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项目销售方案§1.销售策划原则和推广思路一.销售策划原则二.销售策划的推广思路§2。
形象策略一.建立楼盘自身的良好形象二。
建立开发商良好的社会形象三。
建立开发商良好的政府形象§3。
广告策略一。
产品表现的主题二.立体媒介策略三。
公关促销和活动四。
广告及促销费用分配五。
广告效果的调查及广告策略的调整六。
参考广告语§4。
阶段销售建议一.预热期二.加热期三。
升温期四。
沸腾期五。
保湿期六。
总体销售中的几点绝妙手段§5。
销售道具及资料一. 售楼展示厅二. 外展点- 1 -三.售楼书四。
其它销售资料§6。
销售队伍的组织培训一．选队二.训练三．管理四.基本编制与架构ﻬ§1．销售策划原则和推广思路一.销售策划原则销售策划方案的基本原则是:针对目标客户定位，引导、勾画和补充“引领生活模式潮流"的概念定位。
1。
引导就是引导目标客户认识到开发商所提供的新生活模式的价值及对目标客户自身的适用性,以起到引领潮流、引领市场和引导消费的作用。
２。
勾画当项目还处于期房阶段时,通过销售策划可以向目标客户勾画出新生活模式的框架和许多具体的细节,以激发目标顾客的兴趣和购买欲．3。
补充关于新生活模式的内涵并不是有形的东西可以完全表现出来的。
这就需要销售的有关措施来加以补充和完善，以向目标客户展现完整和富有内涵的新生活模式。
二。
推广思路1.推广基本思路- 2 -先造事，再造势,再造市，再做事2。
推广具体思路通过相关手段引导和吸引公众注意力，逐步锁定目标消费者,以优质产品和高品位广告,推广生活模式，以制造名牌效应,促使消费者认同并产生购买意向,形成本项目的卖方市场,最后达成产品的交易，从而“使销售成为不必要”。
ﻬ§2.形象策略一。
建立楼盘自身的良好形象1。
导入完善的楼盘VI系统;２．成熟的广告策略，面向公众(具体内容见广告策略部分);3.精益求精的设计、规划项目,并用最好的方式加以展示；4.施工期间精心设计现场围挡，不但不影响周边环境和景观，而且增加美观以提升楼盘形象;５。
济南x x花园项目整体策划书目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
（二)2000年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。
同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。
地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
济南某楼盘广告策划方案一、背景分析：济南作为山东省会，经济发展迅速，人口密集，楼盘竞争激烈。
在这个竞争环境中，如何突出某楼盘的独特性和优势，吸引消费者目标是我们需要解决的问题。
二、目标受众定位：1.首次购房人群：希望买房的年轻夫妇、新生代家庭等。
2.改善型购房人群：已经拥有住房但希望升级换房的中产阶级。
3.投资购房人群：有一定的资本但缺乏投资渠道或追求长期投资回报的人群。
三、广告策略：1.品牌定位通过市场调研分析，确定该楼盘的核心卖点和品牌定位。
例如：地理位置优越、配套设施完善、独特的建筑风格等。
将这些卖点与目标受众的需求相结合，打造一个独特的品牌形象，给消费者留下深刻印象。
2.内容营销撰写创意的广告文案，突出楼盘的特色和优势。
例如，说明楼盘的地理位置优势、公共设施、社区环境、房型设计等。
内容需要简洁清晰，突出重点，与目标受众共鸣。
在广告中使用美观的图片和精选的平面设计，使广告更具吸引力和可信度。
3.渠道选择选择合适的渠道传播广告。
除了传统的电视、广播、报纸和户外广告等媒体，还可以利用社交媒体、网络平台等新媒体来传播广告。
利用精准投放的优势，将广告精准地传达给目标受众。
4.活动策划开展楼盘体验活动，邀请感兴趣的潜在购房者参观楼盘。
通过专业的解说员介绍楼盘的特色和优势，提供亲临现场的机会，增加购房者的信心。
5.口碑营销利用楼盘的居民和购房者的口碑效应，开展满意度调查和客户评价活动。
将好评和满意度高的客户评价进行梳理和整理，进行宣传，增加楼盘的知名度和影响力。
四、预算：根据实际情况制定广告策略预算。
广告预算应包括广告投放费用、广告设计费用、活动策划费用等。
根据广告策略的重点和目标受众的人群特征，适当调整预算分配。
五、评估和调整在广告执行过程中，及时进行评估和调整。
通过跟踪广告投放效果、销售情况、客户反馈等指标，评估是否达到预期目标。
根据评估结果，及时进行调整，优化广告策略，以获得更好的效果。
六、总结：通过精心的广告策划方案，我们可以为某楼盘打造一个有吸引力的品牌形象，吸引更多的目标受众，并提高楼盘的销售额。
银丰国际•东方商业中心悬念阶段推广执行案第一部分广告宣传本阶段将围绕项目设立目的以及如何提高市民对项目的关注，加强政府对项目的认同与好感而进行，因此整个推广活动将采取占领高度，制造氛围，强化品牌，争取认同这一中心目的来进行。
其广告宣传部分将立主项目现场与周边区域的宣传，辅助电视、报纸等广泛声讯媒体的宣传，将会为项目售楼处的启用以及随后的排号开盘奠定良好的品牌基础。
一、时间2005年1月20日至售楼处启用二、媒体1、户外广告A 、售楼处现场支架广告（单立柱）B 、项目现场围墙C、太和大道候车亭50 块电视2、报纸3、三、推广内容在项目雏形还未呈现的情况下，为了很好地吸引投资者对项目的关注度，争取当地居民更大的项目好感，消除居民因该位置的原有衰败所造成的负面影响，确立该项目在射洪商业经营领域的高端地位，进行一定的悬念造势和品牌铺垫是十分必要和不可或缺的。
因此，在现阶段的户外广告主要是对东方乐园明天会变成怎样？射洪需要一个什么样的商业中心等诉求点进行提示性宣传。
具体内容为：1、变，明天这里会出现什么？2、大幕将启，精彩无限3、我们的城市还缺什么？让银丰国际东方商业中心告诉你4、我们的生活还缺什么？让银丰国际东方商业中心告诉你5、现代城市，现代商业一一银丰国际东方商业中心是什么（报纸软文）6、休闲购物，城市生活——银丰国际东方商业中心给你什么（报纸软文）四、活动预算本阶段主要是进行项目悬念设置与品牌引导，整体费用较少主要集中在户外广告发布与报纸广告发布方面。
A、项目现场单立柱广告制作9万B、候车亭广告发布5万C、报纸软文发布2万D、其他费用0.5万费用合计16.5万五、执行细目第二部分活动开展由于该项目体量较大，运作周期较长，销售过程中不确定的因素较多等众多客观因素的存在，项目的推广活动是强化项目品牌，提升项目品质，获得更多社会关注与投资美誉度的较好方式。
因此在该阶段的活动开展将主要围绕与政府合作开展的社会公益性活动以及派号、开盘等销售目的进行。
第一部分项目分析一、项目概况1.项目地块简介本案位于济南市二环南路与英雄山路交汇处东北侧，南临二环南路，西临武警学院，东临规划路（舜德路），西北靠龟山，东北临兴济河，临近二环路的地块标高在140米，东邻规划路的标高在122-134米，临近龟山的标高在124.5米，项目占地约180亩，规划总建筑面积约23万平方米。
项目隶属济南南部控制板块，地理位置珍稀优越，但距市区稍远，且周边配套尚未齐全，对项目品质有一定影响。
2.技术经济指标总用地面积：122016.5㎡建设用地面积：113792.6㎡总占地面积：27537.8㎡总建筑面积：238108.0㎡其中：地上230108.0㎡地下8000.0㎡建筑密度：24.2％容积率：2.02绿地率：36.28％二、SWOT分析1.优势分析（Strength）——板块素质较高。
项目隶属济南南部板块，秉承济南人“住南不住北，住东不住西”的传统居住习惯，该项目属于“南贵”高档住宅区。
——自然环境较好。
项目地处济南市南部板块，是济南市空气质量最好的地区之一，且项目依山傍水，山峦连绵起伏，外部环境条件较好。
——优质产品设计。
在高度竞争的房地产市场中，产品设计的差异化是吸引客户的最重要手段，BLOCK庭院式建筑、退台式及露台情景阳房、4.8米挑高及三错层空间等全新概念，绝对引起市场关注的新焦点。
2.劣势分析（Weakness）——地理位置稍偏。
项目地处济南市南部二环南路北侧，距市区稍显偏远。
——配套比较缺乏。
项目周边尚在规划建设中，配套有待完善，整体城市化形象还未形成，尤其是东侧的舜耕路和北侧的旅游路尚未修通，目前只能从南侧二环南路进出项目，这势必影响项目的品质。
——相邻项目影响。
由于项目东南角被太平洋项目分割出一块，造成地块的不规则，对项目的建筑规划、产品设计、外部形象及产品销售都有一定影响。
——噪音尾气及工业污染。
项目北侧靠近发电厂，该发电厂工业污染将对项目的整体销售产生一定影响，而项目位于主干道二环南路北侧，交通噪音尾气污染亦将对项目沿路房屋的销售产生威胁。
某花园项目前期整合营销策略案尊敬的项目团队，我很高兴可以为我们即将启动的某花园项目制定整合营销策略。
我们的目标是将该花园打造成为一个吸引人们的休闲和娱乐场所，以吸引更多的游客并提高知名度。
我将为您提供一个前期整合营销策略案，以帮助您实现这一目标。
市场定位：首先，我们应该明确定位我们的目标市场。
基于调研和市场分析，我们认为应将目标市场定位为城市居民及其家庭。
我们的花园将提供一个以大自然为主题的轻松休闲空间，提供多样化的娱乐和活动选择。
品牌建设：接下来，我们需要着手建设和推广我们的品牌。
我们的品牌形象应该注重自然、放松和家庭友好。
我们可以使用授权媒体和社交媒体来传播我们的品牌形象，同时建立一个精心设计的网站来提供信息和购票服务。
市场传播：为了吸引目标市场的关注，我们将采取多种市场传播手段。
首先，我们需要在当地媒体和社交平台上发布新闻稿和宣传信息，以提高公众对花园的认知度。
同时，我们还可以与当地社区合作，组织一些与自然和绿化有关的活动，以吸引更多的游客来参观花园。
门票和会员计划：为了增加收入和长期忠诚客户，我们将推出多种门票和会员计划。
我们可以提供一日游票、季度会员、家庭会员等多种选择，以满足不同消费者的需求。
此外，我们还可以与当地旅行社和酒店合作，推出组合门票和优惠套餐，吸引更多的游客选择我们的花园。
参观体验：提供优质的参观体验是我们的首要任务。
我们将聘请专业的导游和解说员，为游客提供有趣的解说和故事。
在花园中设置信息牌和地图，方便游客自助导览。
此外，我们还可以举办季度或定期的专题活动，如花卉展览、音乐会和户外电影等，以增加花园的娱乐性和吸引力。
合作伙伴：最后，我们应该寻找合适的合作伙伴来增加花园的吸引力和增值服务。
我们可以与当地的咖啡厅、餐厅和零售商合作，为游客提供更多的用餐和购物选择。
我们还可以邀请当地的艺术家和音乐家在花园中举办演出和展览，为游客带来更多的艺术享受。
这只是一个初始的整合营销策略案，我们可以根据需要进行进一步调整和细化。
