某项目商业规划定位建议

某商业项目定位及招商策略

第一部分 项目定位

第一章 项目总体定位

一、前期沟通总结

本项目不是一个简单的商业地产或商业经营项目，因而在对它进行评介和探索其商业价值所在时，是在宏观区域市场范畴和大流通领域里寻找恰当的出路。

前期报告在充分的市场调查基础上，深入研究了成都市的商业发展格局，并创造性的提出了“新都物流中心商务区”的市场形象定位概念和物流中心定位。但是在市场定位方面，报告并未提出更多可供参考的选择。没有能够充分体现出本案的相对市场优势，“新都物流中心商务区”的市场定位同样无法全面体现本案的核心竞争力，缺乏足够的市场引爆力。

鉴于此，我们针对前期市场调研报告中的部分内容进行了深度分析。

由于成都市物流中心总体竞争环境已实现战略格局化，商战一触即发。为避免正面火拼，寻求更高层面的边缘性竞争优势，本项目在前期报告中采取“洛克菲勒不淘金”策略，跳出圈外，在产业选择方面独辟蹊径，

针对市场特点和本项目自身的优势，为加强市场引爆力，我司在原方案的基础上进一步对物流中心定位提升出主题物流概念。

项目的总体定位

本项目立足于服务周边市场，集批发、商品展示交易、物流配送功能等为一体，具有强大辐射的大型现代化的主题物流中心。

三、商务区的功能定位

1、功能组合

（1）展示、交易功能区

该功能区是本案的主功能区。展示功能与交易功能区，形成了前“展”后“店”的格局，依托成都对于西南极强的辐射作用，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径。

同当前成都专属商务区差异化表现在：

 集中主题规划，导购便利（吸收商业/商务的优点）；

 增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；

 经营产品以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；

 销售形式以开架式销售为主，统一结算，营造了良好的购物环境（良好的购物环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大销售和批发交易量；减轻经营人员工作压抑，营造舒适的工作环境）

商业地产项目定位论文

摘 要：随着我国城市化的进程加快，商业地产在房地产行业中发挥着越来越重要的角色。本文对商业地产项目定位的策略进行了探讨，分析了项目定位的调查与分析，包括宏观环境、地块、商圈、目标客户、竞争等情况，以及定位的内容，包括经营方式、客户、价格、功能和规模的定位。

关键词：商业地产；项目；定位

一、商业地产项目定位概述

1.商业地产的定义。对于商业地产的定义，存在不同的观点，如其中一种观点认为商业地产是用于商业目的的房地产，如商铺、写字楼、酒店等；另一种观点则从具体形式上去理解商业地产，认为是指包括批发、零售、娱乐、消费、休闲等市场的运作方式来运营的房地产业务。而中国房地产估价师协会则将之定义为：用于商业目的的房地产。

2.商业地产项目定位的意义。商业地产定位是从对顾客调查开始、综合性分析宏观、商圈、竞争等因素，从而设计出符合顾问需求同时又能够对商业地产企业有利的产品。准确而科学的项目定位是商业地产开发成功与否的关键，没有科学的定位和市场分析，就难以充分挖掘出该项目和地块的商业价值和潜力，使资金不能得到充分利用，不仅可能带来资金的损失，还可能更为严重的影响企业的资金链。同时，没有科学的定位，就难以很好地满足客户的需求，对企业的品牌也会带来巨大的无形损失。因此，房地产企业在进行商业地产开发前必须准确地对项目进行定位。

二、商业地产项目定位的研究和调查

1.市场的宏观研究和调查。地产项目投资大、资金回笼风险高、运作周期长，有必要对宏观形式进行全面的了解。通常情况下地产项目的市场宏观调查分析是指与地产项目有直接影响关系如政治、经济等重大因素。对于商业地产来说，可以细分为三大类型：第一类的是基于国家层面乃至国际层面的政治、经济、技术、税收、行政政策等要素，如近年来的全球经济危机直接影响了中国的出口，相对如何使商业地产与内需扩大化的趋势结合起来，再如技术上绿色地产已经在全球范围内推广开，商业地产如何体现等等；第二层面是在区域层面的研究，是指在所在区域的政治、经济、文化等要素，如广州定位于国家中心型城市、岭南文化对商业地产的影响；第三层面是项目本身所在区域经济与行为研究。

LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议

谨呈：某某市某房地产开发有限公司

2022

世联地产深圳商业部

某某某地产某商业广场项目

整体定位与规划、产品建议

塔楼物业

酒店方向

商务方向

居住方向

【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性

商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域

客户：市场主要办公需求，有租金承受能力

趋势：未来新兴商务区

塔楼物业

酒店方向

商务方向

居住方向 【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会

塔楼物业

酒店方向

商务方向

居住方向

【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度

居住方向

居住式公寓

产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加

供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小

去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆

溢价：价格与成本比较，溢价能力强

客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业

价值占位

某某富人区

城市豪宅板块金沙湾新城实景图

项目地块●1公里范围圈 ●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图

超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑

两家五星级酒店

金沙湾广场428㎡海景豪宅6

金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”

老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。

赤坎老城

金沙湾板块●项目地块

开发区板块

赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。7赤坎老街，曾经的古商埠

商业业态定位规划及经营建议

商业业态定位需要考虑市场需求、竞争环境和企业自身实力等因素。首先，市场需求是商业项目发展的基础，企业需要了解消费者的购物习惯、消费需求以及消费能力等，从而为消费者提供满足其需求的商品或服务，吸引更多的顾客。其次，竞争环境对商业企业来说同样至关重要，企业要分析竞争对手的经营策略和优势，以及市场的供需关系，从而找到自身的定位和突破点。最后，企业自身的实力决定了其在市场中的竞争力和发展潜力，企业要根据自身的资源、能力和潜力，选择适合的商业业态。

在商业业态定位之后，企业需要进行规划和经营建议，以实现目标和提高运营效率。首先，企业可以通过市场调研和数据分析，了解消费者的需求和喜好，分析市场潜力和趋势，为经营计划提供依据。其次，企业可以根据自身实际情况，制定具体的经营目标和策略，包括产品定价、销售渠道、推广活动等，以实现定位和盈利目标。此外，企业还可以通过优化供应链管理、提升服务质量和效率等方面来提高竞争力，确保商业项目的可持续发展。

在商业项目的经营中，还需要注重以下几个方面的建议。首先，要注重产品的差异化和创新，提供独特和有竞争力的产品或服务，以吸引更多的消费者。其次，要注重品牌建设和品牌营销，通过品牌力和口碑来提高企业的竞争力和市场占有率。此外，要注重与供应商、合作伙伴和顾客的沟通和合作，共同发展，实现互利共赢。最后，要注重人才的培养和团队的建设，激发员工的潜力和创造力，提高整个企业的执行力和竞争力。

综上所述，商业业态定位、规划和经营建议是商业项目成功经营的关键因素。通过科学合理的业态定位，以及有效的规划和经营建议，企业可以明确目标、优化经营策略，提高商业项目的竞争力和盈利能力，实现可持续发展。