2023年房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点

2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附带答案)单选题（共45题）1、认识的最终目的是A.指导实践、改造世界B.达到理性认识C.认识事物的本质和规律D.抓住矛盾的主要方面【答案】 A2、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中位置因素的是（）。

A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件【答案】 D3、明确了“治寒以热药”的是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》【答案】 C4、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。

当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。

寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查( )。

A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥【答案】 C5、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（）。

A.《赋税论》B.《国民财富的性质和原因的研究》C.《资本论》D.《政治经济学原理》【答案】 B6、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。

A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 A7、某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（）万元。

A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】 A8、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】 C9、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点单选题（共50题）1、“益火补土”法适用于A.肾阳虚损证B.心肾阳虚证C.心脾两虚证D.脾肾阳虚证【答案】 D2、关于收益递增递减原理揭示的规模报酬规律，假定以相同的比例来增加所有的投入量（即规模的变化），则下列说法正确的是（）。

A.产出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.产出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.产出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.难以确定【答案】 A3、房地产使用权目前主要是( )。

A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 D4、选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、（），为进行后续的比较修正建立共同的基础。

A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比【答案】 D5、在房地产损害赔偿和保险理赔案件中，通常价值时点为______，估价对象为______状况下的情形。

（）A.现在，过去B.现在，现在C.过去，现在D.将来，现在【答案】 A6、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 C7、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。

A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整【答案】 B8、如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应（）。

A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定【答案】 A9、正常成交价格的形成条件不包括（）。

A.公开市场B.交易对象本身具备市场性C.较短的期间完成交易D.买者和卖者都具有完全信息【答案】 C10、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置成本为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法通关考试题库带答案解析单选题（共20题）1、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】 C2、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】 D3、关于成本估价中土地取得费用、建设成本、管理费用、销售费用估算的说法，正确的是（）。

A.应按它们在过去实际发生时点的实际水平来估算B.应按它们在过去实际发生时点的正常水平来估算C.应按它们在未来预计发生时点的正常水平来估算D.应按它们在价值时点的正常水平来估算【答案】 D4、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。

该宗房地产2013年10月1日的价格为（）元/m2。

A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22【答案】 B5、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失【答案】 C6、气机失调可概括为虚实两个方面，属虚的有A.气滞B.气逆C.气闭D.气陷【答案】 D7、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。

A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】 A8、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率______，会导致房地产价格______。

（）A.下降；上涨B.下降；不变C.上升；下降D.上升；上涨【答案】 D9、路线价法主要适用于( )。

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案单选题（共30题）1、自然经过的老朽主要是由于（）引起的，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈、老化、风化、基础沉降等，与建筑物的实际年龄正相关，同时要看建筑物所在地区的气候和环境条件。

A.外力B.内力C.自然力的作用D.内部结构的变化【答案】 C2、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。

A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值【答案】 B3、某房地产重新开发建设的直接成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，投资利润率为20%。

该房地产的重置价值为（）万元。

A.5890B.5976C.6053D.6135【答案】 B4、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）。

A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整【答案】 C5、下列哪项是影响血运行的因素A.气的推动、固摄、温煦、凉润作用B.血液的质量C.病邪的影响D.以上均是【答案】 D6、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。

A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A7、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。

A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零【答案】 C8、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间【答案】 B9、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共60题）1、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（）＝可比实例在价值时点的价格。

A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】 B2、运用假设开发法中的静态分析法估价，采用直接成本利润率计算后续开发的应得利润时，计算基数不包括（）。

A.待开发房地产价值B.后续的建设成本C.后续的管理费用D.待开发房地产取得税费【答案】 C3、判断误差大小或者准确性，实际中是将（）进行比较。

A.评估价值与真实价值B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果D.真实价值与其他估价师的重新估价结果【答案】 B4、( )是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。

A.直线距离B.空间距离C.空间直线距离D.经济距离【答案】 D5、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）。

A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 B6、运用假设开发法估价必须考虑资金的（）。

A.实用价值B.有效价值C.折算价值D.时间价值【答案】 D7、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33【答案】 A8、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。

A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】 B9、下列不属于取得房地产开发用地的途径的是（）。

2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案单选题（共20题）1、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。

A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】 D2、一份完整的估价报告通常由（）组成。

A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期、估价报告的有效期【答案】 A3、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。

根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。

A.1200B.1150C.1100D.1050【答案】 D4、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（）为依据。

A.相关合同B.法律、法规、政策C.土地用途管制D.国家的价格政策【答案】 C5、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。

A.5680B.5830C.5850D.7574【答案】 A6、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估【答案】 C7、气血关系的失调主要指A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调【答案】 D8、如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷（）＝可比实例在估价对象状况下的价格。

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（典型题）单选题（共30题）1、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

A.办公B.商业C.居住D.工业【答案】 C2、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。

A.1B.2C.3D.4【答案】 C3、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日4、交易情况修正的方法不包括（）。

A.总价修正B.单价修正C.分离修正D.百分比修正【答案】 C5、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价经验，并遵循科学严谨的( )。

A.估价细则B.估价原则C.估价准则D.估价程序【答案】 D6、某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于估价时点的价值为（）万元。

A.3752B.3806C.4128D.48307、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。

A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】 D8、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。

此时该住宅的每年折旧额是（）万元。

A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 C9、提出“四气五昧”药性理论是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》【答案】 C10、某写字楼的建筑面积为540m2，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/m2，土地资本化率为10.8%，假设收益年期无限。

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（典型题）单选题（共40题）1、商品经济是A.以自给自足为特征的经济形式B.为他人而生产的经济形式C.直接以交换为目的的经济形式D.存在于一切社会的经济形式【答案】 C2、估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。

A.半年B.一年C.两年D.三年【答案】 B3、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

A.50万元B.55万元C.60万元D.60万元以上【答案】 C4、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。

汇率为1美元＝6.82元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%，则其2010年10月25日的价格为（）元人民币。

2010年10月25日的汇率为1美元＝6.67元人民币。

A.6376B.6408C.6519D.6552【答案】 B5、已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。

则统一财产范围的价格为（）。

A.4750B.4500C.4250D.4100【答案】 A6、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 C7、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥【答案】 C8、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火【答案】 D9、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。

2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（优品）单选题（共60题）1、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

A.估算价格B.测算折旧C.检查保养情况D.评定房屋的功能【答案】 B2、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是（）。

A.估价目的B.估价时点C.估价对象D.价值类型【答案】 A3、已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。

A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 A4、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（）。

A.0.5年和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年【答案】 A5、下列不属于房地产区位因素的是( )。

A.交通B.用途C.环境D.楼层【答案】 B6、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84B.74.47C.75.23【答案】 B7、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格为5000元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/m2。

A.3473B.4365C.3958D.4635【答案】 C8、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（）。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点单选题（共100题）1、下列情况中会导致房地产价格上升的是（）。

A.上调贷款利率B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应【答案】 B2、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。

A.高地价B.低地价C.优惠D.折中【答案】 B3、假设某住宅重置成本为500万元，建筑物已使用10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，土地剩余使用年限为25年。

此时该住宅的每年折旧额是（）万元。

A.12.9B.14.3C.11.25D.15【答案】 C4、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 C5、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（）的方式支付。

A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清【答案】 C6、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（）。

A.价格是价值的外在表现B.价值是物的真实所值C.价格是价值波动的“中心”D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易【答案】 C7、在房屋征收中，评估期房的价值应以（）为准。

A.与被征收房屋价值评估时点一致B.房屋的实际状况C.评估人员的专业判断D.评估人员的现场勘察结果【答案】 A8、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。

A.2385B.2393D.2964【答案】 A9、某宗房地产2010年2月25日的价格为1000美元/m2。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（基础题）单选题（共20题）1、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 A2、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.完成估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日【答案】 C3、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。

采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。

若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。

A.9787B.10013C.10282D.10539【答案】 A4、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。

A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】 C5、十二经别的主要功能是A.加强相互表里的两条经脉在深部的联系B.加强足三阴经、足三阳经与心脏的联系C.扩大十二经脉的主治范围D.加强十二经脉对头面的联系【答案】 A6、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。

A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动【答案】 C7、收益递增递减原理揭示的第二种投入产出关系叫做（）。

A.规模收益B.收益递增原理C.均衡原理D.适合原理【答案】 A8、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。

2022年-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库附答案（基础题）单选题（共40题）1、收集信息（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。

A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 D2、下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是（）。

A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价【答案】 D3、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。

A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00【答案】 C4、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。

A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】 D5、根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。

A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型【答案】 B6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。

在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。

A.45B.50C.52D.55【答案】 C7、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【答案】 C8、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 B9、除了耕地占用税和（）因按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。

2023-2024年房地产估价师之估价原理与方法测试卷包含答案单选题（共20题）1. 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元。

A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 C2. 卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格（）。

A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定【答案】 B3. 近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。

近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是（）。

A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市场价值评估D.房地产估价的复核估价【答案】 D4. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。

A.自然折旧B.物质折旧C.功能折旧D.经济折旧【答案】 C5. 下列关于地租的表述中，错误的是（）。

下列关于地租的表述中，错误的是（）。

A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的【答案】 B6. 由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

由土地净收益求取土地价值时，土地价值等于土地净收益与（）的比值。

2023年房地产估价师之估价原理与方法真题精选附答案单选题（共40题）1、城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同、面积相等、位置相邻，但由于( )不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。

A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势【答案】 B2、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间【答案】 D3、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。

A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 D4、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。

估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。

该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。

A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09【答案】 C5、循行特点为“离、合、出、入”的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】 C6、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。

A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处【答案】 C7、资本化率是（）的倒数。

A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数【答案】 D8、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（）。

A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3【答案】 A9、下列哪项不属于缓则治本A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾B.气虚自汗，应补气C.新感已愈而转治宿疾D.大出血的病人，应紧急止血【答案】 D10、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（）。

2023年房地产估价师之估价原理与方法考试题库单选题（共60题）1、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。

A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【答案】 B2、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00【答案】 B3、难以采用比较法估价的房地产是（）。

A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地【答案】 C4、收益法中的运营费用率是指（）。

A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 D5、下列不属于土地权属证书的是（）。

A.《国有土地使用证》B.《集体土地所有证》C.《土地他项权利证明书》D.《房地所有权证书》【答案】 D6、胃热的形成原因为A.邪热犯胃B.嗜食辛辣C.肝胆之火，横逆犯胃D.以上均是【答案】 D7、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。

A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告【答案】 A8、分支机构应当以（）名义承揽估价业务。

A.承接业务的房地产估价师B.分支机构负责人C.分支机构D.设立该分支机构的估价机构【答案】 D9、肝“五声”归属于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】 A10、当重新开发完成后的房地产价值减去重新开发的必要支出及应得利润大于现有房地产价值时，应以（）为前提进行估价。

A.维持现状B.更新改造C.改变用途D.重新开发【答案】 D11、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。

建筑物经济寿命为50年。

假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法基础试题库和答案要点单选题（共20题）1、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途【答案】 C2、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 B3、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。

A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 A4、评估城市商业区内上面有建筑物的土地的价格，没有可参照的土地交易实例，但存在着大量的房屋出租、商业经营行为，这时宜采用（）评估。

A.市场法估价B.成本法C.土地剩余技术D.假设开发法【答案】 C5、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。

已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。

若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。

A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C6、收集什么样的实例资料，主要取决于拟采用的估价方法，对于比较法而言，主要是（）。

A.成本实例资料B.交易实例资料C.收益实例资料D.成交实例资料【答案】 B7、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（）。

A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率【答案】 B8、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。

2022-2023年房地产估价师之估价原理与方法题库及精品答案单选题（共50题）1、间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。

若改为直接比较判定，将出现（）的情形。

A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933【答案】 C2、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。

A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整【答案】 C3、有理性的买者在购买商品时，会选择（）。

A.效用最大而价格最低的B.效用最小而价格最低C.效用最大而价格最高的D.效用最小而价格最高的【答案】 A4、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（）。

A.V1＝V2＝V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3【答案】 B5、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（）万元的贬值。

A.548.19B.558.15C.567.39D.675.40【答案】 C6、房地产开发利润率由大到小的顺序是（）。

A.直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率B.直接成本利润率、成本利润率、投资利润率、销售利润率C.销售利润率、成本利润率、投资利润率、直接成本利润率D.成本利润率、直接成本利润率、投资利润率、销售利润率【答案】 A7、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。