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房企海外融资背后的转场费2014-01-16 15:32:50新浪房产微博作者：余舒虹(参与讨论)提要：新年伊始，香港内房股密集发债，海外融资延续过去两年来的亢奋态势。
由于外汇管制，融来的钱要注入内地项目，需支付不菲的“渠道”费用，这大大抵消香港资金市场的低成本优势。
房企海外融资延续过去两年来的亢奋态势。
新浪乐居深度报道记者@余舒虹/文年度销售排行榜座次刚刚落定，多家开发商已开始未雨绸缪。
乐居深度报道汇总》》1月8日，五洲国际和中海地产在同一日发布公告，宣布将推出新一轮境外债券融资计划。
中海地产拟发行最多8.5亿美元于2021年到期的零票息担保可交换债券；五洲国际发行2018年到期的1亿美元优先票据。
前一日，富力、合景泰富、佳兆业三家房企也同时宣布加入海外融资大潮。
据新浪乐居统计，2014年开始的十日之内，内地已有7家房企宣布规模不等的境外融资计划，融资总额近300亿元(如表1)。
表1：2014年初国内房企境外融资情况统计境内资金吃紧，房企融资渠道受到极大遏制，使得不少国内开发商借道成本较低的海外市场融资。
据中原地产统计，截至去年12月中旬，内地房企2013年境外融资合计高达3256亿元人民币，比2012年全年上涨超过100%。
虽然海外市场融资成本低、流动性高，但由于房企在境外募集的资金等同外资，面临结汇难的问题。
动辄百亿的资金如何一笔笔“斗转星移”汇进国内，成为房企海外融资的后顾之忧。
在楼市调控与外汇管制的背景下，换汇过程中的种种隐性成本也迫使房企不得不为潜在风险支付溢价。
“我们在做每个上市项目的时候，交易所都会询问国外的钱怎样回流到国内”，经办过多家房企香港上市法律文件的通商律师事务所合伙人张国光告诉新浪乐居。
据张国光介绍，国内大型房企海外融资的数额通常较大，且都会分批汇入国内，最多的方式是通过贸易渠道回流。
海外融资的房企在内地购置一块土地后，首先要申请项目公司立项，由当地外汇管理局和相关部门批准注册为外商投资企业，之后才能进行注资。
港股IPO实务案例分析汇总目录一、延期出资探究和案例分享 (1)1、案例一华禧控股有限公司（01689） (1)2、案例二力高地产集团有限公司（01622） (1)3、实务指南如何化解延期出资 (2)二、委托持股探究和案例分享 (4)1、案例一博雅互动国际有限公司（00434.HK） (4)2、案例二鼎丰集团控股有限公司（08056） (6)3、实务指南解析委托持股 (7)三、土地问题探究和案例分享 (9)1、案例一时代地产控股有限公司（01233.HK） (9)2、案例二中国优材(控股)有限公司（08099.H） (10)3、实务指南解析土地问题 (11)四、房产问题探究和案例分享 (13)1、案例一永盛新材料有限公司（03608.HK） (13)2、案例二益华百货控股有限公司（02213.HK） (14)3、实务指南解析房产问题 (16)五、矿业临时用地探究和案例分享 (17)1、案例一恒鼎实业国际发展有限公司（01393.HK） (17)2、案例二万国国际矿业集团有限公司（03939.HK） (20)3、实务指南解析矿业临时用地 (22)六、客户/供应商重大依赖探究和案例分享 (24)1、案例北京汽车股份有限公司（01958） (24)2、实务指南解析重大依赖 (28)七、工商处罚探究和案例分享 (29)1、案例一东鹏控股股份有限公司（03386.HK） (29)2、案例二鼎丰集团控股有限公司（08056） (31)3、实务指南解析工商处罚 (34)八、环保处罚探究和案例分享 (34)1、案例一惠生国际控股有限公司（01340.HK） (34)2、案例二呷哺呷哺餐饮管理(中国)控股有限公司（00520.HK） (36)3、实务指南解析环保处罚 (37)九、税务处罚探究和案例分享 (39)1、案例一巨星国际控股有限公司（02393.HK） (39)2、案例二东鹏控股股份有限公司（03386.HK） (42)3、实务指南解析税务处罚 (43)一、延期出资探究和案例分享1、案例一华禧控股有限公司（01689，下称“华禧控股”）华禧控股主要从事香烟相关包装材料的生产及销售，客户包括中华及经典双喜牌香烟。
如文档对您有帮助，欢迎下载支持，谢谢！集团简介五洲国际集团投资有限公司（以下简称“五洲国际集团”），创立于1997年，2004年在江苏无锡市设立大陆总部，是一家以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主经营以及金融业务为补充的企业集团，目前在无锡、重庆、杭州、南通、盐城、淮安、大理、烟台、德州等多个城市进行19个商业地产项目的开发和运营。
截止2011年6月30日，五洲国际集团正在开发和运营的商业地产面积超过1000万平方米，先后荣获“2008年中国专业市场最佳运营商”和“2009年中国最具竞争力商业地产开发运营商”等殊荣。
在中国经济发展转型的历史进程中，五洲国际集团以“创新、合作、共赢”的理念，对中国商业地产的两种模式：即以五洲国际装饰城、五洲工业博览城为代表的专业市场模式和以五洲·哥伦布广场、五洲·中华美食文化博览城为代表的购物中心模式，进行了创新和升级，将专业市场由传统单一的交易区升级为包括街铺和展厅组成的交易区、为经营户提供办公、住宿和生活的“五米阳光”公寓区；将购物中心升级为集购物、商务办公、休闲娱乐等多功能于一体的城市综合体，成功打造了政府、投资者、经营户、消费者和开发商共赢的机制。
五洲国际集团深知商业地产的核心在于经营，从开发第一个项目五洲国际装饰城起，就重金聘请国内外著名上市公司和世界500强商业零售企业的经营管理人员组建了专业、强大的经营团队；今天，又充分利用现代科技的成果，先后与阿里巴巴等网络交易平台进行了对接，使专业市场从传统运营方式向网络化、信息化、国际化的运营方式转变，实现了实体市场与虚拟市场的结合。
在购物中心的经营上，坚持用国内一流购物中心的管理标准进行管理，积极发展“订单地产”、“连锁商业”，积累了一大批国际、国内知名的商业合作伙伴。
目前，五洲国际集团正计划打造五洲自有的品牌商业，包括“儿童职业体验中心”和“精品小商品”连锁店，用于直接配套于开发的商业地产项目。
vie架构港股上市的案例vie架构是指通过设立一个位于境外的特殊目的公司（SPV），通过该公司持有在境外上市的股份，从而实现境内企业间接上市的一种方式。
港股作为全球最具活力的股票市场之一，吸引了众多企业选择vie架构进行上市。
下面列举了十个港股上市的vie架构案例。
1. 腾讯控股：腾讯控股是中国最大的互联网公司之一，于2004年在香港联交所上市。
腾讯通过设立一个位于开曼群岛的SPV公司，该公司持有腾讯中国的股权，从而实现了在港股的上市。
2. 阿里巴巴集团：阿里巴巴是中国最大的电子商务公司，于2014年在香港联交所上市。
阿里巴巴通过设立一个位于开曼群岛的SPV 公司，该公司持有阿里巴巴中国的股权，从而实现了在港股的上市。
3. 美团点评：美团点评是中国领先的本地生活服务平台，于2018年在香港联交所上市。
美团点评通过设立一个位于开曼群岛的SPV 公司，该公司持有美团点评中国的股权，从而实现了在港股的上市。
4. 小米集团：小米集团是中国领先的智能手机和消费电子产品制造商，于2018年在香港联交所上市。
小米通过设立一个位于开曼群岛的SPV公司，该公司持有小米中国的股权，从而实现了在港股的上市。
5. 瑞幸咖啡：瑞幸咖啡是中国领先的咖啡连锁品牌，于2019年在纳斯达克上市。
瑞幸咖啡通过设立一个位于开曼群岛的SPV公司，该公司持有瑞幸咖啡中国的股权，从而实现了在纳斯达克的上市。
6. 京东集团：京东集团是中国领先的电子商务公司，于2014年在纳斯达克上市。
京东通过设立一个位于开曼群岛的SPV公司，该公司持有京东中国的股权，从而实现了在纳斯达克的上市。
7. 网易：网易是中国领先的互联网技术公司，于2000年在纳斯达克上市。
网易通过设立一个位于开曼群岛的SPV公司，该公司持有网易中国的股权，从而实现了在纳斯达克的上市。
8. 中国国际航空公司：中国国际航空公司是中国最大的航空公司，于1997年在香港联交所上市。
中国国际航空公司通过设立一个位于开曼群岛的SPV公司，该公司持有中国国际航空公司的股权，从而实现了在港股的上市。
无锡五洲国际小商品城2期1、投资公司是哪家？香港五洲国际装集团投资有限公司香港五洲国际集团创立于1997年，并于2004年在江苏无锡市设立大陆总部，是一家以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主运营以及金融业务为补充的企业集团，从商业步行街、社区底商，到大型专业市场与MALL型商业街，再到城市综合体，已成功在北京、上海、杭州、重庆、沈阳、合肥、无锡、青岛、襄樊、烟台、盐城、淮安、南通、大理等开发和运营面积超过1500万平方米，先后荣获“2008年中国专业市场最佳运营商”和“2009年中国最具竞争力商业地产开发运营商”等殊荣。
五洲国际集团在十多年的商业地产开发运营中，积累了深厚而广阔的社会资源，因注重自身品牌美誉度的建设，受到社会各界的高度赞誉，目前集团拥有5000多零售合作商家，3万多市场商家资源，为建五洲国际小商品城2期的成功铺垫坚实的基础。
1、开发商是谁？开发过哪些项目？开发商无锡五洲国际装饰城开发有限公司，总建筑规划100万平米，总投资约为50亿元。
集团开发和运营了20多个商业项目，总面积超过1500万平方米。
包括江苏无锡五洲国际工业博览城、无锡五洲国际装饰城、无锡五洲国际红星美凯龙家居生活广场、无锡国际小商品城、无锡五洲国际哥伦布广场、无锡中华美食城、无锡五洲国际新东坊步行街、无锡5度领寓住宅、无锡五米阳光公寓、浙江杭州五洲国际广场、重庆五洲国际商贸城、北京五洲国际钻石广场、盐城五洲国际城市广场等。
2、开发商相关情况是五洲国际集团投资设立的。
投资商香港五洲集团投资有限公司开发商无锡五洲国际装饰城有限公司经营公司无锡五洲国际装饰城经营管理有限公司建筑设计北京建筑设计研究院深圳院营销策划五洲国际商业策划有限公司3、五洲国际装饰城开发情况怎么样？共开发了几期了？五洲国际装饰城前三期总占地约700亩，总建筑面积约70万平米。
它分多期开发，一期五洲国际装饰城，现已成功开发并经营6年了，主要卖装饰材料，种类全，品牌多，是目前无锡新的建材装饰经营最成功的一个；二期五洲国际红星美凯龙家居生活广场，是目前无锡城西最高档、最完善的家居家饰馆，在无锡全市都具有极高知名度和人气；五洲国际小商品城2期1期已于2011年6月开业，1年以来1800多家商户入驻火爆经营，整体招商率超160%，俨然成为锡西市民的小商品消费首选和时尚购物中心。
企业赴港上市风险分析报告引言近年来，香港作为中国大陆企业赴海外上市的首选目的地之一，吸引了大量企业的关注。
然而，赴港上市虽然有着独特的优势，也面临着一系列的风险。
本报告旨在对企业赴港上市过程中可能面临的风险进行分析，帮助企业更加全面地了解和评估这些风险。
1. 政治风险作为一种特别行政区，香港的政治环境会对企业的赴港上市产生重要影响。
近年来，香港发生的大规模抗议示威活动，以及政治局势的不确定性，都给企业带来了政治风险。
政策的变动或政治的不稳定可能会对企业的经营带来不利影响，从而影响其上市交易的稳定性。
2. 法律风险在赴港上市过程中，企业需要遵守香港特区的法律法规和证券交易所的上市规定。
然而，香港的法律环境与中国大陆存在差异，企业可能面临合规风险。
此外，香港特区内部及与中国大陆之间的法律关系也需要企业进行深入研究和评估，以避免法律纠纷或争议。
3. 金融风险企业赴港上市涉及到资本市场，金融风险是不可忽视的因素。
香港作为一个国际金融中心，金融市场相对较为发达，但也伴随着相应的风险。
股市波动、货币汇率波动、利率变动等都可能对企业的上市交易和股价产生影响。
此外，企业需要通过境内外金融机构融资，也需要面对银行信用风险和利率风险。
4. 市场风险企业赴港上市往往选择在香港证券交易所上市，市场风险成为一个不可忽视的因素。
香港股市具有较高的流动性和投资者活跃度，但市场的盈亏波动也相对较大。
企业需要面对市场行情的不确定性，股价的波动以及投资者对企业的态度和观点的变化。
此外，香港股市与国际金融市场紧密联系，全球市场风险的传导可能产生影响。
5. 交易风险企业赴港上市的过程中，也伴随着一系列的交易风险。
包括承销商选择的风险、定价风险、交易进程的不确定性等。
企业需要认真评估和选择承销商及其他服务机构，以确保上市交易的顺利进行。
6. 信息披露风险赴港上市的企业需要进行充分的信息披露，以满足香港特区证券交易所的规定。
信息披露的不足或不准确可能导致投资者失去信任，并对企业的股价造成不利影响。
上市公司财务舞弊案例近年来，随着中国资本市场的不断发展，上市公司财务舞弊案例不断涌现。
财务舞弊是指上市公司通过操纵财务信息，误导投资者，损害公众利益的行为。
本文将介绍几个典型的上市公司财务舞弊案例，探讨其原因和对策。
案例一：中梁地产财务造假中梁地产是一家在香港上市的房地产公司，由于其过高的销售业绩引起了投资者的注意。
然而，经过调查发现，中梁地产存在大量财务造假行为。
公司将未来多年的项目销售收入提前确认为当期收入，虚增了公司的利润。
此外，中梁地产还通过虚假财务信息来夸大自己的资产规模，吸引了更多的投资者。
最终，中梁地产因为财务造假被监管机构处罚，并受到了投资者的诉讼。
案例二：雪国瑞达控股欺诈发行雪国瑞达控股是一家中国大陆上市公司，主要从事铝制品的生产。
该公司在2017年进行了非公开发行，而非公开发行的对象正是其实际控制人及其关联方。
通过这种方式，雪国瑞达控股通过虚增募资金额、虚构资金用途等手段实施了欺诈发行。
监管机构最终发现了其财务欺诈行为，对该公司实施了处罚，并追究了相关责任人的刑事责任。
案例三：万科A股价操纵案作为中国最大的房地产开发商之一，万科集团在2016年面临了一起涉及A股市场的操纵案。
万科集团涉嫌协同股价运作旗下股份，通过内部人员交易和虚假宣传来操纵公司股价，造成投资者的巨额损失。
监管部门最终对涉案公司和相关人员进行了处罚，并加强了对上市公司的监管力度。
以上案例只是当前上市公司财务舞弊案件的冰山一角。
财务舞弊的原因有很多，主要包括公司治理结构不完善、管理层的个人动机和盈利压力等。
在防范财务舞弊方面，监管机构需要加强对上市公司的审核，增加财务信息披露的透明度，加大对财务造假行为的惩治力度。
同时，投资者也应提高风险意识，加强对上市公司的尽职调查，避免投资风险。
此外，上市公司自身也应该建立健全的内部监控机制，加强公司治理，提高财务管理水平。
只有通过各方共同的努力，才能减少上市公司财务舞弊的发生，保护投资者的利益，促进资本市场的健康发展。
据香港交易所消息，自年第一家股公司在香港上市以来，到年月底，已经有家内地公司在香港地主板或创业板上市，其中不少是中小型地民营公司.这些公司每年借香港证券市场融得资金数十亿港元.专家分析认为，由于中国市场潜力巨大，且能在动荡地国际局势中保持相当地稳定，中国概念地股票在国际资本市场很受青睐.在未来地几年中，中国概念地股票仍将是国际投资者和投资机构关注地目标，这便吸引了不少国内企业奔赴海外上市，而背靠内地又无限风光地香港证券市场便自然成了重点及首要之选.文档收集自网络，仅用于个人学习在此，我们选取了几则有代表性地案例，并请来专家点评，为广大企业提供参考.浙江玻璃：股主板上市，谋求股增发年，“浙江玻璃”创始人冯光成设立绍兴县第五建筑工程公司.年月，“五建”出资人民币万元成立“浙江玻璃厂”，并注册为集体所有制企业.年月，“浙江玻璃厂”改组为浙江浮法玻璃工业有限责任公司.当时以日熔化量计算，“浙江玻璃”已经进入中国五大浮法玻璃制造商行列.文档收集自网络，仅用于个人学习年月日，“光宇职工持股会”、“杨汛桥管理公司”确认其持有地“浙江浮法玻璃工业有限责任公司”股权实际出资人为冯光成，分别将各自持有和股权无偿转让给冯光成.这样，“浙江玻璃”摘掉原来地“红帽”成为完全地私营企业.文档收集自网络，仅用于个人学习接下来冯光成对“浙江玻璃”进行了股份改造，满足了“不少于名发起人”地股份制公司地要求.年月日，又进行了股东之间地股权转让，冯光成共持有“浙江玻璃”地股份，冯利文、冯光继、徐海潮和金锦龙各持有地股份.年月日，公司正式改组为“浙江玻璃股份有限公司”，年月日，中国证监会同意“浙江玻璃”进行配售地申请将股在香港联交所上市.文档收集自网络，仅用于个人学习年月日，“浙江玻璃”以每股港元价格公开配售亿股股，并根据与包销商野村证券签订地包销及配售协议，在月日形式超额配售权，配售万股股.扣除万港元上市费用后，净募集资金亿港元.公开配售后，公众投资者持有地股份，冯光成持股比例降低至，冯利文、冯光继、徐海潮和金锦龙各持有地股份.文档收集自网络，仅用于个人学习专家点评：在股上市，因注册地在内地，非常容易获得中国证监会地审批，而且能够为将来回内地股增发留有后路.当“浙江玻璃”以股上市时，国内数家大券商就已经开始向公司“拉单”，争取其在内地股增发地“生意”.文档收集自网络，仅用于个人学习“浙江玻璃”从集体企业转变为私人企业，到企业地股份制改造，再到向中国证监会申请，股上市进程非常顺利，且作为首家民营企业股，上市时备受关注.但后来受到市场变化地影响，导致股价下跌.这便需要公司增加与投资者地沟通和联系，提高企业地透明度，取得市场信任.另外，由于股上市仍是遵循国内法规，与红筹股相比，对投资地吸引会有些许不足.文档收集自网络，仅用于个人学习金蝶国际：引入风险资本红筹创业板上市年月，“深圳金蝶”进行了一次私募，“国际数据集团（）”附属公司“广东太平洋”投资“深圳金蝶”万元，占“深圳金蝶”扩股后总股本地.其他股东股权同比例缩小（“深圳爱普”、赵西燕、“金蝶软件配套”）.年月，“广东太平洋”将持有地“深圳金蝶”股权全部转让给国际数据集团地另一家公司——“公司”.同时，“深圳金蝶”进行了第二次私募，“公司”出资万元，加上受让地股权共持有“深圳金蝶”地股份，其他股东股权同比例缩小.此前地年月，“金蝶软件配套”将持有地地股权转让给“深圳爱普”.文档收集自网络，仅用于个人学习年月日，“金蝶国际”在开曼群岛注册成立，当天按面值发行及配售万股予“ 公司”（徐少春控股），以换取现金.当年月，“金蝶国际”按面值又分别向“ 公司”（徐少春岳父章文兴控股）、“公司”、赵西燕及“ 公司”发行万股、万股、万股和万股，以换取现金.月日，“金蝶国际”与“深圳金蝶”地所有股东达成协议，受让“深圳金蝶”地股权.作为代价，“金蝶国际”于年月，分别发行和配发股和股股票予赵西燕和“公司”，以此偿付收购各自持有地“深圳金蝶”和地股权；受让“深圳爱普”持有地地股权，折价万美元；受让“金蝶软件配套”持有地地股份，折价万美元.作为代价，“金蝶国际”向“ 公司”发行和配发股，总认购价为万元人民币.同日，“ 公司”以馈赠方式转让股股份予“ 公司”.“ 公司”及赵西燕分别转让股和股股份予“ 公司”，以“金蝶国际”雇员地权益信托人身份持有该部分股份.文档收集自网络，仅用于个人学习而早在年月，“ 公司”和“ 公司”分别以面值转让“金蝶国际”股和股股份予“ 公司”；“ 公司”和“ 公司”分别以面值转让股和万股股份予赵西燕.文档收集自网络，仅用于个人学习年初，“金蝶”向中国证监会递交香港上市申请，并于年月得到批复.由于当时创业板形势不好，“金蝶”推迟至年月上市，以每股港元价格在香港筹集资金万港元.通过重组及公开配售后，“金蝶国际”股权结构为公众持股，“ 公司”、“ 公司”、“公司”、赵西燕、“ 公司”分别持有、、、和.文档收集自网络，仅用于个人学习专家点评：金蝶地上市是一个典型地红筹股上市案例，过程复杂，手段老练高超，这与其在初期两次成功地私募不无关系，有国际背景地投资者给金蝶带来了丰富地资源、专业地经验，对其业务重组、战略规划、管理革新和上市构想都带来了相当地影响.文档收集自网络，仅用于个人学习成功上市为金蝶早期地风险投资者提供了一个退出机会，香港市场强大而灵活地融资能力也为金蝶随后地高增长提供了有力地支持.广而言之，民企现阶段在香港所得到地各方面地关注与实际上地支持仍远大于国内.但中国证监会地严格审批程序，仍是目前红筹上市地主要障碍.文档收集自网络，仅用于个人学习捷美能源：比更便捷地借壳上市年初，孙天罡通过“ 公司”以要约收购方式，取得香港主板上市公司“百姓食品”地控股权，间接持有地股权.公众人士持有另外地股权，孙天罡保留了“百姓食品”地上市地位，并成功借壳.文档收集自网络，仅用于个人学习随后，“百姓食品”通过受让乐险峰、潘维克及张地分别持有地“蓬勃公司”、、股权，从而全资控股“蓬勃公司”.“蓬勃公司”地主要资产是从事原油运输及储存业务地新疆星美石油管道有限公司股权.“百姓食品”开始转型，并于年月，更名为“捷美（香港）控股有限公司”.文档收集自网络，仅用于个人学习考虑到原“百姓食品”所在地方便食品市场竞争激烈，且近年来业务量持续萎缩，年月，“捷美控股”以亿元将食品业务出售给独立第三者.同时，“捷美控股”收购“东方能源”股份，而“东方能源”主要资产则是巴州利捷燃气有限公司股权.年月，“捷美控股”进一步增持“东方能源”至，对“利捷”地实际权益由增至.文档收集自网络，仅用于个人学习年月，“捷美控股”收购了孙天罡持有地“天宏公司”地股权，而“天宏公司”地主要资产是吉林市吉美天然气有限公司地股权.文档收集自网络，仅用于个人学习“星美”主要业务是经营中国新疆自治区（新疆）塔河油田原油地运输及储存设施.“利捷”地主要业务是建设及经营新疆库尔勒地天然气管道网络，以及向库尔勒市用户分销天然气.“吉美”主要业务是在中国吉林省吉林市经营天然气城市管网业务，是获吉林市政府批准于吉林市内经营天然气城市管网业务地惟一营办商.文档收集自网络，仅用于个人学习转型为能源业务为主之后，“捷美控股”表现不俗，年度营业额亿元，较上年上升了.净利润由年地万元增至万元，上升了倍.年赢利上升主因是由于年收购地石油运输业务带来地贡献.公司股价从年月日每股元，上升至年月每股元，最大涨幅高达倍.目前，“捷美控股”已更名为“捷美能源”.文档收集自网络，仅用于个人学习专家点评：通过借壳上市进入海外市场，过程简单且速度快，是民营企业海外上市地重要方式之一.但成本高昂，且由于上市过程中较难与投资者充分接触和讨论，往往在买壳后很长时间内难以得到投资者了解和认同，有“炒作”嫌疑.文档收集自网络，仅用于个人学习“捷美”成功地原因在于本身地能源背景，较早实现了转型，并剥离了低利润地食品业务，降低了企业消耗，以便有能力集中精力做好能源主业.这种剥离与转型，也是所有借壳上市企业需要面临地问题，剥离和转型是否处理得好，将决定借壳地效率与成败.文档收集自网络，仅用于个人学习。
五洲国际商贸城销讲资料五洲国际集团投资有限公司于1997年在香港成立，2004年在江苏无锡市设立大陆总部，是一家以商业地产开发运营为主，以品牌商业自主经营以及金融业务为补充的企业集团。
先后荣获“2008年中国专业市场最佳运营商”和“2009年中国最具竞争力商业地产开发运营商”。
已成功开发的项目有五洲国际工业博览城（无锡）、五洲国际装饰城（无锡）、五洲国际红星美凯龙家居生活广场（无锡）、五洲国际小商品城（锡西）、五洲国际东盟商贸城（大理）、五洲国际广场（无锡）、哥伦布广场（无锡）等35个城市综合体和专业市场，目前每年以十个大型的城市综合体和专业市场的速度在全国多个城市同时进行开发和运营。
五洲国际商贸城是集团西部大战略的开篇巨作，重庆作为连接中国中西部的战略枢纽，是西部最大的多功能的现代工商业城市，荣昌县是重庆的西大门，东临大足、永川，西接四川隆昌县，南邻泸州，北与内江、安岳接壤，是重庆的区域中心城市之一，荣昌县地处成渝经济线上，成渝铁路、成渝公路和高速公路横贯全境，境内有火车站4个，高速公路出入口3个。
发达的高速路、铁路网、以及在建的成渝城际高铁，将成为荣昌新的经济增长点。
荣昌未来将成为西部的交通枢纽，渝西川东的中心城市。
高铁建成后，从荣昌到重庆主城，只需要15分钟。
五洲国际商贸城总投资30亿元，占地约700亩，总建筑面积100万平方米，建成以后将成为渝西川东最大的现代化商贸物流基地之一，集产品交易，国际展览，仓储物流，电子商务，中央商务等10大功能于一体，全面领先市场！下面由我为您介绍一下我们项目一个整体的沙盘。
五洲国际商贸城位于重庆市荣昌县迎宾大道铁路桥南，地处荣昌县南部新区核心地段，是政府重点打造的商贸物流基地，作为市县两级政府的重点项目，得到政府的大力支持和政策扶持。
项目离高速路口车行约3分钟，离火车站车行也只有8分钟左右，交通便捷、未来发展潜力巨大。
这一块是我们项目的一期，由专业市场、国际展厅、电子商务中心、运营管理中心组成。
最强董事兄弟开公司拟挂新三板：弟弟身兼74职哥哥身兼49职此前挖贝先生曝光了“最强员工”，今天要给大家说的是最强董事。
无锡五洲汇科技股份有限公司申请挂牌新三板(以下简称五洲汇)，董事长为舒策城，其弟弟舒策丸为董事，两人为公司实际控制人。
无锡五洲运营有限公司为五洲汇的控股股东，而其众多“控股股东”中的五洲国际控股有限公司于2013年6月在香港联交所主板成功上市(股票代码：01369.HK)。
挖贝先生了解到，舒策丸目前身兼74个职位，其哥哥舒策城身兼49个职位，两人大部分任职单位均属于“五洲集团”(这些公司均以“五洲”命名)。
“五洲集团”主要涉及房地产、投资、物流等领域，而申请挂牌新三板五洲汇围绕房地产开发产业链的不同阶段，主要为客户提供咨询服务及代理服务，具体包括顾问策划、品牌输出管理、销售代理、招商代理等服务。
四大会计师事务所之一的安永华明会计师事务所为五洲汇出具了审计报告，公司2015年、2014年度的主营业务收入分别为6335.56万元和2897.47万元，净利润分别为-196.07万元、450.16万元。
如果各位土豪认为“最强员工18个月拿7300万提成，拒被辞退要求赔偿8200万”算算也就1.55亿，那么今天的最强董事身兼74个职位，不是靠钱就能胜任的，你觉得呢?。
International Trade国际商贸 2018年6月057DOI:10.19699/ki.issn2096-0298.2018.18.057国有企业境外上市的模式浅析——以香港上市为例中铁房地产集团华南有限公司 王雪峰摘 要：随着经济全球化与资本市场自由化程度日益提高，我国改革开放以来经济活力不断加强，我国企业融资与资本运作模式经历着深刻的变革。
境外上市作为企业融资重要的渠道，特别是对于大型央企国企红筹、资本运作与经济发展，越发彰显出时代活力。
本文主要以国有企业香港上市为例，浅析国有企业香港上市的优势、主要模式及相关要求。
关键词：境外融资 香港直接上市 国企红筹中图分类号：F831.5 文献标识码：A 文章编号：2096-0298(2018)06(c)-057-02 在我国经济发展高度国际化的今天，我国企业的融资市场已不再局限于中国内地，境外上市、红筹上市已成为我国企业融资的一个非常重要的渠道。
境外上市是国有企业开展国际化经营的重要方式和途径,不仅能够将企业和产品推向国际视野，提升国际形象，还可以利用海外上市公司进行国际资本运作。
1 国有企业境外上市的意义1.1 境外上市是国有企业重要的融资途径之一无论企业规模大小，要发展必然要融资。
国有企业境外上市，是国有企业进入国际资本市场、开展境外融资的重要途径。
通过境外上市，国有企业引进战略投资者和产业投资者，募集国有企业发展所需的大量资金，扩大企业的规模、实力以及影响力。
1.2 境外上市有助于国有企业完善公司治理结构和激励机制境外发达的资本市场更接近于有效资本市场标准，其股票价格能够较为有效的反映市场信息，并体现企业的市场价值。
境外上市企业必须符合上市规则和其他证券监管法规，对于规范国有企业运作、提高企业管理水平有着重要的作用，从而增强客户和供应商的信心。
1.3 境外上市有助于提升国有企业资本运作能力国有企业上市后将会有更多、更加灵活的低成本融资手段，从而可以有效降低债务融资成本，搭建多元化的融资渠道，大大增强企业的资本运作能力，从而建立一种长效融资机制。
营销管理之五洲国际合作框架五洲国际装饰城筹划代理合作框架深圳合和商业地产机构2005年5月15日[说明]本合作框架根据贵司5/10《商务报价》和5/15《补充说明》，结合我司代理工程根本合作模式制订。
贵司提及的销售目标有两个“〔2005〕年底共完成5个亿的销售目标”、“〔2005〕年内要求实现销售15万m2”，我司观点如下：销售条件和时机：本工程要在2005年实现较好业绩，应当有一个完整的销售时间段，即在春节前应有不少于7个月的销售期，其中包括：认筹准备期：2个月〔2005年6月-2006年8月〕认筹期：2个月〔2005年8月-2006年10月〕解筹热销期〔取得预售许可证〕：3个月〔2005年10月-2006年1月〕因此，确保工程在2005年10月前取得预售许可证是根本销售前提之一！宏观政策面：近期政府为稳定房价、打压炒房，频繁出台多项政策，以下对本工程销售影响较大：期房禁止转让购房后2年内转让按转让价收取全额营业税投资型物业首付门槛提高、利率上浮以上海为龙头的华东市场是此次宏观调控的主要区域，目前上海炒家明显收敛，许多物业销售炽热不再。
本工程为投资型物业，在此政策下，主要客户群为中长期投资刻和经营户，在炒家缺位情况下，销售速度和热度将直接降温。
综上所述，我司认为：其一，上述销售目标偏高，如宏观政策没有更进一步的打压政策，将销售目标定位为3-4个亿，更为现实。
其二，如宏观政策还有更进一步的打压政策，贵司应对本工程的开发时机和资金回笼模式做更为慎重的方案，尽量将政策风险降到最低！我司制订的取费模式为2种，在贵司要求的根底上按更简洁的方式设计，请贵司参考。
商业工程不同于住宅，其复杂程度、专业性和风险性均较大。
我司为专业商业地产参谋公司，希望有时机为贵司降低专业风险，提升物业价值，缩短销售周期。
我司取费标准与贵司提出标准的差异，请予以理解。
合作方式、委托期限1、合作方式1.1、甲方委托乙方为该物业之独家全程筹划、销售代理。
【太全了】房地产企业香港融资模式研究及案例分析2014-10-29中国投行第一品牌中国投行俱乐部中国投行俱乐部【请添加关注】微信号：ibankclub欢迎关注中国投行第一品牌-中国投行俱乐部，欢迎投稿交流及合作！分享：请点击右上角发送给朋友或分享到朋友圈；关注：请点击左上角日期旁蓝色字体“中国投行俱乐部”或查找微信号“ibankclub”房地产企业香港融资模式研究报告目录当前内地融资形势一、房地产企业融资模式（一）银行贷款（二）企业债券融资（三）阶段性股权融资（四）海外融资（五）上市融资（国内上市、海外上市）（六）私募基金（七）房地产产业投资基金（八）房地产信托二、房地产企业香港融资模式三、房地产企业香港融资案例（一）恒基阳光资产管理有限公司（二）瑞安建业资产管理(香港)有限公司（三）越秀房托资产管理股份有限公司（四）保利（香港）投资有限公司当前内地融资形势2011年6月20日，央行年内第六次上调存款准备金率，继续收紧流动性。
收紧流动性的效果正在房地产行业显现出来。
自新一轮房地产调控开始之后，房地产企业的融资难度不断加大，土地价格则节节攀升，资金成为下一步发展的核心竞争力所在。
日前，银监会已经要求银行采取四项措施来防范房地产贷款风险。
从2010年下半年开始，银行已经大规模压缩开发贷款，大部分中小房地产开发商无法从银行融资，而房地产上市公司的股权融资也受到从严监管。
房地产企业融资成为一大难题。
一、房地产企业融资模式房地产企业融资方式大致可以分为企业内部融资和企业外部融资。
内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款；外部融资是企业利用企业外部资金来进行融资，目前可以采取的外部融资方式主要有：银行贷款、企业债券融资、阶段性股权融资、海外融资、上市融资（国内上市、海外上市）、私募基金、房地产信托等等。
目前除了银行贷款之外，其他融资方式受到限制较多。
而且，目前地产行业受国家调控政策影响以银行信贷方式进行融资难度较大。
星耀五洲项目陷入连环信托漩涡案例分析随着大量房地产信托项目兑付期的来临，一些房地产项目接连传出破产传闻。
历经多次信托融资的天津市“双料地王”星耀五洲项目，因业主纠纷、项目停工、资金链断裂、破产传闻、陷入连环信托漩涡等引起业界关注。
背负着“地王”昂贵成本,天津星耀陷入信托连环套中难以自拔，资金链紧张的天津星耀甚至引起了银监会的关注。
据悉，中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经对天津星耀的债务进行重组。
深陷信托沼泽的星耀五洲项目，已然成为本轮信托危机中的典型实例。
一、项目背景——“地王困境”在信托业人士看来，四年来与多家信托公司之间的恩恩怨怨，使天津星耀的历程成为房地产调控背景下的典型叙事。
（一）中信信托“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”和“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”在2007年豪气的拿下天津地王之前，颜语(天津星耀法定代表人)的星耀集团仅是偏安西南一隅的中小型开发商。
在星耀五洲项目之前，星耀集团虽然开发了几个项目，但形成规模的仅昆明新亚洲体育城项目一个。
正因如此，当星耀集团从起拍价13亿元一直叫到62.9亿元拿下天嘉湖项目地块时，很多地产人士简直感到不可思议。
谜底很快揭开，原来在名不见经传的星耀集团背后有一家“大财主”，即中信信托。
2007年12月25日，也就是星耀集团拍下天嘉湖地块两个月后，中信信托成立“中信昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划”（下称“中信昆明星耀计划”，详见附件），该一年期信托计划募集资金额达30亿元，为天津星耀的天嘉湖项目提供资金支持，不过融资成本非常高，年化利率达到25%。
“如果没有中信信托当时的资金支持，也许星耀根本不可能去拿天嘉湖项目。
”靠信托资金实现小马拉大车的目的，对星耀集团来说正是噩梦的开始。
由于星耀五洲项目（即天嘉湖项目）自2008年才开始销售，并且当年仅实现销售回款1829万元，因此天津星耀只能通过借新还旧的方式来兑付中信昆明星耀计划，这次中信信托又帮了他一把。
红筹境外上市案例红筹境外上市是指中国大陆的公司通过设立离岸公司，将其股权以红筹形式上市在海外交易所。
这种上市方式多用于中国大陆法律限制国内公司直接上市的情况下，能够为公司提供更广阔的资本市场和更多的融资渠道。
下面将介绍几个红筹境外上市的经典案例。
第一个案例是中国互联网巨头腾讯控股有限公司。
腾讯控股在2004年以红筹形式在香港交易所上市。
此举使得腾讯获得了更多的国际投资者关注，成功融资13亿美元。
腾讯控股的红筹境外上市不仅让其拥有了更高的估值，还在一定程度上避免了中国大陆内地监管的限制。
此后，腾讯依旧保持着强劲的发展势头，成为全球最具市值的互联网公司之一。
第二个案例是酒店运营商华住集团。
华住集团于2010年以红筹形式在香港交易所上市。
作为中国酒店行业领先的企业，华住集团通过红筹境外上市获得了更多的资金和国际知名度，为公司的扩张提供了资本支持。
纵观近年来，华住集团在国内市场的快速扩张与海外市场的不断拓展，使其成为了全球最大的酒店连锁集团之一。
第三个案例是移动支付巨头支付宝（蚂蚁集团）。
蚂蚁集团在2014年以红筹形式在香港交易所上市，成为全球规模最大的初次公开募股（IPO）之一。
通过红筹境外上市，蚂蚁集团吸引了大量国际投资者的关注与认可，募集资金超过250亿美元。
这使得蚂蚁集团的估值超过了3000亿美元，成为全球市值最高的非上市公司。
然而，由于监管原因，蚂蚁集团的IPO计划在2017年被暂停。
第四个案例是小米科技。
小米科技在2018年以红筹形式在香港交易所上市，成功募集超过180亿美元。
小米科技的红筹境外上市被认为是中国科技公司在海外市场的一个重要里程碑。
此前，小米一直以高性价比的手机产品闻名全球，而通过红筹境外上市，小米获得了更多资金支持，进一步扩大了其在全球智能设备市场的份额。
这些案例只是红筹境外上市的部分代表案例，还有许多其他公司也选择这种方式来实现境外上市。
红筹境外上市的主要优势包括：能够避开中国大陆监管的限制、获得更多的资金支持、增加国际知名度和扩大市场份额等。
五洲国际（01369-HK）——房地产企业香港上市案例分析之一
律师小哥
公司名称：五洲国际（下称“五洲国际”或“本公司”）
公司代码：01369
业务：中国发展并运营专业批发市场的领先企业，亦是在长三角地区和江苏省开发并运营多功能商业综合体的领先地产发展商。
主要参与中介
承销商：交银国际（亚洲）有限公司、麦格理资本证券股份有限公司
公司中国律师：环球律师事务所
公司香港律师：谢尔曼.思特灵律师事务所
保荐人中国律师：競天公诚律师事务所
保荐人香港律师：普衡律师事务所
会计师：安永会计师事务所
一、境内控股公司境外重组前历史沿革
根据招股说明书，境内控股公司系无锡五洲装饰城，其历史沿革主要如下：
1．无锡五洲装饰城成立于江苏省无锡市惠山区，国有企业无锡城市投资、孙茂照及舒策城分别持有51%、24.5%、24.5%的权益。
2．2005年11月3日，孙茂照将持有无锡五洲装饰城的24.5%的权益按照注册资本作价转让给舒策城。
股权转让后，无锡城市投资、舒策城分别持有51%、49%的权益。
3．2006年2月22日，在取得一切必要政府批文及同意后，无锡城市投资以代价人民币77万向舒策城转让所持无锡五洲装饰城11%的权益。
股权转让后，无锡城市投资、舒策城分别持有40%、60%的权益。
4．2006年3月9日，在取得一切必要政府批文及同意后，无锡城市投资以人民币700万、2,100万分别向舒策城及华田资源投资（BVI）转让所持无锡五洲装饰城10%、30%的权益。
股权转让后，舒策城、华田资源投资分别持有70%、30%的权益。
个人评析：在不到一个月的时间里，无锡五洲装饰城的评估价格差距巨大（2月估值700万，3月估值7,000万）（难道披露出现错漏？），相关评估报告的合理性值得探讨，是否存
在国有资产流失的嫌疑？不过从招股说明书来看，香港联交所似乎没有关注这个问题，这也是香港联交所与中国证监会审核态度的区别之一。
5．2006年12月21日，舒策城以人民币1,960万向盛凯（BVI）转让所持无锡五洲装饰城28%的权益。
股权转让后，舒策城、华田资源投资、盛凯分别持有42%、30%、28%的权益。
6．2007年5月31日，华田资源投资以人民币700万元的价格向盛凯转让所持无锡五洲装饰城10%的权益，按注册资本定价。
股权转让后，舒策城、华田资源投资、盛凯分别持有42%、20%、38%的权益。
7．2009年4月10日，舒策城以人民币2,940万元的价格向无锡五洲投资转让所持无锡五洲装饰城42%的权益，按注册资本定价。
股权转让后，无锡五洲投资、华田资源投资、盛凯分别持有42%、20%、38%的权益。
8．2009年7月13日，华田资源投资以人民币1,400万元向无锡五洲投资转让所持无锡五洲装饰城20%的权益，按注册资本定价。
股权转让后，无锡五洲投资、盛凯分别持有62%、38%的权益。
二、盛凯的历史沿革
盛凯于2006年4月18日在BVI成立。
2006年6月6日，舒策城持有盛凯100%权益；2006年12月13日，舒策城将盛凯100%权益转让给李华健，李华健实为代舒策城持有盛凯100%权益。
2011年11月2日，舒策城自李华健处购回盛凯100%权益。
2011年11月3日，舒策城向舒策丸转让盛凯40%的权益，转让后舒策城、舒策丸分别持有盛凯60%、40%的权益。
三、境外重组
2010年6月22日，本公司于开曼群岛成立，成立后由五洲国际集团收购并持有本公司全部权益。
2010年4月27日，五洲国际投资在BVI成立；2011年10月21日，本公司收购五洲国际投资全部权益。
2010年5月6日，香港五洲成立，其唯一股东为Gold Ascent Limited。
2011年11月11日，五洲国际投资向Gold Ascent Limited收购香港五洲全部股权。
2011年11月29日，盛凯收购五洲国际全部股权。
2011年12月31日，香港五洲向盛凯及无锡五洲投资收购无锡五洲装饰城100%权益，按照实收资本作价。
2012年2月7日，香港五洲向五洲国际集团及无锡五洲投资收购杭州龙安，股权转让价款为3,750万美元，按照实收资本定价。
四、重组完成后，大致股权结构图
五、股权转让款的支付
1．2012年8月13日，本公司增加法定股本至100,000,000美元，分为10,000,000,000股每股0.01美元的股份。
同日，本公司亦透过将34,221,619.13美元扩充资本而发行及配发3,422,161,913股按面值入账列为缴足的股份予盛凯（“资本化”）。
资本化完成後，盛凯持有3,422,161,914股股份，相当于本公司当时的全部已发行股本。
至此，香港五洲欠付盛凯的未偿还贷款结清。
2．无锡五洲装饰城境内收购及杭州龙安境内收购的总代价约为11,200万港元，乃根据转让时相关公司的缴足註册资本估算，由香港五洲以现金结清。
部分结算现金来自(i)交通银行香港分行提供予香港五洲的贷款1亿港元（“交通银行贷款”），有关贷款于2012年2月27日订立；及(ii)执行董事舒策城于2012年3月5日提供予香港五洲的垫款1,800万港元（“舒策城垫款”）。
有关2012年4月17日的交通银行贷款，五洲国际投资向交通银行香港分行授出香
港五洲1股股份（相当于其全部已发行股本）的股份抵押，作为（其中包括）香港五洲获授有关贷款之还款及其他责任的担保。
作为香港五洲还款担保而授出的股份抵押将于融资所涉贷款及利息全数偿还及清偿后全部解除。
1亿港元的交通银行贷款已于2013年1月通过提取民生银行融资清偿。
舒策城垫款已于2013年5月清偿。
六、10号令、75号文
招股说明书披露如下：
1．本公司中国法律顾问环球律师事务所确认，本公司国内公司重组须遵守《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》及《外商投资企业境内投资的暂行规定》，而毋须遵守《关于外国投资者併购境内企业的规定》。
环球律师事务所的意见基于(i)无锡五洲装饰城在《关于外国投资者併购境内企业的规定》于2006年9月8日生效前根据《外国投资者併购境内企业暂行规定》取得所有必要的政府批文及同意后重组为外商投资企业；及(ii)杭州龙安透过外商直接投资而非收购而成立且自成立以来并无进行任何关连收购。
环球律师事务所另确认，根据《国务院关于进一步加强在境外发行股票和上市管理的通知》，上市毋须获中国证监会批准。
环球律师事务所认为，有关重组符合相关中国法律法规。
除已获得的批准外，实施重组毋须获得商务部、中国证监会或中国其他政府部门的其他同意书、批文、授权或颁令。
此外，环球律师事务所认为我们开发专业批发市场及多功能商业综合体不受《外商投资产业指导目录》限制。
2．由于本公司的最终股东即执行董事舒策城、舒策丸及高级管理特设公司的7名股东为中国公民，因此根据《国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》（2005年10月21日汇发(2005)75号）（“75号文”」），有关境外投资及透过境外公司返程投资须办理登记。
已分别于2012年3月2日、2012年3月23日、2012年5月21日、2012年8月29日及2012年11月7日办妥75号文规定的登记或变更登记。
七、五洲国际部分项目开发成本估算
注：以上所有成本仅依据招股书披露信息整理，不代表笔者意见。
八、评析
1．本案例系利用实际控制人控股/参股的中外合资企业完成“小红筹”架构的重组，这种重组方式经过几年的发展已经相当成熟了，香港联交所见多了，对此一般不会质疑10号令的问题。
2．本案例这种重组方式，股东系需办理75号文登记。
一般而言，大部分项目都能办理下75号文登记，但若涉及处罚，可能耗时较长。
3．2012年底以来，境内房地产企业开启了新一轮赶赴香港上市的热潮，依据笔者观察，从境外融资可能系房地产企业成本最低的一种融资方式。
