广东清远佛冈(岭南之上智者之城)项目定位报告_86PPT.pptx
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2019清远佛冈项目前期调研分析报告61P 共62页
别墅、公寓、酒店、温泉疗养、休闲商务、会 展接待、SPA中心、中西餐厅、电影院、娱乐
中心等
休闲、旅游
居礼润园
占地约110亩，
独立别墅、温泉养生会所、 温泉养生吧、温泉养生公寓
养生、休闲、度假
首期2009年7月开盘 首期2009年7月开盘
首期预计年底开业 首期公寓预计年底开盘
2008年底开盘
佛冈房地产市场——周边区域
中高档生活小区 养身、养心的度假胜地
在建
冈 恒大金碧山庄 占地3900亩，首期投资50亿元
板
块
佛冈奥园
占地640亩，
-
独栋、联排、温泉养生酒 店、商业街、泛会所等
旅游房产 养生、度假
正在筹备 2007年10月开盘，目前在售
碧桂园·清泉城
已有用地1061亩，规划征地共 6000亩
温泉别墅、旅游度假、商务会议、餐饮住宿、 温泉疗养、休闲养生、高档住宅
宣传主题：北广州·原生温泉度假新 城 户型面积：双拼174-228平方米 售价：年底开盘，预计7000-8000元/ 平方米
城市春天 佛 规模冈：房占地地约产5市万平场方—米—重点项目
分 宣户传型析主面题积：：佛平冈 层首10席0-1花5园0平洋方房米，复式
◆佛冈近年依靠四大工业园区 及旅游业的拉动经济发展快速， 势头良好，2009年度GDP总 量达到88.9亿元，在山区县中 处于中等偏高水平。
2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年
0
近年佛冈人均G D P情况
单位：元
30452
26697
21432
15676
10859
8523
广州
单位：亿元
广东某房地产市场分析暨龙湖地块项目定位报告ppt课件
（数据来源：各市统计公报）
外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力
2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、 恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成 交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步 发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预 计未来两三年持续。
2019年品牌项目供应套数占比
2019年韶关房地产项目销售面积排行
2019年品牌项目成交套数占比
韶关市场整体成交面积段分析
韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡； 120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；
韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。
计生局
万隆花园 党校、职校
公安局
区域发展机会——双高速引领翁源飞腾
出入口 本案 出入口
昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为 龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。
项目发展优势
新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观
翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段； 地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘； 周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础； 周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念； 昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业 中心的打造。
调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大
韶关房地产市场分析
以价换量，迎来爆发期
2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但 售价同比下降7.5%； 2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面； 韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均 价目前维持在5400元/㎡上下；
外来品牌大盘成为韶关房地产的供求主力
2019年韶关房地产市场的供求高度集中在碧桂园、 恒大城等国内知名品牌项目上，与市内其余项目成 交量具有明显的拉差，当前韶关房地产市场已逐步 发展为大盘主导的局面，在大盘较大供应量下，预 计未来两三年持续。
2019年品牌项目供应套数占比
2019年韶关房地产项目销售面积排行
2019年品牌项目成交套数占比
韶关市场整体成交面积段分析
韶关市场的成交主力面积段为80-120㎡，占比高达49.3%，套均面积为101.9㎡； 120-160㎡的面积段是韶关市场成交的重要部分，占比27.4%，套均建面为132.3㎡；
韶关市场的成交主力面积段为80-130㎡。
计生局
万隆花园 党校、职校
公安局
区域发展机会——双高速引领翁源飞腾
出入口 本案 出入口
昆汕高速和深湘高速翁源路段将于明年动工，双高速在县城附近设立了三个出入口，将为 龙仙镇的经济发展带来腾飞的动力，将大幅度降低县城到珠三角的交通成本。
项目发展优势
新城区优质地块，景观资源丰富，末来发展潜力乐观
翁源新城区发展渐渐成熟，项目坐落于新区核心地段； 地块靠近龙湖，景观资源丰富，适合开发公园型住宅； 29万㎡建面，翁源第一大盘； 周边有文体广场、车站配套，有较好的公共资源基础； 周边已有两个高档社区，可以打造豪宅片区的概念； 昆汕高速的开通，将为本案的商业带来更多的机遇，有助于新商业 中心的打造。
调控趋向市场化，短期内房地产上升压力较大
韶关房地产市场分析
以价换量，迎来爆发期
2019年上半年韶关市区共成交了5516套，相对于2019年上半年成交2836套，同比增长94.5%；但 售价同比下降7.5%； 2019年因统计涵盖了曲江区的数据，所以形成量升价跌的局面； 韶关市区月度成交均价受郊区大盘的影响非常大，所以形成价格波浪线。撇开曲江，其整体市场均 价目前维持在5400元/㎡上下；
广东清远胜利广场开发策略建议报告(36页)PPT课件
回报期预计需5年
招商=大脑
• 商业地产中的“招商”是营销运营体系中的 重要组成部分，它直接关系到地产项目的前 期变现和后期运营，直接决定着商业地产开 发Fra bibliotek目的终极命运。
• 要破解招商难题就必须打造和经营好招商团 队，并将招商经营理念渗透到每个环节，并 用商家的眼光和心态去应对问题。
基本原则
• 业态比例分配 • 统一形象 • 同业差异异业互
项目展示—广州时尚天河城
–––––– 中国最大的潮流体验式购物中心 ––––––
时尚天河商业广场位于广州天河体育中心地下，地处华南最具规模与成熟 的天河商圈核心地带，与正佳广场、维多利广场、财富广场、中信广场相邻 ，占地面积约12万平方米，总建筑面积约22万平方米，规划定位为集购物、 餐饮、休闲、娱乐、观光于一体的国际化潮流体验式购物中心。
招商的地点选择 • 同城招商 • 异地招商的动机 • 现场招商
招商的方式选择 • 集中性高效能招商 • 针对性低成本招商 • 高投入大范围招商 • 资源性小范围招商 • 示范性长期招商
招商前期推广
确定项目 形象设计
选定整合 推广公司
建立项 目品牌
现场包装效果建议
设计风格参考 —时尚 国际
免费宣传 平台
经济实力
开发、营销经验
商业资源 地产开发和商业运作
体系 团队操盘
利润=收入—支出
收入
支出
• 项目经营模式执行只租不售，短期内难以实现盈利。 商业的经营一般要经过二至三年的过度期才能趋于 成熟，在这段期间随时遇到调整的变化。即为“市 场培育期”
• 建议项目开业一年始销售商务公寓，计划销售面积 占50%，约38000平方米，带精装标准，估算可售 价格约8000元/m2 (含装修标准1200元/m2 ）预 计可收回3.04亿元，解决因建筑结算等的资金问题， 以达平衡现金流目的。
招商=大脑
• 商业地产中的“招商”是营销运营体系中的 重要组成部分，它直接关系到地产项目的前 期变现和后期运营，直接决定着商业地产开 发Fra bibliotek目的终极命运。
• 要破解招商难题就必须打造和经营好招商团 队，并将招商经营理念渗透到每个环节，并 用商家的眼光和心态去应对问题。
基本原则
• 业态比例分配 • 统一形象 • 同业差异异业互
项目展示—广州时尚天河城
–––––– 中国最大的潮流体验式购物中心 ––––––
时尚天河商业广场位于广州天河体育中心地下，地处华南最具规模与成熟 的天河商圈核心地带，与正佳广场、维多利广场、财富广场、中信广场相邻 ，占地面积约12万平方米，总建筑面积约22万平方米，规划定位为集购物、 餐饮、休闲、娱乐、观光于一体的国际化潮流体验式购物中心。
招商的地点选择 • 同城招商 • 异地招商的动机 • 现场招商
招商的方式选择 • 集中性高效能招商 • 针对性低成本招商 • 高投入大范围招商 • 资源性小范围招商 • 示范性长期招商
招商前期推广
确定项目 形象设计
选定整合 推广公司
建立项 目品牌
现场包装效果建议
设计风格参考 —时尚 国际
免费宣传 平台
经济实力
开发、营销经验
商业资源 地产开发和商业运作
体系 团队操盘
利润=收入—支出
收入
支出
• 项目经营模式执行只租不售，短期内难以实现盈利。 商业的经营一般要经过二至三年的过度期才能趋于 成熟，在这段期间随时遇到调整的变化。即为“市 场培育期”
• 建议项目开业一年始销售商务公寓，计划销售面积 占50%，约38000平方米，带精装标准，估算可售 价格约8000元/m2 (含装修标准1200元/m2 ）预 计可收回3.04亿元，解决因建筑结算等的资金问题， 以达平衡现金流目的。
某公司项目发展战略及整体定位报告(PPT 180页)
19
案例（1/3）
——香港太古广场
顶级购物中心部分
商场业态特点及布局： •国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店； • 除百货店外，全部采用室内街； •优越的共享空间。
20
四层 为塔楼的中庭和平台 设的士站、停车场地等
一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。
▪公寓在面积、服务功能上要和
酒店形成分工和差异（重视中长 期居住者需求）。
酒店
▪标志性 ▪定义档次
▪商业的档次要求 ▪不影响办公、酒
店的大堂和昭示性
▪为商业和酒店带来潜
在客户
▪大堂可以与酒店共享
8
综合体的四种发展模式
9
综合体发展模式（1/2）
在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…… 案例：香港太古广场、 北京东方广场、北京华贸中心
27
案例（2/3）
——北京东方广场
位于北京CBD核心位置；
总占地10万㎡；
包括购物中心、写字楼、酒店、 公寓等功能。
28
案例（2/3）
——北京东方广场
定位为 亚洲最大的商业建筑群
顶级购物中心+写字楼+五星级酒店+顶级公寓
29
案例（2/3）
——北京东方广场
功能构成
购物中心——东方新天地
包括五个不同风格的商场（缤纷新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新 天地、活力新天地）和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞 大的三层室内停车场。
广东英德项目策划定位报告
风格：建筑风格最易独树一帜，引发市场关注和消费。目前的英德地产界
一片现代风格，但又没有突出的楼盘，如果从“地标式、个性化”入手，可 能是一着“奇招”。
环境：随着英德人生活水平的提高，审美情趣和鉴赏能力的改善，对环境
的要求日益看重。
价格：价格其实直接决定了项目的定位，决定了你是卖给哪些人？你与竞
争对手有否竞争力？销售速度快慢？等等
13
项目名称 售楼电话 项目规模 建筑形态 建筑密度 周边环境 自身配套
龙山庄 2220328 5万平米 据介绍“欧式风格” 容积率
项目地址 发展强东路 英德德辉房地产开发有限公司 一期交房，二期封顶，三期土建 据介绍“欧陆风情” 绿化率 46%
北：龙山公园；东：滨江公园、北江；距核心商圈：1000米 会所、休闲配套设施、体育设施 自己成立物管公司；0.6元/平米；1楼无电梯使用维护费；2—6楼少量。 全封闭；24小时巡更；闭路电视监控。 清水房
28
商业欠发达，
其他服务如饮食业落后
饮食业比较落后，特别是在中心城区大排挡虽较多，但也比较分散， 档次也不高。 商业街较为分散，且业态分布凌乱，不成大型商业气候。 目前，英德中高档次的餐馆较少，小型餐馆及大排挡也需要统一规 划、成规模、卫生环境符合要求。
29
购物环境有所改善
英德的街铺林立，临街的建筑基本上都有底铺，主要以服装手 机商铺为主，日常消费型购物场所较为分散，集中的购物场所 不多。 随着和平商业广场的发展，英德的购物条件有了一定的改善。 位于市中心的和平中路的商业繁华地段，是集购物、休闲、娱 乐为一体的大型购物中心。
3、随着国家对房产从严的政策影响，房产在股市上一蹶不振，不过从目前股市
的萧条来看，房市可能稍微上扬，但空间并不大。 4 、“拐点”与“雪崩”概念的出现，为广州低迷的房市雪上加霜。 5、从今年1月起，广州108个主流在售楼盘中，与2007年12月前后的房价相比， 有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%-40%之间，44个楼盘跌幅在20% 以内。而跌幅最大的前十个楼盘，每个跌幅都超过29%。英德房产市场也有一定 的震动。
绿茵山庄项目定位报告
绿茵山庄项目定位报告第一章项目定位原那么 (3)第二章：项目剖析 (4)2.1.项目区位剖析 (4)2.2.交通剖析 (4)2.3.项目地形剖析 (4)2.4.项目地势地貌剖析 (4)2.5.项目四至剖析 (4)2.6.项目经济目的剖析 (5)2.7.项目景观面剖析 (5)2.8.项目内在价值点剖析 (5)2.9.项目SWOT剖析 (7)2.10.项目SWOT小结及对策 (8)第三章：项目属性定位 (9)3.1.片区属性剖析 (9)3.2.项目地块属性剖析 (9)3.3.开展商属性剖析 (10)3.4.项目全体属性定位 (10)第四章：项目客户定位 (11)4.1.客户定位 (11)4.2.本项目潜在客户散布及构成 (11)4.2.1主要目的客户的差异性特征剖析 ........................................................ 错误!未定义书签。
4.2.2本项目主要目的客户特性剖析 (20)第五章：项目产品定位 (21)5.1.项目中心客户需求剖析 ........................................................................ 错误!未定义书签。
5.2.项目物业类型定位 (21)5.3.户型面积配比定位 (22)第六章：项目笼统定位 (23)6.1.片区认知度剖析〔与其他高档住宅片区的区别〕 (23)6.2.项目笼统定位 (24)6.3.项目案名推介 (25)第七章：物业开展建议........................................................................................... 错误!未定义书签。
7.1.项目修建作风建议................................................................................ 错误!未定义书签。
32[LANHAI]清远市燕湖产业新城空间概念规划
三、规划与策略
导入分析 首核选择 功能匹配 框架构建 用地布局 开发时序
6
清远正迎来粤港澳大湾区与广佛清都市区的区域一体化发展机遇与挑战
机遇：交通一体、资源外溢、设施共享 挑战：虹吸截留、同质竞争、低端转移
城
市 角 色
珠三角 边缘
国际性 都市圈
发
展 点轴发
模
展
式
网络化 发展
经 单向输
一体化
济
出
发展
城际轨道
广清城际-龙塘站（2017通车）
机场
广州白云机场
清远中心城区
清远站
百嘉科技园
洲心出口
龙塘站 龙塘出口
源潭物流园
石角工业园
银盏站
龙塘南出口
长隆国际森林 旅游度假区
美林湖
狮岭站 石破站
广州北站花都区
广州白云国际机场
江高站
石井站
白云区
广州站 越秀区广州东天站 河区 荔湾区
海珠区 佛山市
黄埔区
番禺区
清远燕湖产业新城
概念规划及TOD开发建设思路
2017年12月
0
宏观区位——珠三角发展脊梁的粤北节点
1
广清区位——广清一体化前沿腹地
距广州主城约50公里，
产业新城
清远主城区 产业新城
花都区
广州主城区
2
广清区位——交通区位
位于广佛清都市区1小时通勤圈 内
广清高速（现状） 佛清从高速-龙塘出入口（规划2019） 广乐高速-洲心出入口（规划2019） 广清城际-龙塘站（已建待开放） 广州白云机场
M 工业用地 52.59%
B 商业服务设施
用地 2.60%
531.39ha
导入分析 首核选择 功能匹配 框架构建 用地布局 开发时序
6
清远正迎来粤港澳大湾区与广佛清都市区的区域一体化发展机遇与挑战
机遇：交通一体、资源外溢、设施共享 挑战：虹吸截留、同质竞争、低端转移
城
市 角 色
珠三角 边缘
国际性 都市圈
发
展 点轴发
模
展
式
网络化 发展
经 单向输
一体化
济
出
发展
城际轨道
广清城际-龙塘站（2017通车）
机场
广州白云机场
清远中心城区
清远站
百嘉科技园
洲心出口
龙塘站 龙塘出口
源潭物流园
石角工业园
银盏站
龙塘南出口
长隆国际森林 旅游度假区
美林湖
狮岭站 石破站
广州北站花都区
广州白云国际机场
江高站
石井站
白云区
广州站 越秀区广州东天站 河区 荔湾区
海珠区 佛山市
黄埔区
番禺区
清远燕湖产业新城
概念规划及TOD开发建设思路
2017年12月
0
宏观区位——珠三角发展脊梁的粤北节点
1
广清区位——广清一体化前沿腹地
距广州主城约50公里，
产业新城
清远主城区 产业新城
花都区
广州主城区
2
广清区位——交通区位
位于广佛清都市区1小时通勤圈 内
广清高速（现状） 佛清从高速-龙塘出入口（规划2019） 广乐高速-洲心出入口（规划2019） 广清城际-龙塘站（已建待开放） 广州白云机场
M 工业用地 52.59%
B 商业服务设施
用地 2.60%
531.39ha
广东清远佛冈(岭南之上智者之城)项目定位报告_86PPT
高学历特征非常明显，拥有知识和文凭已 成为获取财富的最重要条件之一； 主要分布在商业服务业和第三产业中的一 些新兴行业； 主要岗位是公司、企业负责人等处于直接 创造或掌握经济财富的环节上。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们是…
出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎 来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。 已成家，有汽车，事业上有成就。 有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。 注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。 希望远离嘈杂和烦嚣的都市。 他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
每套别墅总价范围设定为：250万元——800万元
并非一般阶层能够承受的总价，他们是占有社会财富最多的阶层。
富裕 阶段 小康 阶段 温饱 阶段
上流阶层
非体力劳动者， 主要是三资企业及私营企业的老板、金融、 贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业 等行业的高级管理层， 即金领阶层中的精英。
内敛、骨子里带有传统思想
他们高度敬业
佛冈项目----岭南之上.智者之城
相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力 及更高工作强度为代价。
具有危机感、成就感双重感受。 担心自己落入较低阶层。 对事业的拓展显得有些压力。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
健康是他们最大的资本
一年做几次体检，让身体有保障； 改善居住条件、提高生活质素; 学习先进科技、加强公司管理是上流阶层为化解生存危机感而普通采用的方式。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的根本特征： 本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人 长期生活在广东，并扎根在广东。 运用智慧成为成功人士
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们是…
出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎 来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。 已成家，有汽车，事业上有成就。 有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。 注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。 希望远离嘈杂和烦嚣的都市。 他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
每套别墅总价范围设定为：250万元——800万元
并非一般阶层能够承受的总价，他们是占有社会财富最多的阶层。
富裕 阶段 小康 阶段 温饱 阶段
上流阶层
非体力劳动者， 主要是三资企业及私营企业的老板、金融、 贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业 等行业的高级管理层， 即金领阶层中的精英。
内敛、骨子里带有传统思想
他们高度敬业
佛冈项目----岭南之上.智者之城
相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力 及更高工作强度为代价。
具有危机感、成就感双重感受。 担心自己落入较低阶层。 对事业的拓展显得有些压力。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
健康是他们最大的资本
一年做几次体检，让身体有保障； 改善居住条件、提高生活质素; 学习先进科技、加强公司管理是上流阶层为化解生存危机感而普通采用的方式。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的根本特征： 本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人 长期生活在广东，并扎根在广东。 运用智慧成为成功人士
定位包装策划报告
新世界倚山花园一期翠林别墅目录引言1．前言2．市场状况第一部分营销策略一、营销导向二、营销战略三、推售原则四、发售所必备条件检测五、营销活动指引第二部分定价策略一、别墅定价方法二、定价影响因素三、定价步骤四、付款方式建议第三部分宣传推广计划一、背景导入二、销售时机三、广告营销主线四、广告受众分析五、广告诉求点六、媒体选择七、媒体投放策略八、S P活动策略九、广告投放计划十、推广费用预算十一、广告创作建议第四部分销售活动跟进一、人员组织安排二、销售时间安排三、看楼路线设计1．前言根据深圳别墅物业的市场状况和翠林别墅的项目特点，结合目标客户的需求分析，将仙湖山庄的别墅定位为：，目标客户定位：拥有相当物质财富，并且对精神财富不断追求的成功人士；2．市场状况在《别墅物业市场概况》，我们已详细分析了目前深圳别墅物业的市场状况，尽管存在部分别墅积压，但由于近几年缺少非常优秀物业供应，所以目前别墅物业存在一定的市场空间，综合素质优良的物业前景仍然看好，在本报告—物业定位及包装报告中，中原针对深圳市内即将开售的别墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫别墅”两项目作分析，因为此两项目都会在年内开售，预计都会对本项目产生一定的影响，所以，认清市场状况，避重就轻对项目的销售至关重要。
近期市区内的别墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有：银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景别墅、青青山庄等。
以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍：银湖国际会议中心座落于深圳著名豪宅区银湖里面，地理位置得天独厚，位于银湖半山上，北向靠山脉，南向面对银湖，周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新，位置的优势应是深圳别墅物业中少有的。
项目沿山而建，在项目的中间有一山沟经过，直通银湖，不断的流水被喻为灵气，项目的一期工程已接近完工，全部为别墅，约有20幢，项目东面的二期工程正在修建，包括会所、别墅及公寓，项目整体大约有70幢别墅，三幢多层带电梯公寓。
广州员村山顶项目发展策略方案PPT课件
❖ 波动平缓 2003年至2007年的商品房成交面积总体上呈一个和缓的升降态势，成 交面积在05年达到顶峰——987.97万m2，近年来受国家宏观调控政策的累积影响， 06到07年的成交量较为萎缩，但广州房地产市场整体依然较为平稳，没有出现剧 烈波动，市场仍呈现出较为理性的发展态势。
第21页/共114页
第5页/共114页
地块特征
黄
埔
大
规
划
道
N
路
• 项目地处黄埔大道边，临街面窄、进 深长，南北呈狭长型分布，中段有一 规划路横穿；
• 地块总体呈西高东低、北高南低、北 宽南窄的特征，北段最宽处约75米， 南段最窄处约39米；
• 地块北段已打部分地基，南段为空地。
第6页/共114页
周边配套：商业
• 项目区域人口密集，周边商业发达，大型超市、 小型士多与专业市场共存。
国家的宏观调控政策将更为灵活。
• 楼价进入稳定期 • 预计在政府强力干预下，08年上半年广州楼市将不会出现大起大落情况，楼价
进入调整期，但市中心由于土地供应的紧张及需求量的平稳上升将成为市区物业 保值增值的有力保障。
第23页/共114页
中长期楼市走向
市场未来发展趋势研判：成交量与成交价将平稳回升
1、土地拍卖价格将维持一定高位水平，国家严控土地供应； 2、城市人口不断增加，刚性需求持续上升； 3、建筑材料、劳动力等成本不断上升； 4、政府弹性调控政策出台，开始防止楼价大幅下跌； 5、资金流动性过剩没有根本改变；
2007天河区楼市简析
2007-2008年天河区新建商品住宅成交面积走势图(万m2)
20.00
16.00
12.00
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0.00 1月 2月 3月 2007年 14.72 12.60 11.59 2008年 3.88 3.85 同比增长 -73.64 -69.44
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地块特征
黄
埔
大
规
划
道
N
路
• 项目地处黄埔大道边，临街面窄、进 深长，南北呈狭长型分布，中段有一 规划路横穿；
• 地块总体呈西高东低、北高南低、北 宽南窄的特征，北段最宽处约75米， 南段最窄处约39米；
• 地块北段已打部分地基，南段为空地。
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周边配套：商业
• 项目区域人口密集，周边商业发达，大型超市、 小型士多与专业市场共存。
国家的宏观调控政策将更为灵活。
• 楼价进入稳定期 • 预计在政府强力干预下，08年上半年广州楼市将不会出现大起大落情况，楼价
进入调整期，但市中心由于土地供应的紧张及需求量的平稳上升将成为市区物业 保值增值的有力保障。
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中长期楼市走向
市场未来发展趋势研判：成交量与成交价将平稳回升
1、土地拍卖价格将维持一定高位水平，国家严控土地供应； 2、城市人口不断增加，刚性需求持续上升； 3、建筑材料、劳动力等成本不断上升； 4、政府弹性调控政策出台，开始防止楼价大幅下跌； 5、资金流动性过剩没有根本改变；
2007天河区楼市简析
2007-2008年天河区新建商品住宅成交面积走势图(万m2)
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0.00 1月 2月 3月 2007年 14.72 12.60 11.59 2008年 3.88 3.85 同比增长 -73.64 -69.44
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佛冈项目----岭南之上.智者之城
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的爱好
艺术品收藏、打高尔夫、慈善捐赠活动、喝红酒、抽雪茄、旅游、固定 的宗教信仰（大部分以佛教为主）等。
精神需求大于物质需求
佛冈项目----岭南之上.智者之城
显性需求——满足居住、社交的物质享受 隐性需求——满足心灵回归、思想交流、身份彰显等心理享受
内敛、骨子里带有传统思想
他们高度敬业
佛冈项目----岭南之上.智者之城
相对优越的生活以超时间工作为前提，更大压力 及更高工作强度为代价。
具有危机感、成就感双重感受。 担心自己落入较低阶层。 对事业的拓展显得有些压力。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
健康是他们最大的资本
一年做几次体检，让身体有保障； 改善居住条件、提高生活质素; 学习先进科技、加强公司管理是上流阶层为化解生存危机感而普通采用的方式。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
宗地
清远市旅游资源
佛冈项目----岭南之上.智者之城
宗地所在：石联风景区
清远市佛冈县：
现辖6镇：石角、高岗、水头、汤塘、龙山、迳头
宗地所在：石联风景区
佛冈项目----岭南之上.智者之城
清远市佛冈县旅游资源：
近年成为广东自驾游最热门的地点之一
宗地所在：石联风景区
佛冈项目----岭南之上.智者之城
佛冈项目----岭南之上.智者之城
总结：
项目作为第二居所的定位考虑，所辐射的区域应该 设定在2小时以内的经济服务圈。
从辐射的范围可以得出项目的目标客户群来自珠三 角几大经济发达城市。
佛冈的旅游资源相对较少，没有出色的景点或文化 遗产。
韶关市
佛冈
河源市
佛山市 肇庆市
高学历特征非常明显，拥有知识和文凭已 成为获取财富的最重要条件之一； 主要分布在商业服务业和第三产业中的一 些新兴行业； 主要岗位是公司、企业负责人等处于直接 创造或掌握经济财富的环节上。
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们是…
出生于60年代及70年代初，成长于80年代，在刚刚步入社会不久又迎 来改革开放的90年代，因而在他们在内心深处保留着传统的本质。 已成家，有汽车，事业上有成就。 有智慧、有眼光，自信、务实、理性、内敛、崇尚和尊重个人奋斗。 注重家庭生活，注重生活品质和自然健康，注重细节，不刻意地独特。 希望远离嘈杂和烦嚣的都市。 他们不会盲目地跟随潮流，更愿意接受经典哪怕有点落伍的东西。
总结：
项目地块本身的外部环境比较完整，交通和道路畅 通，不需对地块外部花费过多精力。 项目地块南北向平缓的面积较东西向少，在规划过 程中要注意充分考虑利用地形的特殊性，尽量往东西 两端伸展。 对于地块内部的特殊资源进行合理化保留和利用， 提高地块的利用率。 地块内部没有任何文化遗产可供参考或研究。
3. 消费群研究
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们的根本特征： 本地原住民，或者是受过本土文化熏陶的外地人 长期生活在广东，并扎根在广东。 运用智慧成为成功人士
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我们的任务…
1. 区位分析 2. 宗地分析 3. 消费群研究 4. 项目定位 5. 产品深化建议 6. 项目经济效益分析
1. 区位分析
宗地
佛冈项目----岭南之上.智者之城
在2小时的经济生活圈内，覆盖珠三角几大发达的沿海城市。
宗地
佛冈项目----岭南之上.智者之城
开阔的视野，远景为连绵 不断的山脉，近景为农田
猪场，夏天会发出难 闻气味。
宗地现状 整个地块呈东西向的长形
登山小径 环山泄洪渠
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小瀑布
八百步台阶一侧修建了水渠
瀑布
星罗棋布的潭
发电站
小溪
大门及门岗
宗地地势
佛冈项目----岭南之上.智者之城
北部山脉，形状比较丰富，面积较大， 山势较平缓
佛冈项目----岭南之上.智者之城
他们渴望回归
想方设法于都市化生活之外体验一种更原始、更本 能、更单纯的生活。 经常到国外、国内旅游。
他们的价值观
家庭幸福、个人健康、财富增长、诚实、自我满 足、知识、他人认同、适应变化、务实、尊重他 人、独立、平等依次是他们最重视的价值观指标。
生活品质、身份象征等将成为他们选择住宅的 首要因素， 住宅本身的安全、私密性，高档的配套服务等 附加值远远高于住宅本身的价值。
初极狭，才通人；
复行数十步，
豁然开朗。。。 。。。
愉悦的生活 由此开始。。。
会议精神…
初步确定产品方向：
由四种产品构成； 强调产品私密性，均为平层户型； 预期售价为250万元——800万元不等； 户型大小为250㎡——400 ㎡不等； 带私家花园占地面积约为1亩——4亩不等。
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要进入宗地所在的佛冈县，主要通过京珠高速或106国道。
宗地
佛冈项目----岭南之上.智者之城
清远市佛冈县：连接粤北的重要通道,与广州毗邻的城市连接畅通.
宗地
佛冈项目----岭南之上.智者之城
第一圈层包括:韶关、英德、清新、 清远、广州、东莞和佛山。 第二圈包括:河源、肇庆、深圳、 中山和江门。
清远市: 现辖2县级市6县
佛冈项目----岭南之上.智者之城
每套别墅总价范围设定为：250万元——800万元
并非一般阶层能够承受的总价，他们是占有社会财富最多的阶层。
富裕 阶段 小康 阶段 温饱 阶段
上流阶层
非体力劳动者， 主要是三资企业及私营企业的老板、金融、 贸易、传媒、演艺界、高科技、咨询服务业 等行业的高级管理层， 即金领阶层中的精英。
小溪附近地势比较平坦，有树 木遮挡，私密性高
三角形的地块，南、北部均为山脉，并在西部相接， 形成一个“窝”，中间为平原，南北宽度不够，导 致没有一处视野感觉较开阔的空间
动植物资源
佛冈项目----岭南之上.智者之城
在南面山上， 植物种类较丰富，且多为阴生植物
在北面山上， 植物种类少，数量多
佛冈项目----岭南之上.智者之城
广州市 东莞市
江门市
中山市
深圳市
珠海市
2. 宗地分析
你可以一辈子都不登山,但你心中一定要有座山.它使你总往高处爬,它使你总有个奋斗的方向,它使你任 何一刻抬起头,都能看到自己的希望。
——刘墉《攀上心中--岭南之上.智者之城
原生态树木已被烧毁，估计将种植经济作 业林，将对宗地的日后地下水资源有影响。