梅溪湖某居住小区-前期调研汇报
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梅溪湖新城“绿色生态示范城区”开发汇报
金茂投资（长沙）有限公司
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金茂投资（长沙）有限公司
金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 金茂投资（长沙）有限公司 长沙梅溪湖实业有限公司
标绿色：该项已按计划全部完成；标黄色：该项工作在进行中； 道路工程 2011年道路工程（麓龙路、骑川路、科技路、支路九） 工作内容 开始时间 完成时间 建设用地规划许可证 2012年4月17日 2012年5月15日 工程规划许可证 2012年5月16日 2012年5月31日 工程施工许可证 2012年6月1日 2012年7月15日 完成初步设计 2011年11月13日 设计图纸完成 2011年12月20日 确定总包单位 2011年11月10日 项目开工 2011年11月15日 路基清表 2011年12月23日 2012年1月12日 软基处理 挖除换填 2012年1月12日 2012年4月11日 抛石挤淤 2012年2月11日 2012年4月11日 强夯 2012年3月7日 2012年4月11日 雨污排水工程 2012年5月31日 2012年8月4日 路基填筑及土方开挖 路床精加工（96区） 2012年6月25日 2012年8月14日 2011年道路工程（C7、D2、D3、D4、D7、D8、E1、E2、E3路、环湖路） 2012年6月已完成D2路、D3路、 建设用地规划许可证 D8路、E3路 工程规划许可证 2012年6月已完成D8路、E3路 完成初步设计 2011年12月18日 设计图纸完成 2012年1月15日 确定总包单位 2011年12月10日 项目开工 2011年12月15日 路基清表 2012年2月4日 2012年2月15日 软基处理 挖除换填 2012年2月15日 2012年6月14日 抛石挤淤 2012年3月25日 2012年6月28日 强夯 2012年3月21日 2012年5月25日 雨污排水工程 2012年6月23日 2012年8月12日 路基填筑及土方开挖 路堤填筑（94区） 2012年5月29日 2012年8月2日
梅溪湖市场调研分析(易居)
景观资源杰出，现有交通、商业均在完善中，规 划为长沙新城市中心，集高端住宅、商务、旅游 、研发、金融办公等为一体。
景观资源、教育人文资源突出，商业资源较为缺 乏，大学城主要以低档小商品零售业态为主 区域内商业主要在伍家岭-四方坪一带，伍家岭以 北区域商业配套较为缺乏。 专业市场聚集的区域，生活配套基本完全， 商业配套齐全， 商业缺乏，配套较少 红星商圈、及奥特莱斯、商超等， 环保工业园产业 目前商业配套主要在观沙岭、桐梓坡、德润园等 社区商业为主
板块竞争分析
竞争分析/板块竞争——板块格局
根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长 沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。
长沙房地产板块划分 1 2 3 4 5 6 7 8 市中心板块 金星北板块 市府板块 麓谷板块 梅溪湖版块 洋湖院板块 北城板块 东城板块
A 洋湖板块分析
板块范围： 北至天马山，南至绕城高速，东至潇洒中路，西至含浦。 板块商业： 金星北板块
滨 江 新 城 板 块
城市宜居功能定位 绝版山水人文资源 高端物业聚集地
北城板块 月湖板块 经开星沙板 块
板块内商业起步晚，基本上以社区配套型商业为主体，缺
乏大型集中式商业。 交通情况： 交通路网密集，通达性好，但初入区域有高速公路出入口， 车流量大，交通压力大； 规划有地铁3号线与长常城际轨道， 景观资源： 板块内突出的景观资源有岳麓山、洋湖垸湿地公园 房地产开发特征： 新兴区域，房地产开发处于快速发展阶段，并因稀缺的景 观的资源与完善的交通路网吸引众多品牌开发商入驻。 洋湖片区 梅溪湖板块 麓谷板块 市府板块
城市宜居功能定位 以景观、配套资源价值为依托, 以交通价值为支撑, 以商业、商务价值为提升；
梅溪湖调研报告
梅溪湖调研报告梅溪湖调研报告梅溪湖位于湖南省长沙市岳麓区，是长沙市发展区域经济的重要节点之一。
该湖泊占地面积广阔，风景优美，自然资源丰富，近年来成为了长沙市民休闲娱乐和旅游观光的热门去处。
为了深入了解梅溪湖的发展状况及其对长沙市经济的影响，我们进行了一次梅溪湖的调研。
首先，我们对梅溪湖的自然环境进行了考察。
梅溪湖水清澈见底，湖岸边植被茂盛，湖中鱼类繁多，给游客带来了诸多的休闲娱乐活动，如钓鱼、划船等。
同时，梅溪湖周边拥有大片的湿地，这不仅增加了梅溪湖的自然生态美，还为周边居民提供了一个理想的运动和健身场所。
调研发现，梅溪湖水域自然环境的良好状态不仅吸引了大量的游客，也为长沙市的环境生态保护工作作出了重要贡献。
其次，我们对梅溪湖旅游业的发展进行了调查。
随着梅溪湖自然风景的吸引力逐渐扩大，越来越多的游客前来观光、度假。
为满足游客的需求，梅溪湖附近建立了一大批的旅馆、餐饮和娱乐场所。
我们了解到，这些旅游配套设施的建设和运营，不仅促进了当地的经济增长，还为当地居民提供了更多的就业机会。
另外，梅溪湖还举办了一系列的旅游活动，如船游梅溪湖、湖畔音乐节等，吸引了大量的游客前来参与。
这些活动不仅丰富了游客的参观体验，也提升了梅溪湖作为旅游目的地的知名度。
最后，我们对梅溪湖对长沙市经济的影响进行了分析。
梅溪湖的发展不仅带动了旅游业的繁荣，还促进了相关产业的发展。
例如，梅溪湖周边的餐饮、酒店、交通等服务行业得到了迅猛发展，为长沙市带来了丰厚的经济效益。
此外，随着梅溪湖旅游业的不断壮大，相关的零售、文化创意等产业也得到了长足的发展。
我们通过调研发现，梅溪湖作为一个多元化的旅游目的地，对长沙市的经济增长起到了积极的促进作用。
综上所述，通过本次调研，我们对梅溪湖的发展状况及其对长沙市经济的影响有了更加深入的了解。
梅溪湖作为一个自然优美、旅游资源丰富的湖泊，对长沙市的经济增长和发展起到了重要的推动作用。
我们相信，随着梅溪湖旅游业的进一步发展，将为当地经济带来更多的机会和挑战。
(长沙)梅溪湖全流程说辞
关于梅溪湖国际新城的区域说辞一、梅溪湖一期规划我们现在看到的版块为梅溪湖国际新城一期，位于长沙大河西先导区核心，东起二环，西接三环，北起龙王港，南至岳麓山支脉桃花岭，环抱3000亩梅溪湖。
项目总占地约11452亩，总建面约945万平米，其中住宅面积约710万平米，商业商务面积约240万平米，涵括高档住宅、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。
目前梅溪湖二期已经启动规划建设，预计于2015-2016年初步建成，届时由梅溪湖一二期组成的梅溪湖版块总占地面积，占地约28000亩（1833万平方米），居住人口60万人，相当于整个芙蓉区的常住人口。
梅溪湖国际新城一期，经过几年的建设，目前已经成为湖南重要形象名片，是省、市政府接待全国性重点考察的必看版块，当之无愧的“富人区”的片区。
梅溪湖一期分为九大独特复合功能区，由“3000亩湖域、5.8km环湖自行车道、6大公园休闲地，2号线地铁前三站、6大商业商务综合体、两大文化科研基地”组成，是长沙中部国际大都会示范名片。
同时沿湖面中轴方向分为北看湖版块，和南看湖版块。
“南看湖”版块分为（激光笔示意金茂广场、中建中心）混合功能区混合居住区等；“北看湖”版块分为低碳、科技研发、滨水居住区、国际商务区四区，主要为高端住宅为主（示意云顶、本项目一带），是主要集高端住居、国际商务、休闲娱乐文化几大功能区沿我们项目分布。
像现在你们看到的（激光笔示意），沿卓越·浅水湾湖面一带全是高端国际化配套。
1、国际文化艺术中心（2015）。
总投资20亿元，总建筑面积12万平方米，包括3.5万平方米的大剧院和2.5万平方米的艺术馆两大主体功能，大剧院由1800座的主演出厅和500座的多功能小剧场组成；艺术馆由12个展厅组成，展厅面积达1万平方米，能承接世界一流的大型歌剧、舞剧、交响乐等高雅艺术表演。
2015年建成后，年接待能力将达到250场次约31万人次。
梅溪湖新城定稿
教育配套 ：天顶小学，天顶中学，长郡梅溪湖中学，岳麓区 实验小学等
国际商业区
2015/10/18
* 梅溪湖中心以国际5A标准打造的
图片
240米高端写字楼，建成后将成为 梅溪湖地标级形象建筑，定义梅溪 湖的新高度，彰显独领风骚的王者 风范，成为名副其实的城市中心， 影响力遍及长沙。
*写字楼
2015/10/18
（二）国际智力拓展和科技创新中心：拥 有一流的科研中心、高端先进的公共技术 平台、开放的实验室、共享的尖端实验设 备和信息平台、专家楼等，能吸引全球顶 级企业、顶尖专家来此进行学术交流、科 学研究、技术创新和各类高级人才创业发 展。 （三）国际商务中心：建有风格独特、功 能齐全的地标性甲级写字楼，满足国际知 名商业商务机构和知名企业入驻要求。 （四）国际居住中心。建设人居环境一流， 配套设施齐全的高档住宅产品。
按照“一大中心，两轮驱动，三个带动”的指导思 想，在规划范围内，突出生态整治和城市建设两大 主题，按照“以基础设施带动产业发展、以环境整 治带动新城建设人、以政府投资带动社会投资”的 三大原则，通过多方筹措资金进行片区综合开发， 努力建设成以下四个具有国际水准的功能区： （一）国际会议会展中心：是整个项目的功能核心， 占地约570亩，建成国际一流的标志性建筑。会议 中心的主会议厅至少可容纳2000人—2500人举行会 议，拥有同声翻译系统，能承办大型国际性会议， 并能同时召开湖南省人大、省政协等会议；会展中 心按大规模、高标准、国际性和现代化标准设计， 能承办大型国际会展，满足世界性的展会要求，室 内展馆面积要超过10万平方米，同时可进行空间灵 活组合，以适应不同规模的会展要求。
2.项目介绍
功能介绍区
小区调研报告总结
小区调研报告总结
经过对小区居民的调研，我们得出以下结论：
1.居住满意度高：调研显示，大部分居民对小区的整体环境和
生活质量感到满意。
他们认为小区绿化良好，安全设施完善，并且邻里关系融洽。
2.交通便利度有待提高：少数居民对小区交通便利度提出了一
些问题。
他们表示小区附近的公交站点不够，出行不够方便。
建议增加公交线路并改善道路的通行状况。
3.物业服务一般：居民对小区的物业服务整体表现中等。
调研
结果显示，物业公司在维修时间、服务态度和效率方面需加强。
居民建议提供更加及时和高效的物业维修服务。
4.公共设施需要改善：调研中发现部分居民对小区的公共设施
有所不满。
他们希望小区能增加一些娱乐设施，如健身器材和儿童游乐场。
另外，一些居民提出改善小区内的停车管理，增加停车位数量。
5.居民活动需求旺盛：调研显示大部分居民对小区内的社区活
动表示兴趣，并愿意积极参与。
因此，建议小区组织更多多样化的居民活动，如健身课程、手工制作等，以满足居民的需求。
基于以上调研结果，小区管理方可以进一步改善交通便利度、提升物业服务质量、改善公共设施，并增加居民活动，以提升整个小区的居住品质和居民满意度。
梅溪湖新城市场研究报告(2012.11.14)
达美D6区
中一·九骏
金茂·梅溪湖 旭辉御府 和泓·梅溪四季
外围项目
中建·梅溪湖壹号
中一·九骏 地华·梅溪湖畔 望兴F1站 万科·城市花园（住宅售罄）
梅溪湖板块项目销售情况
金茂·梅溪湖
92-170㎡ 78-180㎡ 均价8500元/㎡ 均价8500元/㎡ 均价待定 毛坯房6600元/㎡起，精装房7900元/㎡起 均价6000元/㎡，一次性95折，按揭97折 起价6600元/㎡，按揭97折再减300元/㎡ 均价5800元/㎡ 均价6600元/㎡ ，一次性98折，按揭99折
东方红 商业广场
类型 商业MALL
建设状态 筹建 在建 筹建 筹建 在建
CBD商务区
新西站购物中心 商业MALL 新西站 购物中心 东方红商业广场 商业MALL 华润万家 罗马商业广场 综合商场 综合商业
CBD商务区
梅溪湖新城
梅溪湖新城——教育配套
梅溪湖新城拟建10所小学7所中学，教育资源丰富，同时17所中小学在片区内合理布局。 教育资源
梅溪湖新城市场研究报告
天橙中国·市场研究室出品 2012.11.14
1
PART
市政规划
梅溪湖-麓谷版块——规划
板块规划主要分为麓谷高新区和梅溪湖新城。 麓谷科技园主要是高科技产业，板块内多以工业土地为主。 梅溪湖新城是板块未来房地产重点发展区域。 梅溪湖新城总面积23平方公里，核 心区域为沿湖约7平方公里。 规划以湖体为中心，外围呈放射状 布局国际会展中心、顶级办公区等 功能组团。 致力于打造为“长沙未来城市中 心”“低碳之城”及“国际服务区、 科技创新城”。
梅溪湖板块中心地带近期产品分析
中心地带目前主要在售产品情况
一房 面积段 （㎡） /
居住区设计场地踏勘梅溪湖居住区
经营性用地约4214亩，包括约3910亩住宅及商业公建用地、304亩研发及配套用地；
总建筑面积约945万平方米，综合容积率约3.36
项目概况
背景分析
规划解读
案例研究
现状分析
过渡页
11 Transition Page
项目概况
项目背景研究
现状分析
背景分析
规划解读
案例研究
11
2.区位历史文化
12
第一师范
项目概况
背景分析
规划解读
案例研究
现状分析
过渡页
15 Transition Page
项目概况
项目背景研究
现状分析
背景分析
规划解读
案例研究
15
3.梅溪湖先导区解读
16
项目概况
背景分析 规划解读 规划解读 案例研究
现状分析
梅 溪 湖 国 际 新 城 总 体 规 划 全 景
3.梅溪湖先导区解读
4、合肥解放里居住小区 案例分析
29
项目概况
背景分析
规划解读 案例研究 案例研究
现状分析
4.道路分析
居住小区道路系 统合理，出入口 设置得当，车行 道可以到达每一 栋住宅快捷便利， 在中心绿化区人 车分行不会干扰 到居民的休憩娱 乐。街坊东北部 按规划设置了一 所小学和幼儿园， 公共服务设施配 套完善。
4、合肥解放里居住小区 案例分析
30
项目概况
背景分析
规划解读 案例研究 案例研究
现状分析
5、小区优缺点
优点：规划设计在打破单一的行列布局、 寻求居住小区中不同类型住宅建筑合理 分区，和有序布局上有一定创意，营造 了较为丰富的、人性化的居住空间环境 不足：小区入口过多，会影响到城市 干道的交通。小区内的车行道过于密 集影响居民生活质量。
居住区调研报告
阅海万家调研报告xxx（实地调研、图表绘制、前期制作）xxx（实地调研、资料收集、前期制作）xxx（实地调研、前期制作、后期整理）xxx（实地调研、资料收集、前期制作）目录摘要关键字----------------------------------------------------------------------------------1. 调研基本情况---------------------------------------------------------------------------1.1 调研背景和目的--------------------------------------------------------------------1.2 调研思路和方法-------------------------------------------------------------------1.2.1 调研方法-------------------------------------------------------------------1.2.2 调研流程------------------------------------------------------------------2. 调研对象选择及使用现状--------------------------------------------------------2.1 调研区域简介----------------------------------------------------------------------2.2 各调研对象现状------------------------------------------------------------------3. 阅海万家的空间环境分析--------------------------------------------------------3.1 用地选址分析--------------------------------------------------------------------3.2 空间分析----------------------------------------------------------------------------3.2.1 用地规模---------------------------------------------------------------3.2.2 景观环境--------------------------------------------------------------3.3 居住人群分析-----------------------------------------------------------------3.3. 1居住人群性质分析-------------------------------3.3.2 日常生活（出行、购物等）------------------4.各区的部分户型情况5.小区不足与小组建议6.结语摘要：城市居民小区是城市的重要组成部分。
梅溪湖市场调研分析(易居)
宏观背景分析/城市发展研究——宏观经济小结
长沙城市经济快速发展，房地产发展有很好的市场环境与市场机遇
经济发展势头好——GDP保持高速增长，2012年1-12月GDP增长率保持在10%
左右；前三季度GDP居于第二位，仅次于武汉。为太原的2.85倍，一直保持较好
的经济增长； 消费能力强——城镇人均可支配收入快速增长，消费性支出增速放缓，收支比 持续增大，表明居民储蓄增加，购买能力增强，为房地产发展提供有力支撑 发展潜力——长沙作为中部省会城市中唯一一个连续两年进入竞争场
价格——12年年中开始，商品房成交价格稳中有升，未来仍有一定上升空间
11年1月-13年2月新建商品房住宅月成交均价 (卑位：元/平米)
2013年3月，长沙市内六区住宅价格为6527元/平米， 与2012年同期相比上涨13.48%；环比上涨1.06% ，均 价为17月来新高，市场稳步向上，量价齐涨； 2013年3月，芙蓉区、天心区、开福区均价超过7000 元/平米，雨花区、芙蓉区均超过6800元/平米，以望城 区和岳麓区环比涨幅最大
宏观经济增长与房地产发展关系
长沙市 GDP 增长速度走势图
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
资料来源：长沙统计局
地区生产总值 初步核算，长沙市全年实现 GDP6399.91 亿元，比上年增长 13.0%。 在GDP 中，第一产业实现增加值 272.31 亿元，增长 4.0%；第二产业实现增加值 3592.52 亿元，增长 14.5%，其中工 业实现增加值 3051.94 亿元，增长 15.7%；第三产业实现增加值2535.08 亿元，增长 12.0%。 在 GDP 累计增幅中，第一、二、三次产业分别拉动 0.2、8.0、4.8 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分别为 1.2%、61.5%、37.3%。
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长沙大河西先导区
梅溪湖片区某地块住宅项目
——前期调研分析汇报
汇报人 XXXXXX
长沙市中心
梅溪湖
雷锋湖
基地位于湖南长沙大河西先导区梅溪湖片区西侧 A-20 地块， 地块为二类居住用地，总用地面积11.21公顷。项目意在满足社 区业主的居住需求，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐 的社区环境。
北至东雷路东延线
案 例 研 究
（ 规 模 类 似 项 目 ）
万 科 金 域 华 府 （ 合 肥 ）
·
建筑类型：17栋高层板楼 建筑面积：48.34万平方米 容 积 率：3.3 占地面积：10.18公顷 绿 化 率：42% 总 户 数：2090户 房型面积：110-210 ㎡ 楼盘特色：教育地产，别墅尺度
长沙属亚热带季风性湿润气候，气候温和，降水充沛，雨热同期，四季 分明。 长沙市区年平均气温 17.2℃，市区年均降水量 1361.6 毫米 , 年均相对湿 度80%。长沙春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。
，形成一个居住容量为35.5万人的新城市中心。
定 位
背 景 分 析
周 边 区 位 条 件 ) (
国际化新城
具有国际水准规划设计、山水景观、创 新运营管理的国际新城。
科技创新城
汇聚企业精英、成为科技创新研发的平 台，塑造新城的增长引擎。
绿色生态城
低碳环保科技的建筑、公共设施，传递 低碳理念，打造一个生态宜居之城。
背 景 分 析
城 市 区 位 条 件 ) (
背 景 分 析
周 边 区 位 条 件 ) (
雷锋镇 为雷锋战士的故乡，为先导区的起步
区域，以打造“三湘名镇”为发展目标，围绕实现 “两型”，将建为“3+5”城市群最具竞争力的产业 服务基地；山水城交融的生态城区；集居住、商贸、 旅游、高端技术产业等多种功能于一体的新镇。
佳兆业·云顶梅溪湖
背 景 分 析
（ 周 边 交 通 ）
地铁站 快速路 主干路 次干路 支 路
基地东侧为城市主干路， 南侧为城市次干路，西侧是 三环快速路辅道，北侧为支 路。 公 交 902 路 、 916 路 、 315路、18路、913路加稍许 步行可达基地。 建设中的地铁 2 号线离 基地1.5公里，步行约20-30 分钟可达。 交通环境在日趋完善。
自 然 环 境 分 析
（ 气 候 ）
基地周边水系较多，会产生微气候，湿度可能相对偏高。
日 照 分 析
风 环 境 分 析
为保证良好的采光，建筑宜朝南布置，最宜 在南偏东9°以内。
长沙常年主导风向为西北风，夏季主导风向为南 风，年均风速为2.2米 / 秒，风速较缓。由此，基地西 侧的快速路带来的尾气污染等可能会对基地环境产生 不良影响。
梅溪湖新城东起二环，西接三环，北起龙王港
，南至岳麓山支脉桃花岭,占地763公顷，是未来长沙市河 西城市中心。梅溪湖将投建成一个国际性综合功能区，规 划包括国际会展中心、顶级办公区、国际智力拓展中心、 创新中心和生活区等设施，预计投资超过200亿。梅溪湖 国际功能服务区将重点建设8大社区、8大山群、8个岛屿
中建·梅溪湖中心
地华·梅溪湖畔
振业·振业城
方兴·梅溪湖金茂悦
背 景 分 析
（ 主 要 项 目 分 布 ）
双金·涉外国际公馆二期 沙坪·弘德好莱城 万科·城市花园 惠天然·梅岭国际 旭辉·御府 旭辉·梅溪时代
正湘·骑龙大街
中一·九骏
达美·D6区
方兴·金茂梅溪湖
中建·梅溪湖壹号
中铁建·梅溪青秀Байду номын сангаас
和泓·梅溪四季
自 然 环 境 分 析
（ 地 形 地 貌 ）
高程分析
坡度分析
坡向分析
基地地势西高东低，西南、西北的山坡向基地中央跌落，整体坡度 较缓。高地势区域主要位于基地西北角，在进行竖向设计时略需结合周 边道路标高加以考虑。
川塘小学 梅岭公园
长郡梅溪湖中学 岳麓区实验小学
肖河小学
天顶中学
CBD 商业Mall
天顶小学 象鼻窝体育公园 桃花岭公园
规 划 解 读
《长沙市城市总体规划》（2003～2020）
第三十条居住用地规划中提到以改善居住环境、集中 成片建设、发展生态型住区为原则，完善新区基础设 施及配套设施。新区的住宅建设应确保基础设施与商 业、文化、教育、卫生等生活配套设施的同步建设， 形成具有一定吸引力的居住区，并制定相应政策，吸 引中心区人口迁入。住宅标准和住宅设计要体现多样 性和可选性，以满足不同收入要求的居民对住宅的要 求。在主城区边缘及其它组团中，结合自然山水布置 高尚住宅区。
① 一期向心围合， 中央大片水景； ② 二期行列布局。
案 例 研 究
（ 临 近 项 目 ）
旭 辉 御 府 （ 长 沙 ）
·
建筑类型：高层板楼,联排别墅 建筑面积：34.34万平方米 容 积 率：3.0 占地面积：10.81公顷 绿 化 率：40% 总 户 数：2138户 房型面积：二至三房90-127㎡ 楼盘特色：公园地产，水景住宅
2010
2011
2012 2015 2016
完成所有道路及基础设施建设；梅溪湖国际会展中心建 成，启动梅溪湖科技创新中心项目建设。
地铁 2 号线 2 期工程梅溪湖片区站点投入使用，包括梅溪 湖西站、商业中心站、商务中心站、秀峰路站4个站点。 梅溪湖片区基本建设初步完成，形成 CBD 中心、 8 大居住 社区、国际歌剧院、科技创新中心为一体的高端城市功 能区。
注：“基本生态控制线”是指为了保障城市基本生态安全，维护生态系统的科学性、完整性和连续性，防止城市建设无序蔓延，在尊重城市自然生态系统和合理环境 承载力的前提下，根据有关法律、法规，结合本区实际情况划定的重点生态保护要素的范围界线。
规 划 解 读
《长沙大河西先导区梅溪湖片区控制性规划》
① 第二章2.2.2分类用地布局内提到居住小区以500米服务半径作为控制发展边界，结合邻里中心配套完善设施。其它 居住区及小区配套以片（居住区）小区、组团为单元分级设置。绿地面积中人均绿地4.43㎡/人，人均规划公共绿 地3.4㎡/人。 ② 第六章6.7.3人防设施中提到结合广场绿地确定避难场所，人防设施规划建议结合轨道交通和地下空间的开发利用 统筹考虑。 ③ 第七章7.1公共服务配套设施规划内要求在进行地块开发建设中，公共服务配套设施确需调整的应在片区内进行， 但片区内设施的总面积、规模和数量须平衡不得随意减少，并经市规划局和先导区管理委员会同意批准。 ④ 第八章8.2绿地规模及控制内提到各地块在达到图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充 分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化景观效果。 ⑤ 第九章9.2城市设计策略中对于9.2.1总体控制构架要求外围地块根据周边情况和开发需求共同决定地块建筑的高度， 但尽量避免超出核心区的城市天际线，以维持片区整体形态的有序统一。加强建筑底层界面的连续性，塑造围合感 强、有凝聚力的活动地带，形成道路两厢建筑尺度宜人的步行空间，并通过广场、绿地、建筑物前庭的设置，构筑 丰富的步行系统。9.2.5.3道路规划设计时，二环线、三环线两侧防护林宽度控制不小于20米。9.2.6.2强度分区中， 项目所属地块属中高强度鼓励开发区（1.0＜容积率≤3.0）。 ⑥ 第十章10.1水体保护中涉及肖河部分未提到基地所在地块。
客户群分析：成交客户多为中青年，以首次置业刚性需求客户居多，区域性
强，以河西为主，多为周边企事业单位员工，地州市客户比重也较大，河东客 户也占一定比例。他们看重周边教育、区域地块的发展价值及其较梅溪湖沿岸 线楼盘低的价格而置业。
案 例 研 究
（ 临 近 项 目 ）
旭 辉 御 府 （ 长 沙 ）
·
① 轴向对称布局； ② 沿轴前、中、后 围合三片景观。
可持续发展之城
融入产业导入、产业培养和功能复合， 成为一个具有内生活力的可持续发展之城。
2008 2009
梅溪湖片区综合项目启动，完成项目包装、报批等准备。 基础设施建设启动，龙王港整治及截污工程、梅溪湖环 湖路和东方红路道路工程项目动工；年初启动一期拆迁 工作，总面积 10300 亩，约 1500 户， 6 月启动第二批拆迁 工作，总面积1700亩，约350户；同时启动基础设施建设。 梅溪湖环湖路和东方红路持续建设，龙王港整治及截污 工程年内完工，长东路、高新路年内动工，雷锋西大道 及跨湖桥梁工程3月动工、麓松路9月动工；2月前完成整 体拆迁等开工前准备，动工建设湖体西北角的滨湖居住 组团； 10月动工建设梅溪湖中学； 11 月动工建设湖体东 北角的国际会展中心。 长东路年内建设完工；梅溪湖路、东方红路、骑龙路、 高新路建成通车、雷锋西大道道路工程项目完工；6月底 市政广场基本建成投入使用，梅溪湖（长郡）中学年底 建成，建设梅溪湖景观湖工程和梅溪湖国际歌剧院主体 工程。
《长沙大河西先导区规划》（2011～2020）
第三部分生态控制线规划中提到为达到“两型社会”环境友好的目标，根据先导区“宜居新区、生态新区、文 化名区、活力新区”的总体规划目标的要求,通过生态控制线规划，划定生态功能区域，确定须严格控制的生 态功能服务区界线，建立起生态安全格局，保障城市基本生态安全，协调大河西先导区城市建设与生态环境保 护的关系，建设和完善生态体系，确保建设方案的生态价值不低于现状生态价值。
案 例 研 究
（ 环 境 类 似 项 目 ）
万 科 紫 台 （ 杭 州 ）
·
建筑类型：14栋17层高层板楼 建筑面积：15.05万平方米 容 积 率：2.4 占地面积：4.61公顷 绿 化 率：30% 总 户 数：1078户 房型面积：二至三房90-125 ㎡ 楼盘特色：投资地产，滨河住宅
① 沿街行列布局、 内侧围合布局； ② 由西向东五期 建设，景观串联。
主要规划指标
容 积 率：2.5 建筑限高：60米 绿 地 率：40% 建筑退让道路红线： 南向5米，北向7米，西向5米，东向3米 机动车出入口方位：南、北 停 车 率：0.7
梅溪湖片区某地块住宅项目
——前期调研分析汇报
汇报人 XXXXXX
长沙市中心
梅溪湖
雷锋湖
基地位于湖南长沙大河西先导区梅溪湖片区西侧 A-20 地块， 地块为二类居住用地，总用地面积11.21公顷。项目意在满足社 区业主的居住需求，提供给业主一个安静的家与一个温馨和谐 的社区环境。
北至东雷路东延线
案 例 研 究
（ 规 模 类 似 项 目 ）
万 科 金 域 华 府 （ 合 肥 ）
·
建筑类型：17栋高层板楼 建筑面积：48.34万平方米 容 积 率：3.3 占地面积：10.18公顷 绿 化 率：42% 总 户 数：2090户 房型面积：110-210 ㎡ 楼盘特色：教育地产，别墅尺度
长沙属亚热带季风性湿润气候，气候温和，降水充沛，雨热同期，四季 分明。 长沙市区年平均气温 17.2℃，市区年均降水量 1361.6 毫米 , 年均相对湿 度80%。长沙春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。
，形成一个居住容量为35.5万人的新城市中心。
定 位
背 景 分 析
周 边 区 位 条 件 ) (
国际化新城
具有国际水准规划设计、山水景观、创 新运营管理的国际新城。
科技创新城
汇聚企业精英、成为科技创新研发的平 台，塑造新城的增长引擎。
绿色生态城
低碳环保科技的建筑、公共设施，传递 低碳理念，打造一个生态宜居之城。
背 景 分 析
城 市 区 位 条 件 ) (
背 景 分 析
周 边 区 位 条 件 ) (
雷锋镇 为雷锋战士的故乡，为先导区的起步
区域，以打造“三湘名镇”为发展目标，围绕实现 “两型”，将建为“3+5”城市群最具竞争力的产业 服务基地；山水城交融的生态城区；集居住、商贸、 旅游、高端技术产业等多种功能于一体的新镇。
佳兆业·云顶梅溪湖
背 景 分 析
（ 周 边 交 通 ）
地铁站 快速路 主干路 次干路 支 路
基地东侧为城市主干路， 南侧为城市次干路，西侧是 三环快速路辅道，北侧为支 路。 公 交 902 路 、 916 路 、 315路、18路、913路加稍许 步行可达基地。 建设中的地铁 2 号线离 基地1.5公里，步行约20-30 分钟可达。 交通环境在日趋完善。
自 然 环 境 分 析
（ 气 候 ）
基地周边水系较多，会产生微气候，湿度可能相对偏高。
日 照 分 析
风 环 境 分 析
为保证良好的采光，建筑宜朝南布置，最宜 在南偏东9°以内。
长沙常年主导风向为西北风，夏季主导风向为南 风，年均风速为2.2米 / 秒，风速较缓。由此，基地西 侧的快速路带来的尾气污染等可能会对基地环境产生 不良影响。
梅溪湖新城东起二环，西接三环，北起龙王港
，南至岳麓山支脉桃花岭,占地763公顷，是未来长沙市河 西城市中心。梅溪湖将投建成一个国际性综合功能区，规 划包括国际会展中心、顶级办公区、国际智力拓展中心、 创新中心和生活区等设施，预计投资超过200亿。梅溪湖 国际功能服务区将重点建设8大社区、8大山群、8个岛屿
中建·梅溪湖中心
地华·梅溪湖畔
振业·振业城
方兴·梅溪湖金茂悦
背 景 分 析
（ 主 要 项 目 分 布 ）
双金·涉外国际公馆二期 沙坪·弘德好莱城 万科·城市花园 惠天然·梅岭国际 旭辉·御府 旭辉·梅溪时代
正湘·骑龙大街
中一·九骏
达美·D6区
方兴·金茂梅溪湖
中建·梅溪湖壹号
中铁建·梅溪青秀Байду номын сангаас
和泓·梅溪四季
自 然 环 境 分 析
（ 地 形 地 貌 ）
高程分析
坡度分析
坡向分析
基地地势西高东低，西南、西北的山坡向基地中央跌落，整体坡度 较缓。高地势区域主要位于基地西北角，在进行竖向设计时略需结合周 边道路标高加以考虑。
川塘小学 梅岭公园
长郡梅溪湖中学 岳麓区实验小学
肖河小学
天顶中学
CBD 商业Mall
天顶小学 象鼻窝体育公园 桃花岭公园
规 划 解 读
《长沙市城市总体规划》（2003～2020）
第三十条居住用地规划中提到以改善居住环境、集中 成片建设、发展生态型住区为原则，完善新区基础设 施及配套设施。新区的住宅建设应确保基础设施与商 业、文化、教育、卫生等生活配套设施的同步建设， 形成具有一定吸引力的居住区，并制定相应政策，吸 引中心区人口迁入。住宅标准和住宅设计要体现多样 性和可选性，以满足不同收入要求的居民对住宅的要 求。在主城区边缘及其它组团中，结合自然山水布置 高尚住宅区。
① 一期向心围合， 中央大片水景； ② 二期行列布局。
案 例 研 究
（ 临 近 项 目 ）
旭 辉 御 府 （ 长 沙 ）
·
建筑类型：高层板楼,联排别墅 建筑面积：34.34万平方米 容 积 率：3.0 占地面积：10.81公顷 绿 化 率：40% 总 户 数：2138户 房型面积：二至三房90-127㎡ 楼盘特色：公园地产，水景住宅
2010
2011
2012 2015 2016
完成所有道路及基础设施建设；梅溪湖国际会展中心建 成，启动梅溪湖科技创新中心项目建设。
地铁 2 号线 2 期工程梅溪湖片区站点投入使用，包括梅溪 湖西站、商业中心站、商务中心站、秀峰路站4个站点。 梅溪湖片区基本建设初步完成，形成 CBD 中心、 8 大居住 社区、国际歌剧院、科技创新中心为一体的高端城市功 能区。
注：“基本生态控制线”是指为了保障城市基本生态安全，维护生态系统的科学性、完整性和连续性，防止城市建设无序蔓延，在尊重城市自然生态系统和合理环境 承载力的前提下，根据有关法律、法规，结合本区实际情况划定的重点生态保护要素的范围界线。
规 划 解 读
《长沙大河西先导区梅溪湖片区控制性规划》
① 第二章2.2.2分类用地布局内提到居住小区以500米服务半径作为控制发展边界，结合邻里中心配套完善设施。其它 居住区及小区配套以片（居住区）小区、组团为单元分级设置。绿地面积中人均绿地4.43㎡/人，人均规划公共绿 地3.4㎡/人。 ② 第六章6.7.3人防设施中提到结合广场绿地确定避难场所，人防设施规划建议结合轨道交通和地下空间的开发利用 统筹考虑。 ③ 第七章7.1公共服务配套设施规划内要求在进行地块开发建设中，公共服务配套设施确需调整的应在片区内进行， 但片区内设施的总面积、规模和数量须平衡不得随意减少，并经市规划局和先导区管理委员会同意批准。 ④ 第八章8.2绿地规模及控制内提到各地块在达到图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面积，并充 分利用各种有利条件增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化景观效果。 ⑤ 第九章9.2城市设计策略中对于9.2.1总体控制构架要求外围地块根据周边情况和开发需求共同决定地块建筑的高度， 但尽量避免超出核心区的城市天际线，以维持片区整体形态的有序统一。加强建筑底层界面的连续性，塑造围合感 强、有凝聚力的活动地带，形成道路两厢建筑尺度宜人的步行空间，并通过广场、绿地、建筑物前庭的设置，构筑 丰富的步行系统。9.2.5.3道路规划设计时，二环线、三环线两侧防护林宽度控制不小于20米。9.2.6.2强度分区中， 项目所属地块属中高强度鼓励开发区（1.0＜容积率≤3.0）。 ⑥ 第十章10.1水体保护中涉及肖河部分未提到基地所在地块。
客户群分析：成交客户多为中青年，以首次置业刚性需求客户居多，区域性
强，以河西为主，多为周边企事业单位员工，地州市客户比重也较大，河东客 户也占一定比例。他们看重周边教育、区域地块的发展价值及其较梅溪湖沿岸 线楼盘低的价格而置业。
案 例 研 究
（ 临 近 项 目 ）
旭 辉 御 府 （ 长 沙 ）
·
① 轴向对称布局； ② 沿轴前、中、后 围合三片景观。
可持续发展之城
融入产业导入、产业培养和功能复合， 成为一个具有内生活力的可持续发展之城。
2008 2009
梅溪湖片区综合项目启动，完成项目包装、报批等准备。 基础设施建设启动，龙王港整治及截污工程、梅溪湖环 湖路和东方红路道路工程项目动工；年初启动一期拆迁 工作，总面积 10300 亩，约 1500 户， 6 月启动第二批拆迁 工作，总面积1700亩，约350户；同时启动基础设施建设。 梅溪湖环湖路和东方红路持续建设，龙王港整治及截污 工程年内完工，长东路、高新路年内动工，雷锋西大道 及跨湖桥梁工程3月动工、麓松路9月动工；2月前完成整 体拆迁等开工前准备，动工建设湖体西北角的滨湖居住 组团； 10月动工建设梅溪湖中学； 11 月动工建设湖体东 北角的国际会展中心。 长东路年内建设完工；梅溪湖路、东方红路、骑龙路、 高新路建成通车、雷锋西大道道路工程项目完工；6月底 市政广场基本建成投入使用，梅溪湖（长郡）中学年底 建成，建设梅溪湖景观湖工程和梅溪湖国际歌剧院主体 工程。
《长沙大河西先导区规划》（2011～2020）
第三部分生态控制线规划中提到为达到“两型社会”环境友好的目标，根据先导区“宜居新区、生态新区、文 化名区、活力新区”的总体规划目标的要求,通过生态控制线规划，划定生态功能区域，确定须严格控制的生 态功能服务区界线，建立起生态安全格局，保障城市基本生态安全，协调大河西先导区城市建设与生态环境保 护的关系，建设和完善生态体系，确保建设方案的生态价值不低于现状生态价值。
案 例 研 究
（ 环 境 类 似 项 目 ）
万 科 紫 台 （ 杭 州 ）
·
建筑类型：14栋17层高层板楼 建筑面积：15.05万平方米 容 积 率：2.4 占地面积：4.61公顷 绿 化 率：30% 总 户 数：1078户 房型面积：二至三房90-125 ㎡ 楼盘特色：投资地产，滨河住宅
① 沿街行列布局、 内侧围合布局； ② 由西向东五期 建设，景观串联。
主要规划指标
容 积 率：2.5 建筑限高：60米 绿 地 率：40% 建筑退让道路红线： 南向5米，北向7米，西向5米，东向3米 机动车出入口方位：南、北 停 车 率：0.7