房地产投资分析(刘秋雁东北财经大学)

《房地产投资》教学参考书
1.高志云.《房地产投资分析与实务》，北京大学出版社，2014；
2.中国房地产估价师与房地产经纪人学会.《中国房地产投资收益率分析报告（2014）》，中国建筑工业出版社，2014；
3.刘秋雁.《房地产投资分析》，东北财经大学出版社，2014；
4.刘正山.《房地产投资分析》，东北财经大学出版社，2010；
5.骈永富，阎俊爱.《房地产投资分析与决策》，中国市场出版社，2004；
6.景小勇.《上市公司财务报表解读：从入门到精通》，机械工业出版社，2013；
7.徐勇谋.《房地产金融学：房地产投融资分析》，中国建筑工业出版社，2008；
8.刘慈.《房地产投资项目分析》，中国建筑工业出版社，1997；
9.张建新，王国力.《房地产经济、金融与投资分析》，机械工业出版社，2008。

《房地产投资分析》教学大纲课程编号：总学时:48学时适用专业：83一、木课程的性质和任务本课程阐明房地产投资及房地产投资分析的作用和任务，就房地产经营策划部门提出的投资方案，通过成木分析，收益分析，风险分析，评价投资方案的静态投资效果，动态投资效果，风险程度以及国民经济效果，对房地产投资盈利可行性做出结论。

二、木课程的基木要求1. 了解房地产投资分析的过程。

2. 了解房地产投资成木分析，收益分析，风险分析，决策分析，国民经济分析的方法。

三、本课程与其他课程的关系本课程要求学生有较好的高等数学和概率统计基础，应在学生学习了房地产开发与经营，会计与财务基木原理，技术经济学等课程之后开设。

四、课程的教学内容（一）房地产投资分析中的基本问题1、房地产投资概述2、房地产投资分析概述3、房地产投资分析中常用的基木概念（二）房地产市场分析1、房地产市场的一般问题2、房地产市场分析3、房地产市场调查的方法和程序4、房地产市场预测的种类和方法5、市场分析案例分析（三）房地产项目的开发程序与政府管理1、房地产项目的开发程序2、政府对房地产开发的管理（四）房地产开发项目的区位分析1、区位与房地产价值2、房地产开发项bl的区位分析3、区位选择应主要的问题（五）房地产投资项目基础数据的分析估算1、房地产开发项目总投资与总成木费用的估算2、房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措3、借款还本付息的估算（六）房地产投资项目财务分析1、房地产投资项目财务分析概述2、房地产投资项目财务分析基木报表3、现代的财务分析指标（七）房地产投资项目不确定性分析1、房地产投资项目的不确定性概述2、临界点分析3、敏感性分析（八）房地产投资项目风险分析1、风险分析概述2、房地产投资风险的种类与控制3、房地产投资风险分析（九）房地产投资决策分析1、房地产项目投资决策概述2、房地产投资项目的方案比选3、各比选指标的应用（十）房地产投资项目案例分析1、租传房地产开发项目案例分析2、房地产投资项目可行性研究案例（十一）房地产置业投资项目案例分析1、房地产买卖投资分析2、房地产租赁投资分析五、木课程的重点、难点1、重点：房地产投资的决策、成本、收益、风险、投资的分析方法。

房地产论文参考文献房地产论文参考文献房地产论文参考文献(一)[1]兰纪平.房地产与泡沫经济[N].检查日报,(3543).[2]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007,41 49.[3]刘继海.浅析房地产泡沫[J].中国房地产,2007,(7):32-33.[4]徐滇庆.泡沫经济与金融危机[M].北京:中国人民大学出版社,2000,8 10.[5]刘春雨.房地产泡沫的危害与防范措施[N].科技咨询导报,2007(14).[6]尹中立.社科院研究员尹中立再谈房地产泡沫界定3大底限[N].北京晨报,2004-10-28.[7]朱仁友.房地产泡沫累计支撑力的动态变化及房地产价格的近期走势[N].广西大学学报,2007,(4).[8]赵文.我国房地产泡沫市场泡沫现象分析[J].南开经济研究,2003,(2):60-79.[9]张丽英.对房地产泡沫的几点思考[N].中共宁波市委党校学报,2005-03-24.[10]陈龙.中国房地产泡沫的历史及现状[J].经济体制改革,2005,(2):35-39.[11]厉伟,孙文华,但承龙.房地产泡沫的产生原因,形成机制及对策分析[J].生产力研究,2006,(4):185-196.[12]徐莲.我国房地产泡沫产生原因的文献综述[J].科技信息,2007,(7):20.[13]张丽华,孙涛.借鉴日本房地产泡沫,完善我国房地产市场的发展环境[N].南京航空航天大学学报(社会科学版),2007-03.[14]吴玉珍.对于房地产泡沫经济的探讨[N].绍兴文理学院学报,2005-02(25).[15]杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005,(6):64-75.[16]查尔斯、P、金德尔伯格.泡沫[M].北京:经济科学出版社,1999,306.步骤/方法A.期刊论文[序号]作者.文献题名.刊名，出版年份，卷号(期号)：起止页码范例：[1] 袁庆龙，候文义.Ni-P合金镀层组织形貌及显微硬度研究.太原理工大学学报，2001，32(1)：51-53B.专著[序号]作者.书名.版本(第1版不标注).出版地：出版者，出版年.页码范例：[2] 蒋有绪，郭泉水，马娟，等.中国森林群落分类及其群落学特征 .北京：科学出版社，1998.179-193C.学位论文[序号]作者.论文题名：学位论文级别.保存地点：保存单位，答辩年份范例：[3] 张和生.地质力学系统理论：博士学位论文.太原：太原理工大学，1998D.报纸文章[序号]作者.题名.报纸名，出版日期(版次)范例：[4] 谢希德.创造学习的思路.人民日报，1998-12-25(10)E.会议论文集[序号]作者.文章名.见(英文用In)：主编.论文集名.(供选择项：会议名，会址，开会年)出版地：出版者，出版年.起止页码范例：[5] 孙品一.高校学报编辑工作现代化特征.见：中国高等学校自然科学学报研究会.科技编辑学论文集(2).北京：北京师范大学出版社，1998.10-22F.报告[序号] 主要责任者.文献题名.报告地：报告会主办单位，年份范例：[6] 冯西桥.核反应堆压力容器的LBB分析.北京：清华大学核能技术设计研究院，1997G.专利文献[序号] 专利申请者或所有者.专利题名.专利国别，专利号.发布日期范例：[7] 姜锡洲.一种温热外敷药制备方案.中国，881056078 .1983-08-12H.国际、国家标准[序号]标准代号.标准名称.出版地：出版者，出版年范例：[8] GB/T 16159 1996.汉语拼音正词法基本规则.北京：中国标准出版社，1996I.翻译类文献[序号]└─┘作者.书名.译者.版次(第一版应省略).出版地：出版者，出版年.引用部分起止页范例：[9] 斯蒂芬、P、罗宾斯.管理学.黄卫伟，等译.第七版.北京：中国人民大学出版社，2003J.专著中析出的文献[序号] 析出责任者.析出题名.见：专著责任者.书名.出版地：出版者，出版年.起止页码范例：[10] 罗云.安全科学理论体系的发展及趋势探讨.见：白春华，何学秋，吴宗之.21世纪安全科学与技术的发展趋势.北京：科学出版社，2000.1-5房地产论文参考文献(二)[2] Handcock, M.S. and J.H. Jones, 2004, Theoretical Population Biology 65-75.[3] Clauset, A., M. Young and K.S. Gleditsch, 2007, Journal of Conflict Resolution 51-58.[4]周春山，罗彦.近10年广州市房地产价格的空间分布及其影响[B]. 土地利用，2004.[5]许晓辉.上海市商品房住宅价格空间分布特征分析[J].经济地理，1997(01): 80-86.[6]王德.Hedonic住宅价格法及其应用[J].规划方法,2005.[7]刘定惠，杨永春.基于GIS与Hedonic模型的成都市住宅价格空间分布特征及其影响因素研究[J].安徽农业科学,20138(29): 1-6.[8]野口悠纪雄.土地经济学[M].北京：商务印书馆，1997.[9]曹振良，高晓慧等.中国房地产发展和管理研究[M#from 房地产论文参考文献来自end#].北京：北京大学出版社2002:299-301.[10]王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析[M].北京：北京大学出版社,2002: 7-11.[11]谢经荣.房地产泡沬形成、吸收与转化[J].中国房地产金融,2001, 8.[12]Hamilton, C.Whiteman, The Specification Test for Speculative Bubbles[J]. CuarterlyJournal of Economics, 1987, August: 32-34.[13]Abraham, J.M.Hendershott. Bubbles in Metropolitan Housing Markets [J], Journal ofHousing Research, 1996，7(2): 191-207.[14]毛勇.对我国房地产市场泡沫的判定及预控机制研究[J].城市发展研究，2009 (2):74-77.[15]周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究[J].商业研究,2009 (4):93-96.[16]胡洁，潘林.基于主成分分析的房地产指标研究[J].中国水运学术版，2006 (9): 188-190.[17]何塞娇.我国房地产市场泡沫分析与测度[D].浙江工商大学,2008.[18]欧阳琦?中国房地产泡沫实证研究[D].浙江工商大学,2008.[19]范东君.FDI对我国房地产价格影响的实证研究[J].云南财经大学学报，2009 (2):82-88.[20]徐国祥，王芳.我国房地产市场周期波动谱分析及其实证研究[J].统计研究，2010(10): 18-24.[21]王宏新，厉召龙.我国房地产业的调整与复苏周期：1987?2009[J].产业经济，2010(6): 38-44.[22]Koh Winston T H, Marianoa Roberto S, Pavlov Andrey D, Phang Sock Yong, TanAugustine H H, Wachter Susan M. Bank lending and real estate in Asia: market optimismand asset bubbles [J]. Journal of Asian Economics, 2005(15): 1103-1118.[23] Ebrahim M S，Hussain S. Financial development and asset valuation: The special case ofreal estate [J]. Journal of Banking & Finance, 201(34): 150-162.[24]Roehner B M. Spatial analysis of real estate price bubbles: Paris, 1984 -1993[J]_ RegionalScience and Urban Economics, 1999, 29(1): 73-88.[25]Saito H. The US real estate bubble? A comparison to Japan[J]. Japan and the WorldEconomy, 2003，15(3): 365-371.房地产论文参考文献(三)[1]严金海，中国的房价与地价：理论、实证与政策分析[J]，技术经济数量经济研究，2006(1)：17-26[2]王学发，我国城市房价上涨的需求动因与调控对策研究[J]，价格理论与实践，2007(3)：41-42[3]张岑尧，地方政府的介入对城市房地产价格的影响:双重压力假说[J]，东北财经大学学报，2005(6)：40-43[4]李建飞，史晨昱(2004)，我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J]，上海财经大学学报，2005(4)：26-32[5]周京奎，房地产价格波动与投机行为[J]，当代经济科学，2005(7)：19-24[6]鲁风玲，房地产价格蕴涵的矛盾和土地管理模式的变革[J]，价格理论与实践，2005(11)：32-33[7]刘润秋，蒋永穆，论房价决定地价[J]，社会科学研究，2005(6)：44-48[8]陈鹏程，基于人均GDP的上海房地需求分析[J]，消费经济，2005(2)：52-54[9]黄聚河，外国政府控制房价的有效经验及启示[J]，价格理论与实践，2007(3)：47-48汤炎非，杨青著.可行性研究与投资决策.武汉：武汉大学出版社，1998：5-7李竹成主编.房地产经济专业知识与实务.北京：团结出版社，2001潘蜀健主编.房地产项目投资、北京：中国建筑工业出版社，1999：139～141中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法.北京：中国物价出版社，2001宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，(2)57-59.刘秋雁.房地产投资分析[M].大连：东北财经大学出版社，2003.刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，(9)33 35.何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点[J].中国国际咨询，2003,(8)47-49。

20XX年复习资料大学复习资料专业：班级：科目老师：日期：房地产投资分析答案—刘秋雁一、单选题（共20题，每小题1分，共20XX分）1B 2A 3B 4D 5A 6D 7C 8A 9D 20XXXXD 20XXXXA20XXXXC 20XXXXC 20XXXXB 20XXXXD 20XXXXC 20XXXXA 20XXXXC 20XXXXB 20XXB二、多选题（每小题2分，共20XX分）1．ACDE 2．ACD 3．ABCE 4．BD 5．ABC6．BDE 7．ABCD 8．BDE 9．ADE 20XXXX．ACD三、简答题（共3小题，共20XX分）（一）1、第1年现金流量计算：潜在毛租金收入=可出租的面积×月租金水平×20XXXX个月） 1分－空置或租金损失＋其他收入=实际总收入 0.5－经营费用= 净经营收入 0.5－年还本付息额= 税前现金流量 0.5－所得税= 税后现金流量 0.52、所得税的计算步骤（两种方法任取其一）第一种计算方法：（净经营收入―利息―折旧）×所得税税率 1分=应纳税收入×所得税税率=所得税 1分计5分或第二种计算方法：（税前现金流量＋本金－折旧）×所得税税率 1分=应纳税收入×所得税税率=所得税 1分合计5分（二）1．房地产市场上的交易物彼此独立2．房地产产品异质3．房地产交易过程较为复杂4．寻找成交伙伴有较大难度5．有关房地产市场价格的刊物较少合计5分(三)1、区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。

（2分）区位就是通常我们所说的位置。

房地产投资项目中的区位是广义的。

应包括：（1）某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置； 1分（2）该位置所处的社会、经济、自然环境或背景； 1分（3）在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。

1分小计5分（房地产投资者对位置的把握还须有发展的、动态的眼光），此句可有可无。

《论房地产营销》题目:论房地产营销院（系）:建筑与交通工程学院专业：土木工程班级：学号：姓名：任课教师:2014年4月前言近年来，我国房地产业蓬勃发展，各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城，楼市风云,瞬息万变。

激烈的竞争，严峻的考验，使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线.尽管现在房地产开发商已经意识到房地产市场营销的重要性,但是还是因为房地产营销的不成熟而在市场营销中出现很多问题，导致房地产市场营销没有给开发商达到预期的效果。

纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。

许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。

所以,如何利用房地产市场营销达到项目的利益最大化,如何正确的认识和解决在房地产营销中出现的问题，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一系列迫在眉睫的问题。

目录前言 (2)一、我国房地产业的营销存在的问题 (4)（一）一系列品牌识别过度分明 (4)（二）营销策划方案炒作概念雷同 (4)(三）营销诚信度差 (4)（四）营销人员的形象、素质有待于提高 (5)二、我国房地产业的营销问题的解决对策 (5)（一）塑造房地产品牌 (5)(二）营销策划必须从客户和市场需要出发，注重广告的品质和创意 (5)（三）提高营销诚信度 (6)（四）加强专业培训，提高销售人员素质 (6)三、总结 (6)参考文献 (7)论房地产营销一、我国房地产业的营销存在的问题（一）一系列品牌识别过度分明房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的，但基于房地产品牌的特殊性,可以由一个房地产公司塑造一个品牌，房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。

同时，品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。

但是，这就造成为了打响品牌，品牌的优质推出的小区比品牌其他的小区存在一些差异，造成一个消费者的误区，品牌之后的房产不如之前的好，让消费者在看这个品牌的房产时有很大的对比性，房价也有一个对比，就会造成之后一系列房产的销售困难。

收稿日期作者简介刘秋雁(6),女,黑龙江双鸭山人,副教授、硕士,主要从事房地产投资、房地产开发与经营研究。

第24卷第11期2008年11月商丘师范学院学报JOURN AL OF SH ANG Q I U TEACHERS C OLLEGE Vol .24　No .11Nove m ber .2008区位选择与房地产投资价值分析刘　秋　雁(东北财经大学投资工程管理学院,辽宁大连116025) 摘　要:房地产的投资价值是由众多因素交互影响而形成的,但在众多因素中,区位因素对该房地产的投资价值影响尤深。

投资者应注意区位选择的问题,以获得较大的投资收益。

关键词:区位;房地产;投资价值中图分类号:F12316 文献标识码:A 文章编号:1672-3600(2008)11-0082-03 一、区位与房地产投资价值的理性分析(一)不同视角下的区位理解一般来说,房地产因其在城市或地区所处的位置不同而有不同的区位,其在市场上的价格也有明显的差别。

并且由于决定区位的条件在发展、变化着,房价亦会随区位的变化而改变。

那么,区位到底指的是什么呢?区位,是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系[1](P121)。

在我国,“区位”也叫位置,用“位置”一词对它进行描述更容易被人理解。

在房地产投资中,关于位置有两种理解,一种是狭义的,一种是广义的。

“狭义”的位置,指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。

“广义”的位置,除了投资项目的地理位置外,还应该包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景,以及在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。

房地产的不一致性和差异性,决定了某一具体宗地的地理位置是排他的、独一无二的。

根据对某一宗地位置的描述,我们就可以从地图上或现场找到该宗地。

对位置的广义理解,除了其地理位置外,往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。

某一具体位置所处的社会、经济、自然环境,决定了该位置附近的市场需求和消费特征。

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信用分析师的房地产投资分析房地产投资是一项高风险高收益的投资行为，对于信用分析师来说，准确评估和分析房地产市场是至关重要的。

本文将从房地产市场的基本情况、投资分析框架和关键要素等方面，介绍信用分析师在房地产投资上的分析方法和思路。

一、房地产市场概况房地产市场是国民经济中一个重要的组成部分，其发展与宏观经济政策、人口分布、城市发展等因素密切相关。

信用分析师在进行房地产投资分析时，首先需要对当前房地产市场的整体情况进行了解。

包括各地区的市场状况、政策环境、供求关系等。

二、投资分析框架信用分析师在进行房地产投资分析时，可以参考以下框架来进行分析：1. 宏观经济分析宏观经济因素是影响房地产市场的重要因素之一，信用分析师需要关注国家经济政策、利率水平、通货膨胀情况等因素对房地产市场的影响。

2. 区域经济和政策环境分析不同地区的房地产市场受到地方经济和政策环境的影响程度不同，信用分析师应根据具体地区的经济状况、人口流动情况、政策环境等因素进行综合分析。

3. 供求关系分析供求关系是房地产市场价格变动的关键因素，信用分析师可以通过调研市场上的在售房源数量、需求量、销售速度等数据，以及对未来供求关系的预测，来评估房地产市场的投资机会。

4. 投资风险评估投资风险是房地产投资分析的重要考量因素之一，信用分析师需要综合考虑市场风险、政策风险、流动性风险等因素，进行全面的风险评估。

三、关键要素分析在进行房地产投资分析时，信用分析师需要关注以下关键要素：1. 土地价值评估土地价值是房地产投资的核心，信用分析师需要通过对土地市场的分析，评估土地的增值潜力和投资回报率。

2. 建筑物质量和物业管理情况建筑物质量和物业管理情况对房地产投资的收益和长期价值有着重要影响。

信用分析师需要对建筑物质量进行评估，并关注物业管理的规范程度和服务质量。

3. 财务状况和资金流量分析信用分析师需要对房地产项目的财务状况和资金流量进行分析，包括项目的融资结构、现金流状况、利润率等指标。

房地产投资行为决策的理性分析第一章：引言房地产作为我国重要的产业，不仅给人民提供了居住场所，也成为了一项重要的投资领域。

然而，由于房地产市场的复杂性及多种因素的影响，房地产投资行为决策出现了一些问题。

本文将从不同角度对房地产投资行为的决策进行理性分析。

第二章：房地产市场基本情况房地产市场是与国民经济密切相关的市场之一，市场的发展与国家宏观经济政策密不可分。

同时，房地产市场的产生也与人口、城镇化等因素有关。

其中，住宅是房地产市场的主要产品，商业地产、工业地产等也在市场中占有相应的比例。

了解房地产市场的基本情况对于理性决策是至关重要的。

第三章：房地产投资行为决策的主要因素房地产投资行为决策的主要因素包括市场因素、政策因素、经济因素和投资者本身因素。

市场因素主要包括房地产供需关系、价格波动、土地市场等；政策因素主要包括宏观经济政策、金融政策、土地政策等；经济因素主要包括经济形势、利率、通货膨胀等；投资者本身因素主要包括风险承受能力、投资策略、投资目标等。

理性分析这些因素对于决策者做出正确决策非常重要。

第四章：房地产投资行为的决策方法房地产投资行为的决策方法有很多种，不同的决策方法适用于不同的情况。

其中包括市场分析法、财务分析法、风险分析法、价值投资法等。

理性选择适合自己的决策方法，并进行精细的决策分析可以降低决策带来的风险。

第五章：房地产投资行为决策中的风险管理房地产投资行为的风险是不可避免的，在投资决策中进行风险管理可以有效地控制风险。

风险管理包括风险识别、风险评估、风险规避、风险转移等。

此外，合理配置资产、分散投资也是控制风险的重要策略。

第六章：结论随着我国经济社会的发展，房地产市场将会迎来更好的发展机遇。

然而，要想在市场中获得成功，需要不断提升自身投资决策水平，加强对市场的洞察力，同时掌握正确的决策方法并进行风险管理。

希望本篇文章的理性分析能够为投资者提供有效的参考。

房地产市场的房地产投资组合分析洞察投资组合策略和方法房地产投资作为一种重要的投资方式，一直以来备受关注。

在进行房地产投资时，了解房地产市场的投资组合分析是至关重要的。

本文将通过对房地产市场的分析，以及洞察投资组合策略和方法，来探讨房地产投资组合的重要性以及实施的要点。

1. 房地产市场的分析房地产市场的投资组合分析需要从多个方面进行考虑。

首先，投资者需要了解市场的整体情况，包括供需关系、价格波动、政策变化等因素。

其次，地理位置和环境状况对房地产的价值具有重要影响，因此投资者需要考虑地理因素和周边配套设施等因素。

最后，市场的宏观经济环境也会对房地产市场产生重大影响，因此投资者需要密切关注经济指标和政策变化。

2. 投资组合策略的洞察在进行房地产投资组合策略的制定时，投资者需要综合考虑多个因素。

一是投资期限的确定，长期投资和短期投资都有各自的优势和风险，投资者需要根据自身的需求和风险承受能力做出选择。

二是风险分散的原则，投资者应该将资金分散投资于不同类型的房地产项目，以降低整体风险。

三是适时购买和出售，投资者需要密切关注市场的波动，选择合适的时机进行买入和卖出操作。

四是合理的资金管理，投资者需要根据自身的财务状况制定合理的资金管理计划，保证投资的稳健性。

3. 投资组合方法的应用投资组合方法是投资者在进行房地产投资时的重要参考依据。

常见的投资组合方法包括最小方差模型、均值方差模型、市场组合模型等。

最小方差模型通过对多个投资标的之间的相关性进行考虑，构建出具有较低风险的投资组合。

均值方差模型则是在考虑投资回报和风险的基础上，选择具有较高收益和较低风险的投资组合。

市场组合模型则是将投资组合与市场指数进行比较，选择表现优异的投资组合。

综上所述，房地产投资组合分析是房地产投资的重要环节。

通过对房地产市场的分析，投资者能够全面了解市场的整体情况；洞察投资组合策略的设计，可以更好地应对不同的投资需求和风险；应用投资组合的方法，可以选择更合适的投资标的和配置方案。