2007年第三季度房地产市场分析报告

随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着"5.1春交会"的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。但总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。

房地产行业07年的预收账款占营业收入的53%，假如08年的预收账款占营业收入的25%，若08年营业收入要保持20%的增长率，可以承受实际销售收入（含预收账款）下降22.4%的幅度。目前北京、广州、深圳、武汉等地销量下降幅度远高于22.4%，上海、天津也有近20%的降幅。虽然各城市房屋价格总体上较07年要高，但08年营业收入要实现20%的增长目标还需要下半年的销量状况明显好转。因此我们认为这一增长目标可能问题不大，但存在一定的压力。但若要求09年营业收入再增长20%，假设预收账款占营业收入20%的比重，09年实际销售收入需增长47.2%，这还未考虑成本上升带来的利润增长压力，因此09年的业绩增长在目前看来，显然存在一定的不确定性。

鉴于上述对行业的谨慎态度，我们认为房地产行业的整体性买入机会还需等待。房地产行业目前的PE在18-20倍之间，估值的确较低，但这也反应了市场对行业09年业绩的担忧，因此有其合理性。我们认为，在行业走势尚不明朗的情况下，应该寻找业绩增长较为确定的地产股。同时，地产股近期走势与房地产市场的短期走势呈现较强的相关性，激进的投资者可以适当把握阶段性的机会。综上所述，维持对行业"谨慎推荐"的投资评级，个股方面，推荐万科、冠城大通、招商地产、保利地产。

一、我们的观点

1.1五月弱势反弹，楼市调整步入下半年

随着5月销售旺季的到来，各地开发商趁着"5.1春交会"的机会加大了推盘力度，从我们监测的几个城市的成交情况来看，最近两周销量总体上也出现了不同程度的上升。具体来看，由于成交数据备份滞后的原因，各地5.1期间成交量并未放大，而是在5.1之后的一周出现了成交量大幅上升的情况，但该周的新增供应量基本上都出现了大幅下跌的情况，后市不容乐观。总体来看，市场并未出现井喷行情，各地成交量只是勉强达到3月下旬高峰期的水平，市场在传统的销售旺季仅出现出了弱势反弹行情，调整将不可避免的进入下半年。

1 2012年一季度房地产市场分析报告

2012年以来，受中央对楼市调控政策依然严厉等因素影响，国内楼市发展已从狂飙突进转入常态发展轨道，一线城市楼市成交未现明显回暖，二、三线城市楼市成交也开始放缓。与此同时，全国大部分城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调，限购、限贷、限价等措施已成为地方政府不可突破的“红线”，国家房地产调控政策效果开始显现。

而浏阳由于地处四线城市，现阶段受宏观调控政策影响没有一、二、三线城市明显，但变量因素有所增加，值得引起警惕。一季度，我市楼市受住房刚性需求增势不减，工业园区快速发展，城市化进程不断加快等利好因素推动，整体运行保持平稳。其具体情况如下:

一、房地产开发建设

1、投资规模分析

1-3月份全市共完成房地产开发投资9.16亿元，比去年同期（5.12亿元）增长78.91%；房地产业直接产生地方税收1.89亿元（含财政契税1237.85万元），比去年同期(1.50亿元，含财政契税1019.0万元)增长26.0%，占全市地税总收入的30.96%。

2 图1：浏阳市2012年1-3月份房地产投资额增长率

2、在建规模分析

1-3月份，全市共有房地产在建项目44个（含待销尾盘），其中开发面积在5万m2以上的达到26个，在建房屋施工面积272.15万m2，比去年同期(162.79万㎡)增长67.18%，房屋新开工面积64.69万m2，比去年同期(27.21万㎡)增长137.74%，房屋竣工面积14.98万㎡，比去年同期（20.47万㎡）下降26.82%。

3 表一：在建房屋类别构成情况

类 别 施工面积(万m2) 占总施工面积比例（％）

住 宅 208.20 76.50

办公用房 2.60 0.96

商业营业房 34.86 12.81

其 他 26.49 9.73

合 计 272.15 100

表二：新开工房屋类别构成情况

类 别 施工面积(万m2) 占新开工面积比率（％）

第一部分：2012年上半年中国房地产市场总结

1. 政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求

2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面，预调微调力度加大，2011年底以来将准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房产建企业多元化融资。

⑴ 坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松

温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“问增长更重要“之时，温总理人强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。6 月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

(2) 货币政策微调，各部委及地方政府鼓励自住性需求

上半年货币政策预调微调力度持续加大，信贷环境趋好。2012年上半年，央行在 2 月、5 月两次下调存准率0.5 个百分点，在6 月、7 月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8 倍和0.7 倍。但同时规定，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

2013年一季度，我国房地产开发投资1.31 万亿元，同比增20.2%，较1-2 月回落2.6 个百分点。

其中3 月房地产投资增速17.6%，较1-2 月回落4.6 个百分点。分物业类型来看，1-3 月住宅、办公楼、商业营业用房、其他投资增速均较1-2 月回落，办公楼增速最高，其他增速最低，住宅投资占比稳定在69%；分区域来看，东、中、西部投资增速均回落，中西部投资增速高于东部。

1-3 月房屋新开工面积增速再度由正转负，由于竣工面积增速大幅回落，施工面积增速继续回升。1-3

月房屋新开工面积同比下滑2.7%，其中3 月同比大幅下滑20%；分物业类型来看，1-3 月住宅、办公楼、商业营业用房、其他新开工面积同比均下滑，其中商业营业用房降幅最大，达14%，住宅降幅最小，为0.8%。我们认为新开工面积增速回落可能与开工节奏以及3 月政策收紧预期有关，此外，在开发商重返一二线城市的背景下，新开工结构中一二线占比将呈上升趋势，而一二线单位面积投资额远高于三四线，这也会导致新开工面积反映在数据上增长不明显甚至下滑，但实际的投资情况反而是不错的。

1-3 月土地购置面积同比下降22%，降幅较1-2 月扩大，三四线地市的低迷可能是主因。我们跟踪的全国130 个城市1-3 月土地出让建面同比增23%。

商品房销售增速回落，为去年同期基数明显抬高所致，3 月新房销售情况保持良好态势。1-3 月商品房销售面积、金额增速分别为37.1%和61.3%，较1-2 月回落12.4个和16.3 个百分点；3月商品房销售面积、金额同比分别增长26.6%和46.5%；分物业类型来看，住宅销售金额增速高于办公楼和商业营业用房；分区域来看，东部高于中西部。3 月住宅销售均价6053 元/平，同比上升17.9%，环比下降8.8%。

资金来源增速小幅回落，仍处较高水平，行业资金状况仍较宽裕。1-3 月房地产开发资金来源增速29.3%，较1-2 月回落4.4 个百分点，其中国内贷款、自筹资金增速回落，之前放款及信托理财产品宽松，但目前受银监会8 号文影响有所收紧；利用外资增速大幅上升，与海外流动性宽松的状况有关，未来可能会持续。