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住房按揭贷款证券化是⼀项结构精巧，环节复杂，参与⼈众多的⼀项⾦融创新，⼀旦某个环节发⽣问题，就有可能影响整个住房抵押贷款证券化的开展。
⽽且在我国，由于抵押贷款⼀级市场的发育不完善、法律环境不健全、资产评级机构不规范以及⼈们的消费观念较保守等种种因素的存在，住房抵押贷款证券化存在着更⼤的风险，因此，在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，有必要冷静讨论⼀下其风险，做到未⾬绸缪，防患于未然。
⼀、住房抵押贷款证券化的风险分析 住房抵押贷款证券化最主要的特点是将缺乏流动性但能够产⽣可预见现⾦流的抵押贷款，转换为可以在市场上流通、容易被投资者接受的有价证券，从⽽增强了资⾦的流动性，优化了⾦融机构的资产结构，降低了商业银⾏的风险。
尽管存在诸多优越性，但由于住房抵押贷款证券化业务涉及到发起机构、特定⽬的机构、受托机构、服务机构、评级机构、信⽤增级提供机构、投资者等众多交易主体，交易结构复杂，风险隐蔽性强，处理不当，也会对⾦融系统的稳定性造成潜在风险。
住房抵押贷款证券化主要具有利率风险、违约风险、提前还款风险、再投资风险、流动性风险以及交易结构风险等，这些风险中，在我国表现最突出的就是提前还款风险和违约风险。
1.提前还款风险。
提前还款是指借款⼈随时⽀付部分或全部抵押贷款的余额，这种⾏为会对住房抵押贷款证券化中的现⾦流产⽣重⼤影响，给贷款银⾏带来利息损失，甚⾄是改变证券的偿还期限，给投资者带来风险。
众所周知，美国在⼤规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款的提前偿付⾏为已取得丰富的经验数据，通过准确地预测，有效地规避与转移提前还款风险。
⽽我国在这⽅⾯的⼯作⼏乎为空⽩，提前偿付率根本⽆法预测。
据本⼈观察，我国居民的提前还款⾏为具有两⼤特点，⼀是对利率的变动极其敏感，主要原因是我国⽬前的住房抵押贷款绝⼤多数是浮动利率贷款，⽽且商业银⾏对提前还款⾏为仅收取象征性违约⾦或罚款，每当利率升⾼，提前还款⾏为即成倍增加；⼆是提前还款⾏为具有普遍性。
美国发展“以房养老”的经验及对我国的启示“以房养老”又称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并每月从金融机构获取现金，直到借款人去世。
该业务起源于荷兰，发展成熟于美国。
人民银行冀州支行对美国住房反向抵押贷款的产品特点及该国发展“以房养老”的经验进行了总结，并结合我国实际提出了借鉴和启示。
一、美国住房反向抵押贷款的主要产品及其特点美国市场上主要有三种住房反向抵押贷款产品：HECM计划、the Homekeeper Program计划和Financial Freedom计划。
其中前两种是由公营机构推出并由政府担保的，最后一种是私营机构推出的。
从适用对象看，HECM计划主要适用于拥有较低价值住房的借款者，the Homekeeper Program计划适用于拥有中等房产价值的借款者，而Financial Freedom计划则适用于拥有高档房产的持有人。
（一）房产价值转换抵押贷款(HECM)。
房产价值转换抵押贷款是国会授权的一种住房反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督，还得到美国住房与城市发展部和联邦住房管理局的支持。
HECM得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可用于任何消费目的。
联邦住房管理局也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
美国住房与城市发展部负责保险项目的设计与改进，联邦住房管理局负责授权贷款提供人，收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
美国住房与城市发展部和联邦住房管理局并不直接提供反向抵押贷款，HECM的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使老年人在获得养老资金的同时不必搬出或出售住房。
这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间内按月发放、在一定限额内自由支取或最后一种方式与前两种方式的结合。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
跨境房产抵押的法律适用随着全球化的进程加快，跨境房产交易和抵押行为变得越来越普遍。
然而，由于不同国家和地区在法律制度、司法管辖权、语言和文化等方面存在差异，跨境房产抵押的法律适用问题也变得复杂起来。
本文将探讨跨境房产抵押的法律适用问题，并从多个角度进行分析。
一、法律适用的基本原则法律适用是指根据某一国家的法律规定来确定某一特定事项的法律地位和法律责任。
在跨境房产抵押中，法律适用的基本原则包括：1.属地原则：即以房产所在地的法律为准据法。
这意味着，如果房产位于某个国家，那么该国家的法律将适用于房产抵押的相关事宜。
2.属人原则：即以当事人的国籍或住所地法律为准据法。
如果抵押双方当事人位于不同的国家，那么可以根据双方的国籍或住所地法律来确定房产抵押的法律适用。
3.意思自治原则：即当事人可以在合同中约定适用某一国家的法律。
如果双方在合同中明确约定了适用某一国家的法律，那么该国家的法律将适用于房产抵押的相关事宜。
二、不同国家和地区的法律规定不同的国家和地区在房产抵押的法律适用方面存在差异。
以下是一些主要的国家和地区的法律规定：1.英国：英国的房产抵押适用不动产法的相关规定，即《财产法》和《财产权益法》。
这些规定涵盖了房产抵押的设立、变更、撤销、违约和追偿等方面。
2.美国：美国的房产抵押适用合同法的一般原则，即《合同法》和《财产法》。
这些规定适用于房产抵押合同的签订、履行、违约和救济等方面。
此外，美国还实行州际管辖制度，这意味着不同州之间的房产抵押适用不同的法律。
3.中国：中国的房产抵押适用《物权法》和《担保法》的相关规定。
这些规定涵盖了房产抵押的设立、变更、撤销、保全和执行等方面。
需要注意的是，不同地区的房产抵押适用不同的法律，因此在进行跨境房产抵押时，需要了解相关地区的法律规定。
三、跨境房产抵押的法律适用问题跨境房产抵押涉及多个国家和地区，因此面临更多的法律适用问题。
以下是一些常见的法律适用问题：1.法律冲突：不同国家和地区的法律规定可能存在冲突，导致司法管辖权不明确或无法确定适用哪一国家的法律。
海外房地产投资风险评估报告一、背景介绍过去几十年，随着全球化的推进和中国经济的快速发展，海外房地产投资逐渐成为中国投资者的热门选择。
然而，这一领域存在着许多风险和挑战，需要进行评估和分析。
二、市场环境分析了解目标市场的经济环境、政策法规、人口结构和就业情况等因素是评估海外房地产投资风险的基础。
此外，还需考虑市场竞争程度和趋势，以及市场的发展潜力和长期稳定性。
三、法律政策风险评估各个国家和地区对于海外投资都有各自的法律政策，包括土地所有权、产权保护等方面的规定。
投资者需要评估目标国家或地区的法律保护程度，了解法规变化对投资项目的影响。
四、金融市场风险评估金融市场的波动性和不确定性可能对海外房地产投资产生重大影响。
了解目标国家或地区的货币政策、利率水平、外汇管制等因素，评估金融风险对投资项目的潜在影响。
五、项目可行性评估对于具体的房地产项目，需要进行可行性评估，包括市场需求分析、项目规模和定位、供应链管理等方面的考虑。
通过综合评估项目的盈利能力和风险情况，判断是否值得投资。
六、项目估值和收益预测通过对目标项目进行估值和收益预测，评估投资回报率和投资风险。
考虑项目的现金流量、租金收入、资本增值等因素，量化预测投资的盈亏情况。
七、交易流程与合规风险了解目标国家或地区的房地产交易流程和合规要求，评估交易流程中的各种风险，包括转让风险、税务风险、合同风险等。
确保投资者在交易过程中不会受到法律和合规方面的困扰。
八、风险管理与资产保护针对海外房地产投资的风险，投资者需要制定相应的风险管理策略和资产保护措施。
这包括选择合适的投资结构、购买适当的保险以及建立完善的管理机制等。
九、市场退出与资金回收投资者应该预先考虑海外房地产投资的退出策略，评估市场出售机会和投资回收的可能性。
同时，制定灵活的策略以适应市场波动和变化。
十、总结海外房地产投资潜藏着巨大的机会和风险。
通过综合评估市场环境、法律政策、金融风险、项目可行性和交易流程等因素，可以对风险进行预估，采取相应的保护措施和管理策略，降低投资风险。
国外住房租赁管理经验及对我国的启示近年来，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，住房需求量居高不下。
受传统观念等影响，居民更倾向于购买住房，2008年我国住房自有率82%，而德国和美国分别为41%和69%。
从实践来看，住房自有化无法完全解决城市新增人口和低收入家庭的住房问题, 借鉴国外住房租赁管理经验，大力发展房屋租赁市场是解决居民住房难的有效途径。
一、国外住房租赁管理的经验（一）德国德国是典型的福利型国家，主要依靠政府解决低收入群体住房问题。
其住房市场的主要特点是租赁市场比重大于销售市场。
因租房价格上涨，租赁市场曾实行过租金管制或指导租金制度，管制解除后，房租补贴制度成为低收入群体住房保障的主要方式。
个人家庭只需要承担房屋租金的30%，其余由联邦政府和州政府共同承担。
其主要特点：1．法律对住房租金作出规定。
一般情况下，房东在出租房屋后三年内租金涨幅不得超过20%。
即使有正当理由提高租金，也须经房客同意；若房客不同意房东可提起诉讼，而不能单方强行提高租金。
另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。
房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。
在法律保护下，房东涨价难、解约难，因此德国约有60%的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房，约有86%的德国人在享受不同额度的住房补贴。
2．多元化的住房租赁市场结构。
德国现有租赁市场中，政府公用出租住房仅占2%，私有住房占98%，其中私人出租住房、合作社出租住房、基金或保险公司出租住房、专业建房公司出租住房分别占66%、22%、8%、2%。
德国地方政府规定，开发商须提供一定比例的住房专门用于出租或售给低收入家庭。
（二）美国以纽约为例，出租房大致可分为三大类，即市场价出租房、调控租金房和补贴租金房。
美国住房租赁管理的主要特点：1．对房租进行有效管理。
市场价出租房的房租和续租条件由房东与房客商议自定，调控租金出租房（包括控制租金房和稳定租金房）的房租和续租条件受法律制约，而补贴租金房的房租直接或间接得到政府住房计划的补贴。
美国住房抵押贷款市场风险转移与回流美国住房抵押贷款市场是一个庞大而复杂的金融体系，其特点是将风险转移和回流相结合。
风险转移是指在住房抵押贷款的过程中，金融机构将贷款风险转移给其他投资者或机构。
这种转移是通过金融衍生品，如贷款支持证券（MBS）和抵押贷款担保债券（CMO）来实现的。
金融机构将住房抵押贷款打包成证券，然后出售给投资者。
这样做的好处是，金融机构能够将贷款风险分散到不同的投资者身上，从而降低自身的风险暴露。
然而，风险并没有完全转移走，而是回流到了市场中。
当金融机构将住房抵押贷款转移给投资者时，他们通常会通过特殊的合同义务保留一部分风险。
这意味着，即使投资者购买了这些证券，金融机构仍然有可能需要承担一定程度的风险。
这种回流风险的体现是，当住房抵押贷款市场出现问题时，金融机构需要采取措施，如增加担保品或资本金，来抵销风险。
回流风险的一个典型例子是2008年的次贷危机。
当时，美国住房抵押贷款市场出现了大规模的违约潮，导致许多投资者遭受巨大损失。
金融机构被迫回购这些投资者手中的证券，或者提供其他形式的补偿，以应对市场的压力。
这种回流风险不仅给金融机构带来了经济损失，也对整个金融体系产生了严重的不稳定性。
为了应对风险转移和回流，监管机构加强了对住房抵押贷款市场的监管和监督。
例如，实施更严格的风险管理要求，要求金融机构更好地掌握和评估其风险曝露。
此外，监管机构还鼓励金融机构采取有效的风险分散策略，确保风险能够合理地转移和回流。
总的来说，美国住房抵押贷款市场的风险转移和回流是一种常见的金融运作方式。
虽然它可以降低金融机构的风险暴露，但也可能给市场带来不稳定性和不可预测性。
因此，监管机构的角色至关重要，他们需要确保市场的稳定性，并采取适当的措施来监管和管理风险。
美国住房抵押贷款市场是全球最大、最复杂的房地产金融市场之一。
在这个市场中，金融机构发放住房抵押贷款给购房者，然后通过将这些贷款转移给其他投资者来将风险转移。
海外项目风险及防范初探作者：张耐华来源：《价值工程》2018年第15期Overseas Project Risk and Prevention摘要：随着中国改革开放的进一步深入，中国与海外的经济联系更加密切，越来越多的中国建筑企业走出国门，踊跃参与国际工程的竞争，同时，国内项目越来越多地采用国际规则进行招投标、计价，国内企业在获得更多发展机遇的同时，也面临着巨大风险。
如何应对海外项目的风险，如何控制风险，本文就次提出反思，并提出对策。
Abstract： With the deepening of China's reform and opening up， China's economic links with overseas countries have become closer. More and more Chinese construction companies have stepped out of the country to actively participate in international engineering competition. At the same time，domestic projects are increasingly adopting international rules. With bidding and pricing， domestic companies face great risks while gaining more opportunities for development. How to deal with the risks of overseas projects， how to control risks， this article puts forward reflections and proposes countermeasures.关键词：海外项目；风险；防范Key words： overseas projects；risk；prevention中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）15-0222-020 引言随着中国企业走向国际市场，中国企业参与越来越多的海外项目。
现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。
中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。
此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。
若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。
《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。
由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。
二、文献综述（一）国外研究综述从国外文献看，早在上世纪70年代，国外学者在这方面已经研究取得了一定成果。
Von Furstenberg（1974）从微观角度观察了影响个人住房抵押贷款违约的因素，关注了抵押行为所涉及的标的物的影响，认为贷款价值比、抵押贷款的年龄以及房地产的类型是决定违约风险的主要因素，该因素导致的违约率通常在贷款发放后三到五年间达到最大。
Compbell 和Dieterith（1983）对违约行为进行了宏观层面分析，其结论是违约行为将受预期失业的影响。
Brennan 和Schwartz（1985）将期权理论引入到住房抵押贷款违约风险的研究，之后期权理论成为美国研究住房抵押贷款违约的基本理论框架。
Quertia 和stegman（1992）对抵押贷款违约文献调查后发现，住房权益或相关指标、贷款价值比、交易成本以及评估违约期权成本的困难是影响违约行为的重要因素。
Lawrence等（1995）利用美国国家财务公司资料，选取借款人特征纬度、最初贷款期限、当前贷款特征、经济因素与违约成本等众多变量对信用进行分析，研究表明借款人过去的信用状况、年龄、贷款期限、每月偿还本息占家庭收入的比例和房价都是影响违约风险的重要因素，其中贷款价值比率（LTV比率）与每月还本付息占家庭收入的比例是影响违约的重要因素。
Deng（1997）假定现行利率遵从马尔可夫随机过程，并且借款人是理性的，采用比例危险模型对违约行为进行研究，认为当住房价值小于抵押贷款的市场价值时，借款人将理性违约。
Deng 提出了竞争风险模型, 将个人住房抵押贷款的提前还款风险和违约风险同时进行研究, 结果表明突发事件如失业和离婚是同时影响提前还款和违约的显著因素[ 10] 。
Deng 等（2000）和Calhoun、Deng（2002）分别考察了FRM 和ARM 贷款的违约行为，提出了经验证据表明借款者的违约和再融资决策主要受相对期权价值的影响。
