发企业也开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。

这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？案例甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2023年4月办理竣工备案。

2023年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。

其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2023年1月收取。

2023年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。

假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%,甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%,暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？01.土地增值税原则上可以办理清算从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。

按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

各地的操作细则一般按规定作了细化。

比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取"先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款彳寺工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。

但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。

浅谈房地产企业收入确认税会差异的纳税调整房地产企业销售未完工产品时按预计毛利计算缴纳企业所得税，完工年度结转收入再将之前预计的毛利转回，实现所得税税款的均衡缴纳。

如果完工年度与会计结转收入在同一年则收入确认没有税、会差异，申报也相对简单。

本文讨论的是房地产企业收入确认存在税会差异时（完工年度与会计结转收入不在同一年）在所得税申报方面的处理。

一、政策依据1．《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号,下称31号文）第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案（竣备）。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

（下称“三个条件”）2. 31号文第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

3. 31号文第三十五条：开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

4. 《企业会计准则第 14 号——收入》（财会〔2017〕22 号发布）第四条：企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。

二、分析根据31号文的上述规定，所得税以是否达到完工标准作为结转收入的时点，即三个条件孰先进行确定，完工当年应及时结转收入和计税成本；而会计准则是应当在客户取得相关商品控制权时确认收入，通常以交房作为控制权转移的判断标准。

企业亏损递延所得税会计处理
企业亏损递延所得税的会计处理主要涉及以下步骤:
1.确认递延所得税资产:当企业发生亏损时，可以根据税法规定，将该亏损视为可抵扣暂时性差异，进而确认相应的递延所得税资产。

具体来说，企业应以可能获得用于抵扣尚可抵扣的亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

2.计算递延所得税:递延所得税资产或递延所得税负债应以相应的可抵扣暂时性差异或应纳税暂时性差异乘以适用的所得税税率计算得出。

3.确认所得税费用:在确认递延所得税资产的同时，企业应相应确认所得税费用。

所得税费用应以当期应交所得税加上或减去递延所得税费用来计算得出。

4.调整递延所得税资产:在资产负债表日，企业应当对递延所得税资产的账面价值进行复核。

如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则应当减记递延所得税资产的账面价值。

其具体会计处理为:借记“所得税费用”科目。

贷记”递延所得税资产”科目。

在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回，其具体会计处理为:借记递延所得税资产”科目，贷记"所得税费用”科.目。

需要注意的是。

亏损弥补是企业所得税的税收政策。

当期发生的亏损可以在未来期间的企业所得税应纳税所得额中扣除。

因此就会产生了暂时性差异，确认相关的递延所得税。

制表：审核：批准：。

房地产企业预缴税款的帐务处理.doc 财务精英俱乐部更多资料免费下载房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)房地产企业预缴税款的帐务处理(原创)这几年房地产市场成为大家关注的热点，为了配合国家宏观调控加强税收征管，国家也先后出台了一系列的单项税种管理措施，加强房地产企业营业税、土地增值税、企业所得税的征管政策先后出台，主要采取核定预征率、预计营业利润率获毛利率加强事前预征管理，但预缴税款如何进行帐务处理，并由此引起的不同处理对企业利润、所得税影响，房地产企业和税务机关认识不仅相同，也成为税务机关帐务检查中和纳税人发生争议的焦点，笔者就此谈谈自己的看法。

一、目前房地产企业预缴的税种(一)根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。

其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，规定房地产企业在收到预收款的当天，营业税的纳税义务就发生了，就应该缴纳营业税。

其实这不是严格意义上的预缴，应为法律已经规定了在预收的当天就应该缴纳营业税了，而不是在纳税义务发生前缴纳，之所以还在这里说营业税的预征，是因为这个时间企业属于预收款，从会计配比的角度理解营业税款也就相应的为预征了。

(二)对于土地增值税就是名正言顺的预征了，根据《土地增值税暂行条例》第十条“纳税人应自转让房地产合同签订之日起 7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

”授权税务机关核定税款的缴纳期限。

财法字【1995】6号《关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》“(二)纳税人依照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

企业所得税退税如何进行会计账务处理
1.若企业已预缴所得税，则发生退税时，将退还的税款与预缴的所得税相抵扣，差额计入应交税费科目。

记账分录为：
借：应交税费
贷：预付账款（或应付账款）
2.若企业未预缴所得税，则退税时直接计入当期损益。

记账分录为：
借：税金及附加
贷：应交税费
3.若企业退还先前年度未核销的所得税，记账分录为：
借：应交税费
贷：税金及附加
需要注意的是，企业所得税的退税金额必须与税务机关出具的退税通知单一致。

退税后，企业应及时调整相关账目，确保财务报表的准确性。

除了上述会计处理方法外，还需要注意以下几点：
1.企业应及时办理所得税申报和退税手续，并保留相关税务机关出具的退税通知单及相关证明材料作为凭证。

2.若企业所得税退税金额较大，为防止企业短期内资金流动性过高，一般会将退税款项用于偿还负债、投资等用途，需按照企业资金管理制度进行处理，并及时调整相关账务。

3.退税金额应与企业所得税账户保持一致，确保税款的合法性和准确性。

在进行企业所得税退税的会计处理时，企业应严格按照相关法规和会计准则的规定进行操作，确保财务报表合规和准确。

同时，也应积极配合税务机关的检查和核实工作，确保企业合法权益的保障。

企业亏损递延所得税会计处理
企业亏损递延所得税是指企业在会计期间内发生亏损，但根据税法规定，该亏损不能立即扣除，而需要在未来的盈利年度中进行抵扣的一种递延税务负债。

在企业财务会计中，亏损递延所得税的处理是非常重要的。

首先，企业需要根据会计准则和税法规定，计算出亏损递延所得税的金额。

然后，将该金额作为递延所得税负债记录在负债方面的科目中，同时在利润表上进行相关的披露。

需要注意的是，亏损递延所得税负债的计算是基于企业会计利润和税法利润之间的差异。

税法利润是根据税法规定计算的，而会计利润是根据会计准则计算的。

在计算亏损递延所得税负债时，需要考虑这两者之间的差异。

亏损递延所得税的处理涉及到两个关键概念：亏损结转和递延所得税资产。

亏损结转是指将当前亏损的税前金额结转到未来可抵扣年度的过程。

而递延所得税资产是指企业未来可抵扣的亏损金额，它可以用来抵消未来的应纳税所得额，从而减少企业未来的税负。

在会计处理上，亏损递延所得税负债和递延所得税资产需要分别列示在资产负债表和利润表上。

亏损递延所得税负债会计科目一般为“递延所得税负债”，递延所得税资产会计科目一般为“递延所得税资产”。

这样，企业在财务报表中清晰地展示了亏损递延所得税
的情况。

企业亏损递延所得税的会计处理是企业财务会计中的重要环节。

通过合理的计算和记录，企业能够清晰地了解自身的税务负债情况，并为未来的盈利做好准备。

这种处理方式不仅符合会计准则和税法规定，也体现了企业对财务信息的透明度和规范性。

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（国税函[2008]299号2008年4月11日）各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，经研究，现就房地产开发企业所得税预缴问题通知如下：一、房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

二、预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1.位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20％。

2.位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

3.位于其他地区的，不得低于10％。

（二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发＜经济适用房管理办法＞的通知》（建住房[2004]77号）等有关规定的，不得低于3％。

三、房地产开发企业按当年实际利润据实预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，填报在《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》（国税函[2008]44号文件附件1）第4行“利润总额”内。

房地产开发企业预缴增值税能否全额退税【问题】房地产开发企业预缴课税增值税能否全额退税？【答案】根据《国家税务总局关于发布《房地产开发暂行企业销售自行开发的商业地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局通告2021年第18号）规定：第十四条一般纳税销售房地产投资自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2021〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减尚未预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条明订一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税事由发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报报税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第二十二条小规模纳税人销售自行开发的房地产大型项目项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应缴，抵减已预缴税款之后，向主管税务机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

根据《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2021〕32号）规定：一、纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

根据《财政部税务总局商业部关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2021年第39号）规定：一、增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法1. 引言随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产开发经营业务已成为经济的重要组成部分。

为规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，保障国家税收收入，特制定本处理办法。

2. 业务概述房地产开发经营业务涉及土地购置、规划设计、建设施工、销售转让等多个环节。

企业所得税的税务处理需考虑各环节的成本、收入及相关税费。

3. 所得税处理方法（1）一般原则：房地产开发经营业务所得税应按照《中华人民共和国企业所得税法》及相关法规计算缴纳。

（2）计税依据：企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即企业每一纳税年度的收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

（3）纳税期限：房地产开发企业应按照月度或季度预缴所得税，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。

4. 特殊规定（1）预售收入处理：房地产开发企业预售房屋取得的收入，应按规定预缴企业所得税。

（2）土地增值税处理：房地产开发企业销售房屋时，应按规定缴纳土地增值税，该税种与企业所得税分别计算。

（3）成本费用扣除：房地产开发企业的成本费用扣除应遵循真实性、合理性和相关性原则，并按照税法规定进行列支。

5. 案例分析本部分将列举房地产开发经营业务所得税处理的典型案例，旨在加深对税法条款的理解和实际应用。

6. 目的和背景本处理办法的制定旨在规范房地产开发经营业务企业所得税的税务处理，确保税收政策的公平性和透明度，同时适应房地产市场发展的新形势，为企业提供清晰明确的税务指导。

7. 适用范围本处理办法适用于中华人民共和国境内从事房地产开发经营业务的企业，包括但不限于房地产开发公司、房地产中介服务机构等。

8. 经营业务税处理（1）收入确认：房地产开发经营业务收入应在房屋销售合同签订且房屋所有权转移时确认。

（2）成本核算：房地产开发经营业务应合理划分各项成本费用，并按照税法规定进行扣除。

成本核算应遵循权责发生制原则，确保数据的真实性和准确性。

房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。

一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。

二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。

同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。

三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。

这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。

（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

房地产项目完工后按实际毛利进行纳税调整的财税处理房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率计算预计毛利额，纳税调整计入当期应纳税所得额，这个想必许多房地产税务从业人员都非常清楚；但是很容易忽视的一点是，房地产项目“完工”后，应及时结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度应纳税所得额。

一、房地产项目未完工前的涉税调整房地产开发企业的开发产品种类较多、周期较长且销售方式多样，稍有疏忽，在销售收入的确认上就容易引发税务风险。

针对房地产项目未完工前企业销售未完工产品取得的预收房款需要按预计毛利率进行纳税调整，一方面需要地产企业财务人员把握好税收政策对收入确认时点的具体要求，准确区分不同销售方式下的纳税义务发生时间；另一方面确认适用的预计毛利率。

（一）不同销售方式下的纳税义务发生时间根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。

付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。