山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法 鲁建发[2009]11号发

济南市房地产开发项目竣工综合验收备案办事指南济南市城乡建设委员会印制2011年5月房地产开发项目竣工综合验收备案办事指南一、办事依据：（一）《山东省城市房地产开发经营管理条例》;（二）《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》。

二、申报材料：（一）房地产开发项目竣工综合验收备案申请表（网上下载）（二）开发企业营业执照；（三）开发企业资质证书；（四）土地使用权证书；（五）房地产项目开发经营权证明；（六）建设工程规划许可证；（七）建设工程施工许可证；（八）商品房预售许可证或现售备案证明；（九）开发项目《建设工程规划核实证》；（十）开发项目排水许可证明；（十一）开发项目供水设施、供热工程、燃气工程等市政公用基础设施的验收合格证明；（十二）开发项目供电设施验收合格证明；（十三）公共服务设施及道路、绿化等基础设施竣工核实证明。

（十四）开发项目《建设工程竣工验收备案表》；（十五）《房地产项目开发建设合同书》（开发项目履约保证书）、《房地产开发项目手册》（需由开发主管部门定期核验）;（十六）《住宅产业化技术落实情况核实证明》；（十七）《济南市前期物业管理竣工核实证明》；（十八）《济南市物业质量保修金交存证明》；（十九）《建设工程档案预验收意见书》；（二十）《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》；（二十一）其它需要提交的材料。

（以上材料复印件按顺序装订，加装封面）三、办事程序（一）济南市行政审批大厅建委窗口收件（验原件）；（二）开发主管部门对材料进行审核，材料审核合格的，组织现场查验；（三）对现场查验合格的项目，发放《竣工综合验收备案证明》或《分期竣工综合验收备案证明》。

四、办结时限：10个工作日。

五、开发项目各单项验收办理地点及联系电话（一）市城乡建设委员会相关证明文件1、公共服务设施及道路、绿化等基础设施竣工核实证明。

受理地点：市城乡建设委房地产开发管理处（龙奥大厦F421房间）。

电话：666056212、《建设工程竣工验收备案表》受理地点：市建筑工程质量与安全生产监督站（山大南路市建委东院）。

济南市房地产开发项目供热设施竣工验收标准（初稿,试行）二〇一一年六月目录1 总则-----适用范围2 总体验收流程3 制定依据4 验收标准4.1 室外供热管网4.2 换热站4.3 建筑物热力入口4.4 建筑物内系统4.5 户内系统4.6 建筑节能（采暖部分）4.7 供热计量4.8远传抄表管理系统4.9 系统水压试验和冲洗4.10 系统试运行和调试5 附录5.1术语5.2 表格1 总则适用范围本标准适用于“可集中供热的房地产竣工项目供、用热设施的验收”，内容包括房地产项目规划红线内室外供热管网、换热站、建筑物热力入口、建筑物内系统、户内系统、和建筑节能（采暖部分）、供热计量、远传抄表管理系统、系统水压试验和冲洗、系统试运行和调试。

2 总体验收流程验收流程：申请用热户向供热单位提出书面开户申请（应在办理规划许可手续前）——供热单位受理，书面答复——具备条件，用热单位与供热单位签订开户协议——开户协议报供热办审批、备案——政务审批中心申请交费——委托供热专业经营单位组织有资质的设计、施工、监理进行室外供热工程建设——施工完毕，建设单位组织有供热单位参与的供用热设施冷态验收——冷态验收合格后，签订热态调试协议——用热单位组织材料报市政公用局窗口提出验收备案申请——行政审批处组织供热办及供热单位进行现场复验、备案——热态调试——签订供热合同——实施供热备注：提出综合验收申请所需材料1、供热开户协议；2、济南市建设项目城市建设配套费缴费联络单；3、供热工程施工合同；4、管材、设备、阀门、热表、温控及热力调节装置等材料的入场材料检验证明（材质分析报告、材料安装使用说明、打压试验报告、合格证），热表首次鉴定报告、调试合格证明；5、建筑节能验收合格证明；6、系统冲洗及压力试验记录；7、竣工图纸（纸质竣工图纸及电子版图）、竣工报告；8、规划红线内室外、室内管网及换热站按照《济南市数字市政管网设施普查技术规程》（试行）和《济南数字市政数据标准》要求进行管线物探测量提报相关资料。

山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法第一条为规范全省房地产开发经营，保障购房群众合法权益，根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》《山东省物业管理条例》等法规，按照《山东省人民政府关于印发山东省优化提升工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》（鲁政发〔2019〕9号）等政策要求，结合工作实际，制定本办法。

第二条在山东省城市、县城、镇城镇开发边界内的国有建设用地上从事房地产开发经营的，均应执行本办法。

第三条省住房城乡建设厅负责指导各城市房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作。

设区的市、县（市）人民政府按照职责分工，明确具体部门（以下简称主管部门）负责本规划区范围内房地产开发项目竣工综合验收备案办理、业务管理、执法检查等工作。

因职能划转有关工作不在同一部门的，应明确职责、分工负责。

第四条房地产开发项目建设单位（以下简称开发企业）对所开发建设的房地产开发项目竣工综合验收负主体责任。

第五条房地产开发项目分期开发的，可以分期进行竣工综合验收。

第六条房地产开发项目综合验收应当主要包括以下内容：1.是否按照经审批的用地范围、规划条件、规划设计方案、土地出让合同或划拨决定书的要求开发建设；2.是否按照《房地产开发项目建设条件意见书》开发建设，明确移交的是否完成产权（使用权）移交或签订产权（使用权）移交协议；3.单体工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收备案手续是否完备；4.红线内市政基础设施(道路、绿化、路灯、环卫、排水等）是否按照要求建设，并达到使用条件；5.红线内水、电、气、暖等基础设施是否按照有关要求建设，达到使用条件且已交由专业经营单位负责运营管理；通信基础设施是否按照有关要求建设并达到使用条件；6.首期住宅专项维修资金是否按照要求交纳；7.工程技术档案和施工管理资料是否完整。

第七条开发企业应在项目竣工综合验收合格后15日内，持竣工综合验收报告到项目所在地主管部门办理竣工综合验收备案手续。

依行政执法促城建档案事业发展摘要：城建档案馆是一个城市的城建档案事业的核心和主体，城建档案行政管理机构的工作必然要围绕城建档案馆的业务去开展，因此，城建档案行政管理机构与城建档案馆的业务是不可分，也不能分的。

关键字：城建档案行政执法城市建设档案馆是集中统一管理城市建设各类专业档案的国家专门档案馆。

集中保管全市重要的城市规划、勘察、设计、公用、民用建筑、城市基础设施管理等重要档案，在城市规划、建设、管理乃至经济建设中发挥了重要作用。

从八十年代以来，全国各市先后设立了城建档案馆，是市政府下属的科技事业单位，本身不具备行政管理职能。

但在履行城建档案馆法定职能的过程中，因为没有行政管理职能，城建档案馆工作的开展遇到很大困难。

1998年前，由于受城建档案保证金制度制约，建设单位能够在工程竣工验收后主动向城建档案馆报送城建档案。

1998年以后，国家取消了档案保证金，在缺乏有效制约的情况下，如何保证城建档案正常移交归档，成为摆在各地城建档案馆面前的一个重大课题。

一、城建档案依法管理工作存在的主要问题（一）城建档案法制意识、责任意识有待提高。

个别单位主管部门对城建档案工作认识不到位，重视程度不高，部分建设、施工单位建立城建档案不完善，应当立卷归档的文件材料没有及时收集、归档，散存在部门的现象比比皆是。

（二）建设系统各行业主管部门协调配合不够。

在道路、管线、住宅小区工程的规划许可、施工许可、规划核查、竣工验收等环节上，规划部门、建设部门、管线产权单位、档案管理机构就管线竣工测绘、档案收集移交没有协调一致，造成管线档案分散保管甚至缺失，给城市规划建设管理工作带来很大麻烦，给城市安全留下不应有的隐患。

（三）城建档案执法工作还不到位。

没有将城建档案法规规章纳入城乡规划管理、工程质量安全、建筑市场、房地产市场等执法检查的内容，对各类工程档案的违法违规行为依法及时查处不够，实质性处罚偏少、偏轻。

（四）城建档案工作基础亟待强化。

济南市房地产开发项目竣工综合验收备案申请表项目名称：（第期共期）建设单位（公章）：填表日期：济南市城乡建设委员会印制填表说明一、开发项目竣工综合验收备案申请表由建设单位负责填写，内容须真实完整。

二、此表应打印后提交房地产开发主管部门，并加盖建设单位公章。

三、开发项目竣工综合验收备案应提交下列证明材料（提交时需验原件存复印件）：1、《房地产开发项目竣工综合验收备案证明申请表》（济南住宅与房地产信息网下载）；2、规划总平面图；3、国有土地使用证；4、建设工程规划核实证；5、开发企业资质证书、房地产开发经营权证明、房屋建筑工程竣工验收备案单、竣工结算备案表；6、供水、排水、供热、燃气等市政公用基础设施的验收合格证明（该项留存原件）；7、供电设施验收合格证明（该项留存原件）；8、小区内道路、绿化、照明四方验收证明；9、落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明；10、现场照片。

开发项目基本情况一览表单项验收情况一览表济南市建筑节能专项验收认可表房地产开发企业资质申报表企业名称：定边地方电力光明置业填报时间：2021年9月13日中华人民共和国建设部制有关说明1．本表供新成立的房地产开发企业在房地产开发主管部门备案申请《暂定资质证书》和已有的房地产开发企业在申请核升资质等级时领取填报。

2．房地产开发企业依据中华人民共和国建设部令第77号《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定（见表后附件）申请企业资质。

3．房地产开发企业开发项目为合作开发项目的，在相关指标统计中，只能计入自己的投入、分成部分。

4．房地产开发企业要根据本企业的实际情况认真、如实填写本表，字迹清晰、工整，不得随意涂改、修改。

5．对于填报本表时弄虚作假的企业和个人，要依照有关规定严肃处理。

6．房地产开发企业资质申报表由建设部统一制发。

开发经营情况企业已完成的开发建设项目企业在建开发项目企业人员情况企业法定代表人简况企业（总）经理简况注：企业（总）经理担任企业法定代表人的，不再填写此表。

济南市房地产开发项⽬竣⼯供热设施验收标准（6[1].14改）（1）济南市房地产开发项⽬供热设施竣⼯验收标准（初稿,试⾏）⼆〇⼀⼀年六⽉⽬录1 总则-----适⽤范围2 总体验收流程3 制定依据4 验收标准4.1 室外供热管⽹4.2 换热站4.3 建筑物热⼒⼊⼝4.4 建筑物内系统4.5 户内系统4.6 建筑节能（采暖部分）4.7 供热计量4.8远传抄表管理系统4.9 系统⽔压试验和冲洗4.10 系统试运⾏和调试5 附录5.1术语5.2 表格1 总则适⽤范围本标准适⽤于“可集中供热的房地产竣⼯项⽬供、⽤热设施的验收”，内容包括房地产项⽬规划红线内室外供热管⽹、换热站、建筑物热⼒⼊⼝、建筑物内系统、户内系统、和建筑节能（采暖部分）、供热计量、远传抄表管理系统、系统⽔压试验和冲洗、系统试运⾏和调试。

2 总体验收流程验收流程：申请⽤热户向供热单位提出书⾯开户申请（应在办理规划许可⼿续前）——供热单位受理，书⾯答复——具备条件，⽤热单位与供热单位签订开户协议——开户协议报供热办审批、备案——政务审批中⼼申请交费——委托供热专业经营单位组织有资质的设计、施⼯、监理进⾏室外供热⼯程建设——施⼯完毕，建设单位组织有供热单位参与的供⽤热设施冷态验收——冷态验收合格后，签订热态调试协议——⽤热单位组织材料报市政公⽤局窗⼝提出验收备案申请——⾏政审批处组织供热办及供热单位进⾏现场复验、备案——热态调试——签订供热合同——实施供热备注：提出综合验收申请所需材料1、供热开户协议；2、济南市建设项⽬城市建设配套费缴费联络单；3、供热⼯程施⼯合同；4、管材、设备、阀门、热表、温控及热⼒调节装置等材料的⼊场材料检验证明（材质分析报告、材料安装使⽤说明、打压试验报告、合格证），热表⾸次鉴定报告、调试合格证明；5、建筑节能验收合格证明；6、系统冲洗及压⼒试验记录；7、竣⼯图纸（纸质竣⼯图纸及电⼦版图）、竣⼯报告；8、规划红线内室外、室内管⽹及换热站按照《济南市数字市政管⽹设施普查技术规程》（试⾏）和《济南数字市政数据标准》要求进⾏管线物探测量提报相关资料。

《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则》政策解读为规范全市房地产开发经营，加强商品房交付管理，保障购房群众合法权益，根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（鲁建房字〔2019〕34号），结合我市实际，研究制定了《济南市房地产开发项目竣工综合验收备案实施细则》（以下简称《实施细则》）。

有关内容解读如下：一、政策背景（一）起草背景。

2004年《山东省城市房地产开发经营管理条例》设立房地产开发项目竣工综合验收备案制度，规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收”，“开发项目经验收合格后，方可交付使用”。

2005年《山东省商品房销售条例》对综合验收备案制度也作了衔接规定：“房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目综合验收报告及备案证明”。

为贯彻落实房地产开发项目竣工综合验收备案制度，2009年省住建厅印发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（鲁建发〔2009〕11号），对这一制度进行了细化和规范，2019年12月进行了修订。

2011年，我市以转发省厅文件的形式实施房地产开发项目竣工综合验收备案管理。

此次，结合我市管理实际，按照省《管理办法》拟定《实施细则》进行贯彻落实。

（二）起草依据。

《山东省商品房销售条例》《山东省城市房地产开发经营管理条例》均要求房地产开发项目通过综合验收后方可交付，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》要求各地市结合当地实际，制定具体实施细则。

（三）起草过程。

此次制定实施细则，共涉及市自然资源规划局、市行政审批服务局、市城市管理局等11个部门的审批或管理工作，需要厘清各部门间审批与监管、水热气电讯等配套设施以及代建养老设施等配建设施的建设、验收、移交、运营等各环节工作，期间召开多次部门研讨会议，一次房地产开发企业座谈会。

2020年1月22日通过市住房城乡建设局网站向社会征求意见，同时向市房地产业协会征求意见。

根据各方反馈意见，经多次修改，形成《实施细则》。

集中供热入网对外实施技术指南济南热电有限公司二〇一一年五月目录一、政府文件的执行 (2)二、楼内供用热设施建设要点 (3)三、供热管网建设要点 (4)四、换热站建设要点 (4)五、远传抄表管理系统技术规范及技术说明 (5)1．工作内容 (5)2．标准 (6)3．设计要求 (6)4．通信方式 (8)5．现场收集单元要求 (8)六、市政建设要求 (8)1．主要技术标准 (8)2．探测精度 (8)3．地下管线测量精度 (9)4．管网普查要求 (9)一、政府文件的执行1．济南市人民政府文件《济南市人民政府关于印发济南市城市建设综合配套费征收管理办法的通知》（济政发[2003]3号文），热源管网建设费按所建设项目的供热建设面积计收，每平方米78元。

2．按照《济南市城市集中供热管理条例实施细则》第十二条：“在城市供热主管网抵达的地域，必需实行集中供热，需要增加供热管网的用户，应向供热单位提出申请，由供热单位按规定程序报批并负责组织施工”的规定，新入网用户红线内的供用热设施（外网及换热站）统一由我公司负责施工，楼内采暖设施尽可能由我公司负责施工。

3. 按照鲁建发〔2010〕5号文《关于进一步增强供热计量管理加速推动供热计量改革的通知》规定：“新建建筑和纳入节能改造的既有建筑的供热计量和温控装置的购买及安装费用，由开发建设单位在办理施工许可手续前一并交给供热企业，由供热企业依据本地供热计量计划和供热计量实施方案的要求，统一采购并组织安装。

开发建设单位不得擅自采购安装。

”的要求，凡属我公司供热范围内参加集中供热的热用户，分户热计量装置及温控装置统一由我公司组织实施。

4. 按照鲁建发〔2010〕5号文《关于进一步增强供热计量管理加速推动供热计量改革的通知》“无论新建建筑，仍是已完成节能改造的既有建筑，必需安装热计量表和温控装置，必需达到供热计量要求。

对不达标的，一概不予完工验收备案，不予并网供热”之规定，因此，户外应加装热量表，室内散热器加设恒温阀。

济南市房地产开发项目供热设施竣工验收标准（试行）济南市市政公用事业局目录1 总则-----适用范围2 总体验收流程3 制定依据4 验收标准4.1 室外供热管网4.2 换热站4.3 建筑物热力入口4.4 建筑物内系统4.5 户内系统4.6 建筑节能（采暖部分）4.7 供热计量4.8远传抄表管理系统4.9 系统水压试验和冲洗4.10 系统试运行和调试5 附录5.1术语5.2 表格1 总则适用范围本标准适用于“可集中供热的房地产竣工项目供、用热设施的验收”，内容包括房地产项目规划红线内室外供热管网、换热站、建筑物热力入口、建筑物内系统、户内系统、和建筑节能（采暖部分）、供热计量、远传抄表管理系统、系统水压试验和冲洗、系统试运行和调试。

2 总体验收流程总体验收工作流程图备注：提出综合验收申请所需材料1、供热开户协议；2、济南市建设项目城市建设配套费缴费联络单；3、供热工程施工合同；4、管材、设备、阀门、热表、温控及热力调节装置等材料的入场材料检验证明（材质分析报告、材料安装使用说明、打压试验报告、合格证），热表首次鉴定报告、调试合格证明；5、建筑节能验收合格证明；6、系统冲洗及压力试验记录；7、竣工图纸（纸质竣工图纸及电子版图）、竣工报告；8、规划红线内室外、室内管网及换热站按照《济南市数字市政管网设施普查技术规程》（试行）和《济南数字市政数据标准》要求进行管线物探测量提报相关资料。

3制定依据3.1 相关文件3.1.1 济南市人民政府文件《济南市人民政府关于印发济南市城市建设综合配套费征收管理办法的通知》（济政发[2003]3号文），热源管网建设费按所建设项目的供热建设面积计收，每平方米78元。

3.1.2 《济南市城市集中供热管理条例实施细则》第十二条：在城市供热主管网到达的地区，必须实行集中供热，需要增加供热管网的用户，应向供热单位提出申请，由供热单位按规定程序报批并负责组织施工。

3.1.3 《关于进一步加强供热计量管理加快推进供热计量改革的通知》（鲁建发 [2010]5号）规定：新建建筑和纳入节能改造的既有建筑的供热计量和温控装置的购置及安装费用，由开发建设单位在办理施工许可手续前一并交给供热企业，由供热企业依据本地供热计量规划和供热计量实施方案的要求，统一采购并组织安装。

李慧、孙盈盈等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省德州地区（市）中级人民法院【审理法院】山东省德州地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.07.09【案件字号】(2021)鲁14民终1568号【审理程序】二审【审理法官】高世民郑卫华王善文【文书类型】判决书【当事人】李慧;孙盈盈;德州大壮实业有限公司【当事人】李慧孙盈盈德州大壮实业有限公司【当事人-个人】李慧孙盈盈【当事人-公司】德州大壮实业有限公司【代理律师/律所】徐国栋山东高行律师事务所;刘娜山东高行律师事务所【代理律师/律所】徐国栋山东高行律师事务所刘娜山东高行律师事务所【代理律师】徐国栋刘娜【代理律所】山东高行律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】李慧;孙盈盈;德州大壮实业有限公司【本院观点】本案二审的焦点问题为：一审判决大壮公司向李慧、孙盈盈支付的逾期交房违约金是否正确。

【权责关键词】无效撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则反证自认新证据合法性质证诉讼请求诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审中，当事人没有提交新证据。

二审查明事实与一审查明事实一致。

【本院认为】本院认为，本案二审的焦点问题为：一审判决大壮公司向李慧、孙盈盈支付的逾期交房违约金是否正确。

一、李慧、孙盈盈的上诉部分关于涉案商品房买卖合同效力问题。

李慧、孙盈盈主张的鲁建发[2009]11号《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》、德建发[2013]188号《关于进一步加强房地产开发项目竣工综合验收备案管理的通知》和德州经济技术开发区城乡住房和建设管理部《关于进一步做好房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》不属于法律、行政法规的范畴。

涉案商品房买卖合同有本案各方当事人的签字盖章，系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同合法有效。