土地租赁合同无效情况下的违法建筑赔偿

房产出租中的违法建筑与土地使用权在房产出租领域，违法建筑和土地使用权的问题是一个常见但十分严重的挑战。

违法建筑的存在不仅违反了法律法规，还可能给租客和房东带来法律风险和经济损失。

土地使用权方面的问题涉及到租赁合同中的权益分配以及权益保障。

本文将探讨房产出租中的违法建筑和土地使用权问题，并提供相应的解决方案。

一、违法建筑问题在房产出租过程中，违法建筑是一个十分敏感的问题。

违法建筑指的是未经批准或未取得相应资质的建筑物。

这些违法建筑不仅违反了国家建筑法律法规，还可能带来安全隐患和法律责任。

租客在选择房源时，应当仔细核查房屋是否存在违法建筑。

租客可要求房东提供相关的建筑合法性证明，例如房产证、规划许可证等。

如果房屋存在违法建筑，租客有权终止租赁合同并要求返还租金和相应的赔偿。

对于房东而言，如果发现自己的房产存在违法建筑，应积极与相关部门合作，依法处理违法建筑并消除安全隐患。

此外，房东应当承担相应的法律责任，并与租客协商解决租赁合同的问题，包括退还租金和赔偿。

二、土地使用权问题土地使用权是指土地的合法使用权益，包括土地的所有权、使用权、收益权等。

在房产出租过程中，土地使用权涉及到租户和房东之间的权益分配和权益保障。

租客在签订租赁合同前，应要求房东提供土地使用证明文件，如土地证、土地租赁合同等。

这些证明文件能够确保租客在租赁期间享有合法的土地使用权。

如果房东无法提供这些证明文件，租客应保持警惕，避免陷入非法租赁的风险。

房东在出租房产时，应确保自己拥有合法的土地使用权。

房东应与相关部门进行合作，办理土地使用权的手续，确保自己有权出租该房产。

同时，房东也应当明确租客在土地使用权方面的权益，并在租赁合同中作出相应的约定和保障。

三、解决方案针对房产出租中的违法建筑和土地使用权问题，我们提出以下解决方案：1. 明确责任和义务：相关部门应制定明确的法律法规，明确房东和租客在违法建筑和土地使用权方面的责任和义务，以保障双方的权益。

一、违法建筑是否不予补偿如果是法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

违法建筑是否不予补偿二、农村建围墙算不算违建是算的，有一种观点认为，所谓违章建筑，是指未经主管部门的许可而擅自动工兴建的各种建筑物和构筑物。

然而这种观点虽有一定的道理，但是并不尽科学，其并没有指明“违章建筑”中所谓“违章”的本质，只是一个笼统表面的定义，容易在指导实务中出现差错。

违章建筑依其“违章”的程度不同，有各种不同的情况。

从表面上看违章建筑建筑人有无土地使用权上说，违章建筑大体上可以分为两种：一是建筑人未取得土地使用权，因而也无法取得建筑许可证；二是在自己取得土地使用权的土地上建造违章建筑物，即虽有利用该建筑物占有范围内的土地建造房屋等建筑物的权利，但未经取得建筑许可证而擅自建设的建筑。

三、违章建筑的租赁合同无效吗违法建筑，又称违章建筑，是指违反《城乡规划法》的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或临时性建筑，以及超过使用期限的临时建筑。

《城乡规划法》对违法建筑的规定属于强制性规定，违法建筑租赁合同的效力应属无效。

【法律依据】《民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

⼟地租赁合同纠纷胜诉案例⼀，【案情简介】（为保护当事⼈隐私，⽂中姓名均为化名）2005年6⽉17⽇原告冯某与河北省⾹河县淑阳镇某村委员会，签订《⼟地租赁协议》，约定将本村村南氨⽔礶闲散地18亩，租赁给冯某，使⽤年限为20年，从2005年6⽉17⽇开始⾄2025年6⽉17⽇⽌，租⾦每亩、每年1600元。

原告冯某承租⼟地后与原告杨某，建筑房屋、建筑⾯积约3000多平⽅⽶对外出租。

2010年11⽉1⽇原告冯某、杨某与被告王某某签订《⼟地转租协议》，其中，第⼀项约定：原告冯某将以上承租的⼟地转租给被告，将所建筑的房屋也⼀并转让给被告，被告⽀付⼟地收益补偿款230万元、⽀付房屋补偿款30万元。

签订此协议时被告⽀付定⾦52万元，2010年12⽉30⽇前付清余款208万元；第⼆项约定：原告杨某将⾃⼰在冯某承租⼟地上所建筑的房屋转让给被告，被告⽀付房屋补偿款30万元。

签订此协议时被告⽀付定⾦8万元，剩余款项22万元，2010年12⽉30⽇前付清。

以上《⼟地转租协议》签订后，2010年11⽉2⽇被告⽀付定⾦60万元，2011年1⽉1⽇被告⽀付⼟地收益及房屋补偿款项1544000元，原告根据《⼟地转租协议》的约定将承租的⼟地及原告的房屋交付给被告，然⽽，被告确发⽣违约⾏为，尚⽋以上⼆原告款项77万元，经多次催要未果，原告诉⾄法院主张权利。

被告辩称，以上协议已经履⾏完毕，应予驳回其诉讼请求。

双⽅签订《协议》内容属实，在履⾏过程中，被告获悉第三⼈胡某与2原告共同在涉案的⼟地上合伙建造了⼚房，第三⼈持相关证据与我协商，提出将《⼟地租赁协议》约定的⼟地收益补偿款230万元，按三份给付。

即将此款项230万元中77万元给付第三⼈，余额153万元给付⼆原告。

⼆，本律师作为原告代理⼈，代理意见要点如下：第1，原告冯某依法独⾃享有，涉案18亩⼟地“承包经营权”；有权对该承包地的经营权进⾏流转、获取该承包地收益补偿款项。

原告冯某系⾹河县淑阳镇某村村民，有权承包涉案⼟地。

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地使用权租赁合同纠纷案判决书发布时间：2017-08-19 11:09遇到纠纷怎么办？来赢了网免费问问律师土地使用权租赁是怎么一回事？相关的规定又是怎样的？土地使用权租赁合同纠纷相关的知识对此你都了解多少？小编在此将会为大家详细带来其中相关的知识进行解读。

民事判决书(2004)阿民重字第8号原告王某等四十九人(见附表，附表略)原告诉讼代表人王某，男，1941年**月*日生，汉族，某村农民，现住所新华A某村。

原告诉讼代表人韩某柱，男，1961年*月*日生，汉族，某村农民，现住所新华A某村。

原告诉讼代表人张某，女，1966年*月*日生，汉族，某村农民，现住所新华A某村。

委托代理人王某，系黑龙江岳赢了网师事务所律师。

被告阿城市新华A某村委员会(以下简称为某村)，住所地阿城市新华A某村。

法定代表人关某辉，该委员会主任。

委托代理人张某，男，1959年*月*日生，汉族，某村农民，住所地阿城市新华A某村。

被告阿城市新华A人民政府(以下简称为A政府)，住所地阿城市新华A。

法定代表人杜景启，职务A长。

第三人黑龙江B实业有限公司(以下简称为B公司)，住所地哈尔滨市呼兰利民开发区。

法定代表人姜某斌，职务董事长。

委托代理人杨某，该公司副总经理。

委托代理人鹿某平，系哈尔滨东方鹿律师事务所律师。

原告王某等四十九人诉被告某村委会、A政府及第三人B公司土地租赁合同、土地侵权纠纷一案，本院于2002年10月24日受理后，并依法判决，后被哈中院于2003年12月16日发回重审，本院依法另行组成合议庭，由代理审判员陈景福担任审判长，代理审判员王中伟、雷某红参加评议，于2004年4月9日公开开庭进行了审理，原告诉讼代表人王某、张某及其委托代理人王某，被告阿城市新华A某村民委员会法定代表人关某辉及其委托代理人张某，第三人B 公司的委托代理人杨某、鹿某平到庭参加诉讼，被告阿城市新华A 人民政府经传票传唤，无正当理由未到庭。

【要点提示】国有划拨土地使用权的出租,应按规定签订土地使用权出让合同、缴纳土地使用权出让金,并经市、县人民政府土地管理部门批准。

否则,出租合同违反法律、行政法规强制性规定,应属无效。

因无效合同造成的财产损失应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定进行处理。

【案例索引】一审:河南省正阳县人民法院(2009正民初字第 783号【案情】原告正阳县真阳镇南农管理委员会。

被告正阳县程诚商贸有限公司。

经审理查明:原、被告于 2004年 8月 8日签订土地租赁合同,原告将其位于正陡路东、往南农第一工贸小区路南院墙及场地租赁给被告使用,租赁期限为 20年,租金每年 6000元。

合同签订后,被告即在该宗土地上建设房屋及硬化了部分路面,同时为生活和消防需要钻井一眼,并开挖了消防池、种植了树木等。

2006年 7月 9日, 正阳县国土资源局为该宗土地颁发了国有土地使用权证, 载明土地使用权者为南农管理委员会,土地使用权类型为划拨,使用权面积 3990平方米。

2008年 2月 2日,被告到国土资源局办理了该宗土地出租他项权证,载明土地他项权利人为正阳县真阳镇南农管委会,义务人为程诚商贸有限公司。

原告得知后即提起行政诉讼,请求撤销该土地出租他项权证。

经驻马店市中级人民法院终审认定:从正阳县国土资源局为程诚商贸有限公司颁发的正国土租他项(2008第 0001号土地他项权利证书来看,土地他项权利人是南农管委会,并不是程诚商贸有限公司,程诚公司并不享有土地他项权利。

另查明,该宗土地未签订土地使用权出让合同,未缴纳土地出让金。

租赁合同签订时,该宗土地上有临时简易棚三间,无其它建筑物。

被告在租赁土地上所建房屋未办理规划许可证和施工许可证,亦未取得房屋产权证明。

合同履行过程中原告收取被告租赁费共计 3万元。

至法庭辩论终结前,原告仍未能提交土地使用权出让合同和缴纳土地出让金的证明及出租土地的批准登记手续,被告亦未能提交所建房屋的规划许可证、施工许可证和房屋所有权证。

最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则在租住房子的时候，难免会因为种.种原因和房东出现纠纷，那么纠纷该怎么解决?小编整理了最高法院发布的房屋租赁合同纠纷裁判规则，欢迎借鉴参考。

1、合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效——浙江银泰投资有限公司诉包头市中冶置业有限责任公司房屋租赁合同案本案要旨：双方当事人就尚不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。

现行法律、行政法规、司法解释对房屋预租合同无特别规定，在此情形下，其相关问题的认定可参照适用有关房屋租赁的规定。

若合同约定的预租物没有取得建设工程规划许可证的，预租合同应认定无效。

来源：民事审判指导与参考.总第71辑(2017.3)2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权，侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任——李克俭诉韩延伟、邵学美房屋租赁合同纠纷案本案要旨：不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的租赁人同样享有优先购买权。

侵害承租人优先购买权造成其损失的，应当承担相应的赔偿责任。

优先购买权受到侵害的，承租人的损失系购买所承租房屋的机会利益，其经济损失的数额应当综合考量房屋的实际成交价与承租人知道或应当知道其优先购买权受到侵害时，该房屋的市场价之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人如参与购买形成的竞价可能等因素予以确定。

案号：(2016)鲁01民终4094号来源：人民法院案例选.总第124辑(2018.6)3、租赁房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，应确认租赁合同无效——中交海西投资有限公司诉上海置亚实业有限公司、中国人民解放军93792部队等房屋租赁合同纠纷案本案要旨：在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则应确认租赁合同无效。

土地租赁合同纠纷中，有违建就一定要行政处理前置吗？
律师解答：不一定，关键看原告的诉讼请求是什么，如果诉讼请求涉及到了对违法建筑的处理，如返还房屋等，那么需要行政处理前置，如只是要求确认合同无效及支付土地使用费等，那么不需要行政处理前置。

判决书节选:
关于案涉合同效力问题。

《土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

案涉《合作合同》约定，新某村委会将案涉地块出租给钧某公司建设高等级商铺对外出租，该合同目的系用于建设商铺，即用于非农建设。

而经法院向国土规划部门调查核实，案涉地块利用现状虽为建设用地，但该地块未曾取得农用地转用批复及建设用地批准书，即该地块未被相关行政部门批准为建设用地使用，因此《合作合同》因违反法律的强制性规定而无效。

因《合作合同》无效，钧某公司将案涉地块转租给弘某公司而签署的《场地使用协议》亦属无效，至于《场地使用协议》无效是否损害到了弘某公司的根本利益那么与本案处理无关。

关于本案是否要行政机关前置处理的问题。

对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，但本案中现新某经济联合社的诉讼请求为确认合同效力以及要求钧某公司支付土地使用费、利息，不涉及涉案土地及地上建筑物的处理，无需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，法院予以实体审查处理。

本院对新某经济联合社要求确认《合作合同》和《场地使用协议》无效的诉讼请求予以支持。

一、违法建筑拆除的法律依据
违法建筑拆除的法律依据是《中华人民共和国行政强制法》第四十四条规定了“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。

当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。

”
根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定：“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。

”
二、出租违章建筑的房屋违法吗
出租违章建筑的房屋违法。

未经合法批准建造的房屋属于违章建筑,被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的,其标的物具有违法性,租赁合同无效。

《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、违章建筑出租被拆除损失找谁赔
违章建筑出租被拆除损失找出租人赔付。

法律快车提醒您，违章建筑属于法律法规禁止出租的房屋，未经过登记备案，租赁主体不合法，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的建筑与承租人订立的租赁合同无效，出租人应当向承租人赔付因合同无效受到的损失。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2017）沪0115民初868号 原告(反诉被告)：上海航东仓储有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：李中福，总经理。

委托诉讼代理人：黄健，上海市临港律师事务所律师。

被告(反诉原告)：上海大麦湾企业发展有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：冯文新，总经理。

委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王远俊，上海宸豪律师事务所律师。

原告上海航东仓储有限公司(以下简称航东公司)诉被告上海大麦湾企业发展有限公司(以下简称大麦湾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，2017年2月8日被告大麦湾公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年2月28日公开开庭进行了审理。

原告(反诉被告)航东公司的法定代表人李中福及其委托诉讼代理人黄健、被告(反诉原告)大麦湾公司的委托诉讼代理人龚桂华到庭参加了诉讼。

本案现已审理终结。

原告航东公司诉称，2008年和2014年原、被告曾就租赁位于上海市浦东新区航头镇大麦湾工业区航头路XXX-XXX号内房屋及土地签订了相关的租赁协议。

2015年10月，原告公司股东结构做出重大变更，原公司股东将股权全部转让给新股东并进行了工商变更登记。

2015年12月10日原告(新股东)与被告重新就上述租赁标的签订了租赁协议，双方对有关租赁土地和房屋的面积、时间、租金计付(包括未变更前拖欠的租金)等均做了相关约定。

双方正式签署协议并经航头镇集体资产监督管理委员会备案确认后，原告即正常开始按照双方约定的方式生产经营和使用土地及房屋。

2016年7月4日原告即被航头镇城管执法部门拆除近700平方米建筑，并责令原告尽快退还侵占的土地。

原告随即与被告及航头镇有关部门进行交涉，但均被告知原告属违法侵占土地，应予以退还。

建筑属违法建筑，应予以拆除，若自行不退还和拆除的，将依法采取行政强制措施。