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百强商业项目案例之二——正佳广场正佳广场——亚洲体验之都正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。
天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。
如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。
虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。
一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。
正佳广场概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。
在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。
地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。
约100000个国内外品牌同场经营。
正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。
经济技术指标占地面积：5.7 万平方米总建筑面积：42 万平方米总投资额：约40 亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500 个投资商：大鹏集团发展商：广州正佳企业有限公司物业管理：广州市正佳物业管理有限公司建筑设计单位：美国捷得建筑事务所广州市设计院项目地址：广州市天河区天河路228 号珠三角经济一体化的发展1.1珠三角经济格局珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。
向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天河区在珠三角商圈占据重要的地位。
连载（原创）中国最佳购物中心成功内幕（正佳广场）面对着一个成熟的商圈、面对着一个强大的竞争对手，如何通过领先的开发建设思想，通过积蓄自身的发展势能，在一个看似饱和的商圈打造一个成功的购物中心？在一个成熟和竞争高度激烈的商圈切入市场的制胜砝码；通过全新的理念传播形成整体营销中强大的品牌势能；在解决对场内商铺的绝对控制权的前提下的成功的商铺销售策略；化解经营危机自主建设开发商的商业经营管理体系的曲折道路。
正佳广场概况正佳广场坐落于广州市天河路，占地面积57000平方米，总建筑面积38万平方米，总投资40亿元人民币。
其中购物中心面积30万平方米，地上7层，地下2层半，总车位 1500个。
以体验式主题购物乐园为设计定位的正佳广场，由美国著名的购物中心专业设计公司捷得设计师事务所与广州设计院共同合作设计。
是完全贯彻“体验式消费”模式，将购物与“体验”融合，集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心。
正佳广场的发展历程2001年，广州市最大规模的商业体验之都——正佳广场，在省市领导和各部门的大力关怀和支持下，由广州正佳企业有限公司全面开发建设，并于当年8月16日全面开工。
2002年10月底，正佳广场正式定为“亚洲体验之都”，以“推动中国商业国际化进程”为历史使命。
2003年3月30日正佳广场封顶，中央、省、市领导、海内外商界人士、社会各界嘉宾300余人一起出席了封顶仪式。
包括百佳、家乐福、广百、友谊等知名商家在内的十二家大型超市、二十多家大型百货公司表示希望进驻。
2003年4月26日，由正佳广场主办的“2003年珠三角MALL国际化运营战略高峰论坛”在广东国际大酒店正式举行。
正佳广场作为业界巨头，成为论坛瞩目的焦点。
2003年5月1日正佳广场总体面积3%的M层黄金铺位公开发售，仅3天销售额达3亿，震撼中国商界。
2003年5月22日广东省副省长许德立、省政府副秘书长郭成奎、省建设厅副厅长程良洲莅临正佳参观指导。
正佳广场市场竞争环境及其目标市场选择与定位分析6月11日上午10点30分，老师安排我们07市营班在正佳广场北门（正门)集中参观正佳广场，目的是了解天河商圈的布局、正佳广场内部的商场布局等，并探讨正佳百货面临的市场竞争环境分析及正佳百货的目标市场选择与市场定位。
经现场考察及查阅相关资料并做分析，和平时没有带着目的的闲逛相比，这次的实习机会让我用专业的眼光考察市场，发现问题，思考问题，从中受益匪浅。
现将我实习收获到的东西分点报告如下：一、天河商圈的布局今天的广州天河不能简单地用“一寸土地一寸金”形容了，借着广州亚运会这一契机，它的商业价值及商业地位已经影响到整个广州甚至整个华南市场。
“得天河者得广州，得广州者得华南，得华南者放眼天下”，用这句略显张扬的措辞来形容广州天河商圈今天的地位应该恰如其分。
天河商圈主要是指从天河立交到岗顶这段不足两公里的天河路两侧，从地域上看，天河路东西走向，路北依次为广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇、还有正在建设中的万菱汇商场，路南则有中怡时尚、天河城、宏城广场、正佳广场。
其中，天河城、正佳、太古汇的单体商业面积均超过10万平方米。
再往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登城均已进入成熟期；而从资本结构来看，外资、国有、民营、股份多元化投资逐鹿天河商圈的格局业已形成；单从百货业态来看，本土六大百货悉数扎根天河路。
天河商圈是广州乃至整个华南地区最大的商业“金矿”。
主要是这里交通发达，广州地铁一号、三号线在天河路交汇，城市地铁的交通功能聚集着城市的人流，公交线路更是密集在此相汇，成为特殊的商业资源。
一到周末众多市民甚至珠三角的游客蜂拥而至。
而从单个商圈的总面积来看，它不但远远高于深圳的东门、华强北，还大于上海的徐家汇、淮海路、南京路步行街及北京的西单、王府井与CBD核心商业区。
自信者放言：将天河路称为“华南第一商圈”已略感委屈，把“中国首席商圈”的头衔落在这里也毫不为过！天河商圈是广州商业极其繁荣的象征。
前言由广州正佳企业有限公司独家开发与建设的正佳商业广场是中国目前最大的购物中心。
整个项目占地5万多平方米，总建设面积近41万平方米，堪称商业性物业的“航空母舰”。
随着一九九六年天河城广场的营业，购物中心这一新型业态在广州便开始了蓬蓬勃勃地发展。
在短短六年时间内，广州市5万平方米以上购物中心的数量已经达到6家之多。
这其中有成功经营的例子，但大多数购物中心的经营状况却是不尽人意，与发展商的初衷差别较大。
为着正佳商业广场的健康发展，为着总结和吸取购物中心建设、开发和经营的经验与教训，我们从二00一年开始，经历一年零四个月的时间走访、调查各类型商业物业近300个，调查范围涉及广州、北京、上海、香港、台湾等多个地区，现将有关调查情况及有关信息集合成册以便于正佳商业广场在市场定位、硬件设计、经营念以及员工培训等方面取得第一手的详实资料。
调查内容：一、广州市商业格局二、正佳商业广场周边环境调查三、广州市旧城区商业状况调查四、广州市购物中心的规模、销售方式及商户时驻条件调查五、广州市代表性购物中心经营内容调查比较六、正佳商业广场潜在竞争者情况调查七、走访商业物名单调查方式：（1）对可比性物业进行现场实地调查。
（2）对消费者进行复核问卷，共计进行消费问卷300份。
（3）对商品经营者进行上门专访及调查等。
一、广州市商业格局广州市的零售商为业业态组成主要由：购物中心、百货店、商业街、超市、专业市场以及分散在城市各个角落的小商铺组成。
（详见广州市商业格局示意图）（一）购物中心在发达国家，购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。
在广州，最早的购物中心是一九九二年立项，一九九六年开业的天河城广场。
体，并在此基础上适时引入百货、超市与美食功能，实现了多种消费目的相互整合与相互促进，从而吸引了大量基于不同目的的消费客流。
天河城广场是目前广州市所有购物中心中经营状况最好的一个。
百强商业项目案例之二——正佳广场正佳广场——亚洲体验之都正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。
天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。
如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。
虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。
一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。
正佳广场概述正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。
在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。
地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。
约100000个国内外品牌同场经营。
正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。
经济技术指标占地面积：5.7 万平方米总建筑面积：42 万平方米总投资额：约40 亿元人民币功能定位：大型都市MALL停车位：1500 个投资商：大鹏集团发展商：广州正佳企业有限公司物业管理：广州市正佳物业管理有限公司建筑设计单位：美国捷得建筑事务所广州市设计院项目地址：广州市天河区天河路228 号珠三角经济一体化的发展1.1珠三角经济格局珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。
向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天河区在珠三角商圈占据重要的地位。
正佳广场优势一、从前期策划角度：1、正佳广场位于天河成熟商圈，在建筑立面上与天河城广场形成差异化识别，并且通过更丰富的配套设施弥补天河城广场的不足，不断提升并优化这一商圈的核心竞争力2、正佳广场不仅单层面积大，同时商业楼层也较高，正佳广场将自动扶梯采用集中分布与分散分布相结合的原则，在四楼设置空中的活动展示中心，使正佳广场的高层人流拉动力得以提高，有效地将人流引上更高的楼层3、正佳广场最主要的商业轴线是东西向的天河路，南北向的正佳大街和体育东路，以及另一条东西向的天河南一路都缺乏足够的商业资源。
围绕着道路以及商业资源的分布，将主出入口安排在平面上的四个角位，将商业“气门”设置为总体均衡，但略偏向西面，以承接天河城广场人流的务实的规划取向。
4、正佳广场四面临街，外部条件较好，地块面积过大，因此采用“X”字型的主出入口及主动线设置，有效地缩短了两个远端的单层步行距离，回避了首层面积较大的问题，使正佳广场的街道主架构创造比较宜人的空间尺度。
5、正佳广场位于天河路与体育东路交汇处，与天河城比邻，正对体育中心，西通广州第一市民广场，具有优越的地理位置及交通状况。
6、交通便利，正佳广场集地铁站、公交车站、巴士站、自驾车站、停车场、的士站、各大明盘上落车点、直通飞机场站、火车站站点八大交通功能于一体，瞬间即通达全城与珠三角。
7、规模大，占地5.7万平方米，总建筑面积42万平方米8、周边商圈，与广州天河体育中心购书中心，天河城，广州电脑城相连，拥有绝佳的地理优势9、周边设施周全10、正对市民广场设有特大屏幕1500个停车位二、从定位角度1、广场内部功能多样化，集八大功能于一体（零售、娱乐、餐饮、会展、康体、休闲、旅游、商务）2、集中高级消费于一体，适合不同消费人群三、从产品角度1、主力商家是全球零售百货巨擘（欧洲大型百货公司）顶级国际名牌旗舰店、跨国主题娱乐公司2、负一层旺铺，餐饮功能强3、百佳超市：正佳广场将负一层面积达12000平方米的商业空间出租给百佳超市，是因为百佳超市的邻里概念型超市填补了天河体育中心商圈的空白，为正佳广场带来了人流4、友谊商店：友谊商店的作用，将整个购物中心的整体经营档次适当提高，使正佳广场经营商品的档次、价位和消费群体素质都高于天河城广场，并与天河城广场形成错位竞争的态势四、从营销策划1、宣布只销售占不超过总面积的10%的M层，断绝了一般的投资者想要买首层商铺的妄想，只以M层推向市场，让人感觉到机会不多，选择的余地不大，从而极大地提高了M层的价值认同感。
中国第一、亚洲最大MALL：广州“正佳广场” 】< 商业地产图库（12）>路过广州，一有机会的话，笔者就会去“正佳广场”逛一逛，不为买东西，只为鉴赏这个全球商业建筑设计大师设计的亚洲最大MALL的商业空间，只为领略这个“亚洲体验之都”的商业氛围。
【中国第一、亚洲最大MALL：广州“正佳广场”】< 商业地产图库（12）>■亚洲最大单体商业建筑“正佳广场”坐落于南中国最繁华的商圈——广州天河商圈，位于“天河城”和“宏城广场”东侧。
“正佳广场”所在的天河路与体育东路交汇处，为广州新城市中轴核心，与体育中心连通，坐拥日均百万超旺客流，直驳地铁一、三号线交汇站，56条公交车线路穿梭于此，加上广州火车东站、广佛地铁、珠三角城市轻轨网络，广州新机场巴士、华南屋村巴士及港澳直通巴士上落站，成为华南最大交汇点。
“正佳广场”占地面积5.7万平方米，总建筑面积42万平方米，总投资40亿元人民币。
其中商业面积30万平方米，地上7层，地下2层半；西塔楼为48层超五星级酒店；东塔楼为25层超甲级写字楼；总车位1500个。
“正佳广场”引进了世界先进的体验经济模式，以“亚洲体验之都”进行定位，将购物与“体验”融合，并以超前时代三十年的商业规划，成就了“亚洲首席体验式购物乐园”的地位，成为与拉斯维加斯、纽约第五街、东京银座并肩的“体验经济”巨人，是当今世界第五、亚洲第一的购物中心（MALL）典范。
“正佳广场”自2005年5月1日正式开业，至2006年年底其开业率已经达到95%，租金收缴率高达100%，取得了令人瞩目的成绩。
■大师之作，超一流手笔一个“伟大建筑”的诞生，离不开“大师手笔”。
“正佳广场”由国际上最为著名的商业建筑设计机构美国捷得国际建筑师事务所（The Jerde Partnership）设计。
在全世界１０大专业品牌购物中心里，即有５个为捷得公司设计。
创建于1977年的美国捷得国际建筑师事务所（The Jerde Partnership），创始人乔恩?亚当斯?捷得（Jon Adams Jerde），其在全球设计了逾百个涵盖从零售业、娱乐业到城市更新改造等各个不同领域项目：美国1984年“洛杉矶奥运会”、拉斯维加斯“百乐吉酒店赌场”（Bellagio resort）、圣地亚哥“荷顿广场”（Horton Plaza），洛杉矶“环球街市步道”（Universal City Walk），明尼苏达州“美国商城”（Mall of America），日本博多（Hakata）“运河城”等。
