甄开保置业顾问拓客技巧共27页

客群定位
根据项目特点和客户需求，确定目标客户的职业、年龄、家庭结构、收入水平等特征，以便更有针对 性地进行拓客。
制定客户拓展计划
拓客渠道选择
根据目标客户的特点和需求，选择合 适的拓客渠道，如线上渠道、线下渠 道、老客户推荐等。
拓客策略制定
制定具体的拓客策略，包括拓客时间 、拓客地点、拓客方式、拓客人员安 排等，确保拓客计划的顺利实施。
客户沟通
加强与客户的有效沟通，了解客户需求和预 算，提供专业的建议和解决方案，促进成交 。
09
建立良好的口碑与品牌形象
提升品牌知名度与美誉度
制定有效的品牌传播策略
通过广告、公关、社交媒体等多种渠道，提高品牌在市场中的知名度和曝 光率。
强化品牌核心价值
明确品牌的核心优势和特点，如品质、设计、服务等方面，以吸引目标客 户。
口碑传播
通过良好的口碑，吸引更 多潜在客户的关注和信任。
社交媒体营销
利用社交媒体平台进行宣 传和推广，扩大知名度和 影响力。
03
利用多渠道宣传
线上宣传
社交媒体营销
利用微博、微信、抖音等社交媒体平 台，发布项目信息、活动动态等内容， 吸引潜在客户关注。
网络广告投放
内容营销
通过撰写专业文章、制作短视频等形 式，提供有价值的内容，吸引潜在客 户的兴趣。
在搜索引擎、房产网站、门户网站等 平台投放广告，提高项目曝光度。
线下宣传
01
户外广告
宣传物料
02
03
活动策划
在城市重要地段设置户外广告牌、 LED显示屏等，吸引路过的潜在 客户。
制作宣传册、海报、单页等物料， 在人流量较大的区域进行派发。
组织各类活动，如楼盘开放日、 品酒会等，吸引目标客户参与， 提高项目知名度。

派单及拓客技巧培训一、拓客心态及心理暗示二、房地产派单四部曲三、拓客实务四、拓客12式五、突发应对拓客心态及心理暗示1、心态1、积极主动，不放过任何一个人和任何机会。

2、没有得到想要的就即将得到更好的。

3、客户的冷漠、辱骂只能代表他没有发财致富的命。

4、我正在做很了不起的事，这是走向成功的必经之路。

5、这两个人就代表2万元。

6、我要拜访比别人更多的客户，我可以吃别人吃不了的苦。

7、我可以做别人不想做、不敢做、别人做不到的事，这样我才能变得更加强大。

8、任何的成功都不易，都是承受了巨大的艰辛才得来的。

9、我是给你送好处的。

2、拓客目的1、挑战心理极限，培养勇敢精神，专门去做自己不敢做的事。

2、打破心理障碍，敢于向陌生人SP（这是不损害对方利益的，是善意的谎言）。

3、培养抗打击、受挫折的能力和屡败屡战的顽强精神。

4、培养吃苦精神和忍辱负重的精神。

5、培养自信心。

6、培养随机应变的能力。

7、训练销售技巧，比如软磨硬泡、巧妙说服和打动对方。

8、培养坚持不放弃的精神。

3、注意事项（1）头天晚上早点休息，保证充沛体力。

（2）不要穿西服（穿西服会被误以为推销员），穿较有品味的休闲装，穿比较轻便的鞋子。

（3）保持灿烂的笑容和快乐的心态。

用热情灿烂的笑容去感染对方，用诙谐幽默的语言去逗笑对方，一旦让对方笑起来，你就容易得到名片。

（4）进大厦大门时可对保安说是去找物业公司租办公室的或去应聘的、去找朋友的，或就像里面的职员一样边走边打手机。

（5）上或下一层楼最好走消防楼梯，以躲避电梯里的探头。

（6）切记稍有挫折就放弃，稍有拒绝就丧气。

（7）切记出去混日子，当一天和尚撞一天钟，懒散不行动。

(8) 选择相对正确的客户群。

派单四部曲1、带客带客就是引导客户到销售现场，在派单过程中，如遇到意向性较强的客户，必须在第一时间内采用办法，让客户来到售楼现场看房。

“我们的项目就在……（简单概述一下项目情况）未来的升值潜力巨大，您一定要亲自去现场看看，买不买没有关系，去售楼部拿一份资料做个详细了解，对您投资置业也会有帮助，没问题的，走吧，我带您过去！（那我们过去……）”认为路太远我知道像您这样的成功人士，一定很忙。

拓客渠道与技巧
目录
成功拓客的总纲要领：脸皮厚+勇敢＝成功
1
一、拓客方法分类
2
二、拓客技巧的分享
3
三、优秀案例分享
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拓客方法分类
1
一、常规拓客方法
2
二、渠道拓客
3
三、圈层拓客
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一、常规拓客
1、展点收客。 城市展厅、各二级展点、商家易拉宝植入，小区学校单位上下
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三、圈层拓客
第二步：有针对性的开展圈层活动。 个人：从客户本身入手，以点带面，影响其周边个人相对容易些，圈层活动多属小型 公司：可以通过行业领头者，组织针对该行业的大型圈层活动。
主体 个人
圈层活动形式 登山比赛、钓鱼、美容讲座、健康讲座等或是应季的活动形式
一、常规拓客
3、社区商家 利用媒体资源，投放社区广告，走进各类大型社区、棚户区、
旧厂区。 销售顾问承包小区，利用小区绿地广场植入展点，组织活动，
利用看房团收客
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39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 的人， 决不招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
25、学习是劳动，是充满思想的劳动。——乌申斯基
谢谢！
置业顾问拓客技巧
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。

别犹豫了！（语气不能太凌厉）大不了耽误您几 分钟时间嘛，再说买房这么大的事你总得多看两 家吧，货比三家不吃亏嘛！走！（要多给客户打 气）动作有力。
27
肢体语言配合： （１）介绍卖点时要找到一种激扬兴奋的情绪，手势不要太呆板，要 有力度，要充分体现出对项目的信心。
（２）在催促客户的“走吧！”“没问题”时要试着用手去拉一把客 户样子（力度不要太大），作为一种信任感的传递。
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带客户、留电话都失败后怎么办？这时候可能还 会出现尴尬的局面，为了缓解这种局面，我们事先就 要为客户准备一个电话号码，让客户自己打电话咨询。 这样的话了，还可能留住真正想买房的客户……
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例 句：
1、您看您这么忙，我也不勉强您现在就过去，但买房需要了解很多的东 西，具体情况您还是打电话咨询一下我们那里的专业的置业顾问，他 们一定会竭诚为您服务。Ｘ总，那您一定要打电话咨询一下，对您置 业一定会有帮助的。
份洽谈做制服。
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2、心理暗示： 目的：克服胆怯和恐惧，保持强势，建立心理优势，牢牢记住以下几
句话，在必要时在心里默读： （1）我很勇敢！ （2）我正在做了不起的事情！ （3）我很自信、很自豪！ （4）我嘲笑你！ （5）我冲了！ （6）我是来送给你好处的！
面对态度差的保安、前台、总经理时想着对方的缺点，比如对方只是 一个保安或只是一只花瓶，或者对方比你矮、丑、老，甚至你可以在心里 对对方说：“你没什么了不起，我以后一定会超过你”。
具体方案：
⑴ 为了解更为详细的情况，可采用两次以上的反复市调一个个案，找同一个业 务员，通过沟通取得热情接待，了解更多情况。 ⑵ 两位市调人互相配合，先后市调同一楼盘的不同内容。

房地产行销拓客营销渠道开发团队打 造销售技巧提升
收网第一步 营销中心、样板房、产品推荐会 同步启发 全城关注！
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收网第二步 项目认筹启动 全城刚需客户 一呼百应！！！
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收网第三步 项目全城开盘启动 200套房源800批认筹客户到访！！
1 客户来电来访越来越少
2 有购买条件的准客户越来越难 找
3 线上推广效果越来越小
4 竞争对手越来越多
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培训思路
1 房地产行销的目的 2 房地产行销的心态 3 房地产行销的渠道 4 房地产行销的案例 5 房地产行销的方法
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Part D 房地产行销的案例
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行销项目成功案例
深圳万科金域缇香
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逆市神话：进场一个月，开盘2小时，全部“清光”
深圳万科最重要的项目之一 开盘售罄，逆市飘红，重塑市场信心
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房地产行销目的
房地产市场瞬息万变，竞争日趋 加剧，传统的坐销模式已经无法 满足当下的销售任务，尤其是在 当前经济环境低迷的情况下,把销 售完全依赖于策划，单靠策划的 影响力达到良好的销售目的已不 太现实。
打破传统的销售模式，开创 新的营销途径已刻不容缓。
撒网第一步 掘地三尺，全城CALL客！ 项目全城广而告之！！！！
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下属：
他也不能跟自己的伙计谈他心理话, 因为有意无意间会暴露他的缺点,至于他 用的会计师.往来的银行家等等,都不是交 谈的对象,这些人从生意着眼常常答非所 问,最后对方都与他失去了谈话的乐趣。
大客户也是一个平常的人,他对 于他本身事业无关的事,也跟我们一 样,只有有限的兴趣,对于复杂的事 情也跟你我一样只具有有限的了解 能力,他跟其他客户一样,讨厌交保 费,更何况还有一个精明的私人会计 师在保护着他.
6.和大老板接触的话术
1.某某先生,不晓得你当年是怎样创 办这份事业的? 2.很有兴趣知道贵公司的生意如何, 你觉得在未来的六个月一年甚至在永远 的将来贵公司和你个人将有什么样的发 展? 这几个问题,让客户有一个非常温暖 的开头,消除敌意,建立轻松愉快的朋友 关系.学会聆听.
7.如何赢得大老板的保单
IV. V. VI.
我要知道大老板关心什么 大老板的人际关系,心理状态分析 和大老板接触的话术
VII. 如何赢得大老板的保单 VIII.大单对象剖析 IX.财富在20%的人手上 同样的工作十倍的收入 竞争对象很少 成功概率高 可以延伸大单 结交成功人士
2.如何找大老板
合作一项500万元的项目,此项目可使贵公司利益递增50%,而 且是永久的,我想贵公司一定会考虑是吗?
自我开发：
想成为一名推销高手,必须要经过以下训练
------潜意识的探索,发挥最高的想象力 A.想为什么 B.想有哪些
C.想如何做
推销比较
一般的 1.以进为进 2.是建议的 3.是分析的 4.是话术进攻 5.参考研究,越多次 越有希望 6.成为处理高手
资才=(能力加上资本)乘以时间 50% 投资 70%或 40% 20% 投资 50%或 30%

微信
代
便
省
捷
钱
广
实效
泛
常见拓客渠道之微时代——微信 为例
QQ添加：注册时绑定QQ号，添加朋友---QQ好友列表添加---进入好友 组---发出添加或邀请；
增
手机通讯录添加联系人，每周一次；
加
粉 丝 的
主动加入微信群，点击右上角双人按钮 ，一次添加到通讯录；
技
巧
利用摇一摇或附近的人加入好友；
想要的结果
常见拓客渠道之电话营销
十 ★ 我所拨出或接听的每一个电话都是新的起点 与进步
大 ★ 对于我所拨出或接听的每一通电话的对方， 我是在帮他们做免费的置业规划，他们当感谢我
完 ★ 我永远充满成功的渴望，充满热忱与激情，
美
我常被电话中的自己感动 ★ 我自信但不自负，我的每一通电话都是我成
信 为电话营销高手的阶梯
常见拓客渠道之电话营销
十 ★ 我所拨出或接听的每一个电话都是最重要的 ★ 我所拨出或接听的每一通电话的对方，都是
大 我生命中的贵人，或我将是他们生命中的贵人 完 ★ 我所拨出或接听的每一通电话的对方我都喜
欢，我喜欢自己打电话的声音
美 ★ 电话是世界上最快捷的交通工具，电话是最 信 简单有效的沟通手段 念 ★ 我所拨出或接听的每一个电话都能达到我所
置业顾问拓客技巧
销售最重要的是什么
?
销售——渠道为王
常见的拓客方式 有哪些？
电话营销 QQ 群
派单
陌拜
微 信 外微 博
网络空间 展
关系营销
常见拓客渠道之派单
突破自我
迈开腿 张开嘴 自我暗示
常见拓客渠道之派单
目标设定
定区域 定数量 定榜样

置业顾问销售技巧培训课件事实上销售并没有什么“绝招”，也没有太多的技巧性的东西可言。

人与人交往很难按一种统一的模式去做，每个人的个性都不一样，处理问题的方式也就自然不一样。

关于一个刚踏进地产销售行业的新人来说，别人的销售技巧只可供参考，除了学习别人的做法以外，更多的是在每一次与客户打交道的过程中，总结出合适自己的商谈方式、方法，这样你就具有了自己个人特殊销售技巧。

只要多加留意、多加练习，每个人都能够具备自己特殊的销售技巧，有自己的“绝招”。

因此说，销售技巧更多的是用心学习、用心体会、用心做事。

[用心学习]从事房地产销售工作的人员应致力于个人及事业的进展，由于生活只会随着自我改变而改变，唯有不断地学习，才能稳固地立足于这个社会。

因此要成为一名顶尖的销售人员，首先务必学习的是如何保持一种积极向上的心态。

[学习积极的心态]进入房地产行业之后，在工作的过程当中，我发现地产这个行业所涉及的面是非常的广，很有挑战性。

我给自己设定了一个目标，用2年时间打基础，2年以后，我不可能再做销售人员。

因此，一个积极的心态，是对自我的一个期望与承诺，决定你的人生方向，确定自己的工作目标，正确看待与评价你所拥有的能力。

你认为自己是一个什么样的人很重要。

比如像我，我认为自己是一个积极的、乐观的、友善的、非常热情、有冲劲的一个人。

这就是自我的形象。

一个有着积极态度的销售人员，相信他每天早晨起床都是面带微笑地对自己说。

“今天我心情很好，我很高兴，今天会跟很多客户联系，我相信能给他们解决一些问题或者解除他们的疑虑，我会成交的”；“只要我努力，相信今天我一定能成交，我的销售业绩是最棒的”；这就是他对自己的一种确信。

[培养你的亲与力]所谓亲与力，就是销售人员与客户交流沟通的能力。

销售人员的工作性质是直接面对面地与客户打交道，怎么才能更好地与客户沟通，让客户认可你，务必通过规范你的言行举止来实现。

在售楼的过程中，语言是沟通的桥梁。

对销售人员而言，语言应该是一门应酬与交往的艺术，不仅要注意表情、态度、用词，还要讲究方式与方法，遵守语言礼仪，是顺利达到交往效果的“润滑剂”。

置业顾问销售技巧(总4页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--置业顾问销售技巧这是一篇由网络搜集整理的关于置业顾问销售技巧的文档，希望对你能有帮助。

一. 真诚的赞美许多售楼员刚刚入行时学的第一课就是赞美，赞美再赞美。

大多数消费者都喜欢听好听的话，如表扬，夸奖，鼓励之类的话语。

一位同事对我穿的新衣服赞美了，结果我一天都因此而有好心情。

同样，一家三口，户主是一位将近60岁的李先生，儿子在上海从事IT行业，收入较高，由儿子出钱为父母改善居住条件。

李先生是个老股民，投入资金不多，但是由于眼光独到也赚了一些钱，结果介绍完房屋的情况我就与李先生聊起了股市行情，李先生只是一位普通的退休工人，业余爱好就是炒股，见我流露出兴趣他还热情地为我推荐了两只股票，我称赞李先生会把握机会，有眼光，出手果断。

李先生一家人都很开心，第一次来访就下定了。

此类例子较多。

总之，对客户真诚的赞美可以博得客户的第一缕信任。

二. 坚持就是胜利我们许多销售同仁做得最多的是放弃接待过的客户，认为已经不可能成交了，认为追“死”了。

我曾经犯过这样的错误，每天打几十个电话追踪客户，但是追到后来没有一个成交得，最后一生气就把客户登记本给扔掉啦，但是本子上的一些客户半年或是一年以后自己主动来购买了。

那时我就自己反思，我怎么能主观地判断一个客户是无效的呢。

记得有一个月中，大半月已过我没有成交一单，当时真是心灰意冷，自己也努力了呀，百思不得其解。

结果在最后十天我一口气成交了五套，这五套有的是上一个月的客户，有的是再以前的老客户。

此时我才明白成交其实就是一个客户积累的过程。

只有把平时来访客户接待好了，客户通过自己的比较后自然就会成交。

所以要做到坚持把每一天的工作做好，成功就是简单的事。

三. 不以貌取人一天同事们一字排开坐在那儿等待客户的到来。

此时进来一个客户，全身名牌，手里拿一大奔钥匙，一VERTU手机，我们一同事跑上去给这位客户进行介绍并给端茶倒水。

拓客十二式，客源自然来今日拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一,其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种，以下为拓客十二式在项目拓客工作中的实际应用方法：一、商圈派单适用项目：中高端、中端及中端以下工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。

拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息工作安排:1、制定一个完整的拓客计划2、确定拓客人员,并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧）,培训完毕后进行相关考核3、安排拓客周期和时间节点,选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气审核标准:工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20—40组。

根据项目体量、档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以根据项目自身情况做适当调整。

二、动线堵截适用项目:中高端、中端及中端以下工作周期选择: 蓄客期和强销期拓客人员选择:以销售员和小蜜蜂为主拓客范围选择: 项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等)工作目的：向主力目标客群进行项目信息传递，捕捉意向客户工作安排：1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点2、并对目标客群的工作、生活、休闲娱乐等动线进行分析,确定动线拦截点,如路口、公交站点、客户平时就餐聚集点等3、确定动线堵截方式，主要采取户外广告的宣传方式，包括擎天柱、楼体（顶)广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等;也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流动推广小站等具体形式4、定期对工作成效进行汇总，分析各广告宣传及人员派单等的效果,继而改进审核标准:无招式特点：1、宣传覆盖范围广，信息点对点传播到达率高2、对真正有购买意向的准客户说服力很强三、社区覆盖适用项目：中端及中端以下,主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房工作周期选择：主要针对蓄客期,其次为强销期拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主,可配备一名拓客主管拓客范围选择：项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区工作目的：扩大项目影响力与知名度，挖掘周边潜在地缘性客户工作安排：1、将项目所在区域内人员稳定聚集社区进行划分2、安排相关拓客人员携带相关道具进行有计划的扫楼和扫街3、在社区居民聚集区进行项目海报和广告的张贴，并设立固定咨询点4、在社区内部可安排一定的固定或流动拓客人员进行客户挖掘和维护5、若条件允许，可开通社区看房专车，定期接待客户看房审核标准：每组每天至少完成两个社区的覆盖工作，可根据社区规模进行适当增加招式特点：1、在一定区域内覆盖范围广，覆盖面不做过细分析,以基本全覆盖为主；2、信息在相对的区域内做到全面接触;3、覆盖目标客源数量较大，精确性差，以量换质，用时间培养客户。

房地产拓客方案1房地产拓客方案一、加强对置业顾问的管理：1、对置业顾问进行日常行为、礼仪规范和纪律管理。

2、对置业顾问进行业务培训。

3、制定置业顾问发单任务，保障整体销售的正常进行。

4、对置业顾问进行考核并监督其不断改进。

二、加强对拓客人员的监督：1、打电话抽查现场情况，或者事后通过其他渠道反馈信息。

2、主管现场监督，遇到有应付、草草了事者当场给予纠正，并要求这样的事情不再发生。

3、对已拓客的地点进行抽查。

4、拓客后提交拓客日志（包括派发哪些单位，派发多少张单页，留电量等等）。

三、保持良好的纪律：1、准时到达派单地点，不迟到、不早退。

2、听从指挥，对分配的工作地点不得挑三拣四。

3、电话保持畅通，遇事及时沟通，主动向主管汇报。

4、工作认真负责，耐心细致不得草草应付。

5、要团结一致，要具有执行力。

6、拓客当天要进行拓客总结，并提交拓客日志。

四、丰富拓客方式：1、根据派发项目的地理位置、周围的配套设施以及购物中心等优势,本着客户的就近原则的特点，因此要把项目所在地区做为宣传的重点。

2、根据每期宣传推广内容的重点，寻找目标客户，进行有针对性的拓客。

3、威海大部分楼盘在价格上具有一定的优势，总价较低，符合大的购房群体——工薪阶层的需求，因此我们将在人流较为集中的地区进行拓客。

4、针对派发楼盘的概况、位置寻找主要街道或是商业区行人，再有就是对周边的主要区县进行宣传，扩大推广范围。

5、面向大型个体业户集中地，进行集中宣传，或者组织团购也可。

6、根据置业顾问自己的经验或人际关系，也根据楼盘的实际情况，对准客户比较集中的地区比如市区为中心向周边扩散，自己把控，进行推广。

7、在早、中、晚人流量最大的时间段，占据主要街道、商业区大型商场门口、大型企业进行宣传。

8、定岗定人在企事业单位上班或是下班时间进行派单，主要目标大型企事业单位，办公写字间，机关单位，以此挖掘准客户。

同时协助项目的团购活动，进行适当的宣传。

五、未来发展模式1、随着项目的增多，拓客的工作重点有三大部分：第一公司置业顾问分成若干个组，每组设主管一人，组员若干，所负责项目固定；第二把各个项目置业顾问的客户资源进行整合，重复利用。

6、良好团队协作精神： 在工作上相互协作，执行力强。
关于置业顾问：
7、较强的公关能力： 对顾客要善于公关，努力达成交易。
8、稳重扎实处变不惊： 办事沉稳，具有应付各种复杂事情和突发事
件的能力。
第二部分：置业顾问培训三个重点：
一、辨别客户的技巧 二、优惠折扣释放的技巧 三、 拓客的技巧
一、辨别客户的技巧
辩别客户的技巧
购买能力的辨别
问：提问的技巧（发现客户购买需求）
1、开放性问题，不能让答案封住自己的嘴： 不要提这样的问题：“您是否现在就做出决定了？”“您对
这个户型感兴趣吗？”如果客户沉默，谈话就无法继续了； 要提类似这样的问题：“您对这个户型有什么看法？” 或
者提出问题让客户进行修正，客户的信息自然就出来了：“您 需要的是两房对吗 ？”“您是计划一次性付款吗？”
购买讯息的辨别
获得客户暗示信号 当你在逼订时，客户会有许多除语言外的行为信号 不停的吸烟 按计算器 比如 不断喝水 两人目光对视、交流 较频繁变换坐姿 打 与家人再三确认 这些可能已说明，临门一脚的时候到了，你要根据客 户的性格采用穷追猛打，欲擒故纵，或是绵里藏针等。
识别客户的技巧
购买讯息的辨别
还有其他具体表现吗？
谈吐气质： 从客户的言行举止中看客户的修养，受过何种教育，
内在修养如何，从而辨别客户的职业，生活氛围
辩别客户的技巧
购买能力的辨别
听：
一个好的置业顾问要学会如何倾听，“看” 是帮助你去判断客户背景资料的依据之一，听 客户讲的每一句话，每一个细节，从而弥补 “看”的遗漏；可以了解客户的置业经历、家 庭结构、职业、兴趣爱好等
PS 当客户问到一些深入问题时，置业顾 问应注意，你的目标客户可能出现了

1
0
、
倚
南
窗
以寄傲ຫໍສະໝຸດ ，审容膝
之
易
安
。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
谢谢！
文 家 。汉 族 ，东 晋 浔阳 柴桑 人 （今 江西 九江 ） 。曾 做过 几 年小 官， 后辞 官 回家 ，从 此 隐居 ，田 园生 活 是陶 渊明 诗 的主 要题 材， 相 关作 品有 《饮 酒 》 、 《 归 园 田 居 》 、 《 桃花 源 记 》 、 《 五 柳先 生 传 》 、 《 归 去来 兮 辞 》 等 。
甄开保置业顾问拓客技巧
6
、
露
凝
无
游
氛
，
天
高
风
景
澈
。
7、翩翩新 来燕，双双入我庐 ，先巢故尚在，相 将还旧居。
8
、
吁
嗟
身
后
名
，
于
我
若
浮
烟
。
9、 陶渊 明（ 约 365年 —427年 ），字 元亮， （又 一说名 潜，字 渊明 ）号五 柳先生 ，私 谥“靖 节”， 东晋 末期南 朝宋初 期诗 人、文 学家、 辞赋 家、散

• 协议 是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公 告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使 用权让与土地使用者的行为。
· 挂牌 是土地公开出卖的重要方式，通过发布挂牌公告，按公告 规定的期限将拟出让宗地的交易条件在市土地交易市场挂 牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂 牌期限截止时的出价结果确定土地使用人的行为。
层数相当多时，结构底部各层不但柱的轴力很大，而且梁和柱由水平荷载所 结构的整体性、刚度较好，设 产生的弯矩和整体的侧移亦显著增加，从而导致截面尺寸和配筋增大，对建 计处理好也能达到较好的抗震 筑平面布置和空间处理，就可能带来困难，影响建筑空间的合理使用，在材 效果，而且可以把梁或柱浇注 料消耗和造价方面，也趋于不合理，故一般适用于建造不超过15层的房屋。 成各种需要的截房地产房屋产权
房屋的使用权： 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权； 房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中； 房屋的所有权：
房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括 出售、 出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允 许范围内的一切权利； 取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： 取得房屋所有权的 方式有很多，现归纳如下：
房地产概念相关的基础知识
房地产“三通一平”“七通一平”
三通一平：路通、水通、电通场地平整。
七通一平：道路通、水上通、排污通、排水通、 电力通、通讯通、煤气通、土地平整。
房地产概念相关的基础知识
房地产房屋产权
房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占 有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取 租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进 行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房 屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地 分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立 出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对 购房而言，就不具备产权的概念。

资深地产营销总监总结的10个拓客绝招一、项目如何设定合理的拓客目标？拓客目标的设立：项目开始阶段的营销目标，倒推认筹目标、蓄客目标等，根据蓄客目标设定拓客计划，摸底建立作战地图，建立项目营销团队的组织架构及PK激励计划，打有准备之仗；一般在设立总目标后，分配给各个团队，各个团队再分配到个人，进而细化到前期蓄客期、强拓期等阶段。

制定目标及分解目标的过程会验证合理性；同时每周每日进行盘点时调整指标。

二、拓客区域一般怎么划分？每个项目一般都会有营销策略及拓客策略，整盘的项目属性及客户定位决定了我们的客户在哪里，项目组制定策略及样板验证后安排各个小组按战区进行作战指导。

甚至针对核心战区的商超等人流旺的场所，可以要求各分队进行拍卖，按指标最高者拍得主要客户点，更高的完成拓客目标。

指标与费用挂钩，优势资源倾斜化，争取做到整体平衡。

因此，有组织、有计划、有指标、有PK竞争淘汰的拓客，才是有序的。

三、目前看来什么样的拓客方式最有效果？碧桂园习惯于线下拓客，有八大拓客方式：派单、电营、展点、竞品截流、大客户拜访、圈层营销、组织看房团、编外经纪人（一二手联动）。

如何平衡一二手联动？建议一碗水端平，效果付费，当然2个月以后的评判，效果更好的可以资源倾斜。

四、拓客收网是什么形式，散客随到随收，还是集中在一起通过活动优惠杀定？8大拓客方式是拓客的形式，通常组织收客我要求按节点进行。

三部曲：白天拓客，晚上收客；工作日拓客，周末集中收客；最后按集中的大节点组织大活动进行大规模收客。

拓客、收客的关键词：礼品+活动。

第一步，白天带项目各种礼品出动拜访，晚上集中约访客户及回访客户，确定拓客指标下的有效客户有多少；第二步，周末组织暖场活动（客户需要的活动），约访本周客户参加，二次盘点有多少有效客户；第三步，大型节日，项目重大节点等组织大型活动进行办卡认筹等锁定客户。

总之，通过不断的互动加深客户粘度并不断洗客，组织合理货源并做到开盘必胜。