万达商业管理运营模式

- 1 - 王健林：解析万达运营管理模式的特点及优势

提起商业地产，大连万达集团董事长王健林是一个绕不过去的人物。作为圈内公认的行业老大的大连万达集团，已经在商业地产行业里深耕了十余年。在今年的中国商业地产行业发展论坛·20XX年会上，王健林董事长毫无保留地将万达广场的运营模式进行了深度剖析，让在场的业内人士感到受益匪浅。

事实上，万达广场从20XX年开头进入提速，投资建设很快，今年还将开业17个广场、12个酒店。根据王健林董事长的说法，整个万达广场开出来以后，出现一个现象，不像一般的商业物业都需要两年以上的市场培育期才可以活起来，一般万达广场一开起来就比较活。

“我觉得这里面核心的一个方面是我们的运营管理比较好，就是我们的商业管理公司，这实际上已经成了万达核心竞争的一部分。”王健林董事长表示。

详细而言，王健林董事长从三个方面阐述了万达的运营管理模式的特点和优势。

第一个就是合理规划招商的业态。王健林表示，万达广场有一个特点，就是次主力店和主力店的比重比较大，一般都占50%以上，百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游玩等等，餐饮类的比重也比较大。

而且在这些主力店当中，万达广场在招商方面也特殊注 - 2 - 意一个问题，就是非零售比重。“我们任何一个广场都强调非零售比重要占50%以上，这就是业态的合理搭配，电影、唱歌、餐厅，尤其是餐饮业给付的租金比较低，文化、体育、健身，像游泳等这些都是租金比较低的。”

事实上，有些购物中心的招商部门、商业运营部门“就不懂这个道理”，大量的业态同质化都是服装类、珠宝类，这些同质化很高，这样就不能体现一站式服务特点。虽然一开头给的租金高，但是可能2-3年才能火，即使招商进来以后，成长性也比较低。

“我们也是在多年的调整当中发觉了这个隐秘，所以我们现在一般的一开头规划招商的时候，放得比较多的是非零售比重，现在强调多的是文化、消遣、餐饮。”

万达商业模式

为什么万达广场能在短短的9年内遍布中国？为什么每个万达广场都能形

成城市新中心？为什么万达广场开工之前就能完成复杂的主力店招商？为什么

万达广场能实现满铺开业并且基本没有培育期？为什么进入万达广场的商家都

能赚钱？

万达集团是中国商业地产的龙头企业，万达广场也成为中国商业地产的第

一品牌。万达广场在造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表未来方向、最

具生命力和竞争力的商业模式，定义、代表、诠释着中国商业中心。

（一）零风险的“订单商业地产”模式

商业地产开发程序复杂，对于企业的融资、产品定位、开发和运营管理能力都

是严峻考验，一招不慎，则可能满盘皆输。而且商业地产是以租金为现金流来

源的长期不动产投资，不能靠卖商铺来平衡现金流，所以万达广场都采取只租

不售的经营方式，开发难度不是住宅可以比拟的。

在这么困难的情况下，万达广场能做到又好又快的发展，奥秘就在于万达首创

的“订单商业地产”模式，它使万达广场在设计之初就确定了大部分主力店及

联合发展伙伴，最大限度保证租金收益的实现。“订单商业地产”有五个秘诀：

一是联合发展。万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，

约定好双方的权利和义务。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙

伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店，

确保了万达广场大部分可租赁商业面积的效益。

二是技术对接。在万达广场的设计阶段，万达集团和各主力店商家就有专人负

责进行技术层面的对接，保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免

商家进场后的改建，减少浪费。

三是平均租金。万达和各主力店商家约定，全国城市分为两档，北京上海一档、

其余城市一档，分别给出一个平均租金，不再就单个项目租金水平进行谈判，

保证发展速度和租金收益。

四是先租后建。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，购物

中心只要开业，马上就能收到租金，而且绝大部分商业面积都是能产生租金的

有效租赁面积。

万达商业地产运作模式

首先，地产开发是万达商业地产的核心业务之一、万达商业地产通过自主开发和合作开发的方式，快速拓展商业地产项目的规模和布局。万达商业地产会根据市场需求和商业区域的特点，选择适当的地段和项目类型进行开发。在项目开发过程中，万达商业地产注重对土地资源的控制，以确保项目的发展方向和可持续性。万达商业地产还重视与政府、土地开发公司和设计团队的合作，以确保项目的品质和效益。

其次，商业运营是万达商业地产的关键环节。万达商业地产以提供高品质的购物、餐饮、娱乐和服务场所为目标，打造多元化的商业生态系统。万达商业地产通过严格筛选租户，选择品牌知名度高、经营实力强的企业入驻项目，以提高项目的整体品质和吸引力。万达商业地产还注重提供良好的客户体验，通过精细化管理、零售品类与品质优化、场馆管理、市场营销等手段，提升客户满意度和忠诚度。

最后，万达商业地产积极探索应用大数据技术进行运营管理。万达商业地产通过自建的数据平台和大数据分析技术，对项目运营中的各个环节进行精细化管理和优化。通过数据分析，万达商业地产可以更好地了解客户需求、预测消费趋势，并根据数据指导决策，提高项目的效益和竞争力。此外，万达商业地产还通过共享经济模式，将项目内的资源开放给合作伙伴和社会公众，推动商业地产与其他行业的融合与发展。

总的来说，万达商业地产的运作模式以地产开发、商业运营和大数据驱动为主要内容。通过精细化的开发、优质的商业运营和有效的大数据应用，万达商业地产不断提升项目的品质和竞争力，为消费者提供更好的购物、娱乐和服务体验。未来，万达商业地产将继续创新发展，适应市场变化，引领商业地产行业的发展潮流。

万达商业管理公司组织架构图

优点：

1、 万达商业管理公司采用集权化管理，有集团总部直接管理垂直进行管理，这种模式的优点主要表现为：政令统一、标准一致，有利于集团总部对人、财、物的统一调配，保证商业管理的进度、质量和效益。

2、 有利于企业进行盈利模式的创新和业务创新，通过集团总部整合各个商业管理公司的资源，做大项目。

3、 商管总部招商中心和营运中心分别有一个副经理进行扁平化管理，加大了管理幅度, 提高商业管理的决策效率和市场应变能力。

4、 有利于企业领导人在生产经营活动中进行统一指挥、集中领导、果断决策。

5、 有利于企业领导人对企业的整个组织和经营活动实行全面控制。 缺点：

1、 容易造成集团管理机制呆板，条条框框过多，影响经营活动的有效性。

2、 组织架构的大幅调整降低了相应的组织适应能力，不利于因地因人因时制宜管理。

3、 层级的减少降低部分管理人员的工作热情，尤其是底层人员工作的积极性和主动性。

借鉴：（订单商业地产）

1、 合肥五彩城营运团队处于起步阶段，所以在组建上适宜采取扁平化管理，有利于公司领导全面控制。

2、 借鉴兄弟公司五彩城运营团队的成熟经验，根据人员职责和实际安排需要配置营运人员，并将人员配置缘由说明。