普洛斯发展历程简述

普洛斯物流地产研究报告物流地产作为现代物流行业的重要组成部分，在近年来得到了迅猛的发展。

普洛斯作为全球领先的物流地产企业，其成功经验和发展模式具有重要的研究价值。

一、普洛斯的发展历程普洛斯成立于 1991 年，总部位于美国。

经过多年的发展，普洛斯已成为全球最大的物流地产企业之一。

在其发展过程中，普洛斯不断通过并购和扩张来扩大业务规模，并逐步形成了全球化的网络布局。

早期，普洛斯专注于美国市场，通过开发和运营高品质的物流设施，满足了客户对于现代化物流仓储的需求。

随着业务的不断拓展，普洛斯开始将目光投向国际市场，先后进入欧洲、亚洲等地区。

在亚洲市场，普洛斯尤其取得了显著的成就。

通过与当地合作伙伴的合作，普洛斯迅速适应了不同国家和地区的市场环境，建立了广泛的物流设施网络。

二、普洛斯的业务模式1、物业开发普洛斯通过精准的市场调研和选址，开发建设符合客户需求的物流设施。

这些设施通常具有高标准的设计和建设质量，包括合理的空间布局、高效的装卸设备以及完善的配套设施。

2、物业管理普洛斯为客户提供全方位的物业管理服务，包括设施维护、安保、清洁等，确保物流设施的正常运营和客户的满意度。

3、基金管理普洛斯通过设立物流地产基金，吸引了大量的外部资金，为业务的扩张提供了充足的资金支持。

同时，基金管理也为投资者带来了稳定的回报。

三、普洛斯的竞争优势1、强大的品牌影响力普洛斯作为全球知名的物流地产企业，其品牌在行业内具有很高的知名度和美誉度，这为其在市场竞争中赢得了更多的机会。

2、全球化的网络布局普洛斯在全球多个国家和地区拥有广泛的物流设施网络，能够为客户提供全球范围内的物流解决方案，满足客户的跨国业务需求。

3、丰富的客户资源普洛斯与众多知名的企业建立了长期稳定的合作关系，这些客户的需求为普洛斯的业务发展提供了持续的动力。

4、专业的团队和先进的技术普洛斯拥有一支经验丰富、专业素质高的团队，能够为客户提供优质的服务。

同时，普洛斯积极应用先进的技术，如物联网、大数据等，提高物流设施的运营效率和管理水平。

普洛斯发展历程1991年，安全资本实业信托公司（前身）；1994年，纽交所上市；2001年，进入日本；2003年，进入中国，在上海设立办事处(总裁梅志明；总经理沈晋初、赵明琪)；市场环境：当时中国刚经历一场物流园区的泡沫，国土部下了严控土地的禁令，普洛斯作为外资，举步维艰。

2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。

同年，普洛斯又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，巨额投资开发苏州物流园区，其中普洛斯投入美金，而苏州物流中心则以仓库和土地入股。

自此打开中国市场。

2007年，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络；商业模式：普洛斯本身分成了三个部分：地产开发部门、物业管理部门和基金管理部门。

地产开发部门负责进行物流仓储的选址、拿地、开发。

地产开发部门把项目转交物业管理部门，后者通过进一步的招租和服务完善使出租率达到90%以上、租金回报率达到7%以上的稳定运营状态；随后，再由基金管理部门将成熟物业置入物流地产基金。

通过私募基金，物流地产部门提前兑现了开发收入和开发利润，并回笼了大部分资金，普洛斯又将这些资金用于开发新项目。

资产和现金的加速循环推动了以自我开发为主的内生规模扩张。

2008年，次贷危机全面爆发。

普洛斯新落成物业的招租不利，基金的募集也遭遇困境；11月初，董事会迫使原公司董事长兼CEO司马景瀚（Jeffrey H. Schwartz）辞职，成为该公司成立以来的最大事件；12月24日，SMG基金宣布，负责管理新加坡政府海外资产的全球投资管理公司——新加坡政府产业投资有限公司(GIC RE)，以13亿美元的现金成功收购普洛斯在中国的资产和在日本的产业基金权益,及相应的预估债务，所有普洛斯中日两国的品牌、人员不变，原来的普洛斯三年内不得进入中日两国市场从事相关联业务，三年后进入两国市场也不能再以普洛斯的品牌进行营运操作；（这只SMG基金，正是由此前辞职的普洛斯全球CEO司马景瀚，普洛斯亚洲CEO梅志明以及普洛斯中国和日本高级管理团队联合注资成立的。

普洛斯集团美国普洛斯集团美国普洛斯集团(ProLogis)——工业物流老大，普洛斯(ProLogis)是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发美国普洛斯集团商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。

公司管理着299亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲20个国家超过100个市场上开发、拥有和管理的配送设施多达2,523处，约4,100万平米。

全球服务客户超过4,700位。

目录集团简介普洛斯集团的价值观普洛斯集团的历史普洛斯物流园区成功之道历史沿革物流建设在华状况集团简介普洛斯集团的价值观普洛斯集团的历史普洛斯物流园区成功之道历史沿革物流建设在华状况展开集团简介普洛斯为工业房地产业带来了全新的视野，在世界上最先建立了全球化物流配送设施网络。

这一全球化的物流配送设施网络提高了客户供应链的作业效率。

普洛斯集团也为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。

客户的产品物流配送，无论是在当地还是在世界其他地区，普洛斯集团都能够结合其在全球的广泛影响为客户提供有关当地市场的专业知识。

由于市场需求的变化以及经济的波动，对于需要扩展物流设施面积，或者重新整合供应链的客户而言，普洛斯提供的高质量的服务极其重要。

普洛斯集团不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作度身定制个性化仓库。

普洛斯集团的价值观正直诚实无论是对员工，对客户，对供应商，对同事，对竞争者，对股东，还是对社区，我们都诚实正直，始终如一。

遵守各项法律法规，依法经营，提升所有员工的个人责任感，确保其以最高道德水准行事。

创业精神富有挑战精神，勇于面对压力与困难，乐于寻求并承担挑战性工作，积极寻求创造有利于加强公司声誉和效益的解决方案。

信守承诺我们将一直信守承诺，对于力所不及的事项，决不空口承诺。

除非公司授权，我们决不代表公司作出任何承诺。

我们将以最高的道德水准以兑现承诺，确保言行一致。

公众责任无论在何处经营，我们将竭力使所在社区的生活更美好、工作更惬意、经济更繁荣。

“普洛斯中国”粗略分析报告公司简介：普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者, 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市。

普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海。

截至2013年3月，其在中国、日本、巴西的62个市场拥有并管理总计数约130亿美元的资产，其在中国33个城市拥有并管理着114个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。

通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标，服务于遍布各个行业的700家客户。

普洛斯在中国已完工（760万平米）和在建（740万平米）总建筑面积约为1500万平米，拟开发（包括确权和未确权）的土地面积约为1050万平米，共计约2550万平米。

公司已进入的主要城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海等。

普洛斯的收入来源主要是租金收入（99%以上，2012和2011年）。

公司在中国发展主要历程：2003-2004普洛斯创始团队在中国开始运作项目；司马景瀚被任命为普洛斯集团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人；在苏州建立普洛斯中国的第一个物流园，随后进入上海和广州市场2005–2006在中国，普洛斯市场拓展至北京、天津等华北地区2007-2008梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲新兴市场的首席执行官；普洛斯在中国进入18个主要城市；首次被《欧洲货币》授予中国最佳发展商奖项；GIC Realty 与普洛斯成立中国基金，投资于第三斱开发的物流设施； 2008中国奥委会将普洛斯指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商2009启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”)；在中国拥有350多个优质客户，成为中国市场最大的现代物流设施提供商2010入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；进入中山市场，全国网络拓展至19个城市2011与中国投资有限责任公司以50:50持股比例收贩日本的15处现代物流设施。

普洛斯在中国的发展分析作为世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商普洛斯(prologis)，自2003年进入中国以来，发展迅速，已经完成对中国东部的布局。

通过对普洛斯及其业务的介绍，分析其在中国迅速发展的原因，从中可以发现差距，学习创新，更好地发展我国的物流产业。

普洛斯工业地产商模式中国仓储业随着物流业的发展，物流基地在物流较为发达的国家应运而生，如美国、日本、德国等。

但各国的叫法却不一样，在日本叫物流园区（distribution park），在德国被称为货运村（freight village），虽然名称不同，各国的定义也不完全一致，但它们的建设目的、服务功能是基本相同的。

物流基地是集约了多种物流设施、起到综合功能和指挥、基础作用的特大型物流结点，是集约化、大规模的物流设施集中地和多种物流线路的交汇地。

它是一种新型的、集约功能强大的、超大规模的物流结点，适应了经济规模的增加和物流向集约化发展的趋势。

一、工业地产商模式目前，我国中心城市物流基地在发展模式上大体有经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等。

工业地产商模式是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。

目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。

此外，日本的神户等经济中心城市、德国的不来梅等城市，也有政府投资进行物流园区的物流相关基础设施的投资建设，然后委托给一个或多个物流设施管理能力较强的企业，由其在政府制定的较为优惠的使用政策的框架下进行经营管理的操作方式。

普洛斯(prologis)就是工业地产商模式经营物流基地的典型。

普洛斯专注于物流地产的租赁服务，其物流地产规模堪称全球第一，它以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，如制造商、零售商、物流公司。

普洛斯：物流整合者发展之路普洛斯：物流整合者发展之路经济的全球化呼唤着物流的全球化。

随着全球市场的形成，物流已成为一个巨大的产业。

作为全球领先的现代物流设施提供商，普洛斯在中国、日本和巴西拥有领先的市场地位，已形成了一个由主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心组成的高效物流网络。

普洛斯通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等模式，为全球制造商、零售商和第三方物流公司提供系统解决方案。

依托国际背景稳居行业龙头2013年，普洛斯步入中国发展已有十年。

在飞速发展的10年中，普洛斯稳居中国物流基础设施行业龙头的地位，已步入中国33个市场，拥有并管理着125家综合性物流园区。

普洛斯中国区总裁杨传德首先介绍说，普洛斯刚进入中国的前3年，中国还是世界制造工厂，公司选择了沿海和一线城市实施战略布局。

2006年，普洛斯看到中国真正的发展引擎是内需市场，迅速在中国主要省会城市、枢纽城市做了战略拓展布局，让公司在规模上形成优势。

杨传德为此颇感自豪。

除此之外，对普洛斯来说更重要的是客户网络，客户网络与物流网络是相辅相成的。

客户要借着内需的增长取得发展，需要进行市场布局，在中国主要枢纽城市完善配送体系。

“我们的网络刚好适应了客户的需求。

普洛斯刚进入中国时，百分之百都是国外客户；后来逐步发展了国内客户。

随着中国人力及成本的增加，国内外客户都要在物流网络上提高他们的效益，普洛斯的优势便凸显出来。

这两项极有预见的市场布局帮助我们吸引了众多客户，拓展更多的网点，从而让我们的增长速度变得更快。

”富有远见提前布局物流业的快速发展，市场对现代物流基础设施的需求不断增大，出现了供需不平衡的问题。

普洛斯的产品、服务、资源等都和中国市场息息相关。

从2005年到2008年，普洛斯认识到中国经济要快速增长，物流基础设施将是非常重要的社会资源，于是积极与地方政府合作提供价值，不断发展仓储设施，搭建不同的物流平台，既扩大了普洛斯在中国的网络规模，又提升了各地物流基础设施配套的水平，实现双赢的局面。

“普洛斯中国”粗略分析报告公司简介：普洛斯是全球领先的现代物流设施提供商，中国、日本、巴西市场的领导者, 公司成功于2010年10月18日在新加坡主板上市。

普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海。

截至2013年3月，其在中国、日本、巴西的62个市场拥有并管理总计数约130亿美元的资产，其在中国33个城市拥有并管理着114个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。

通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率，达成战略拓展目标，服务于遍布各个行业的700家客户。

普洛斯在中国已完工（760万平米）和在建（740万平米）总建筑面积约为1500万平米，拟开发（包括确权和未确权）的土地面积约为1050万平米，共计约2550万平米。

公司已进入的主要城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡和珠海等。

普洛斯的收入来源主要是租金收入（99%以上，2012和2011年）。

公司在中国发展主要历程：2003-2004普洛斯创始团队在中国开始运作项目；司马景瀚被任命为普洛斯集团首席执行官，梅志明被任命为普洛斯中国负责人；在苏州建立普洛斯中国的第一个物流园，随后进入上海和广州市场2005–2006在中国，普洛斯市场拓展至北京、天津等华北地区2007-2008梅志明被任命为普洛斯中国和亚洲新兴市场的首席执行官；普洛斯在中国进入18个主要城市；首次被《欧洲货币》授予中国最佳发展商奖项；GIC Realty 与普洛斯成立中国基金，投资于第三斱开发的物流设施； 2008中国奥委会将普洛斯指定为2008奥运会的物流配送中心唯一提供商2009启用新英文商号“Global Logistic Properties”(“GLP”)；在中国拥有350多个优质客户，成为中国市场最大的现代物流设施提供商2010入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司；进入中山市场，全国网络拓展至19个城市2011与中国投资有限责任公司以50:50持股比例收贩日本的15处现代物流设施。

普洛斯——全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究2009-11普洛斯创立于1993年，现已发展成为世界领先的工业物流地产投资开发商，，600多财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。

管理全球20个国家，2个项目，约4，490万平方米，价值344亿美元物流资产，服务客户超过4，700多个，为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。

2003年4月进入中国，经过4年发展，在国内19个城市投资了近50个物流园。

到目前，公司运营设施达到94.9万平方米，另有53.6万平方米在建项目。

在华物流地产面积占全球总数的1.7%，公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场，因此正在加速拓展在中国的投资范围，使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地，计划5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。

业务模式普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。

海港物流园、临空物流园及加工基地。

一是临港物流园:上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。

二是空港物流轩园:北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。

三是加工基地:苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。

战略布局其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。

一线城市包括: 北京、天津、广州上海等。

二、三线城市:青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。

每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络。

园区特点物流园主要产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。

除了建设普通物物流园，还建设保税物流园，通过国家政策扶持，满足客户需求，获得丰厚回报。

物流园一般规模都不大。

在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。

国内小型物流园占地约3-5万平方米，中型物流园在10-20万占地面积，很少有上千亩的物流园。

glp普洛斯GLP普洛斯，全称为Global Logistic Properties Limited，是一家在全球范围内从事物流地产投资、发展、管理和运营的领先企业。

本文将介绍GLP普洛斯的发展历程、商业模式、核心竞争力以及与中国市场的关系等方面，总计约3000字。

一、GLP普洛斯的发展历程GLP普洛斯成立于2009年，起初是一家新兴的亚洲物流地产公司，总部位于新加坡。

随着全球物流业的快速增长，公司迅速扩张并建立了全球范围内的物流地产网络。

2010年，GLP普洛斯在日本设立合资公司，标志着公司进军日本市场。

之后相继在中国大陆、巴西等地设立子公司或合资公司，进一步拓展了公司的全球业务版图。

二、GLP普洛斯的商业模式GLP普洛斯的商业模式主要有三个方面：物流设施投资、供应链解决方案和客户关系。

1.物流设施投资：GLP普洛斯通过收购、开发和管理物流设施来获得租金收入。

公司在多个国家和地区拥有大量的物流地产项目，涵盖仓储、分拨中心、物流园区等类型的物流设施。

通过不断投资和优化物流设施，GLP普洛斯为客户提供高效、可靠的物流服务。

2.供应链解决方案：GLP普洛斯不仅提供物流设施，还为客户提供全面的供应链解决方案。

公司通过与客户紧密合作，洞察市场需求，并结合自身的物流地产优势，为客户设计并实施高效的供应链策略。

这些解决方案包括仓储管理、配送网络优化、货物跟踪等，帮助客户降低成本，提高运输效率。

3.客户关系：GLP普洛斯注重与客户的良好合作关系。

公司与许多全球知名物流企业、电子商务巨头和制造商建立了长期稳固的合作关系。

通过与客户紧密合作，GLP普洛斯不仅提供优质的物流设施和解决方案，还能从客户的需求中获取宝贵的业务经验和反馈。

三、GLP普洛斯的核心竞争力GLP普洛斯在物流地产行业具有多项核心竞争力。

1.全球网络：GLP普洛斯在全球范围内建立了庞大的物流地产网络。

公司在亚洲、欧洲和北美洲等多个重要市场拥有物流设施，能够为客户提供全球化的物流解决方案。

本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。

报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。

我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。

本报告亦可由(1)中国国际金融香港证券有限公司于香港提供,及(2)中国国际金融（新加坡）有限公司提供于符合Financial Advisers Regulations and the Securities and Futures Act and Regulations 定义下的accredited investors and/or institutional investors 。

发布本报告于此类投资者, 有关财务顾问将不需要根据新加坡之Financial Advisers Act 第36条就任何利益及/或其代表就任何证券利益进行披露。

有关本报告之任何查询, 新加坡的收件人可向中金新加坡公司提出。

本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。

首次关注研究报告白宏炜分析员，SAC 执业证书编号：S0080200010016baihw@宁静鞭分析员，SAC 执业证书编号：S0080210080001ningjb@投资亮点：• 专注于现代物流设施的龙头企业，现金流稳定，收益率相对较高，而且资产增值空间较大。

作为一家龙头企业，普洛斯在规模效应和客户基础方面享有明显优势。

•一体化业务模式，增长潜力较大。

得益于一体化业务模式，普洛斯具有明显竞争优势；同时，其较高的品牌知名度和强大的客户基础使其具有很大增长潜力。

•良好的行业增长机遇。

我们预计行业增长的主要推动力包括：（1）中国市场强劲的消费增长与电子商务催生市场需求；（2）中国与日本市场物流设施改造需求；（3）第三方物流提供商支持所带来的增长潜力。

美国年轻物流企业普洛斯：中国式蜕变国庆长假过后的第一周，刚刚搬进紧邻着东方明珠的一座全新智能写字楼，普洛斯中国区投资管理部高级经理赵明琪显然还没有习惯眼下发生的种种变化：不再像以前那样每天进进出出于金茂大厦，不用忍耐着原先略显拥挤的办公室……“我们要大干一场了！”步入宽敞明亮的办公室，普洛斯高级副总裁兼中国区董事总经理梅志明内心的兴奋难抑。

不过，梅志明无暇于欣赏窗外的黄浦江美景，他非常清楚，要想超越过去三年在中国取得的成就，还需要大量招兵买马。

实际上，当普洛斯进入中国时，国内物流园区泡沫正虚高不下，很多物流地产商都在错爱物流的痛惜中转瞬即逝，所以，业内人士纷纷质疑普洛斯。

然而，三年过后，普洛斯不仅没有遭遇水土不服，还以超乎想象的速度发展。

这其中的秘诀在哪里？就让我们走进普洛斯成长的“密室”吧。

发家之道用“年轻”的字样来形容普洛斯并不为过。

但这并没有妨碍业界对它刮目相看：1993年的3600万美元启动资金，在12年之后摇身一变，今天其全球投资额已超过160亿美元。

所投建的物流配送设施网络遍布北美、欧洲和亚洲的76个市场，拥有、管理并开发了2079处共计2990万平方米的物流仓储设施。

如今，普洛斯已经建立了全球首家也是唯一一家物流仓储设施网络。

事实上，普洛斯发迹于上个世纪90年代初期REITs基金盛行之时。

1991年，普洛斯的前身—Security Capital Industrial Trust成立，很快就借助于1992年至1993年间席卷美国的REITs热潮蓬勃发展，并于1994年在纽约证券交易所正式挂牌上市。

随着业务组合的变化，1998年公司更名为ProLogis Trust并最终命名为ProLogis。

当然，普洛斯在融资方面不仅仅是依赖REITs，目前它旗下还管理着9个基金。

“这与普洛斯所投资的物业有关系，在房地产方面只投资工业地产。

”赵明琪分析道。

而在纽约证券交易所上市的REITs除了工业地产外，还有其他类型如商业地产、零售地产、综合地产等领域。

美国普洛斯集团美国普洛斯集团(ProLogis)——工业物流老大，普洛斯(ProLogis)是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发美国普洛斯集团商，财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。

公司管理着299亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲20个国家超过100个市场上开发、拥有和管理的配送设施多达2,523处，约4,100万平米。

全球服务客户超过4,700位。

目录市场需求的变化以及经济的波动，对于需要扩展物流设施面积，或者重新整合供应链的客户而言，普洛斯提供的高质量的服务极其重要。

普洛斯集团不仅为客户设计标准的现代化仓库，更与客户紧密合作度身定制个性化仓库。

普洛斯集团的价值观正直诚实无论是对员工，对客户，对供应商，对同事，对竞争者，对股东，还是对社区，我们都诚实正直，始终如一。

遵守各项法律法规，依法经营，提升所有员工的个人责任感，确保其以最高道德水准行事。

创业精神富有挑战精神，勇于面对压力与困难，乐于寻求并承担挑战性工作，积极寻求创造有利于加强公司声誉和效益的解决方案。

信守承诺我们将一直信守承诺，对于力所不及的事项，决不空口承诺。

除非公司授权，我们决不代表公司作出任何承诺。

我们将以最高的道德水准以兑现承诺，确保言行一致。

公众责任无论在何处经营，我们将竭力使所在社区的生活更美好、工作更惬意、经济更繁荣。

追求卓越无论做什么，我们都渴望成功，追求卓越不凡，包括为客户提供优质产品和服务，为员工提供良好工作环境，为股东实现出色业绩。

普洛斯集团的历史2003.4，普洛斯在中国开展业务，总部设于上海。

2004.6，普洛斯第一个物流园——普洛斯(苏州)物流园成立。

2004.6，全国首家B型保税物流中心试点落户于普洛斯(苏州)物流园。

2004.11，普洛斯在华开展港口物流园区业务——上海临港普洛斯国际物流园项目签约。

2004.12，普洛斯广州保税物流园开工奠基，标志着普洛斯首次进入珠三角地区。

2005.4普洛斯首个空港物流园——普洛斯北京空港物流园项目签约，标志着普洛斯进入华北市场。

普洛斯中国一路走来姜明圣未来,普洛斯的业务发展重点是为医药、快速消费品、汽车、零售业、电子商务、服装、电信产品等行业量身定制物流配送设施,并看好本土民营企业巨大的发展潜力。

4月2日,普洛斯中国举行全新英文商号“Global Logistic Properties (GLP)”启用一周年庆祝活动。

普洛斯中国董事总经理杨传德先生和副总裁徐佳梅女士出席活动,介绍了普洛斯中国在过去一年所取得的成绩,以及在未来一段时间的发展计划。

透过已有成绩和发展计划,我们不难发现普洛斯中国正在以一种全新的理念和战略,诠释着亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商的角色。

低调中的激流勇进2008年,全球金融危机使普洛斯美国母公司股价下跌严重。

普洛斯将其在中国的全部资产以及日本资产的20%以13亿美元的价格出售给新加坡政府产业投资公司(GIC)。

收购完成后,GIC和普洛斯目前在职部分管理层成立SMG基金管理有限公司,管理收购资产,并继续使用普洛斯中国这一商号,但英文商号改为GLP。

普洛斯之所以会选择出售这些资产,杨传德先生认为,普洛斯在中国和日本的项目是运作最好、最有市场价值的,因此也就容易在市场上出售。

金融危机使普洛斯美国总部出现了财务危机,为了获得自救的资金,普洛斯不得不出售这些最优质的资产。

随着收购活动的进行,普洛斯中国(以下简称GLP)保持着非常低调,一度远离了媒体和公众的视线。

但是,在过去的一年中,GLP却在低调中稳步开展业务,在中国18个城市的业务运作良好,客户数稳步增加。

2009年至今,GLP新签及扩充面积全年达到82万平方米;新增客户178位,其中包括百安居、国美、联邦快递、广州医药、上海医药、保利佐川物流、施奈德物流等多家知名品牌客户;新增物业面积达140万平方米。

GLP的战略揭秘GLP这些成绩的取得,与其正确的市场战略密不可分。

对于物流地产公司来讲,要想确立市场优势、赢得客户青睐、提高设施出租率,就必须采取适合企业的市场战略。

【深度报告：仅10年成就物流地产“霸业”，普洛斯秘诀何在？】要点作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003年入主中国后，仅10年的时间内便由14万平方米地产起家，增长百倍至1500万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。

同时收入盈利增长稳定，目前市场占有率遥遥领先，是绝对的第一位。

根据公司2016年年报，公司实现了7.77亿美元的收入，同比增长10%；并实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。

另外，公司在中国区总资产为122亿美元，总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。

在众多光环背后，作为一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的行业做的风生水起？其在中国如此成功的秘诀究竟是什么？是否有值得我国企业借鉴之处？本篇研究报告通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等方面做出深刻剖析，希望能对我国仓储物流地产相关企业研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企业，提前关注并下注有潜力成为“下一个普洛斯”的投资标的。

以下为报告正文：一、普洛斯简介“普洛斯”，英文名GLP（Global Logistics Properties）,一家在中国拥有最多仓储物流土地及物流产业园的企业，总面积超过1500万平方米。

从公司官网提供的中国市场土地份额图上来看，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二。

让人最感到惊讶之处便是，普洛斯作为一个外资控股的企业，居然在地产这样一个以拿地为主要竞争力、并相对更加为政府所掌控的行业中左右逢源，甚至做到行业绝对的龙头。

而这其中的缘由便要从普洛斯发展的历史轨迹以及其与中国市场的种种联系说起。

（一）两个普洛斯？“普洛斯”这个名字，虽然在物流地产界早已鼎鼎大名，但对于外界而言，却总是会有“两个普洛斯”的印象存在，时常将GLP与Prologis两家企业混淆。