各国房地产市场分析报告

美国房地产业现状调查报告：当泡沫破灭之后

网络经济泡沫、房地产价格虚高和金融衍生品泛滥，是引发美国金融风暴的三大催化剂。而房地产市场不仅是民生所系，也是观察一个国家经济运行的晴雨表。

早在2006年年底，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇就曾说过，“房地产的泡沫迟早会破，泡沫一破，就会很疼。”就目前来看，要想让泡沫破灭之后的“伤口”真正愈合，奥巴马政府还需对美国经济动更大的手术。

美国次贷危机爆发后，此前持续10余年的房地产泡沫随即宣告破灭，美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。

为了拯救楼市，美国政府通过整顿金融市场、加大财政投入等多种措施来试图挽救这场危机。在这些措施的刺激下，美国的房地产市场开始缓慢复苏。

7月20日，美国金融稳定监督委员会发布季度报告称，截至6月底，美国金融市场已现好转迹象；28日，标准普尔公司发布的凯斯-席勒房价指数显示，今年5月美国20个大城市房价比4月上涨了0.5%，为2006年7月美国房价达到峰值以来的首次月度环比上涨。同时，美国商务部也公布数据显示，6月份美国新房销售量环比增加11%，创11年来最大增幅„„

然而，这些数据却很难从根本上改变美国房地产业低迷的现状。经济学家普遍认为，美国房地产市场要完全恢复泡沫破灭之前的繁荣，仍有很长的路要走

新政出台3年来最好光景

今年2月，美国总统贝拉克·奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资最高可达2750亿美元的《住房稳定计划》，该计划让900万“房奴”从困境中解脱出来，帮助他们保住房产。有媒体报道，这个计划就如同1862年林肯的《解决黑人奴隶宣言》，它同样是美国当前房奴的解决运动。

随即，美国的房地产市场一改此前死气沉沉的局面，呈现出3年来少有的勃发之态。据美国全国不动产中介协会3月公布的数据，全美各类房屋2月份的销售增长了4.2%，成交量为472万户，房屋均价超过17万美元。美国四大区都呈现涨势，其中以东北区增长15.6%为最。仅在华盛顿地区，房屋成交量就达到8439套，与去年同期相比增长了30%，被地产界称为2006年以来最好的光景。

国内外房地产市场的比较分析

房地产是人们日常生活中必不可少的一部分。它被认为是一种主要的投资方式，在许多国家都是国民经济发展的重要支柱之一。房地产的发展随着国家经济的不同变化而不断调整，国内外房地产市场的状况和未来发展趋势也有很大的差异。

一、国内房地产市场比较分析

我国的房地产市场近年来发展势头迅猛，住房建设数量和质量明显得到了提高。国内各大城市的楼房高耸入云，价值不菲。但是，随着房地产市场的日益繁荣，一些问题也接连浮现。首先是房屋价格的过高，由于市场供给不足，尤其是一线城市、热点城市房价上涨快速。整个房地产行业的巨额资本运作也严重扭曲了市场经济的规则，房地产市场的需求和供应并不相等，这给购房者带来了很多不便和不必要的出资负担。其次是城市的土地利用问题，要求新建住宅产业必须节约土地，这将给未来的房地产市场发展方式带来潜在的不确定性。还有许多诸如开发商对购房者的服务、政府政策的公正性等问题也引起了广泛关注。因此，国内房地产市场还存在一些问题和挑战，需要各方共同努力解决。

尽管如此，国内房地产市场仍然具有很大的潜力。未来几年，我国将继续推进城市化建设，并加大对于住房建设的投入。全国各大城市也将从过去的速度式增长转向高质量发展，促进城市的可持续发展。随着质量和需求的提高，预计房地产市场将会出现新的结构性调整，未来几年将是多变化的发展过程。

二、国外房地产市场比较分析

相对于国内房地产市场，国外的市场也存在着自己的特点和问题。一方面，在许多发达国家，如美国、英国、加拿大，房地产市场已经发展成为了成熟的市场。这里的房屋有时也是购房者的首选投资方式。另一方面，许多国家在房地产市场发展过程中也遇到了很多的问题和挑战。例如，印度等新兴市场上的房地产市场长期以来一直面临严重的资金匮乏、土地供应和其他问题。

另外，国外房地产市场中的租赁市场非常发达。在美国和英国等国家，租房比买房更为常见。这与我国差异很大。国外有很多长期租赁合同，租房者在长期租赁中享有更大的权利和保障。租房市场也鼓励了租客和房主之间的关系发展，因此，整个租赁市场变得更加健康和有活力。

国外房地产市场发展的基本状况和政策调控

时间：2009-01-15 来源：杭州日报 作者：信息发布

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二十一世纪中国的房地产市场是个充满想象力和有待开拓的新领域，但不可讳言的是，这个有待开拓的领域也充满了许多的风险和挑战，同时也存在着咨询与法律方面的欠缺。2005年我国房地产业的重要特点之一就是开始走向国际化。

2006年我国房地产开发及营销模式国际化的趋势将更加明显。包括房地产融资理念，项目运作，营销模式，营销理念和资本运作。更多的境外企业和基金将关注介入我国的房地产市场，而国内房地产区域发展的不平衡性也带来了房地产发展的新的契机和平台。为了使我国“十一五”期间房地产业的发展能够快速纳入健康和持续的轨道，该文专门就国外房地产市场发展基本状况和政策调控进行了专题调查和比较研究，现将部分研究成果展现给读者，供有识之士参考和共享。

日本挤压房地产泡沫的措施和启示

日本是亚洲先进入发达国家行列的国度，经过二次世界大战结束至今的半个多世纪的潮起潮落，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海的静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，实用面积90平方米，两间朝南，带停车位的房子，价格不过4000多万日元，要算建筑面积达120平方米，合人民币360万元，按建筑面积算每平方米3万元人民币，与此同时日本白领收入相当于上海的五倍，可想而知上海静安寺的房价相比较就显得偏高。日本提供出售的住宅都是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地板暖气，所有材料都是无毒标准，浴室带空调和液晶电视，厨房也是带全自动洗碗和烘干机，基本家用电器和家具一应俱全。

然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫来自于20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，短时期内涨价，幅度巨大，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。在日本当年的房地产热中，最大投机者是财力雄厚的企业，它们在大量资金投入促使商业房地产价格快速抬高的同时，也拉抬了住宅房产的价格。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到二十一世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮的增长周期。

全球房地产市场调整趋势报告

国际货币基金组织近日发出警告，全球房地产已经开始出现降温的迹象。由于加息和宏观调控的作用，美国、法国、西班牙和一些新兴经济体房地产市场都陆续出现不同程度的降温。自2000年以来，美国楼市持续繁荣，成为支撑美国经济走出衰退和安然度过“9.11”等重大冲击的主要动力；而据经合组织估计，工业国房地产价格在过去10年中实际增长了1倍之多，也是拉动工业化

国家消费扩大和经济增长的重要动力。全球房地产市场泡沫的破灭和调整，必将使世界消费需求和经济增长面临很大的不确定性风险，其未来走势和影响值得高度关注和高度重视。

一、全球房地产市场出现历史上最大的泡沫

据英国《经济学家》杂志分析，过去5年发达国家楼市总值由30万亿美元升至超过70万亿美元，增幅相当于世界各国国内生产总值的总和。全球房价一路飙升，正形成历史上最大的房地产泡沫，也是有史以来全球最大的一次资产泡沫。这次楼市泡沫超过20世纪世界上曾出现的三次房地产泡沫，包括80年代后半期日本的房地产泡沫、80-90年代泰国房地产泡沫和30年代美国部分地区的房地产泡沫，而这三次房地产泡沫均引发当事国局域性乃至全球性的经济金融危机；也超过上世纪90年代后期全球股市泡沫（历时5年，增幅为世界各国国内生产总值的80％）及上世纪20年代后期美国股市泡沫（占其国内生产总值的55％）。

据该杂志调查，这一轮全球性房价飙涨覆盖面之广也前所未有。不仅涉及美国、英国、澳大利亚、法国、西班牙等发达国家，也覆盖很多发展中国家。根据对全球20国的调查，1997？2005年位列全球房价涨幅最大的是南非，达244％；第二位的是爱尔兰，达192％；第三位是英国，涨幅达154％；第四位是西班牙，涨幅145％.

全球房地产泡沫膨胀的主要原因，一是主要发达国家为了摆脱IT泡沫破灭的影响，促进消费和经济增长，持续降低利率，使世界利率水平降至历史低点，各种低利率的住房信贷花样翻新，扩大了房地产需求，刺激消费者踊跃贷款购房，以获取市场增值和其他好处；二是投资人在股市崩盘后，大量转向回报率较高的房地产市场；三是世界油价猛涨也使得产油国资金充裕，大量富余资金流向世界房地产市场。