自考资产评估计算题公式

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值+重置成本x 成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：3. 4X 1.2. =贬值率经济性1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 Ri---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， Ri-中还包括期末资产剩余净额。

n----收益年期 r-----折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率年等值收益额：评估值= ()()∑∑==+++=nt t n i t tr A r R P 11112. 未来收益不等额情形： 资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）(2). 外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本或=（3）.+途中保护费+或其中FOB （4）. 重置成本（5）.重置成本+软件重置成本（6）.消费税=2. 1海运价=234）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率2.非标准设备重置成本：P=(Cm1÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd ÷n)P —非标准设备重置成本 Cm1----主材费（不含主要外购件费）Km---不含主演外购件费的成本主材费率 Cm2----主要外购件费 Kp---成本利润率Kt---销售税金率 Kd---非标准设备设计费率 n-----非标准设备产量Cm1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]Cm2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]二.物价指数法设备账设备重×（1+x?1时，机 （P/A 。

重置成本重置成本＝直接成本＋间接成本间接成本①.按人工成本比例法计算间接成本＝人工成本总额×成本分配率式中：成本分配率＝间接成本额/人工成本额②.单位价格法间接成本＝工作量(按工日或工时)×(单位价格/工日或工时)③.直接成本百分率法间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本百分率⑵.物价指数法→是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。

资产重置成本＝资产历史成本×(资产评估时物价指数/资产购建时物价指数)或：资产重置成本＝资产历史成本×(1＋物价变动指数)⑶.功能价值法→也称生产能力比例法。

这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。

被评估资产重置成本＝参照物重置成本×(被评估资产年产量/参照物年产量)⑷.规模经济效益指数法被评估资产重置成本＝参照物资产的重置成本×(被评估资产的产量/参照物资产的产量)a⑸.统计分析法K＝Rˊ/R即：调整系数＝某类抽样资产的重置成本/某类抽样资产的历史成本实体性贬值及其估算资产的实体性贬值→是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。

⑴.观察法，也称成新率法资产的实体性贬值＝重置成本×(1－实体性成新率)⑵.公式计算法资产的实体性贬值额＝[(重置成本－预计残值)/总使用年限]×实际已使用年限式中：实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率名义已使用年限＝(截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间)×100%资产的功能性贬值额＝∑(被评估资产年净超额运营成本×折现系数)资产的功能性贬值额＝复原重置成本－更新重置成本成新率修复费用法→即通过估算资产恢复原有全新功能所需要的修复费用占该资产的重置成本的百分比确定的。

成新率＝[1－(修复费用/重置成本)]×100%2.收益法应用的形式⑴.资产未来收益期有限的情况通过预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现后求和获得，各年预期收益折现值之和即为评估值。

自学考试资产评估全部公式(总8页) -本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ()()∑=+++=ni ii i r Ar R P111 n----收益年期； r-----折现率；R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。

第二章资产评估的基本方法一、市场法二、成本法被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=重置成本x 成新率（一）重置成本的估算：1、重置核算法：直接成本按现时价格逐项加总；间接成本计算方法如下：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2、物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本x （1+物价变动指数）3、功能价值法，也称生产能力比例法重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4、规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4—1之间 5、统计分析法： K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本被评估资产重置成本=∑⨯K 某类资产账面历史成本（二）实体性贬值及其估算：1、观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2、公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100定利用时间截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率⨯= （三）功能性贬值及其估算 1、∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 2、功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本（超额投资成本可视为功能性贬值）（四）经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=X 生产能力额定生产能力实际使用贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性（五）成新率及其估算1、观察法2、使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%3、修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%三、收益法：1.资产未来收益期有限情况：()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 R i 未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时；R i-中还包括期末资产剩余净额；n 收益年期；r 折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）P=年收益额/资本化率=A/r年等值收益额()()∑∑==+=+=n t t ni t t r A r R P 11112. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年年金化收益/资本化率×前若干年最后一年折现系数第三章机器设备评估一、成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）重置成本的估算1、重置核算法外购设备（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）（2）外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）（3）外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率自制设备1）标准通用设备2）通用非标准设备P=(C m1÷K m +C m2)×(1+K p )×(1+K t )×(1+K d ÷n)P —非标准设备重置成本C m1----主材费（不含主要外购件费） K m---不含主要外购件费的成本主材费率C m2----主要外购件费K p---成本利润率K t---销售税金率K d---非标准设备设计费率 n--非标准设备产量C m1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]C m2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]2、物价指数法1）定基物价指数：设备重置成本=设备历史成本数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重⨯=2）环比物价指数：设备重置成本=设备历史成本∏+=⨯211t t t 环比物价指数（ t 1为资产购建年；t 2为资产评估年）测算进口设备重置成本： 重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=账面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）3、规模经济效益指数法X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x ›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x ‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）实体性贬值实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1、使用年限法1）成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%2）实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率3）成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）加权更新成本=更新成本×已使用年限4）贬值率=已使用量/总使用量×100% =已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%2、观测分析法3、修复费用法（三）功能性贬值1、超额投资成本功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本2、超额运营成本∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（四）经济性贬值1、因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100% 2、由于外界因素造成的收益减少：()n r P ,,税率所得1益损失额设备年收贬值额经济性⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯= 3、受环境保护限制造成的经济性贬值第四章房地产评估一、土地使用权评估的方法（一）市场法待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1、土地使用年限修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n]K---年限修正系数；n----比较案例使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率2、容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数3、基准地价系数修正法待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数 K= [1-1/（1+r ）n ]/[1-1/(1+r)N] K---年限修正系数； N---最高出让年限；n —实际出让或转让年限；r —还原利率 （二）收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11 P —土地使用权评估值；A —土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限； 当n →∞，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1、 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=（土地取得费+税费）×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×利润率土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。

自考资产评估计算公式总结TPMK standardization office【 TPMK5AB- TPMK08- TPMK2C- TPMK18】第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值+重置成本x成新率二、重置成本的估算： 1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）3. 功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯=4．规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法：∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=nt tt tr Ar R P 111Ri---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， Ri-中还包括期末资产剩余净额。

一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本 x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：(1)按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额 x 成本分配率 成本分配率= 间接成本额/人工成本额 x100% (2)单位价格法：间接成本=工作量(按工日或者工时) x 单位价格/按工日或者工时(3)直接成本百分率法： 间接成本=直接成本 x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本 x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或者： 资产重置成本=资产历史成本 x (1+物价变动指数) 3. 功能价值法：被评估资产 被评估资产年产量 参照物= 根重置成本 参照物年产量 重置成本4 ．规模经济效益指数法：(|被评估资产的产量)|x参照物资产的重置成本 (参照物资产的产量)X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法： K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法(成新率法)： 资产的实体性贬值=重置成本 x (1－实体性成新率)2.公式计算法：资产的实 重置成本- 估计残值 实际已= 根体性贬值 总使用年限 使用年限总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率截止评估日资产累计实 际利用时间截止评估日资产累计法 定利用四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： 功能性贬值额被评估资产= 1(||(净超额运营年本被评估资产年根 系折数现))||(超额投资成本可视为功能性贬值|) 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:贬经值济率性 = 1 - (||(利用的生产能力资产预计可被生产能力资产原设计))||x 根 100% 贬经值济额性 = 益资损产失年额收根 (||(1 - 税所率得))|| 根 (P A, r, n ): 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率= (估计尚可使用年限/实际已使用年限＋估计尚可使用年限)×100%2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 P = xn(1 ir )i + (1 r )n i----收益年期； r-----折现率；i =1资产利用率 = 根 100%R i ----未来第 i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i 中还包括期末资产剩余净额。

自考资产评估公式
在进行资产评估时，我们可以使用多种公式和方法来确定资产的价值。

以下是一种常用的资产评估公式：
1. 净资产评估公式：
净资产= 总资产 - 总负债
这个公式用于评估公司或个人的净资产价值。

通过计算总资产与总负债的差额，可以得出资产净值。

2. 盈利能力评估公式：
资产净利率= 资产净利润 / 总资产
这个公式用于评估公司的盈利能力，计算出每一单位总资产所产生的净利润的比率。

3. 现金流量贴现评估公式：
现金流量净现值= ∑(现金流量 / (1+折现率)^n)
这个公式用于评估项目的现金流入和流出。

通过折现率计算，将未来的现金流量带回到当前时点，得出项目的净现值。

4. 投资回报率评估公式：
投资回报率 = (投资收益 - 投资成本) / 投资成本
这个公式用于评估投资项目的回报率。

通过计算投资收益与投资成本的比率，可以判断投资项目的盈利能力。

5. 企业价值评估公式：
市盈率 = 市值 / 净利润
这个公式用于评估上市公司的市值与净利润之间的关系。

通过计算市值与净利润的比率，可以判断公司的估值水平。

以上是一些常用的资产评估公式，但是在实际应用中，需要根据具体情况和需求选择适合的评估方法。

同时，还需要考虑到市场的变动和其他因素对资产价值的影响，以获得更准确的评估结果。

自考资产评估全部公式1. 概述资产评估是指通过对企业或个人的资产进行评估，确定其价值和财务状况的一种方法。

在自考中，了解和掌握资产评估的全部公式能够帮助我们更好地理解和分析企业的财务状况。

本文将介绍自考中所需掌握的关于资产评估的全部公式。

2. 总资产总资产是指企业或个人拥有的全部资产的总和。

其计算公式如下：总资产 = 资产1 + 资产2 + 资产3 + … + 资产n3. 固定资产固定资产是指长期投资于企业或个人，用以生产和经营活动，并预期将其用于相当长时间的资产。

其计算公式如下：固定资产 = 资产1 + 资产2 + 资产3 + … + 资产n4. 流动资产流动资产是指企业或个人易于变现或在短期内转化为现金的资产。

其计算公式如下：流动资产 = 资产1 + 资产2 + 资产3 + … + 资产n5. 资产负债率资产负债率是指企业或个人的负债总额与总资产之比。

其计算公式如下：资产负债率 = 负债总额 / 总资产6. 营运资本营运资本是指企业或个人用于支持正常运营活动所需的资金。

其计算公式如下：营运资本 = 流动资产 - 流动负债7. 营业收入净资产率营业收入净资产率是指企业或个人的净利润与净资产之比。

其计算公式如下：营业收入净资产率 = 净利润 / 净资产8. 资本回报率资本回报率是指企业或个人的净利润与平均资本的比率。

其计算公式如下：资本回报率 = 净利润 / 平均资本9. 速动比率速动比率是指企业或个人的速动资产与流动负债之比。

其计算公式如下：速动比率 = 速动资产 / 流动负债10. 存货周转率存货周转率是指企业或个人一定时期内存货的销售额与存货平均余额之比。

其计算公式如下：存货周转率 = 销售额 / 存货平均余额11. 不动产收益率不动产收益率是指企业或个人的净年经营收入与不动产投资之比。

其计算公式如下：不动产收益率 = 净年经营收入 / 不动产投资12. 全部资产收益率全部资产收益率是指企业或个人的净利润与总资产之比。

贬值经济性贬值功能性贬值实体性成本重置产评估值被评估资---= 成新率重置成本*=间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分率 资产重置成本=资产历史成本*资产购建时物价指数资产评估时物价指数=资产历史成本*（1+物价变动指数）重置成本参照物资产参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产*= x⎪⎭⎫⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本x ⎪⎭⎫⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量的重置成本参照物资产的重置成本被评估资产*K=R'/R其中：K ：资产重置成本与历史成本的调整系数；R'：某类抽样资产的重置成本； R ：某类抽样资产的历史成本。

被评估资产重置成本=∑某类资产账面历史成本*K 资产的实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率） 资产的实体性贬值=实际已使用年限总使用年限预计残值重置成本*-总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率资产利用率=%100*定利用时间截至评估日资产累计法际利用时间截至评估日资产累计实∑⎪⎪⎭⎫⎝⎛系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产*＝ 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 成新率＝％100*预计尚可使用年限实际已使用年限预计尚可使用年限+成新率＝1-％100*重置成要本修复费用评估值＝∑+ni ＝iir R 1)1( （详见教材P47页） 其中:i R —未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，i R 中还包括期末资产剩余净额；n —收益年期； r —折现率。

资产评估值（收益现值）=年收益额/资本化率()()()nnr R r R r R PV ++⋯⋯+++=111221 当，A R R 时=⋯⋯==21()()()⎥⎦⎤⎢⎣⎡++⋯⋯++++=n r r r A PV 111111*2 ()[]()[]nnr r r A +-+=1*11*()rr A n ⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=111* 当()则时,011→+∞→nr ，n rA PV =第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并折现求和。

第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率二、重置成本的估算：1.重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2.物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）3.功能价值法：4．规模经济效益指数法：X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法：∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本五、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算1.使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%2.修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%七、收益法：1.资产未来收益期有限情况：评估值()()∑=+++=n i ii i r Ar R P 111n----收益年期；r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。

(完整版)会计自考本科-《资产评估》公式-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN第二章资产评估的基本方法一、市场法二、成本法被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值=重置成本x 成新率（一）重置成本的估算：1、重置核算法：直接成本按现时价格逐项加总；间接成本计算方法如下：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率2、物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本x （1+物价变动指数）3、功能价值法，也称生产能力比例法重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4、规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4—1之间 5、统计分析法： K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本被评估资产重置成本=∑⨯K 某类资产账面历史成本（二）实体性贬值及其估算：1、观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2、公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100定利用时间截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率⨯= （三）功能性贬值及其估算 1、∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 2、功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本（超额投资成本可视为功能性贬值）（四）经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=X 生产能力额定生产能力实际使用贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性 （五）成新率及其估算1、观察法2、使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%3、修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100%三、收益法：1.资产未来收益期有限情况：()()∑=+++=n t tt t r A r R P 111 R i 未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时；R i-中还包括期末资产剩余净额；n 收益年期；r 折现率2.资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）P=年收益额/资本化率=A/r年等值收益额()()∑∑==+=+=n t t ni t t r A r R P 11112. 未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年年金化收益/资本化率×前若干年最后一年折现系数第三章机器设备评估一、成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）重置成本的估算1、重置核算法➢ 外购设备（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率）（2）外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格×（1+运杂费率+安装调试费）（3）外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB 价格+途中保护费+国外运杂费）×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费或=CIF 价格×基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费其中FOB 价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF 为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（4）外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=单台未安装进口设备重置成本+安装调试费+人员培训费+其他（5）外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（6）车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF ）×进口关税消费税=【车辆价格（CIF ）+进口关税】×消费税率÷（1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF ）+进口关税+消费税】×增值税率➢ 进口设备从属费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价×海运费率 费率：远洋一般取5%-8%，近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）×保险费率 费率可按保险公司费率确定，一般在4%左右3）关税的取费基数为设备到岸价: 关税=到岸价×关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价+关税消费税=（关税完税价+关税）×消费税率÷（1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价+关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率 注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用=货价×费率 我国现行银行财务费率一般为4‰-5‰7）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价×外贸手续费率 我国进出口公司的进口费率在1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率对于减税设备：海关监管手续费=到岸价人民币数×费率×减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+增值税）×费率➢ 自制设备1）标准通用设备2）通用非标准设备P=(C m1÷K m +C m2)×(1+K p )×(1+K t )×(1+K d ÷n)P —非标准设备重置成本C m1----主材费（不含主要外购件费） K m---不含主要外购件费的成本主材费率C m2----主要外购件费K p---成本利润率K t---销售税金率K d---非标准设备设计费率 n--非标准设备产量C m1=Σ[（某主材净消耗量÷该主材利用率）]×含税市场价格÷（1+增值税率）]C m2=Σ[某主要外购件数量×含税市场价格÷（1+增值税率）]2、物价指数法1）定基物价指数：设备重置成本=设备历史成本数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指面原值设备账置成本设备重⨯= 2）环比物价指数：设备重置成本=设备历史成本∏+=⨯211t t t 环比物价指数（ t 1为资产购建年；t 2为资产评估年）➢ 测算进口设备重置成本： 重置成本=账面原值中的到岸价格×评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率×（1+进口设备生产国同类资产价格变动指数）×（1+现行进口关税税率）×（1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格×（1+国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=账面原值（人民币）中支付外汇部分÷设备进口时的外汇汇率×（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）3、规模经济效益指数法X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 x 指统计得到的数据，称为规模经济效益指数 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）实体性贬值实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1、使用年限法1）成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%2）实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率3）成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）加权更新成本=更新成本×已使用年限4）贬值率=已使用量/总使用量×100% =已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%2、观测分析法3、修复费用法（三）功能性贬值1、超额投资成本功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本2、超额运营成本∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营成本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （四）经济性贬值1、因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值率=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X ]×100%2、由于外界因素造成的收益减少：()n r A P ,,税率所得1益损失额设备年收贬值额经济性⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯= 3、受环境保护限制造成的经济性贬值第四章房地产评估一、土地使用权评估的方法（一）市场法待估土地评估值=比较案例土地价格×正常交易情况/比较案例交易情况×待估土地区域因素值/比较案例区域因素值×待估土地个别因素值/比较案例个别因素值×待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1、土地使用年限修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n]K---年限修正系数；n----比较案例使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率2、容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数3、基准地价系数修正法待估土地使用权评估值=基准地价*基准地价时间因素系数*个别因素修正系数*市场转让因素修正系数 K= [1-1/（1+r ）n ]/[1-1/(1+r)N ] K---年限修正系数； N---最高出让年限；n —实际出让或转让年限；r —还原利率（二）收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11 P —土地使用权评估值；A —土地收益；r---还原利率；n----土地收益年限； 当n →∞，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1、 评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益利息=（土地取得费+税费）×土地开发期×相应利息率+土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%利润=（土地取得费+土地开发费+税费）×利润率土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润）×增值收益率其中：收益率一般在20%～25%之间。

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ()()∑=+++=ni ii i r Ar R P 111 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。

第二章 资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ()()∑=+++=ni ii i r Ar R P111 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。

第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯=4．规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ()()∑=+++=ni iiir Ar R P 111 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。

第三章机器设备评估一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算1.物价指数法：数设备购建时定基物价指数评估基准日定基物价指史成本设备历置成本设备重⨯=（定基物价指数） 或：∏+=⨯=211t t t 环比物价指数设备历史成本设备重置成本（环比物价指数）2.规模经济效益指数法X ⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X ：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系； 当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系（二）机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%或成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%2.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100%成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）Σ加权更新成本=i r R i n i i ⨯+⨯∑=)1(1R i ：投资额；i=评估日－投资日；Σ更新成本=i ni i r R )1(1+⨯∑=r ：年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日－投资日贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100%x ：规模经济效益指数2.由于外界因素造成的收益减少：()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性（P/A ，r ，n ）为年金现值系数 第四章房地产评估一．土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=[1-1/(1+r)m ]÷[1-1/(1+r)n ]K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率2.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-=n r r A P )1(11 P ：土地使用权评估值；A ：土地收益；r ：还原利率；n ：土地收益年限；当n →+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。

第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法：重置成本参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯=4．规模经济效益指数法：X⎪⎭⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率）2.公式计算法：使用年限实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-=总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率%100⨯=定利用截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率四、功能性贬值及其估算资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭⎫⎝⎛⨯=nt 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产（超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 五、经济性贬值及其估算:%1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 六、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法：1.资产未来收益期有限情况： 评估值 ()()∑=+++=ni iiir Ar R P 111 n----收益年期； r-----折现率； R i ----未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i 中还包括期末资产剩余净额。