农村土地产权改革背景下“三农”金融服务创新的思考

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三农政策讨论发言稿范文

大家好！今天，我很荣幸能在这里就“三农政策”这一重要议题进行讨论。

我国是一个农业大国，农业、农村、农民问题一直是我们国家发展的重要议题。

近年来，我国政府高度重视三农问题，出台了一系列政策措施，取得了显著成效。

下面，我将从几个方面谈谈我对三农政策的看法。

一、政策背景当前，我国农业、农村、农民发展面临诸多挑战。

首先，农业基础地位脆弱，发展方式依然粗放，农产品质量安全问题突出。

其次，城乡居民收入差距大，农村基础设施和公共服务水平有待提高。

再次，农村人口老龄化问题日益严重，劳动力流失现象明显。

因此，加大政策扶持力度，加快农村改革发展，成为当前亟待解决的问题。

二、政策内容1. 优化农业产业结构，提高农产品质量安全。

政府应加大对农业科技研发、推广的投入，提高农业科技创新能力。

同时，严格农业投入品管理，加强农产品质量安全监管，确保人民群众“舌尖上的安全”。

2. 提高农民收入，缩小城乡差距。

政府应加大对农村转移支付力度，完善农村社会保障体系，提高农村居民收入水平。

同时，加强农村基础设施建设，提高农村公共服务水平，缩小城乡差距。

3. 推进农村土地制度改革，保障农民土地权益。

政府应深化农村土地制度改革，完善土地承包经营制度，保障农民土地权益。

同时，探索农村集体经营性建设用地入市，增加农民财产性收入。

4. 加强农村生态文明建设，保护农村生态环境。

政府应加大对农村生态环境保护力度，加强农村污染治理，推进农村绿色发展。

同时，加强农村生态环境保护宣传教育，提高农民环保意识。

5. 深化农村改革，激发农村发展活力。

政府应深入推进农村各项改革，如农村集体产权制度改革、农村金融改革等，激发农村发展活力。

三、政策建议1. 加大政策宣传力度，提高农民政策知晓率。

政府应通过多种渠道，广泛宣传各项三农政策，提高农民对政策的知晓率和获得感。

2. 加强政策落实，确保政策红利惠及农民。

政府应加强对政策落实的监督，确保政策红利惠及农民，切实提高农民生活水平。

加快农村土地制度改革与创新的思考

１．１农村土地的小规模经营与社会要求提高土地经济效益之间的矛盾问题
的土地的质量、数量等就会有所差别。比如平原地区土地资源就比较紧缺，承包土地用户规模不大，经济效益也不是很好。而对于一些山区，土地资源的配置水平比较低下，能进行耕作的土地是有限的，人们为了生计或者其他的原因只好弃耕、薄耕等。土地资源紧缺和弃耕薄耕之间有着明显的矛盾。２有效进行农村土地改革与创新的措施
加快农村土地制度改革与创新的思考
尹瑞良
（榆树市国土资源局秀水国土资源所，吉林榆树１３０４３５）
摘要：我国人口众多，是一个农业大国。目前，我国实施以农村土地集体所有制为主体、以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。但随着社会的发展，目前的农村土地制度逐渐暴露出一些深层次的问题，因此，有效对我国农村土地制度进行改革与创新是社会发展的趋势，有助于实现国家对发展农村提出的新政策。本文根据当前我国农村土地的发展状况和经济社会发展的现实情况，指出出
对于农民来说，土地就是命根子，虽然近年来农民的思想有所开放，逐渐转向非农产业，但是土地承包户仍然重视土地的耕种。对于我国农村的经济发展来说，土地制度就是基石，是农村基本经营制度的核心点，能够从根本上解决关系农村发展、农民切身利益的“ 三农 ” 问题。建国以后我国进行了四次农村土地制度改革，总结每一次改革的有效经验，逐步建立与完善适应社会主义现代社会发展的农村土地制度。但是面对目益暴露出的农村土地制度问题，政府更应该给予高度重视，进行土地制度的改革与创新，加快社会主义新农村的建设，为国家提出的统筹城乡发展、实现全面建设小康社会的宏伟目标而努力奋斗。１我国农村土地制度存在的问题社会主义市场经济体制确立以后得到快速发展，加快了城乡发展的统筹建设脚步，现代农业也加快了发展步伐，结果造成农村土地制度存在的问题日益凸显。

土地产权权能视角下农村土地金融与农村经济发展探讨

方式流转。 ”《担保法》第３７条 “ 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押 ” 。根据担保法规定土地抵押权并不完整，农民最基本的财产如耕地
和宅基地抵押权受到了限制。最后，土地
济增长有着重要作用，因此，农业是中国发展过程中需要密切关注的领域。改革开放以来，我国经济社会发展迅速，取得了巨大的进步，但是 “ 三农” 问题未被很好
全国人口的６２．１％。农业的发展对中国经
其中，
、、、Ｄ分别为农业机械
投入、资本投入、劳动力投入、耕地投入数量，６为技术进步率，、卢、、分别为资金投入、劳动力投入、农业机械投入和耕地投入的产出弹性；Ａ为常系数，代表一定广义技术进步水平。（１）式生产函数既满足经典生产函数的特征又切合农业生产实际，能很好代表农业经
方式。
可以上浮３０％一６０％，农村信用合作社最
高可以上浮２０％一３０％，使得平均农业贷
款利率高达１０％以上。调查显示，农民贷款难最根本的原因就是缺乏有效抵押资产。没有有效的抵押资产，金融机构信息不对称就不能很好跟踪监督，所以要根据所承担风险适当提高贷款利率。因此，从某种程度上来说，政府和金融机构一个外生一个内生，共同推动了高利率。另一方面，城市发展获得了更多来自农村的金融剩余，土地产权权能不足会导致农村资金和人力外流，农村土地大量撂荒，城乡资源分配不均最终导致城乡二元金融结构和农村金

农村土地制度改革及金融支持调查(二篇)

农村土地制度改革及金融支持调查农村土地制度改革是指针对农村土地所有权、承包权、经营权等方面进行的一系列改革措施。

其目的是推动农村发展，提升农民收入。

首先，改革土地制度可以通过确权登记，明确土地所有权归属，保护农民的合法权益。

确权登记可以减少农村土地纠纷，促进土地流转。

同时，改革可以提高土地市场流通性，激发农民对土地的投资积极性。

其次，农村土地制度改革可以通过土地承包权经营权分离，激发土地经营主体活力。

通过承包期限延长，提高农民土地承包权的保障程度，并支持农民自主决策土地种植结构，提高农业生产效益。

同时，鼓励发展农业规模经营，推动农民参与现代农业产业链。

另外，金融支持是农村土地制度改革的重要一环。

金融机构可以通过发放农村贷款，支持农民的农业生产和经营。

此外，金融机构还可以通过提供金融产品和服务，帮助农民规避风险，促进农业产业化发展。

例如，农业保险可以抵御自然灾害风险，金融补贴可以提供种粮农民生产成本的补贴。

总体来说，农村土地制度改革和金融支持可以提升农村经济发展水平，提高农民收入。

然而，值得注意的是，农村土地制度改革需要制定完善的政策法规并加强监管，确保改革的顺利实施。

同时，金融支持也需要完善金融体系，提高金融服务的覆盖面和质量。

农村土地制度改革及金融支持调查（二）关键词：农村改革土地流转金融支持一、农村土地流转现状及模式特点(一)农村土地流转现状。

近年来，唐山市为深化农村土地制度改革，相继出台和实施了《唐山市建立农村土地承包经营权流转体系工作方案》、《____加快推进农村土地承包经营权流转促进适度规模经营____》、《____进一步推进全市农村土地承包经营权流转____》等系列政策措施，并强化组织协调和服务，有力地推动了农村土地流转。

截至____年末，全市完成了市、县、乡、村四级农村土地流转体系建设，共建成流转交易机构____个，形成了市、县、乡、村四级农村土地流转体系，建立健全了土地流转信息报送、发布、档案管理、登记备案等制度。

农村金融支持三农发展实施方案

农村金融支持三农发展实施方案第1章总则 (4)1.1 农村金融支持三农发展的背景与意义 (4)1.1.1 背景分析 (4)1.1.2 意义阐述 (4)1.2 实施方案的目标与原则 (4)1.2.1 目标定位 (4)1.2.2 基本原则 (4)第2章农村金融体系构建 (5)2.1 农村金融机构的布局与优化 (5)2.1.1 农村金融机构现状分析 (5)2.1.2 农村金融机构布局优化策略 (5)2.2 农村金融产品与服务创新 (5)2.2.1 农村金融产品创新 (5)2.2.2 农村金融服务创新 (5)2.3 农村金融政策环境与监管 (5)2.3.1 完善农村金融政策体系 (6)2.3.2 加强农村金融监管 (6)第3章农村金融服务对象与需求 (6)3.1 农户金融服务需求分析 (6)3.1.1 生产性融资需求 (6)3.1.2 生活性融资需求 (6)3.1.3 创业融资需求 (6)3.2 农业企业金融服务需求分析 (6)3.2.1 流动资金贷款需求 (6)3.2.2 固定资产投资贷款需求 (6)3.2.3 技术研发与创新融资需求 (7)3.3 农村基础设施建设金融服务需求 (7)3.3.1 农田水利设施建设融资需求 (7)3.3.2 农村交通设施建设融资需求 (7)3.3.3 农村信息基础设施融资需求 (7)3.3.4 农村能源和环保设施融资需求 (7)第4章农村信贷支持政策 (7)4.1 农村信贷产品设计与创新 (7)4.1.1 针对不同农业经营主体需求，开发多样化信贷产品，提高农村信贷的适用性和灵活性。

(7)4.1.2 推广农村产业链融资模式，通过核心企业带动，为上下游农户、合作社、小微企业等提供贷款支持。

(7)4.1.3 摸索开展农村土地经营权、林权、农机具等抵质押贷款业务，拓宽农村信贷抵质押物范围。

(7)4.1.4 创新农村信贷产品，引入保险、担保等机制，降低贷款门槛，提高贷款额度。

乡村振兴战略下农村金融发展存在的问题与对策

乡村振兴战略下农村金融发展存在的问题与对策作者：李晓琳来源：《今日财富》2022年第12期“小康不小康，关键看老乡”。

“十四五”期间全面推进乡村振兴成为了“三农”工作的重中之重。

乡村振兴离不开农村金融强有力的支持。

本文在实地考察烟台金融支持农业发展的现状基础上，对金融支持农业发展的问题和原因进行全面的分析，结合工作经验，提出解决的措施，为我国经济更快、更好的发展并实现乡村振兴战略这一宏伟目标贡献力量。

脱贫攻坚战胜利完成后，全面推进乡村振兴成为了“三农”工作的重中之重。

实施乡村振兴战略，推动农业农村发展是党的十九大作出的重大决策部署，是“十四五”时期的总抓手。

而“三农”领域日新月异的发展，离不开金融业的支持。

随着乡村振兴战略进一步的实施，农村新业态、新环境的出现，对金融支持和服务的需求会越来越多，依赖程度日益增强。

如何更好地发挥金融核心作用，打通堵点，全面提升金融支农能力，助推乡村振兴发展是当前急需解决的问题。

一、乡村振兴战略下烟台农村金融存在的问题（一）融资难、融资贵的现象仍然严重一方面新型农业经营主体处于发展时期，资金缺口较大，但由于经营管理不规范，财务制度不完善，信息透明度低，抗御风险能力弱，有效抵押资产少等特点，授信不达标无法取得信贷资金。

另一方面农业生产气候环境影响很大，极端天气会对农业生产经营带来极大损失，加大其违约风险，导致贷款无法偿还。

金融机构出于防范风险的考虑，会提高资金的使用成本或者不提供资金。

所以农户贷款难，融资成本高，不利于农业经济的发展。

（二）支农激励政策不到位由于农业资金前期投入大，回报周期长，人口居住分散，单产单户较多，贷款金额相对偏小，金融运营成本高，需要有足够的财税优惠政策等相应激励机制，否则金融机构的贷款资金难以向乡镇及以下地区倾斜。

1.不能有效分担农村信贷风险商业性担保门槛较高、风险补偿机制缺失，为了控制贷款风险，财政注资的担保机构和民营融资担保公司未深入到农村乡镇地区，造成许多农村地区金融服务空白。

解决“三农”问题的宏观经济政策思考.概要

解决“三农”问题的宏观经济政策思考引言*“三农”问题成为中国经济增长的瓶颈，关系我国改革开放和现代化建设的全局，党和政府已把解决好“三农”问题作为全部工作的“重中之重”。

“三农”问题也是各界广泛关注的热点、重点和难点，如何看待“三农”问题、如何解决“三农”问题，学术界仁者见仁、智者见智，其中有不少相互冲突和矛盾的观点。

有的认为“三农”问题主要是就业问题，有的认为“三农”问题最重要的是农民的权利问题，有的主张加快城市化进程来解决，有人进行新时代的乡村建设试验。

目前关于“三农”问题的研究主要集中在以下方面：（1）农村要素市场的研究，包括土地制度、农村剩余劳动力转移、农村金融、农业科技等方面，着重分析要素市场是健全市场经济体制的基础地位，尤其产权制度改革备受关注，其中土地制度被有些专家认为是“三农”新政的核心之变。

（2）农业结构的战略性调整研究，强调农业各部门的协调发展是农业作为国民经济基础的保证，关注粮食部门比其他农业部门相对较多，提出除了农业本身的产业化外，农村经济的发展还在于经济结构的升级换代。

（3）关于农民的收入问题，有的主张减轻农民负担，提高农业人口流动性等，有的认为农民负担问题不是一个纯“经济问题”，而是农民在制度变迁中的谈判力量问题，涉及到更为广泛的利益分配。

（4）对农民的社会保障考虑更主要集中在两类人口：失地农民、农民工。

（5）有的研究从宏观层次把握WTO对我国农业的影响，有的从加入WTO对区域农业经济、农业部门经济的影响等方面研究。

（6）结合税费改革对公共产品供给（农村道路、电网建设、农村义务教育等）、农村公共财政问题及乡镇债务危机等问题的研究。

（7）关于提高中国农产品的竞争力问题，涉及农产品价格保护、农产品流通、农产品安全生产、农产品拍卖市场中的技术经济问题、农产品物流业的发展等。

（8）学者对重塑农村经济主体提出了建议，尤其强调发展农村专业合作组织的重要作用，以解决小农生产与大市场的矛盾。

关于农村金融创新的若干思考

较少，不能有效满足农村经济发展的多元需求，目前农村金融机构主要以发放农户小额信用贷款和农户
求效率优先又要兼顾公平，需要两者之间寻求合理的
平衡点，这是我国农村金融改革和发展的关键，也是
必须把握的原则。具体来讲，一方面确保农村金融机构实现商业可持续发展，另外一方面针对农业的弱势
区，许多农民为了拿到国家的低保和惠农补助金等国家补贴，要花费一整天的时间，几十里山路到附走
近的银行网点领取。金融服务的匮乏使国家惠农政策大打折扣。此外，我国还有仅有一个银行网点的乡
镇８０多个，００这样，金融服务严重不足的乡镇达到一
矛盾并存。主要表现在五个方面。一是我国农村金融服务的覆盖面积与金融服务品种单一。农村金融服务
到农村购买宅基地。这些都使得可持续的商业金融模式在农村难以建立起来，银行的农村金融业务逐渐萎缩。党的十七届三中全会《决定》允许农民以多种形，式流转土地承包经营权，这不仅标志着我国城市和农村土地权利统一的改革进入实质性阶段，也意味着农
村经济社会发展开始逐渐突破“ 坚冰 ” 的制掣，新政策对金融业的发展打开了市场空间。新政策虽然明确了土地经营权可转让、依法保障农户宅基地用益物权
顷，不及印度的二分之一和美国的六分之一，在金存融服务规模与效益的矛盾。其次，我国农户的数量及
蓄两家机构，竞争不充分，在业务品种上依然以存贷
汇老三样为主，基本没有其它的业务。二是信贷资金整体投入不足，农村资金外流严重。金融机构提供农
（总第３５）０期 ■ ■ ２１年第０期００４

三农经济模式创新思路

三农经济模式创新思路农业是我国国民经济的基础，农村则是我国重要的生产生活区域。

如何创新三农经济模式，促进乡村振兴，成为当前亟需解决的问题。

以下将从多个方面探讨三农经济模式的创新思路。

一、优化农业产业结构农业产业结构的优化是推动农业现代化的重要一环。

因此，在创新农业模式方面，首先要考虑如何使农业产业结构更加合理。

发展优质农产品和农副产品加工产业，扶持现代化农业和打造农业产业链，将有助于提高农产品附加值和农民收入。

二、推动农村一二三产业融合农村一二三产业融合发展，是推动农村经济发展的重要途径。

通过将农业、工业和服务业有机结合，不仅可以提升农村产业综合效益，还可以为农民提供更多就业机会和增加收入渠道。

三、建立健全农村金融体系建立健全的农村金融体系，是支持农村经济发展的重要保障。

通过发展农村信用社、小额贷款公司等金融机构，为农民提供更多的金融服务和支持，可以有效解决农村资金难题，推动农村经济的发展。

四、推进农村电商发展随着互联网的普及和农村电商的兴起，农村电商成为了农村经济发展的重要抓手。

通过发展农村电商平台，可以帮助农产品销售和农业生产信息化，提升农民的销售渠道和增加收入，进一步推动乡村振兴。

五、加强新型农村社区建设新型农村社区建设是推动乡村振兴的必然趋势。

通过加强基础设施建设和公共服务配套，促进农村社会经济发展，为农民提供更好的生活环境，培育乡村发展新动能。

六、推进精准扶贫政策精准扶贫政策是支持贫困地区经济发展的关键一环。

通过实施精准扶贫政策，帮助贫困户摆脱贫困，促进贫困地区经济发展，为农村经济模式创新提供更多的保障。

七、加强乡村人才培养加强乡村人才培养，是推动农村经济发展的内在需求。

通过加强农村土地资源管理、农业科技培训等措施，培养更多的乡村人才，为农村经济的创新提供更多的智力支持。

八、推动生态农业发展生态农业是推动农村经济可持续发展的重要手段。

通过生态农业的发展，保护农业生态环境，提升农产品质量和农产品竞争力，促进农民增收致富。

创新和完善农村土地制度,解决“三农”问题

基础上分户经营。它通过土地所有权和使用权的分离，确立了家庭经营的主体地位，农民逐步获得了经营的独立自主权和平等权，极大地调动了农民的积极性和创造性。之后，我国农村改革始终沿着这条主线前进，并创造了中国农业发展史上的一次奇
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的农村人民公社
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这种典型的供给主导型
[收稿日期 ]
200 7
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[作者简介 ] 刘继峰 ( 1 9 8 0 _ 一)
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安徽蚌埠人
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西南大学政治与公共管理
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导致浪费耕地、滥占耕地现象严重，出现了土地资源紧缺与弃耕、薄耕的矛盾。
（二）缺乏合理的流转制度，导致土地资源利

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农村土地产权改革背景下“三农”金融服务创新的思考纵观历史，农村土地产权制度作为最基本的制度安排之一，始终对国家经济社会发展产生着重要影响。

当前，顺应国家宏观经济和“三农”发展的趋势和要求，党中央、国务院着力推进新一轮农村土地产权制度改革，进一步盘活农村土地资产，赋予农民更多财产权利。

从“三农”金融服务角度看，农村土地产权改革既带来了巨大的机遇，也提出了新的挑战。

涉农金融机构应加强研究，积极应对。

一、近年来中国农地产权金融服务的实践探索改革开放后，中国“公有私营”的农村土地制度逐步确立，农村土地使用权日益放活，基于农地产权的现代金融服务开始孕育和发展。

特别是党的十七届三中全会以来，监管部门积极推进农村金融抵押担保方式创新，各地围绕农地产权开展的金融创新不断涌现。

（一）基于土地承包经营权的融资服务实践长期以来，土地承包经营权抵押一直受到严格的限制。

2010年人民银行、银监会等部门决定在全国范围内探索开展农村土地承包经营权抵押贷款业务，开启了基于土地承包经营权的融资服务实践。

主要有以下几种类型：1. 直接抵押贷款实践。

抵押人将自有或者第三方拥有的土地承包经营权直接抵押给金融机构进行贷款。

2013年，在湖北襄阳、钟祥等地，农业银行湖北分行针对单户贷款额度不超过300万元的农村个人生产经营贷款业务，试点接受农村土地承包经营权抵押。

此模式操作较为简单，中间环节少，融资成本较低。

但在当前土地承包经营权抵押仍受法律限制的情况下，金融机构面临的风险较大。

2. 入股权抵押贷款实践。

主要有三种形式：一是以农村土地承包经营权入股成立农村互助性合作经济组织，合作组织用聚集起来的土地使用权证作为抵押，向金融机构申请贷款；二是两个以上经营户以拥有的土地产权作为股权成立联营公司，公司以其股权作抵押申请贷款；三是合作组织成员或者公司股东以自身土地经营承包权形成的股权为抵押向金融机构申请贷款。

山东枣庄自2008年开始探索第一种形式的土地使用权抵押贷款。

目前，枣庄市已建立农村土地专业合作社1 600家，流转土地约70万亩，累计实现农村土地使用权证抵押贷款5亿元。

3. 反担保贷款实践。

第三方担保机构为借款人向金融机构贷款提供担保，借款人以农村土地承包经营权向担保机构提供反担保。

在实践中，提供担保的机构主要有三种：一是政府出资组建的担保中心；二是商业原则组建的担保公司；三是农村互助性合作经济组织。

吉林、山西、四川等地2012年以来探索开展了土地流转收益保证贷款业务。

农民将土地承包经营权转让给政府成立的物权融资公司，由物权公司提供担保，金融机构发放贷款给农民。

如果贷款出现不良，物权公司将土地经营权另行发包，用转包费偿还银行贷款。

目前，吉林省42个县（市）已经成立物权公司，22个地区已经开展这项业务，各金融机构总计放款7 000余笔，总额累计达3亿元。

4. 农地信托融资实践。

在坚持土地所有权及承包经营权不变前提下，农村集体组织或者农户个人将一定期限的经营权，委托给信托公司进行经营管理。

2013年安徽宿州??桥区政府与中信信托合作，成立国内第一只土地流转信托计划――“中信?农村土地承包经营权集合信托计划1301期”，期限为12年。

产品分为两个部分：第一部分是财产权信托，由当地农户将土地承包经营权交给中信信托，涉及流转土地5 400亩，由安徽帝元农业作为服务商提供服务；第二部分是资金信托，中信信托以土地经营权为基础发行金融产品为帝元农业进行融资，后者获得资金支付流转土地租金及项目建设及运营开支。

流转土地农户将获得信托受益权。

在信托计划存续期内，中信信托还计划发行适度规模的B类信托单位，以满足其对土地进行重新归集整理与开发资金需求。

类似还有中信信托山东青州项目和北京信托无锡桃源村项目。

（二）基于集体经营性建设用地使用权的融资服务实践近年来，随着沿海地区工业化的迅速发展和部分大城市周边城镇化的推进，部分地区在农村集体建设用地入市方面进行了探索，并在金融服务上开展了一系列创新。

1. 借助土地交易中心直接抵押的广东实践。

广东省自2003年以来开始探索集体建设用地抵押融资业务。

基本做法是：抵押贷款人以《集体土地使用证》以及地上建筑物合法产权证书为抵押，并经市、县国土资源管理部门登记后，直接向金融机构申请贷款；如果贷款不能按期偿还，金融机构可在市、县土地交易中心对集体土地使用权进行处置，或可申请市、县土地储备机构收购。

当地农信社自2003年以来一直接受集体建设用地作为抵押物，中国银行和建设银行当地分行也在2006年试点开办了集体建设用地抵押贷款。

2. 基于“城乡建设用地增减挂钩”的成都和重庆实践。

四川省成都市作为全国统筹城乡综合配套改革试验区，2010年出台集体建设用地使用权抵押融资专项办法。

其最大特点是基于“城乡建设用地增减挂钩”项目（即“拆院并院”），用于抵押的主要是实施土地综合整理取得的集体建设用地。

以“郫县唐元镇青杨村灾后重建城乡建设用地增减挂钩试点项目”为例，农业银行四川分行以青杨村土地整理项目后用于出让的357.1亩集体建设用地使用权为抵押，以节余的集体建设用地指标出让收入作为第一还款来源（郫县土地储备中心按照45万元/亩的价格进行收购），成功发放项目贷款1.25亿元。

重庆市也进行了与成都市类似的探索，金融机构接受农村建设用地复垦形成的“地票”作为抵押物。

目前，重庆市基于“地票交易”的集体建设用地融资余额已超过80亿元。

3. 集体建设用地经营收益权质押的北京实践。

为破解集体建设用地抵押融资受限局面，北京市创新集体建设用地收益权质押方式。

基本做法是：在项目建设初期，采取金融机构认可的第三方保证或质押担保方式；待固定资产建成产生租金收入后，在上述担保的基础上，以集体土地租金收入追加应收账款质押担保。

如农业银行北京分行就是以这种方式对大兴区旧宫镇改造项目进行了支持：在集体土地前期拆迁安置阶段，引入政府、村级联营公司外的合作第三方，约定以承租方式从事项目后续建设、招商、经营管理等；以村集体联营公司为承贷主体，选择资质好、能认可的第三方担保公司为贷款提供连带保证责任担保，同时追加项目用地的收益权质押，并以项目建成后的租金收入作为还款来源。

目前，农业银行北京分行已成功向北京大兴旧宫镇改造项目发放贷款2亿元。

（三）基于农房所有权和宅基地使用权的融资服务实践农村宅基地使用权承担着社会保障功能，是较为特殊的集体土地权利。

现行法律明确，宅基地使用权不得抵押。

因此，近年来出现的农村房屋所有权抵押融资实践中，宅基地使用权的处理是核心。

1. 宅基地使用权县域范围内流转的温州实践。

2012年年底，温州市出台了《关于推进农房抵押贷款的实施办法》，允许农民以“房产证+集体土地使用证+村委会认可书”作抵押物申请贷款，贷款额度为房屋市场评估价60%～80%。

若贷款出现违约，被抵押农房可以在县域内处置拍卖（依托温州市农村产权服务中心）。

目前，温州已有13家银行业金融机构开展农房抵押贷款，贷款总额超过80亿元。

2. 变更宅基地土地权属性质的成都实践。

成都市自2009年开展了农房抵押贷款试点，由市政府组建的国有担保公司，或者由各区（县）政府出资成立的政策性担保公司为农户贷款提供担保，农户以《房屋产权所有证》和《集体建设用地使用证》提供反担保，向成都农商行申请贷款，贷款金额不超过评估价值的60%。

其主要创新和政策突破体现在：在设定抵押时，登记机构将拟抵押的农村房屋所涉及的宅基地使用权，变更为集体建设用地使用权。

这就为一旦发生违约金融机构对抵押的房屋和宅基地进行处置提供了可能。

二、新一轮农地产权制度改革为“三农”金融服务带来的机遇与挑战为进一步释放农村经济社会发展活力，党的十八届三中全会部署了新一轮农地产权制度改革。

改革的核心是明确各类土地产权归属，突破原有制度对承包地经营权和农房的抵押担保和流转、城镇建设用地指标以及农地产权交易对象等方面的限制，有利于稳定经济交易预期、降低经济交易费用、激发经济交易潜力，促进农村经济发展方式的转变。

这既对金融机构开展“三农”服务提供了难得的机遇，也带来了一系列的挑战。

（一）新一轮农地产权改革为“三农”金融服务带来的发展机遇1. 农地产权交易流转蕴藏丰富金融需求。

农地产权改革催生的农地产权交易市场，孕育着巨大的金融需求。

一是产权交易服务的需求。

初步测算，0.5亿亩左右的农村集体经营性建设用地如果实现同地同价，以平均每亩20万元计算，价值10万亿元；目前已经流转的3.8亿亩承包地，以亩均年租金800元计算，年租金价值3 000多亿元；2.55亿亩的宅基地，以每亩20万元计算，潜在总价值50万亿元。

针对规模巨大的农地产权公开交易市场，金融机构可以提供包括交易组织、资金托管、资金汇划、代理支付、账户开立、短期融资等一系列的金融支持。

二是土地整治、储备和土地经营融资需求。

围绕农地产权交易，前期的土地整治、后期的土地专业服务和土地经营，将产生大量的融资需求。

以宅基地整治金融需求为例，按照一半宅基地（1.28亿亩）进入整治市场、整治成本每亩18万元、20%的项目自有资金计算，融资需求将高达18万亿元。

三是抵质押融资需求。

随着改革的深入，以农地产权作为合格抵押担保方式的融资需求将进一步释放。

以农地承包经营权抵押为例，按照15年抵押期、亩均价值800元/年、60%的抵押率测算，仅10%的承包土地（1.3亿亩）经营权的抵押市场就将超过9 000亿元。

2. 农村经济发展方式转变推动“三农”金融业务提质增量。

农地产权改革将加快推动农村经济发展方式的转变，培育出更为优质的客户主体、更具成长性的细分行业，并优化经营模式。

一是农业规模化产业化发展的金融需求。

农地产权改革将进一步加快土地流转，为专业大户（家庭农场）等新型农业经营主体发展规模经营创造条件。

到2014年年底，全国已有经营面积在50亩以上的专业大户318万户，家庭农场87.7万家，农民合作社128.9万家，龙头企业12万家。

同时，农产品种养环节与储藏、初加工、流通及生产服务环节之间的联系更为紧密，形成稳定的产业链条。

农业规模化产业化发展，为“三农”金融服务开拓了新的发展空间。

二是农村二三产业转型升级的金融需求。

农村集体经营性建设用地使用权改革，将衍生丰富的农村二三产业转型升级金融需求，包括特色资源整体开发，劳动密集型制造业产业转移，龙头企业供应链整合，新能源、新材料、环保产业等新兴产业发展以及以农村商品流通业、小城镇商贸服务业为重点的农村服务业等众多领域。

以未来0.5亿亩集体经营性建设用地用于承载县域工业、每亩投资强度100万元计算，投资额将达50万亿元，金融需求达10万亿元。

三是城镇化整合开发的金融需求。

农地产权改革强化了农村城镇化的土地支撑、资金支撑和产业支撑，在新型农村社区建设、农村基础设施和公共事业建设、城镇功能区整体开发、“三旧”改造等领域孕育了丰富的金融需求。