会计实务：房地产开发企业房产税的纳税方案选择

房地产会计实务及纳税-详解引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分，其会计实务和纳税问题一直备受关注。

本文将详细探讨房地产会计实务及纳税的相关内容，帮助读者了解房地产行业的财务管理和税务规定，并提供一些建议和解决方案。

房地产会计实务在房地产行业，会计实务是重要的管理工具，用于监控和管理企业的财务状况。

下面将介绍房地产会计实务的几个关键方面：资本化与费用化房地产开发公司在建设项目中面临资本化与费用化的抉择。

资本化指的是将直接与项目建设相关的支出计入固定资产或投资性房地产的成本，而费用化则是将这些支出视为当期费用进行核销。

正确的资本化与费用化决策对公司财务状况和利润计算具有重要影响。

工程项目结算房地产项目的结算涉及到工程款的支付与收取。

建设单位需按照合同约定的工程进度和质量完成施工，并及时向施工单位支付相应的工程款。

同时，开发商也需要确保购房人按照合同支付购房款。

在项目结算过程中，及时、准确地核算和处理款项是关键。

固定资产和投资性房地产管理房地产企业需要管理大量的固定资产和投资性房地产。

固定资产包括土地使用权、房屋和机械设备等，需要进行定期的折旧核算和资产清查。

投资性房地产则需要进行按公允价值计量的评估和跟踪，以及计提资产减值准备等。

融资与负债管理房地产公司常常需要借款进行资金筹措，同时也会存在大量的负债。

良好的融资与负债管理能够帮助企业实现良性发展。

企业需要根据业务需要选择适合的融资方式，并严格控制负债规模和负债成本，确保偿债能力和资金周转的稳定性。

房地产纳税问题房地产行业纳税涉及到多个方面和税种。

以下将详细介绍几个常见的房地产纳税问题：增值税房地产企业一般适用增值税一般计税方法。

根据增值税法的规定，企业需要按照销售额与销售成本之差计算应纳税额，并缴纳相应的增值税。

在购房销售中，开发商需要了解税率适用、税收优惠政策等相关规定，确保纳税合规。

房产税房产税是对企业拥有的房地产资产征收的一种税款。

房地产企业需要根据房产税法的规定，按照房产的评估价值计算应纳房产税，并及时缴纳。

房地产商业开发项目税务筹划方案_[全文] 房地产商业开发项目税务筹划方案郑州铁路房屋建设开发公司我国房地产行业连续8年被国家税务总局列为全国税务专项检查重点行业。

每年被查处的偷税金额之巨大，令人触目惊心。

从房地产行业角度而论，房地产企业的综合税负为15%左右(即每1亿元售房收入，税务成本为1500万元)，税负率较重。

房地产开发中涉及十三个基本税种，行业涉税问题相当复杂，如何有效降低税收成本，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。

目前，我公司正在全力以赴的推进房地产商业开发项目，项目开发的前期工作已积极展开，各方面工作要求按照有关规章制度，规范运作，科学管理，做到有章可循，有据可依，确保预期目标顺利实现。

就房地产企业涉税方面，我们认为多数房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。

为此，我们认为建立正确的纳税意识和纳税操作程序将帮助我们在项目开发中掌握好各项纳税义务的操作，回避税务风险;能够正确预计纳税资金量，统筹资金运用，可以达到节约资金成本目标;合规争取享受税收优惠政策，节约税收成本，也是我们税务规划的重点;建立开发项目税务规划制度，稳妥有序的推进财务管理水平，也是提升我公司项目管理水平的主要方面。

房地产商业开发项目税务规划方案将主要阐述房地产项目主要业务活动及主要开发阶段涉及税收种类，以及我们对于各类税收的政策学习和筹划要点，以进一步使会计成本趋同与计税成本，减少税务调整，减少税收成本。

以下，将通过以下方面来分析房地产项目的涉税问题，进一步明确税务筹划。

房地产商业开发主要业务活动和主要阶段。

房地产商业开发主要业务活动。

房地产商业开发活动主要包括基础设施建设、房屋建设，转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的内容，具有资金密集型、专业技术人才密集型、社会关系密集型的行业特征。

(1)土地的开发与经营，房地产开发企业有偿获得土地后，通过“三通一平”将生地变为熟地，然后既可将其有偿转让给其他单位使用，也可自行组织开发，然后作为开发产品作价出售或开展土地出租业务。

税法规定，房产税的征税对象是房屋。

企业自用房产依照房产原值一次减除10％至％30后的余值按1.2％的税率计算缴纳。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

因此，对于自用房产应纳房产税的筹划因当紧密围绕房产原值的会计核算进行。

一、房屋范围有章法，既不扩大也不缩小税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。

这就要求我们在核算房屋原值时，应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋，就是上面有顶，四面有墙（或柱），能够遮风避雨，可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。

根据这个定义，我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物，如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等，以上建筑物均不属于房产，不征房产税。

与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线，电梯、升降机、过道、晒台等等。

由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务，税法同时规定了具体界限：“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

”关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题，财税地字[1987]28号文件规定，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房产原值不应包括中央空调设备。

关于旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入帐，不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧，围绕“相关”找归属无形资产准则第21条规定，“企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。

房产税计算方法和计税依据
房产税计算方法和计税依据如下所示：
 一、计算方法
 根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
 (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。

其计算公式为：
 年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
 (二)按租金收入计算，其计算公式为：
 年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
 二、计税依据
 1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

 所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中：
 (1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。

 (2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的。

房地产与建筑企业会计基础知识资料注：本部分内容是针对刚进入或没有从事过房地产与建筑企业及财税工作的学员，初步了解房地产与建筑行业及企业的特色，掌握一些专业词汇，为后期学习做好准备。

第一章开发流程与房地产企业涉税分析图1-1房地产项目开发流程图二、房地产企业财税人员应关注的9个重要节点（一）企业集团与项目公司财务部分工（二）项目财税人员关注重点1、签订土地出让合同。

绝大多数房地产集团公司出于风险分散的考虑，往往倾向将多个项目分产税成为大税种是商业地产公司的特色。

从税务管理难度来划分，土地增值税、企业所得税、房产税是房地产公司的三个疑难税种，土地增值税由于受地方税务局的影响大而更具变化性；企业所得税体系复杂，但其规定相对明确；而房产税虽然法律条文体系简单但是对一些具体实际问题规定不明确，实务中其管理难度也较大；其他税种相对而言，易于理解与掌握。

第三节房地产、建筑业企业组织结构一、房地产开发企业组织架构图7（二）建筑施工企业组织结构图1、建筑施工企业本部2、项目经理部第二章房地产与建筑企业财务专业词汇第一节房屋建筑工程专业概念1、总包、分包的概念要理清总包（“总承包”的简称）与分包（“分承包”的简称）的关系，首先要搞清楚什么是承包。

本课讨论的是工程承包，或者叫做建设工程承包，简称“承包”。

发包人（甲方）与承包人（乙方）的合同法律关系由双方签订的建筑工程承包合同确定。

我们通常所说的建设工程合同应当理解为与工程建设有关的合同群，从大类上来说，包括工程勘察、设计、施工合同以及与工程有关的货物采购合同。

在国家法律条文中正式出现的关于承包的概念，见于《中华人民共和国建筑法》。

该法第二十六条明确指出：承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。

禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。

禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。

房产税计税依据和注意要点房产税有一些容易被忽略的细节，可能存在很大的税务风险，在日常税务处理中一定要得到重视。

一：征税对象房产税是以房屋为征税对象。

根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）：房屋是指由屋面和围护结构，能遮风挡雨，供人们生产、工作、学习、娱乐、居住和贮藏物资的场所。

因此，如围墙、烟囱、户外泳池、玻璃暖房等不属于房产。

但室内游泳池属于房产。

二：征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产免纳房产税。

三：纳税人房产税由产权所有人缴纳。

明细清单如下：四：纳税义务时间（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》国税发〔2003〕89号第二条规定）明细清单如下：五：税率依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。

按房产租金收入计征的，年税率为12%。

取得租金收入的投资性房地产必须以房产租金收入计征房产税六：计税依据（一）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；注意：1.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

（根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税》〔2008〕152号）2.房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税[2010]121号）只按照账簿中“固定资产”账户显示的金额申报缴纳房产税，没有将列示在“无形资产”等科目的土地成本纳入房产原值，就会形成涉税风险。

有缘千里来相见，希望房产税计税依据及计算方式2023年最新税收优惠政策能很好的解决你要查找的问题！和你一起进步共同成长！✅房产税征收标准及计算方法是什么房产税的计税公式为：1、从价计税应纳税额=房产原值某(1—30%)某1.2%2、从租计税应纳税额=房产租金收入某12%3、个人出租住房应纳税额=房产租金收入某4%税法规定，房产税如何计算的方法有以下两种：(1)按房产原值一次减除10%～30%后的余值计算。

其计算公式为：年应纳税额=房产账面原值某(1-10%至30%)某1.2%(2)按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入某适用税率(12%)《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。

具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

房产税征收标准及计算方法一、房产税是每年征收吗《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定---房产税按年征收、分期缴纳。

房产税是每年征收，有的地方是一年分两次征收，也有每年一次性征收。

二、房产税的征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值;(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据。

从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

如浙江省规定具体减除幅度为30%。

房产税税率采用比例税率。

按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：(1)以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值某(1-10%或30%)某税率(1.2%)(2)以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入某税率(12%)三、房产税的计算方法1、从价计征从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值某(1-扣除比例)某年税率1.2%2、从租计征从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：应纳税额=租金收入某12%没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。