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投资尽职调查报告
尊敬的投资者
以下是关于公司进行的尽职调查报告，希望对您的投资决策有所帮助。
该报告共包含五篇文档，每篇文档都独立讨论一个方面的信息，确保提供
全面和准确的分析。
1.公司背景调查报告：
该文档旨在分析公司的历史和背景信息，包括公司成立的时间、组织
架构、管理团队和雇员组成等。
此外，还将对公司的竞争优势和市场地位
进行评估。
2.财务状况分析报告：
该文档将对公司的财务状况进行深入分析，包括财务报表、资产负债
表和现金流量表等。
此外，还将评估公司的财务健康度、盈利能力和财务
风险等因素。
3.市场调研与行业分析报告：
4.战略规划和业务模式分析报告：
该文档将探讨公司的战略规划和业务模式，分析其长期发展计划和竞
争优势。
此外，还将评估公司的创新能力、市场定位和管理团队的执行能
力等方面。
5.风险评估报告：
该文档将对公司面临的各种风险进行评估，包括市场风险、法律和合规风险、财务风险和管理风险等。
此外，还将提供风险管理策略和建议，以及对长期风险展望的分析。
祝好。
重庆融汇国际温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告西安信托·重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告西南业务总部·重庆业务部二〇一〇年八月西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划目录一、项目概况 1㈠项目背景 1 ㈡方案简介 1 ㈢交易结构 2 二、信托方案要素 2㈠项目名称 2 ㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限 2 ㈢*方全称 2 ㈣*成本、信托报酬及受益人预期收益率 2 ㈤信托财产的管理、运用和处分 2 ㈥风险控制措施 3⒈集团保证 3 ⒉质押担保 3 ⒊个人保证 3 ⒋工程保证 3 ⒌城乡开发公司回购承诺 3 ⒍资金监管 3 ㈦保管机构 3 ㈧信托利益的计算与分配方案 3 ㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法 4 ㈩信托成立、变更及终止 4⒈信托成立条件 4 ⒉信托终止条件 4三、合规性分析 4㈠资金用途 5 ㈡BT合同收益权回购资金来源 5 ㈢*方和实际控制人 5 ㈣担保措施5 四、*方介绍 5㈠ *方基本情况及经营情况 5⒈基本信息 5 ⒉股权结构 6 ⒊公司组织构架、人员状况7 ⒋*方经营模式和近年发展现状 9 ㈡ *方财务状况及资信情况 10 五、用款项目及BT合同收益权介绍 14 ㈠用款项目简介 14 ㈡项目立项、审批情况 15 ㈢项目规划与建设进度 16 ㈣资金预算及投资进度 20⒈资金预算 20I西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划⒉投资进度 21 ㈤*安排 21 ㈥BT合同收益权界定及价值分析 21⒈BT合同收益权界定22 ⒉价值分析 22六、还款来源分析 22㈠第一收益权回购资金来源 22⒈重庆融汇投资经营净现金收入22 ⒉重庆融汇投资收取城乡开发公司支付的代建项目回购款 26 ㈡第二收益权回购资金来源 27 七、资金监管 32㈠监管目标 32 ㈡现金流测算与监管方案 32 ㈢监管措施 35 八、担保方式 35 ㈠集团担保 35⒈基本信息35 ⒉股权结构及实际控制人36 ⒊发展状况及子公司概况37 ⒋开发中的主要项目38 ⒌财务分析39 ⒍*及盈利预测分析43 ⒎资信状况分析 43 ㈡质押担保 43 ㈢个人保证 43 ㈣工程保证 44 ㈤城乡开发公司回购承诺 44 九、存在风险及防范措施 44㈠主要风险 44 ㈡防范措施 44 十、尽职过程与结论 45㈠尽职过程 45 ㈡尽职结论 46 附：尽职调查资料清单 47II西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划一、项目概况㈠项目背景重庆融汇投资有限公司系融汇集团有限公司集团”）在重庆地区业务发展平台公司——重庆融汇地产有限公司下辖子公司；重庆融汇国际温泉城是重庆融汇投资正在开发的大型综合性温泉旅游项目XX年x月x日，重庆融汇投资与重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司签署了《融汇国际温泉城市政道路工程建设项目委托代建合同书》，规定：重庆融汇投资作为代建单位，负责预先垫资建设融汇温泉城市政道路工程，代建项目工程竣工验收交付使用后，由城乡开发公司回购该代建项目融汇温泉城市政道路工程规划道路总计13条、全长公里，项目估算总投资万元，建设工期为三年截至XX年x月x日，重庆融汇投资累计完成投资万元，为支持重庆融汇投资加快本项目建设进度和提高资金使用效率，由西安国际信托有限公司发行集合信托计划募集人民币万元投资于融汇温泉城市政道路工程以获得该BT合同收益权，期限不超过24个月，剩余建设资金需求由重庆融汇投资自筹，信托计划到期前，由重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权㈡方案简介表 1信托方案简介方案要点项目基本情况⒈ 交易对手⒉ 信托规模⒊ 业务类型⒋ 信托期限⒌ *成本⒍ 投资项目⒎ 收益来源增信与重庆融汇投资有限公司人民币万元 BT合同收益权投资不超过24个月重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权，其资金来源为经营净现金收入和收取城乡开发公司支付的代建项目回购款，从而实现信托收益⒈ 集团担保重庆融汇地产提供连带责任保证担保⒉ 质押担保 BT合同代建项目回购款作应收账款的质押登记，质押率为% ⒊ 个人保证实际控制人黄祖仕先生提供个人无限连带责任保证担保⒋工程保证重庆融汇投资对融汇温泉城市政道路工程进度和工程质量出具相关承诺函1西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划风险控制⒌城乡开发公司承诺尽调结论城乡开发公司承诺代建项目回购款优先偿还本信托*，即代建代建项目回购款拨付至我公司与重庆融汇投资的监管账户；重庆融汇投资出现经营风险时，该回购资金直接拨付我公司信托专户⒍资金监管设立资金监管账户，资金的划拨使用以融汇温泉城市政道路工程建设项目实际投资支出为准，城乡开发公司支付代建项目回购款后，在满足资金风险控制的前提下，该代建项目回购资金可由重庆融汇投资用于缴纳融汇温泉城城市建设配套费等⒈*方及其控股股东为合法经营单位，净资产规模大，盈利能力强，实际控制人黄祖仕先生为著名企业家⒉用款明确本信托计划所募集资金投资于重庆融汇投资应收融汇温泉城市政道路工程建设项目以获取该BT合同收益权重庆融汇投资所获信托资金投资于融汇温泉城市政道路工程⒊重庆融汇投资溢价回购BT合同收益权资金充足未来三年内重庆融汇投资经营净现金收入充裕，同时，城乡开发公司支付给重庆融汇投资的回购款，能有效覆盖信托*本息⒋相关项目立项、审批、合同文件齐备㈢交易结构本信托计划交易结构如下：二、信托方案要素㈠项目名称西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限信托规模：人民币万元资金来源：发行集合资金信托计划信托期限：不超过24个月认购起点：万元人民币㈢*方全称重庆融汇投资有限公司㈣*成本及受益人预期收益率综合*成本： %/年受益人预期收益率：受益人预期收益率见下表：表 2信托受益人预期收益率合格投资人预期收益率-万元 %/年-万元 %/年万元以上 %/年㈤信托财产的管理、运用和处分本信托计划所募集资金投资于重庆融汇温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权2西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划重庆融汇投资将信托*所得资金用于融汇温泉城市政道路工程的委托代建项目信托计划到期时，重庆融汇投资溢价回购该BT合同收益权本信托计划的第一收益权回购资金来源为重庆融汇投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到城乡开发公司支付的代建项目回购款；第二收益权回购资金来源为重庆融汇地产经营净现金收入，我公司通过向重庆融汇投资收取溢价回购款，为受益人获取信托收益㈥风险控制措施⒈集团保证重庆融汇地产提供连带责任保证担保⒉质押担保城乡开发公司应支付重庆融汇投资的代建项目回购款办理应收账款质押登记⒊个人保证实际控制人黄祖仕先生提供个人无限连带责任保证担保⒋工程保证重庆融汇投资为融汇温泉城市政道路工程按时竣工验收提供保证，并提供工程质量和进度保证函⒌城乡开发公司回购承诺城乡开发公司承诺融汇国际温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还本信托*，即代建项目回购款拨付至我公司与重庆融汇投资的共管账户；重庆融汇投资出现经营风险时，回购款直接拨付至信托账户或共管账户⒍资金监管设立资金监管账户，资金的划拨使用以融汇温泉城市政道路工程建设项目实际投资支出为准，城乡开发公司支付代建项目回购款，并划拨共管账户后，在满足资金监管风险控制的前提下，多余资金可由重庆融汇投资用于缴纳融汇温泉城城市建设配套费㈦保管机构 XX银行㈧信托利益的计算与分配方案本计划受益人的预期收益按日计、按季结，信托计划生效后每年年底分配一次，3西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划信托到期终止日后10个工作日内进行清算分配㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法表 3 信托费用和税费表信托费用项目固定信托报酬浮动信托报酬银行包销费用保管费其他费用收取单位西安信托西安信托银行银行西安信托第一年％×信托存续规模％×信托存续规模第二年％×信托存续规模％×信托存续规模％×信托实际发行规模％×信托存续规模根据实际支出％×信托存续规模根据实际支出注：其他信托费用包括信托计划推介发行费、信托文件的印制费、信托账户开户费、资金汇划费以及相关中介费用等㈩信托成立、变更及终止⒈信托成立条件⑴受托人与重庆融汇投资已签署《BT合同收益权售后回购合同》，并办理该代建项目回购款的应收账款质押登记⑵城乡开发公司出具关于融汇温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还信托*的承诺书，即由城乡开发公司直接划拨代建项目回购款资金于监管账户，并于重庆融汇投资出现经营风险时将代建项目回购款直接拨付至我公司信托专户⑶受托人与重庆融汇地产签署集团连带责任《保证合同》⑷受托人与黄祖仕先生签署个人无限连带责任《保证合同》⑸相关合同办理具有强制执行效力的公证手续⑹已办理工程保险，重庆融汇投资对工程质量、进度出具保证函⑺推介期结束，信托单位发行资金达到最低募集资金额⒉信托终止条件⑴信托期限届满，信托计划终止⑵发生下述情形之一的，信托计划提前终止：①信托目的已经实现或不能实现；②本信托被解除或被撤销；③受益人大会决议终止信托；④法律法规规定的其它情形⑶信托终止后，清算后的信托财产扣除信托费用后归属于受益人三、合规性分析4西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划㈠资金用途本信托计划募集资金用途明确，资金投资于重庆融汇温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权重庆融汇投资将信托*所得资金用于融汇温泉城市政道路工程的委托代建项目，该市政道路工程已具备相关批文，工程完工后将有利全面完善该片区的交通基础设施，提升城市形象、促进畅通重庆的建设，符合国家相关法律、法规和政策㈡BT合同收益权回购资金来源本信托计划的第一收益权回购资金来源为重庆融汇投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到城乡开发公司支付的代建项目回购款；第二还款来源为重庆融汇地产经营净现金收入㈢*方和实际控制人重庆融汇投资、重庆融汇地产及其控股母公司融汇集团为合法经营单位，信誉良好；重庆融汇投资、重庆融汇地产、融汇集团法定代表人、实际控制人黄租仕先生系著名港籍华侨实业家，现任重庆市政协常委委员、重庆温泉协会会长、福建重庆商会会长，个人信用记录良好㈣担保措施重庆融汇地产、实际控制人黄祖仕签署《保证合同》不存在法律障碍；城乡开发公司出具承诺书不存在障碍，代建项目回购款办理质押登记不存在法律障碍四、*方介绍㈠ *方基本情况及经营情况⒈基本信息全称：重庆融汇投资有限公司住所：重庆沙坪坝区清溪路1号法定代表人：黄祖仕公司类型：有限责任公司企业法人营业执照注册号：-1-1 注册资本：人民币万元实收资本：人民币万元经营范围：房地产开发；利用自有资金从事旅馆业、旅游业、化工建材业、农林5西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划业、能源矿业产业项目的投资；批发零售、代购代销；建筑材料、化工产品、纸、机电产品中国房地产开发企业资质证书：二级证书编号组织机构代码：-8税务登记证：渝税字号贷款卡号及状态：正常⒉股权结构重庆融汇投资由2个企业法人股东构成，重庆融汇地产为控股母公司，实际控制人为黄祖仕先生表 4重庆融汇投资股权结构股东重庆融汇地产合计法定代表人出资额出资方式占注册资本比率黄祖仕先生人民币万元货币、债权 %人民币万元货币% ％融汇实业发展有限公司图 1重庆融汇投资股权结构图6西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划⒊公司组织构架、人员状况⑴组织架构重庆融汇投资实行董事长领导下的总经理负责制，下设行政人事部、财务管理部、计划运营部、投资资金部、拆迁办、对外联络部、设计研发部、精装修管理部、采购管理部、成本管理部、住宅工程管理部、商业运营部、品牌中心、酒店筹备处、经营销售部、公建工程管理部等16个职能部门⑵人员状况目前，重庆融汇投资共有员工人，其中行政人事部22人，财务管理部13人，计划运营部2人，投资资金部4人，拆迁办5人，对外联络部8人，设计研发部14人，精装修管理部7人，采购管理部7人，成本管理部11人，住宅工程管理部8人，公建工程管理部8人，品牌中心4人，酒店筹备处4人，经营销售部26人，商业运营部9人如下表所示：姓名姚滨张榕生游建文曹海瑛岑江苏亮蓉李红常罗臻宏赵维钢张青斌曾志新孔凡斌张芯王妮妮陈丽霞张海莲向腾英卢祖凤李晓玲田菊明张习东庞雅兮周红梅刘晃张希学历本科硕士专科硕士大专本科本科专科中专本科专科专科专科专科专科专科专科本科专科专科本科本科本科本科专科表 5重庆融汇投资员工专业技术职称情况职称一级注册建筑师高级经济师国家注册造价师二级注册建筑师/注册国际房地产高级管理师高级室内设计师工程师中级工程师/造价工程师中级工程师/造价工程师工程师/中级施工员造价工程师造价工程师造价员造价员造价员工程师造价员造价员造价员造价员造价员注册会计师中级会计师会计师会计师中级会计师7西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划谭力箭中级会计师本科肖保安中级会计师专科高红中级会计师专科何建伟高级工程师本科文怡工程师硕士蒋林中级工程师/注册公用设备师本科吴杰人高级工程师/一级专业注册结构师硕士郑伟助理工程师本科李德兵一级注册建造师本科疏凯初级建筑师本科汪平凡中级建筑师本科张硕高级工程师本科侯海鸥经济师专科王关其经济师高中吴智勇中级工程师本科蒋杨龙工程师本科江燕工程师专科林辉勇一级建造师/工程师本科王军中级专科蒋维刚助理工程师本科石全荣中级职称本科王羽翔中级工程师本科粟涛助工本科唐启永一级注册建造师本科田浩中级工程师本科卢怡二级建造师本科⑶公司高级管理人员①董事长黄祖仕先生黄祖仕先生，于XX年8月出生，香港居民，著名港籍华侨实业家 XX年，黄祖仕先生加盟印尼林氏集团，与华侨实业家林文镜先生等人先后共同创立福建元洪房地产有限公司、融侨房地产有限公司，并任总经理，领导融侨将其从无到有、从有到优，打造成福建最知名的品牌地产企业，黄祖仕先生也因此成为福建地产界标杆式领军人物同时，从XX年起，以黄祖仕为核心的黄氏家族成员在香港先后创立香港融汇集团，黄祖仕任董事长、总裁黄祖仕先生带领融汇集团先后在福建、重庆、安徽、江西等地开发房地产项目，累计开发面积近万平米，具有丰富的地产开发运营经验黄祖仕先生曾荣膺“XX年福州市十大杰出企业家”、“XX年中国地产百杰”、“XX年福建省十大经济年度人物”、“中国值得尊敬的20大房地产杰出人物”等荣誉称号；XX年，黄祖仕先生当选为重庆市政协港澳委员；现任重庆市政协常委委员、重庆温泉协会会长、福建重庆商会会长8西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划②总裁陈忠先生陈忠先生于XX年出生，浙江大学土木工程系毕业，高级工程师，房地产从业经验XX 年历任福州晋安区房地产综合开发公司总经理；福州嘉丰房地产有限公司总经理③副总裁姚滨女士姚滨女士于XX年出生，天津大学建筑系毕业，国家一级注册建筑师历任福建省建筑轻纺设计院副总建筑师；融侨房地产有限公司总经理助理④财务总监冯世军先生冯世军先生于XX年出生，毕业于中国人民大学会计学专业曾就职于上海宝钢集团、广东广控集团、合生创展等知名企业，具有多年大型企业集团及上市公司高层管理经验⒋*方经营模式和近年发展现状⑴经营模式重庆融汇投资作为融汇集团在重庆地区业务发展的平台公司——重庆融汇地产的控制子公司，秉承了融汇集团近XX年地产运营的积淀，践行独立而成熟的“大盘运作、复合型业态、城市运营”的开发理念和价值创造模式①大盘运作重庆融汇投资和重庆融汇地产把握区域经济发展节奏和城市化进程，大面积取得开发用地，并进行成片区域大规模开发，有效降低了土地取得成本，并为企业长期持续开发准备了条件，同时也增强了项目运营各阶段的谈判议价能力，充分体现其规模效应，使项目整体获得了具有竞争力的价格优势②高复合度业态重庆融汇投资和重庆融汇地产以建设复合型业态的理念对大盘进行开发运营，项目以住宅为载体，集合商业、酒店、娱乐以及全面的生活配套功能，形成住宅、商业、旅游等良性互动的复合型业态，各业态间相互呼应，形成合力效应，以培育和提升项目的整体价值项目以成熟的商业及旅游业态和完善的生活配套增强辐射力，增加客户群体宽度，带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇集，提升住宅业态价值；复合型大盘衍生出的商业及旅游资产，作为企业自持物业进行商业运营，依托大规模的住宅业态9西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划对城市资源和人气的聚集给养商业，形成企业持续稳定的利润及现金流源泉③城市运营重庆融汇投资和重庆融汇地产站在城市运营的高度统筹整个项目，建设功能复合的和谐社区，打造区别于其它楼盘生活方式，扩大市场知名度，形成巨大的社会影响力，并以过硬的品质，为企业赢得长期品牌从项目总体规划设计和开发建设，到物业管理及商业运营，从区域内道路交通网络的建设和立体商业体系的构筑，到文化、休闲、娱乐等生活配套设施的完善，重庆融汇地产注重街区和公共空间建设，与城市共生共赢通过成熟的成片区域综合打造和城市资源的有效整合，在为项目酝酿商机的同时，提升企业竞争力和美誉度，在推动城市化进程同时，谋求企业的长远利益，为企业在区域内的持续发展奠定基础⑵发展状况XX年6月，重庆融汇投资由融汇集团有限公司、陈新萍共同出资成立，主要业务涉及房地产开发、销售、租赁、酒店、旅游及相关物业管理经历次增资后融汇集团持有该公司股权，陈新萍持有%股权；XX年4月融汇集团和陈新萍将其持有该公司的全部股份分别转让给重庆融汇地产和融汇实业发展有限公司，转让后重庆融汇地产持有该公司%，融汇实业发展持有%股权重庆融汇投资开发复合旅游地产项目——融汇温泉城，该地产项目位于沙坪坝〃梨树湾，北临站西路，东邻渝长高速，西临渝怀铁路和歌乐山，南临渝遂高速，距三峡广场和沙坪公园不到1公里，自然、地理、交通条件得天独厚，区位优势明显项目规划用地面积亩，净用地面积亩，总规划建筑面积万㎡，预计总投资约70亿元人民币，是重庆主城核心地区少有的超大型温泉项目、重庆“五方十泉”中投资规模最大的项目融汇温泉城先后荣获“影响中国的典范社区”奖项、“重庆纯高层住宅7月销售金额及面积双冠王” 、“中国旅游休闲度假地产金牌” 、中国房地产口碑榜监测数据沙坪坝区域榜桂冠等荣誉㈡ *方财务状况及资信情况⒈财务状况调查及主要指标变动情况分析10西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划表 6 重庆融汇投资近三年经审计的主要财务数据单位：万元是否审计资产合计流动资产货币资金其他应收款预付账款存货长期股权投资固定资产长期待摊费用无形资产负债合计流动负债短期借款应付账款应付票据应付工资预收账款应交税费其他应付款一年内到期的长期负债非流动负债所有者权益实收资本资本公积未分配利润主营业务收入 -主营业务成本 -主营业务税金及附加主营业务利润 -营业费用 -管理费用 -财务费用营业利润 +营业外收入 -营业外支出净利润经营活动产生现金流量净额经营活动产生现金流入经营活动产生现金流出投资活动产生现金流量净额投资活动产生现金流入-12-31 审计 - 0 0 - - - - - 011 -12-31 审计 - - 0 0 - --12-31 审计 - - - - 0-06-30 未审计- - - - - - -西安信托〃重庆融汇温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划投资活动产生现金流出筹资活动产生现金流量净额筹资活动产生现金流入筹资活动产生现金流出现金及现金等价物净增加额- 00 -⑴总资产。
信托尽职调查报告调查报告是对某一情况、某一事件“去粗取精、去伪存真、山此及彼、由表及里〃的分析研究，揭示出本质，寻找出规律，总结出经验，最后以书面形式陈述出来。
接下来为你带来信托尽职调查报告，希望对你有帮助。
篇一：信托尽职调查报告按照律师工作方案，我们对U标公司进行了尽职调查，先后到南明工商局和金阳开发区管委会，南明区房屋管理局等部门查阅了LI标公司（贵阳某科技有限公司）的工商档案材料，房屋产权登记材料;到LI标公司进行实地考察，并与U标公司股东、高管人员进行了沟通和交流。
律师审查了以下法律文件：1、LI标公司章程、历次章程修正案;工商档案材料2、历次股东会决议；3、历次股东出资、增资验资报告；4、目标公司20"年5月财务报表；5、20杠年5月17 B中和信诚会计师事务所有限公司出具的《审计报告》；6、房屋产权证、机动车产权证；7、员工劳动合同；8、20杆年6月12日目标公司股东会决议；9、20杠年6月12日，目标公司《股东放弃股份优先购买权声明》；10、20"年6月12日，目标公司《股权出让方的承诺与保证》；11，目标公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》；12、20"年6月13日南明区工商局出具的《私营公司基本情况（户卡）》。
一、关于目标公司名称的变更H标公司名称曾先后做过三次变更：20**年5月10日，公司成立时，其名称为贵阳市某某安全科技咨询有限公司，20"年10月15日变更为贵阳市某某安全科技有限公司20xx年□月名称变更为贵阳市某科技有限公司，即现在使用的名称。
由于LI标公司名称的变更导致其房屋产权证、机动车辆产权证等证件上产权人的名称与LI标公司的名称不一致，但这并不会对口标公司股东转让股权构成法律障碍。
二、关于U标公司股东变更的沿革股权转让的主体是股东，而LI标公司的股东从设立之初到现在曾做过以下5 次变更：（一）、目标公司成立于201-年5月10 0,注册资本10万元人民币，当时公司有2名股东：贵州某某集团有限公司，投资8.4万元人民币，占84%股份;宋某，投资1.6 万元人民币，占16%股份。
信托计划尽职调查报告三篇篇一：信托计划尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照XX信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
本报告已经部门审核通过。
项目经理签字：部门经理签字：20XX年XX月07日一、前言（一）项目背景XX房地产开发有限公司（以下简称“XX”）于20XX年4月，通过招牌挂方式获得XX街项目土地(以下简称“本项目”或“XX世纪广场项目”)，于20XX年1月成立内蒙古XX房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古XX”），承担XX街XX世纪广场的项目开发。
本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。
本项目规划占地面积XX7,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,XX6平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。
20XX年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，XX街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。
内蒙古XX顺应形势，启动XX世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于20XX年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作协议，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。
本项目于20XX年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于20XX年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。
本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。
投资项目尽职调查报告样本一、调查目的该报告的目的是对投资项目进行尽职调查，评估其潜在的风险和回报，并为投资者提供决策参考。
二、经营概况1.公司简介：该投资项目涉及的公司（以下称为目标公司）成立于xxxx年，主要从事xxxx业务。
公司总部位于xxxx地区，在国内外市场拥有一定的市场份额。
2.经营模式和市场分析：目标公司采用xxx经营模式，在市场上拥有一定的竞争优势，竞争对手主要有xxxx公司和xxxx公司。
据市场分析，该行业的市场规模将持续增长，但也存在一些市场风险，例如政策变化、市场竞争加剧等。
3.财务状况：目标公司过去几年的财务情况良好，收入和利润均保持稳定增长。
截至xxxx年年底，公司财务指标如下：总资产xxxx万元，净资产xxxx万元，销售收入xxxx万元，净利润xxxx万元。
负债结构健康，债务风险较低。
然而，需要注意的是，公司的盈利能力可能受到市场波动和竞争压力的影响。
三、「三险一金」和员工福利1.「三险一金」缴纳情况：目标公司符合国家要求，为员工缴纳了养老保险、医疗保险、失业保险和住房公积金。
2.员工福利：目标公司为员工提供的福利包括薪资福利、带薪休假、培训发展等。
与同行业公司相比，目标公司的员工福利较为良好，有助于吸引和留住人才。
四、法律和合规方面1.公司登记和营业执照：目标公司已完成工商登记，拥有合法的营业执照，符合相关法律和监管要求。
2.知识产权：目标公司的核心技术和产品存在xxxx注册商标和xxxx专利保护，保障了公司在市场上的竞争力。
3.合同和法律纠纷：目标公司近年来没有重大法律纠纷和合同纠纷记录。
五、风险与机会分析1.行业竞争风险：随着市场的发展，行业竞争将会加剧，可能导致目标公司的利润下降和市场份额减少。
2.政策风险：行业受政策的影响比较大，政策的变化可能对目标公司的经营产生不利影响。
需要密切关注相关政策的变化。
3.经营风险：经营风险包括市场需求的不确定性、供应链管理问题、人力资源风险等。
信托的尽职调查报告信托的尽职调查报告信托是一种金融工具，它通过将资产交由信托公司管理，以实现资产保值增值的目标。
然而，信托市场的发展也面临着一些风险和挑战。
为了保护投资者的利益，信托公司在进行投资前需要进行尽职调查，并提交相应的尽职调查报告。
本文将探讨信托的尽职调查报告的重要性以及其内容和结构。
首先，尽职调查报告在信托投资过程中起到了至关重要的作用。
它是投资者了解投资项目的关键工具之一。
通过尽职调查报告，投资者可以了解到投资项目的基本情况、风险因素以及预期收益。
这有助于投资者做出明智的投资决策，避免投资风险。
尽职调查报告通常包括以下内容。
首先是对投资项目的背景和目标的介绍。
这部分内容主要包括投资项目的基本情况，包括项目的类型、规模、地理位置等。
其次是对投资项目的风险评估。
这部分内容主要涉及投资项目所面临的各种风险，包括市场风险、经营风险、法律风险等。
对风险的评估有助于投资者了解项目的风险程度，从而做出相应的风险管理措施。
再次是对投资项目的预期收益的评估。
这部分内容主要包括对项目的盈利能力、现金流情况以及未来发展潜力的分析。
最后是对投资项目的可行性研究。
这部分内容主要包括对项目的市场需求、竞争情况以及技术可行性的评估。
尽职调查报告的结构也很重要。
一个良好的尽职调查报告应该具备清晰的结构，使读者能够轻松地理解和获取所需信息。
一般来说，尽职调查报告应包括封面、目录、摘要、项目背景介绍、风险评估、预期收益评估以及可行性研究等部分。
每个部分应有明确的标题和子标题，以便读者能够快速定位所需信息。
此外，尽职调查报告还应该包括相关的数据、图表和图像，以增强信息的可读性和可理解性。
然而，尽职调查报告也存在一些挑战和限制。
首先是信息的真实性和准确性。
尽职调查报告所依赖的信息往往来自于被调查对象提供的资料和信息，而这些信息可能存在不准确或不完整的情况。
因此，投资者在阅读尽职调查报告时需要保持一定的警惕性，对信息进行进一步的核实和验证。
信托尽职调查报告信托尽职调查报告随着经济的发展和金融市场的日益繁荣，信托行业作为一种新兴的金融服务方式，逐渐受到了广大投资者的关注和青睐。
然而，由于信托产品的复杂性和风险性，投资者在选择信托产品时需要进行充分的尽职调查。
本文将对信托尽职调查报告进行探讨。
一、什么是信托尽职调查报告信托尽职调查报告是指投资者在购买信托产品前，对信托公司进行调查和评估的一份报告。
该报告包括了对信托公司的经营状况、风险管理能力、信托产品的收益和风险等方面的评估，旨在帮助投资者做出明智的投资决策。
二、信托尽职调查报告的内容1. 信托公司的背景和资质信托公司的背景和资质是投资者进行尽职调查的重要方面。
投资者应该了解信托公司的注册资本、成立时间、股东背景等信息，以及是否获得了相关的执照和资质证书。
2. 信托产品的风险评估信托产品的风险评估是投资者进行尽职调查的关键环节。
投资者需要了解信托产品的投资方向、投资策略、投资组合等信息，并对其风险水平进行评估。
同时，还需要关注信托产品的历史业绩和风险管理能力。
3. 信托公司的经营状况和财务状况信托公司的经营状况和财务状况是投资者进行尽职调查的重要参考指标。
投资者应该了解信托公司的盈利能力、偿债能力、资产质量等方面的情况，以评估其经营风险和财务稳定性。
4. 信托公司的治理结构和风险管理能力信托公司的治理结构和风险管理能力直接关系到投资者的利益保障。
投资者应该了解信托公司的内部控制制度、风险管理体系等情况，以评估其对投资者利益的保护能力。
三、如何编制信托尽职调查报告编制信托尽职调查报告需要投资者具备一定的专业知识和调查能力。
一般来说，可以从以下几个方面入手：1. 收集信息：投资者可以通过查阅信托公司的官方网站、财务报表、年度报告等途径，收集信托公司的相关信息。
2. 进行调查：投资者可以通过电话、邮件或面谈等方式，与信托公司的相关人员进行沟通和交流，了解更多的信息。
3. 分析评估：根据收集到的信息，投资者可以进行数据分析和风险评估，编制出详尽的尽职调查报告。
篇一：信托尽职调查报告事实上，从20xx年开始，多只信托产品就爆出偿付问题，在信托业快速发展的当下，高收益产品伴随的信托公司的尽职调查能力也不断引发追问。
曾在五矿信托担任过信托经理的王可曾向记者透露了信托公司的尽职调查过程。
在王可看来，相对于尽职调查，“找项目”是各家信托公司的重中之重，而在所谓的尽职调查中，“粗放”二字更是贯穿全过程。
“找项目”是信托公司工作重中之重据了解，目前信托产品几乎完全是项目主导，销售至上，调查研究能力成为其次。
“找项目发信托项目成了各信托公司的重中之重，”王可表示，信托公司的激励机制多在信托产品前端，即找项目端，从信托公司的人员构成便可知一二。
“一家信托公司，信托项目经理约占据一半以上，其职责就是不断开发和培育项目源、制定发行销售方案并部署实施、拜访的形式开发高端客户等。
”王可称，而信托产品的研发人员，其职责几乎相当于信托项目经理。
以一家信托公司的招聘要求为例，信托项目经理岗位职责主要是编制高端客户的市场配置方案、分析不同客户的类型及其需求、合理调整投资配置、向渠道推荐投资品种引入外部代销产品等。
“而信托项目经理不同于券商投行，没有类似保荐一样的资质考试。
这就使得信托人员的专业调研能力无法与其他比拟。
”王可称。
“尽职调查”成信托机构“软肋”所谓尽职调查指的是信托产品各方达成初步合作意向之后，经协商一致，信托公司作为受托人，就本次信托相关的各类事项开展的现场调查、信息收集、资料分析等一系列活动。
“找到项目后就是设计信托计划，调查一下企业财报、经营情况，看看有没有回款风险，只要风控过关就可以。
”王可表示，但大部分信托公司的尽职调查项目极为粗放，调研人员并没有真正做到位。
“比如，要求现场调查，部分信托公司为了节省成本，并不是定期进行现场检查，很多时候都在家写‘自制报告’;另外，调查表格也极为粗略，就几页纸，与券商的报告的精准和反复调研没法比。
”王可表示。
据业内人士透露，“粗放”还表现在对其财务状况的调查上。
信托尽调报告尊敬的投资者：您好！我们公司为您提供了一份信托尽调报告。
本报告包含对投资方案进行分析和尽职调查的相关信息。
我们通过对信托基础资产的组成、基础资产管理人的业绩、预期收益率、风险分析等方面进行了详细的调查和研究，最终提供给您一个客观、准确的投资建议。
报告内容如下：一、信托基础资产的组成信托基础资产的组成是决定投资方案的重要因素之一。
我们对该信托计划的基础资产进行了详细的了解和分析，主要分为以下几类：（一）房地产开发项目：主要包括商业、住宅、写字楼等不同类型的项目。
（二）信贷债权：主要包括企业信贷、个人消费信贷、央行票据等不同类型的债权。
（三）金融衍生品：主要包括利率掉期、外汇掉期等不同类型的衍生品。
二、基础资产管理人的业绩基础资产管理人的能力和经验会直接影响到该信托计划的收益率。
我们对该基础资产管理人的资质、管理团队和业绩进行了全面的调查和评估，包括其历史业绩、运作能力、团队背景等各方面。
三、预期收益率的分析预期收益率是投资者最为关心的问题之一。
我们通过对该信托计划基础资产的历史收益率和管理人的投资策略进行分析，综合考虑市场环境和经济形势等因素，提出了合理的预期收益率。
四、风险分析任何投资都存在着风险，我们对该信托计划的风险进行了仔细分析。
主要包括信托基础资产的流动性、信贷风险、市场风险等方面的分析。
综上所述，我们对该信托计划进行了全面的尽职调查和风险分析，提供了客观、准确的投资建议。
在此基础上，我们建议您仔细阅读本报告，对所投资的风险和收益有一个清晰的认识，并结合自身的投资目标和风险承受能力做出明智、理性的投资决策。
特此致敬！投资者赵XX2021年6月30日。
信托项目尽职调查报告信托项目尽职调查报告一、引言信托项目是金融市场中的一种重要投资方式，它为投资者提供了多样化的投资选择。
然而，由于信托项目的复杂性和风险性，投资者在选择信托项目时需要进行尽职调查，以保证投资的安全和回报。
本报告将对信托项目进行尽职调查，分析其风险和收益，为投资者提供参考。
二、信托项目概述信托项目是指由信托公司设立的、以信托财产为基础的投资项目。
其运作方式是通过信托公司将投资者的资金集中起来，由专业的投资团队进行投资运作。
信托项目的种类繁多，包括股权投资、房地产投资、债券投资等。
在选择信托项目时，投资者需要考虑项目的类型、期限、收益和风险等因素。
三、尽职调查方法1. 资产调查尽职调查的第一步是对信托项目的资产进行调查。
这包括对项目所投资的资产的真实性、合法性和价值进行评估。
投资者可以通过查阅相关文件和资料，以及进行实地考察等方式进行资产调查。
2. 风险评估尽职调查的第二步是对信托项目的风险进行评估。
投资者需要了解项目所面临的市场风险、信用风险和流动性风险等。
通过对项目的历史数据和未来预测进行分析，可以评估项目的风险水平。
3. 盈利预测尽职调查的第三步是对信托项目的盈利能力进行预测。
投资者需要了解项目的收益来源、盈利模式和预期收益率等。
通过对市场和行业的研究，可以对项目的盈利能力进行合理的预测。
四、风险与收益分析1. 风险分析信托项目存在一定的风险，包括市场风险、信用风险和流动性风险等。
投资者需要对这些风险进行全面的评估，并制定相应的风险管理策略。
同时，投资者还需要关注项目所面临的政策风险和法律风险等因素。
2. 收益分析信托项目的收益是投资者选择的重要指标之一。
投资者需要对项目的预期收益率进行评估，并与其他投资方式进行比较。
同时，投资者还需要考虑项目的收益分配方式和退出机制等因素。
五、案例分析为了更好地理解信托项目的尽职调查过程，我们选取了某信托项目进行案例分析。
该项目是一家房地产信托项目，投资于某个发展中的城市的商业地产项目。
尽职的调查报告（精选9篇）尽职的篇1第一章总则第一条为规范和指导资产证券化业务的尽职调查工作，提高尽职调查工作质量，根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，制定本指引。
第二条本指引所称尽职调查是指证券公司及基金管理公司子公司（以下简称管理人）勤勉尽责地通过查阅、访谈、列席会议、实地调查等方法对业务参与人以及拟证券化的基础资产进行调查，并有充分理由确信相关发行文件及信息披露真实、准确、完整的过程。
本指引所称业务参与人，包括原始权益人、资产服务机构、托管人、信用增级机构以及对交易有重大影响的其他交易相关方。
第三条本指引是对管理人尽职调查工作的一般要求。
凡对投资者作出投资决策有重大影响的事项，不论本指引是否有明确规定，管理人均应当勤勉尽责进行尽职调查。
第四条管理人应当根据本指引的要求制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程，并确保参与尽职调查工作的相关人员能够恪守独立、客观、公正的原则，具备良好的职业道德和专业胜任能力。
第五条对计划说明书等相关文件中无中介机构出具专业意见的内容，管理人应当在获得充分的尽职调查证据材料并对各种证据材料进行综合分析的基础上进行独立判断。
对计划说明书等相关文件中有中介机构出具专业意见的内容，管理人应当结合尽职调查过程中获得的信息对专业意见的内容进行审慎核查。
对专业意见有异议的，应当要求中介机构做出解释或者出具依据；发现专业意见与尽职调查过程中获得的信息存在重大差异的，应当对有关事项进行调查、复核，并可聘请其他中介机构提供专业服务。
第二章尽职调查内容及要求第一节对业务参与人的尽职调查第六条对业务参与人尽职调查的主要内容包括业务参与人的法律存续状态、业务资质及相关业务经营情况等。
第七条对特定原始权益人的尽职调查应当包括但不限于以下内容：（一）基本情况：特定原始权益人的设立、存续情况；股权结构、组织架构及治理结构；（二）主营业务情况及财务状况：特定原始权益人所在行业的相关情况；行业竞争地位比较分析；最近三年各项主营业务情况、财务报表及主要财务指标分析、资本市场公开融资情况及历史信用表现；主要债务情况、授信使用状况及对外担保情况；对于设立未满三年的，提供自设立起的相关情况；（三）与基础资产相关的业务情况：特定原始权益人与基础资产相关的业务情况；相关业务管理制度及风险控制制度等。
信托尽职调查报告信托尽职调查报告一、引言信托是一种重要的财务工具，它通过将财产转移到受托人名下，由其管理和分配，以实现委托人的利益。
然而，信托的安全性和可靠性对于委托人来说至关重要。
尽职调查是评估信托的关键步骤，本报告旨在对信托进行全面的尽职调查。
二、信托的定义和类型信托是一种法律关系，涉及三个主要角色：委托人、受托人和受益人。
委托人将财产转移给受托人，受托人按照委托人的指示管理和分配财产，以满足受益人的利益。
根据信托的目的和性质，可以分为个人信托、企业信托、公益信托等多种类型。
三、信托的尽职调查1. 受托人的资质和信誉在进行信托尽职调查时，首先需要评估受托人的资质和信誉。
受托人应具备相关的专业知识和经验，能够有效地管理和分配财产。
此外，受托人的信誉和声誉也是评估其可靠性的重要指标。
2. 信托资产的评估和风险管理尽职调查还需要对信托资产进行评估和风险管理。
这包括对财产的种类、数量、质量和价值等方面的评估，以确保财产能够满足受益人的需求。
同时，风险管理也是尽职调查的重要内容，包括评估财产的风险程度、制定风险管理策略等。
3. 信托合规性和法律风险信托的合规性和法律风险是尽职调查中必须关注的问题。
信托的设立和管理必须符合相关的法律法规和政策要求，否则可能面临法律诉讼和风险。
因此，尽职调查需要对信托的合规性进行全面的评估，包括信托文件的合法性、信托财产的来源合法性等。
4. 受益人权益保护尽职调查还需要关注受益人的权益保护。
信托的目的是为了满足受益人的利益，因此，受益人的权益保护至关重要。
尽职调查需要评估信托的分配机制和受益人权益保护措施，以确保受益人能够获得应有的利益。
四、尽职调查的方法和工具1. 信息收集和分析尽职调查的第一步是收集和分析相关信息。
这包括信托文件、财产证明、受托人的资质证明、财产评估报告等。
通过对这些信息的收集和分析，可以全面了解信托的情况和潜在风险。
2. 调查访谈和核实尽职调查还需要进行调查访谈和核实。
信托尽职调查报告信托尽职调查报告5篇随着个人素质的提升，报告的用途越来越大，我们在写报告的时候要注意语言要准确、简洁。
你所见过的报告是什么样的呢？以下是小编精心整理的信托尽职调查报告，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
信托尽职调查报告1信托项目尽职调查要点本文的债权类项目主要是指以信托、资管或者基金子公司为通道或者交易对手索投资的债权型项目，本文以信托为范本。
信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。
自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。
随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。
实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺可以施展。
真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是致命伤。
一、项目审查篇（一）遴选交易对手遴选交易对手是信托风控的重要一环。
最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。
信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。
不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。
在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。
但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。
前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。
总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。
但是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。
因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。
A·B温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告目录一、项目概况 (1)㈠项目背景 (1)㈡方案简介 (1)㈢交易结构 (2)二、信托方案要素 (2)㈠项目名称 (2)㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限 (2)㈢融资方全称 (2)㈣融资成本、信托报酬及受益人预期收益率 (2)㈤信托财产的管理、运用和处分 (2)㈥风险控制措施 (3)⒈集团保证 (3)⒉质押担保 (3)⒊个人保证 (3)⒋工程保证 (3)⒌C回购承诺 (3)⒍资金监管 (3)㈦保管机构 (3)㈧信托利益的计算与分配方案 (3)㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法 (3)㈩信托成立、变更及终止 (4)⒈信托成立条件 (4)⒉信托终止条件 (4)三、合规性分析 (4)㈠资金用途 (4)㈡BT合同收益权回购资金来源 (5)㈢融资方和实际控制人 (5)㈣担保措施 (5)四、融资方介绍 (5)㈠融资方基本情况及经营情况 (5)⒈基本信息 (5)⒉股权结构 (5)⒊公司组织构架、人员状况 (6)⒋融资方经营模式和近年发展现状 (8)㈡融资方财务状况及资信情况 (9)五、用款项目及BT合同收益权介绍 (12)㈠用款项目简介 (12)㈡项目立项、审批情况 (13)㈢项目规划与建设进度 (13)㈣资金预算及投资进度 (16)⒈资金预算 (16)⒉投资进度 (17)㈤融资安排 (17)㈥BT合同收益权界定及价值分析 (17)⒈BT合同收益权界定 (17)⒉价值分析 (18)六、还款来源分析 (18)㈠第一收益权回购资金来源 (18)⒈B投资经营净现金收入 (18)⒉B投资收取C支付的代建项目回购款 (20)㈡第二收益权回购资金来源 (22)七、资金监管 (25)㈠监管目标 (25)㈡现金流测算与监管方案 (25)㈢监管措施 (27)八、担保方式 (27)㈠集团担保 (27)⒈基本信息 (27)⒉股权结构及实际控制人 (28)⒊发展状况及子公司概况 (28)⒋开发中的主要项目 (29)⒌财务分析 (29)⒍融资及盈利预测分析 (33)⒎资信状况分析 (33)㈡质押担保 (33)㈢个人保证 (33)㈣工程保证 (34)㈤C回购承诺 (34)九、存在风险及防范措施 (34)㈠主要风险 (34)㈡防范措施 (34)十、尽职过程与结论 (35)㈠尽职过程 (35)㈡尽职结论 (35)附：尽职调查资料清单 (37)一、项目概况㈠项目背景B投资有限公司（以下简称“B投资”）系B（福建）集团有限公司（以下简称“B （福建）集团”）在重庆地区业务发展平台公司——B地产（集团）有限公司（以下简称“B地产”）下辖子公司；B国际温泉城（以下简称“B温泉城”）是B投资正在开发的大型综合性温泉旅游项目。
2009年8月8日，B投资与城乡建设开发公司（以下简称“C”）签署了《B国际某项目委托代建合同书》（以下简称“《代建合同书》”），规定：B投资作为代建单位，负责预先垫资建设B温泉城市政道路工程，代建项目工程竣工验收交付使用后，由C 回购该代建项目。
B温泉城市政道路工程规划道路总计13条、全长7.68公里，项目估算总投资19531万元，建设工期为三年。
截至2010年8月30日，B投资累计完成投资7522.17万元，为支持B投资加快本项目建设进度和提高资金使用效率，由西安国际信托有限公司（以下简称“我公司”或“受托人”）发行集合信托计划募集人民币10000万元投资于B温泉城市政道路工程以获得该BT合同收益权，期限不超过24个月，剩余建设资金需求由B投资自筹，信托计划到期前，由B投资溢价回购该BT合同收益权。
㈡方案简介表 1信托方案简介㈢交易结构本信托计划交易结构如下：二、信托方案要素㈠项目名称A〃B温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限信托规模：人民币10000万元资金来源：发行集合资金信托计划（合格投资人）。
信托期限：不超过24个月认购起点：100万元人民币㈢融资方全称B投资有限公司㈣融资成本及受益人预期收益率综合融资成本： %/年受益人预期收益率：受益人预期收益率见下表（暂定）：表 2信托受益人预期收益率㈤信托财产的管理、运用和处分本信托计划所募集资金投资于B温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权。
B投资将信托融资所得资金用于B温泉城市政道路工程的委托代建项目。
信托计划到期时，B投资溢价回购该BT合同收益权。
本信托计划的第一收益权回购资金来源为B投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到C支付的代建项目回购款；第二收益权回购资金来源为B地产经营净现金收入，我公司通过向B投资收取溢价回购款，为受益人获取信托收益。
㈥风险控制措施⒈集团保证B地产提供连带责任保证担保。
⒉质押担保C应支付B投资的代建项目回购款办理应收账款质押登记。
⒊个人保证实际控制人E先生提供个人无限连带责任保证担保。
⒋工程保证B投资为B温泉城市政道路工程按时竣工验收提供保证，并提供工程质量和进度保证函。
⒌C回购承诺C承诺B国际温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还本信托融资，即代建项目回购款拨付至我公司与B投资的共管账户；B投资出现经营风险时，回购款直接拨付至信托账户或共管账户。
⒍资金监管设立资金监管账户，资金的划拨使用以B某项目实际投资支出为准，C支付代建项目回购款，并划拨共管账户后，在满足资金监管风险控制的前提下，多余资金可由B投资用于缴纳B温泉城城市建设配套费。
㈦保管机构XX银行（待定）㈧信托利益的计算与分配方案本计划受益人的预期收益按日计、按季结，信托计划生效后每年年底分配一次，信托到期终止日后10个工作日内进行清算分配。
㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法表 3 信托费用和税费表（待定）注：其他信托费用包括信托计划推介发行费、信托文件的印制费、信托账户开户费、资金汇划费以及相关中介费用等。
㈩信托成立、变更及终止⒈信托成立条件⑴受托人与B投资已签署《BT合同收益权售后回购合同》，并办理该代建项目回购款的应收账款质押登记。
⑵C出具关于B温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还信托融资的承诺书，即由C直接划拨代建项目回购款资金于监管账户，并于B投资出现经营风险时将代建项目回购款直接拨付至我公司信托专户。
⑶受托人与B地产签署集团连带责任《保证合同》。
⑷受托人与E先生签署个人无限连带责任《保证合同》。
⑸相关合同办理具有强制执行效力的公证手续。
⑹已办理工程保险，B投资对工程质量、进度出具保证函。
⑺推介期结束，信托单位发行资金达到最低募集资金额。
⒉信托终止条件⑴信托期限届满，信托计划终止。
⑵发生下述情形之一的，信托计划提前终止：①信托目的已经实现或不能实现；②本信托被解除或被撤销；③受益人大会决议终止信托；④法律法规规定的其它情形。
⑶信托终止后，清算后的信托财产扣除信托费用后归属于受益人。
三、合规性分析㈠资金用途本信托计划募集资金用途明确，资金投资于B温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权。
B投资将信托融资所得资金用于B温泉城市政道路工程的委托代建项目，该市政道路工程已具备相关批文，工程完工后将有利全面完善该片区的交通基础设施，提升城市形象、促进畅通重庆的建设，符合国家相关法律、法规和政策。
㈡BT合同收益权回购资金来源本信托计划的第一收益权回购资金来源为B投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到C支付的代建项目回购款；第二还款来源为B地产经营净现金收入。
㈢融资方和实际控制人B投资、B地产及其控股母公司B（福建）集团为合法经营单位，信誉良好；B投资、B地产、B（福建）集团法定代表人、实际控制人。
㈣担保措施B地产、实际控制人E签署《保证合同》不存在法律障碍；C出具承诺书不存在障碍，代建项目回购款办理质押登记不存在法律障碍。
四、融资方介绍㈠融资方基本情况及经营情况⒈基本信息全称：B投资有限公司住所：法定代表人：E公司类型：有限责任公司企业法人营业执照注册号：注册资本：人民币实收资本：人民币经营范围：房地产开发；利用自有资金从事旅馆业、旅游业、化工建材业、农林业、能源矿业产业项目的投资；批发零售、代购代销；建筑材料、化工产品、纸、机电产品。
中国房地产开发企业资质证书：组织机构代码：税务登记证：贷款卡号及状态：⒉股权结构B投资由2个企业法人股东构成（见下表），B地产为控股母公司，实际控制人为E先生。
表 4B投资股权结构图 1B投资股权结构图⒊公司组织构架、人员状况⑴组织架构B投资实行董事长领导下的总经理负责制，下设行政人事部、财务管理部、计划运营部、投资资金部、拆迁办、对外联络部、设计研发部、精装修管理部、采购管理部、成本管理部、住宅工程管理部、商业运营部、品牌中心、酒店筹备处、经营销售部、公建工程管理部等16个职能部门。
⑵人员状况目前，B投资共有员工163人，其中行政人事部22人，财务管理部13人，计划运营部2人，投资资金部4人，拆迁办5人，对外联络部8人，设计研发部14人（其中，工程技术人员13人），精装修管理部7人（其中，工程技术人员6人），采购管理部7人，成本管理部11人，住宅工程管理部8人（其中，工程技术人员7人），公建工程管理部8人（其中，工程技术人员7人），品牌中心4人，酒店筹备处4人，经营销售部26人（其中，营销市场策划4人，置业顾问13人），商业运营部9人。
如下表所示：表 5B投资员工专业技术职称情况⑶公司高级管理人员①董事长 E先生。
②总裁。
③副总裁。
④财务总监。
⒋融资方经营模式和近年发展现状⑴经营模式B投资作为B（福建）集团在重庆地区业务发展的平台公司——B地产的控制子公司，秉承了B（福建）集团近20年地产运营的积淀，践行独立而成熟的“大盘运作、复合型业态、城市运营”的开发理念和价值创造模式。
①大盘运作B投资和B地产把握区域经济发展节奏和城市化进程，大面积取得开发用地，并进行成片区域大规模开发，有效降低了土地取得成本，并为企业长期持续开发准备了条件，同时也增强了项目运营各阶段的谈判议价能力，充分体现其规模效应，使项目整体获得了具有竞争力的价格优势。
②高复合度业态B投资和B地产以建设复合型业态的理念对大盘进行开发运营，项目以住宅为载体，集合商业、酒店、娱乐以及全面的生活配套功能，形成住宅、商业、旅游等良性互动的复合型业态，各业态间相互呼应，形成合力效应，以培育和提升项目的整体价值。
项目以成熟的商业及旅游业态和完善的生活配套增强辐射力，增加客户群体宽度，带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇集，提升住宅业态价值；复合型大盘衍生出的商业及旅游资产，作为企业自持物业进行商业运营，依托大规模的住宅业态对城市资源和人气的聚集给养商业，形成企业持续稳定的利润及现金流源泉。
