因生效法律文书取得房屋权利经人民法院协助执行可以单方申请登记

不动产登记中持生效法律文书申请登记的类型及其处理不动产登记实务中，对于申请人持生效法律文书申请登记的，此类业务量不在少数，且很多登记机构一线受理人员对于此类业务的受理多存在疑惑或者误区，故而本文笔者有意就登记实务中较为常见的持生效法律文书申请登记情形予以梳理并提出其处理意见，以期对登记实务有所助益。

针对生效法律文书存在的误区及几个概念的区分对于持生效法律文书申请登记的，有登记受理人员以为其与其他类型登记申请相比较应更为简单，其主要依据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）规定，可以由当事人单方申请，且若存在法院嘱托，依据依嘱托登记之规定，登记机构只需径自登记即可。

显然此种观点混淆了生效法律文书和已然进入执行程序由法院强制执行的文书类型。

依嘱托登记，对于生效法律文书而言，具体到法院，其主要系法院据以做出执行裁定后向登记机构发出的协助执行通知书，此种协助执行方构成嘱托登记之嘱托。

而普通生效法律文书，很多并未进入执行程序，亦无须强制执行，依据《条例》规定由当事人单方申请即可。

典型的如继承判决，离婚析产判决书等。

同时很多受理人员对于生效法律文书是否可以单方申请难以厘清，有些甚至在接受此类申请时一概以单方申请予以受理，此种作法亦存在错误。

而且在实务中，普遍存在受理人员对于生效文书所涉标的不加以区分的情形，司法实践中存在针对未办理权属登记的预购商品房以及因其他原因尚未取得权属的不动产予以处置的情形，而针对此类生效法律文书其应与已经登记并取得权属的不动产予以区分。

此两者之处理应有区别，为便于行文，笔者将尚未取得权属登记的预购商品房及因其他原因未取得权属登记的不动产统一称为“未登记不动产”，而已经登记的称为“登记不动产”并以此为区分，分别予以阐释以二者为标的的生效法律文书在不动产登记中的处理。

登记机构受理不动产登记申请时，需要查验登记范围，所涉不动产是否系本不动产登记机构管辖，其不动产权利是否属于《条例》《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）规定的不动产权利。

最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定法释〔2010〕14号（2010年8月2日最高人民法院审判委员会第1491次会议通过）《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》已于2010年8月2日由最高人民法院审判委员会第1491次会议通过，现予公布，自2010年11月18日起施行。

二○一○年十一月五日最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定为正确审理房屋登记案件，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政诉讼法》等有关法律规定，结合行政审判实际，制定本规定。

第一条公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

第二条房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。

房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

第三条公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起行政诉讼的，不受下列情形的影响：（一）房屋灭失；（二）房屋登记行为已被登记机构改变；（三）生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。

第四条房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的；（四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。

房屋登记办法第二十二条的内容、主旨及释义一、条文内容：有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

二、主旨：不予登记情形三、条文释义：本条是关于不予登记情形的规定。

登记申请符合上述所列条件，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项和内容记载于房屋登记簿上，并根据房屋登记簿的记载，缮写并发放房屋权属证书或者登记证明。

在登记申请不符合登记条件的情况下，房屋登记机构应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。

具体来说，不予登记包括以下几种情形：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的。

此款是对申请登记的建筑建设合法性的规定，即申请登记的建筑是否为违法建筑。

《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，没有此证的建设单位，其工程建筑是违法建筑。

有些建设工程，虽然领取了此证，但在建设过程中擅自改变建设内容，造成建设工程未按照规划许可的面积、层数等内容建造的，亦应列人违章建筑的范畴。

《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件，允许开工的批准文件，是建设单位进行施工的法律凭证，没有该证的建设项目均属违法建筑，不受法律保护。

当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证，未取得施工许可证的不得擅自开工。

持生效法律文书申请不动产登记，还需提交协助执行通知书吗？近期，张先生持我市某城区人民法院生效不动产物权确权判决书，向我市不动产登记机构申请将原登记在李某某名下坐落于我市某区某路XX号21栋1—5—1号房屋权属变更登记到张某某名下，不动产登记机构工作人员针对是否还需申请人提交法院协助执行通知书众说纷纭，归纳起来，有以下两种观点：第一种观点，需要法院协助执行通知书。

其理由如下：根据《民事诉讼法》第二百五十一条规定，在执行中，需要办理有关财产转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发 [2004]5号)第一条第一款规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应按人民法院生效的法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

申请人在办理不动产权属变更登记申请时，如不提交协助执行通知书，仅仅提供生效的民事判决书、裁定书、调解书，这些法律文书不具有强制执行效力。

因此，不能办理不动产权属变更转移等登记。

第二种观点，不需提交协助执行通知书。

笔者赞同此观点，其理由如下：第一，依据《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

因此，人民法院作出确权判决后，新的权利人就直接取得了房屋所有权，物权变动依据法律规定直接产生，故登记并非此类不动产物权变动的生效要件，不动产登记只是将变动的不动产物权向外界加以展示而已，即性质为宣示登记。

根据《房屋登记办法》(中华人民共和国建设部令第168号)第十二条第二款规定，有下列情形之一，申请登记的，可以由当事人单方申请：因人民法院、仲裁委员会的生效的法律文书取得房屋权利的。

《房屋登记办法》第八十条规定，人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的，房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书，办理相应的登记。

房屋协助执行通知书房屋协助执行通知书篇一：因生效法律文书取得房屋权利经人民法院协助执行可以单方申请登记因生效法律文书取得房屋权利经人民法院协助执行可以单方申请登记《物权法》第28条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

”建设部《房屋登记办法》在第12条作出相应规定：“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，当事人可以单方申请登记。

”上述规定是指导房屋登记机构办理该类房屋登记的法律和规章依据，但由于各地登记机构和申请人理解上的差误，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利本应由当事人双方申请或者人民法院协助执行、取得房屋权利当事人单方申请的登记，反而成了以当事人单方申请为原则，当事人双方申请或者人民法院协助执行、取得房屋权利当事人单方申请为例外了。

其实，上述认识混淆了生效法律文书必须履行原则和物权登记申请原则的统一性和同一性。

因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利应为物权的继受性取得，按照《物权法》确定的物权登记的申请原则和《房屋登记办法》规定的登记类型，房屋所有权的转移登记以及所有权基础上的用益物权、担保物权应由有关当事人双方申请。

人民法院、仲裁委员会的生效法律文书当事人必须履行，《房屋登记办法》第12条中规定的：“因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，当事人可以单方申请登记。

”其本质是对转让房屋权利一方当事人申请权的剥夺，而不是对人民法院执行权的排斥。

作此规定，原房屋权利义务一方当事人履行申请义务，该类房屋转移登记能够得以实现；原房屋权利义务一方当事人不履行申请义务，通过人民法院的执行，该类房屋转移登记同样能够得以实现。

因此，笔者认为：因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利应由有关当事人双方申请登记或者经人民法院执行、取得房屋权利当事人单方申请登记。

房屋登记办法第⼗⼆条释义房屋登记办法第⼗⼆条释义 申请房屋登记时在没有另外规定需当事⼈双⽅共同申请，下⾯是⼩编给⼤家分享的房屋登记办法第⼗⼆条释义，欢迎⼤家阅读。

房屋登记办法第⼗⼆条释义 第⼗⼆条申请房屋登记，应当由有关当事⼈双⽅共同申请，但本办法另有规定的除外。

有下列情形之⼀，申请房屋登记的，可以由当事⼈单⽅申请： (⼀)因合法建造房屋取得房屋权利; (⼆)因⼈民法院、仲裁委员会的⽣效法律⽂书取得房屋权利; (三)因继承、受遗赠取得房屋权利; (四)有本办法所列变更登记情形之⼀; (五)房屋灭失; (六)权利⼈放弃房屋权利; (七)法律、法规规定的其他情形。

【要旨】登记申请⼈共同申请和单独申请 【释义】本条是关于登记申请⼈共同申请和单⽅申请的规定。

本条第⼀款明确房屋登记以共同申请为原则。

共同申请是申请的⼀般⽅式，主要适⽤于因法律⾏为⽽产⽣物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。

这些⾏为都属于民事法律⾏为中的双⽅⾏为，合同是物权变动的原因⾏为，仅具备债权效⼒，合同签订后，还须办理相应的房屋登记，才能发⽣物权变动的效⼒。

基于这些⾏为的房屋登记，如果当事⼈不共同申请，登记机构就⽆法完整了解当事⼈的真实意思，登记结果的正确性也就⽆法保证，从⽽影响登记的公信⼒。

所以，房屋买卖、交换、赠与、抵押等基于民事法律⾏为的房屋登记，应当由当事⼈双⽅共同向房屋所在地登记机构提出申请。

此外，根据《物权法》第⼀百五⼗⼋条规定：“地役权⾃地役权合同⽣效时设⽴”、“未经登记，不得对抗善意第三⼈”规定，地役权登记不是产⽣物权变动效⼒，⽽是产⽣对抗第三⼈的效⼒，但地役权的设⽴登记同样需要双⽅当事⼈共同申请。

本条第⼆款规定了可以由当事⼈单⽅申请的情形。

由于共同申请是登记启动的⼀般⽅式，单⽅申请是特殊⽅式，且类型有限，因此，本款也采⽤了列举的⽅式对可以单⽅申请房屋登记的情形进⾏了规定。

单⽅申请主要适⽤于⾮因法律⾏为产⽣的物权变动情形，可归纳为四类：⼀是基于事实⾏为⽽引起的物权变动，如合法建造、拆除房屋，房屋⾃然属性变更，权利⼈名称或者姓名变更，房屋灭失，权利⼈放弃权利等;⼆是经过国家公权⼒确认的物权变动，包括司法⾏为和政府⾏政⾏为;三是因继承或受遗赠取得房屋物权的;四是法律、法规规定的其他情形，如《物权法》规定权利⼈可以申请更正登记，利害关系⼈可以申请异议登记。

住房城乡建设部关于转发最高人民法院法[2012]151号文件做好无证房产协助执行工作的通知住房城乡建设部关于转发最高人民法院法[2012]151号文件做好无证房产协助执行工作的通知建发[2012]104号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：现将《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法[2012]151号）转发你们，请你们加强与法院的沟通和配合，做好无证房产协助执行工作。

附件：1.最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知（法[2012]151号）2．关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函（建法函[2012]102号）中华人民共和国住房和城乡建设部2012年7月17日最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知法[2012]151号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函[2012]102号）转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。

二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

不动产登记暂行条例实施细则(2016年1月1日国土资源部令第63号公布根据2019年7月16日自然资源部第2次部务会《自然资源部关于废止和修改的第一批部门规章的决定》修正)第一章总则第一条为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》），制定本实施细则。

第二条不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。

房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。

第三条不动产登记机构依照《条例》第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

第四条国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，由自然资源部受理并会同有关部门办理，依法向权利人核发不动产权属证书。

国务院批准的项目用海、用岛的登记，由自然资源部受理，依法向权利人核发不动产权属证书。

第二章不动产登记簿第五条《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。

没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。

前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。

第六条不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

第七条不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全。

任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。

长沙市房屋登记办法文章属性•【制定机关】长沙市人民政府•【公布日期】2011.01.14•【字号】长沙市人民政府令第111号•【施行日期】2011.03.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文长沙市人民政府令（第111号）《长沙市房屋登记办法》已经2010年11月24日市第13届人民政府第35次常务会议通过，现予发布，自2011年3月1日起施行。

市长：张剑飞二○一一年一月十四日长沙市房屋登记办法第一章总则第一条为规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的房屋登记适用本办法。

本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

第三条房屋登记由房屋所在地的市、县（市）房屋登记机构负责办理。

市房产行政管理部门负责指导、监督本市行政区域内的房屋登记工作。

第四条本办法所称房屋登记簿是指房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册，是房屋权利归属和内容的根据。

第二章一般规定第五条办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。

房屋登记机构认为必要时，可以实地查看，也可以就登记事项进行公告。

第六条办理房屋登记，应当遵循房屋及其所占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第七条房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限或界址、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

国有土地范围内，成套住房以套为基本单元；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限或界址的部分为基本单元。

集体土地范围内，宅基地上的村民住房，以独立建筑为基本单元；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限或界址的部分为基本单元。

不动产登记管理细则【不动产登记实施细则】全国政协委员、原财政部财科所所长贾康告诉21世纪经济报道记者，房地产税立法按程序应是财政部、国家税务总局两部门为主，通过国务院法制局对接全国人大财经委员会、预算工作委员会，相关部门都要参与。

“中央要求财税体制改革20XX年基本完成重点工作、任务，从时间表看，不应拖到20XX年全国两会后，”贾康表示，不动产登记3月开始实施，到20XX年完成，也就是说，20XX年房地产税开征的配套条件应该是对得上的。

“暂行条例的规定操作性不强，比如关于登记程序的问题，登记审查是形式审查还是实质审查等等问题，都有待于在未来出台的不动产登记暂行条例实施细则中加以明确。

” 全国人大代表、中国法学会民法学研究会常务副会长孙宪忠如是向21世纪经济报道记者介绍，孙曾牵头起草条例专家建议稿。

《不动产登记暂行条例》自3月1日起开始正式实施，亦成为20XX年两会的热点话题。

21世纪经济报道记者自国土部获悉，国土部正做《不动产登记暂行条例实施细则》出台前的相关准备。

据国土部地籍管理司司长、国土部不动产登记局的首任局长王广华介绍，国土部牵头制定的《实施细则》已在征求国务院36个部门和全国31个省(区、市)国土部门的意见。

短期对房地产市场影响不大随着不动产登记暂行条例的落地，不动产登记将在20XX年进入实质性推进阶段，其对于楼市的影响，亦被广泛关注。

3月4日，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森在接受21世纪经济报道记者专访时表示，开发商非常欢迎不动产登记，不动产登记绝不可能导致中国房地产滑坡，甚至崩盘，而是有利于促进房地产市场长期健康发展。

“虽然短期来看，一些多套房源持有者可能会在短时间内将名下部分房源出手，但‘抛售’不代表‘甩卖’，更不意味着能左右市场大盘的走势。

”在黄其森看来，真正影响市场掌握大盘的，依然是宏观经济形势、金融政策与供求关系。

黄其森判断，随着央行降准、降息等一系列政策的推出，20XX年的房地产市场基本面将好于20XX年。