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广州酒店式公寓经营现状与投资分析谢逸枫/文 2009年3月30日广州珠江新城酒店式公寓概念最早起源于19世纪中后期的欧洲。
是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是提供给他们统一的上门服务，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。
●在中国酒店式公寓是一个舶来品。
经过多年的发展，中国的酒店式公寓自身也发生了变化，类型也开始细分，目前市场上一般有3种：带租约的产权式酒店(Property Hotel），只提供服务的服务式酒店公寓(Serviced apartment），出售按照时间划分产权的分时度假产品(holiday ownership）。
根据发展商发展思路的不同和业主的投资方式不同，同一类也发生了变化，目前市场上存在较多的是产权式酒店和可自住式酒店式公寓。
●广州公寓的发展在2006年前大致经历了二个阶段20世纪90年代初期为广州服务公寓的起步阶段，陆续有多个“纯服务式公寓”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。
到20世纪90年代末期金融风暴爆发前呈现饱和状态。
第二阶段为2000年后至2006年，是“商务＋服务公寓”的发展阶段，集中地多数在天河北、珠江新城CBD的中心区。
2003年以来，广州公寓市场呈现供不应求局面。
然而，与北京、上海等地相比，广州的服务公寓市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，有很大一段差距。
随着广州对外的经贸联系日益频繁，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的人员、常驻广州的港澳台商务人士及本地的高级管理和技术人员日益增多，刺激了广州的房地产市场尤其是“服务式公寓”市场再度活跃。
此外，2002年亚洲最大、世界第二的琶洲新会展中心落成，每年承办两届全国规模最大的商品交易会，也促进了广州公寓项目发展。
珠江新城板块公寓市场调查报告目录一．公寓市场概况 (2)二．珠江新城公寓市场特征 (2)三．珠江新城板块公寓经营情况 (3)1.分布情况 (3)2.产品结构 (5)3.客户群定位 (5)4.功能定位 (6)5.销售价格 (6)6.市场回报率 (7)7.装修标准 (7)8.经营模式 (10)9.物管服务 (10)四．市场小结及趋势分析 (11)前言：随着珠江新城CBD的规划与建立，各大超甲级写字楼、大型商业体、豪宅、顶级酒店的火热建设与进驻，“公寓”此种产物自然也随市场再度炒作与活跃。
一．公寓市场概况随着开发进度的加快，近几年珠江新城里公寓类产品不断出现。
目前，珠江新城板块已有领峰W公寓、朱美啦公寓、富力威尔斯公寓等在售公寓项目，以及铂林国际公寓、富力爱丁堡公寓、嘉裕礼顿公寓等多个已经入住的公寓项目，再加上较早期的星汇园、凯旋新世界等项目，珠江新城板块的住宅项目已成为高端住宅项目的主要集中区域，也是众多投资者的首选区域。
二．珠江新城公寓市场特征总体来讲，珠江新城的公寓市场呈现以下特征：1.公寓作为投资性产品已被市场认可随着早两年珠江新城大批涌现的公寓炒热，公寓这种投资型产品已让市场上的客户充分认识，加之近两年珠江新城的楼价迅速飙升，令前两年早一批的公寓投资客尝到了甜头。
公寓作为投资型产品，就犹如股票、基金一样在投资市场上得到了追捧。
2.珠江新城的建设与投入使用，拉升公寓的升值前景今天的珠江新城已不象早几年凭着CBD规划的想象空间在市场上吹嘘，随着珠江新城各大项目的落成及进驻，已让市场看到珠江新城正以飞速发展，升值潜力不可低估。
特别是跨国企业领事馆、国际级酒店巨无霸的进驻，更让公寓的投资前景从想象走向现实，并不断体现其辽阔的升值前景。
3.经济的逐步向好，直接刺激公寓这种投资型产品的迅速炒热及拉升服务式公寓的发展前景与市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。
08年的经济危机确实令公寓这种投资产品一定程度上受挫，但随着年后经济及楼市的回暖，珠江新城公寓市场的回升速度及反应非常快。
珠江新城住宅、商铺、写字楼市场分析一、珠江新城概况 (3)（一）总体概况 (3)（二）土地利用现状及特征 (3)1、西区A、E、I区 (3)2、中轴线区B、F、J区 (4)3、东1区C、G、K区 (4)4、东2区D、H、L区 (5)5、东3区M、N区 (5)（三）各项配套设施现状 (5)1、文化教育设施配套 (5)2、金融配套 (6)3、饮食配套 (6)4、商业配套 (6)（四）交通组织现状及规划 (6)1、交通现状 (6)2、交通规划 (6)（五）大型建筑工程 (7)1、广州图书馆新馆 (7)2、广东省博物馆新馆 (8)3、广州市第二少年宫 (8)4、广州歌剧院 (8)5、电视观光塔 (8)6、双子塔 (9)（六）SWOT分析 (9)1、优势分析（S） (9)2、劣势分析（W） (9)3、机会分析（O） (9)4、威胁分析（T） (9)二、住宅市场分析 (10)（一）供应量分析 (10)1、已售住宅项目 (10)2、在售住宅项目 (11)3、潜在供应住宅项目 (11)（二）住宅产品及价格特征分析 (12)1、住宅使用用地现状 (12)2、住宅开发情况 (13)3、住宅产品分析 (13)4、住宅价格分析 (15)5、住宅二手市场现状及前景分析 (16)（三）竞争区域比较分析 (17)1、天河北板块 (17)2、东风东板块 (18)3、滨江东板块 (19)三、珠江新城商铺市场分析 (23)（一）商铺概况 (23)（二）分布特点 (23)（三）商铺类型及经营特点分析 (23)1、专业市场 (23)2、裙楼商场 (25)（四）商铺面积及租售价格分析 (27)1、裙楼商场.................................. 错误!未定义书签。
2、专业市场 (28)（五）裙楼商场经营定位建议 (30)（六）投资风险提示 (30)（七）前景展望 (31)四、珠江新城写字楼市场分析 (34)（一）写字楼供应量分析 (34)1、2004年前珠江新城竣工写字楼项目 (34)2、2005年珠江新城竣工写字楼项目 (35)3、2006--2007年竣工的写字楼项目 (37)4、初步预计2008年-2010年竣工的写字楼项目 (39)（二）写字楼产品特征分析 (41)（三）价格特征分析 (45)（四）客户群分析 (45)（五）竞争区域比较分析 (47)1、天河北-体育中心商务区 (47)2、琶洲商务区 (50)二零零五年七月一、珠江新城概况（一）总体概况珠江新城，位于天河区西部，广州新城市中轴线上，东起华南大道，西至广州大道，南临珠江，北达黄埔大道。
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告本报告为截止至2006年底在珠江新城的商业项目，分别为写字楼及公寓的市场状况，以及未来即将上市及规划待建的商业项目分析。
第一部分写字楼市场一、写字楼区域分布⏹写字楼主要集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体规划看，西北侧为商务为主的区域，而东面则为居住功能为主的区域。
珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，邻近黄埔大道的北侧以及珠江新城的中部。
如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、以及碧海湾、发展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部接壤黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。
二、写字楼供应量⏹写字楼供应量空前激增，潜量为广州十区之首无论是在售写字楼面积还是在建工地或规划写字楼用地，珠江新城的写字楼供应量都是全广州最大的区域。
据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为94.8万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。
⏹2006年大量全新甲级写字楼投入使用，CBD核心商务地位显现2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全球通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在相继投入使用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。
此外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
⏹稳坐未来广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2008年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。
到2011年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。
而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。
可见珠江新城将在未来两三年保持广州写字楼供应大户的地位。
三、写字楼项目状况（一）写字楼概况近年珠江新城的商业写字楼项目如下表：从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供应量（按建筑面积计算）约为85万㎡。
珠江新城已有研究总结报告戚路辉发展历程简述：作为广州CBD的珠江新城，1992年广州市政府委托美国托马斯夫人就珠江新城进行规划，1993年批准实施《广州新城市中心—珠江新城规划》，但在1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》没有提及中央商务区（CBD）的概念。
2002年4月实施《珠江新城规划检讨》，直到2003版广州市总体规划明确提出广州21世纪城市中央商务区区的基本结构是“以体育中心四周和新城市中轴线珠江新城段商务办公区为硬核，以天河中心区和东风路、环市东路沿线地民为核缘，以新城市中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、江海大道(暂名)为内部交通轴的CBD”。
有论文说是中国通过审批的三个中央商务区之一。
（还待考证）建设问题总结：上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，珠江新城仍未能形成设想中的商务环境。
在卖出去的地块中，有2 /3没有进入实质性的开发，然而近几年来珠江新城的开发掀起了一股热潮。
广州CBD的发展，主要在于没有考虑市场因素。
CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。
从１９９２年至2001年底，珠江新城卖地９９宗，其中，已建成１９宗，在建１１宗，没有开发的达６９宗，占２／３还多。
珠江新城合同出让地价共１０２亿元。
广州市原本指望珠江新城土地能为地铁“生财”８０－１００亿元，但政府急于启动珠江新城开发。
以每平方米２３００元的拍卖底价出让，直到2001年底真正到手的仅４５亿元。
珠江新城不但没有如期建成广州市的“中央商务区”，而且还成为广州市最大的闲置地。
2002年后建设逐步复苏，2005年商务用地的楼面地价2700多元/平方米（越秀城建），2005年3月，珠江新城住宅用地拍出3348元/平方米。
2006年广州市新出台的“双核心”规划，当年4月12日起，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州政府将一次性奖励500万元，以及预计珠江新城大型配套设施2009年基本投入使用后的刺激，2006年进入发力期；2006年商务用地的楼面地价达到4308元/平方米（富力），2007年楼面地价8357元/平方米的新地王（永恒投资有限公司）。
成都·温江公寓类项目市调报告Market survey of apartment projects in Wenjiang District, Chengdu公寓市场分析重点项目调查公寓调查小结CONTENTS目 录PART ONE公寓市场分析成都公寓市场情况温江公寓市场情况成都5月公寓市场情况5月公寓供应自4月集中取证后明显下降。
5月主城新增供应2.3万㎡，近郊新增供应9.6万㎡，远郊无新增供应。
5月公寓整体销量下降。
主城受多高价项目集中备案影响价格略涨，近远郊维稳。
温江公寓市场2019年报分析温江2020年5月土拍PART TWO重点项目调查均价A2A3均价10500A3均价8000+开发商珠江地产类型soho 总户数2291户层高 3.3m 主力面积48㎡，51㎡，55㎡，79㎡占地面积20000㎡面积区间48—79㎡产权40年水电气水电梯户比10T32H 装修情况A2清水 A3精装容积率9.45绿化率 4.06%车位4042楼栋数2栋物业费3元/㎡/月物业公司康景物业商圈光华大道商业面积64万方销售情况A2售罄，A3清盘地址温江光华大道三段1588号珠江悦湖国际是温江区珠江新城215万㎡城市综合体中的公寓项目，项目拥有珠江国际广场18万㎡的商业以及规划的写字楼、星级酒店， 公寓相较于温江市场中其它项目销售较好。
A1A2A3A4：1.A1五星级酒店，凯悦酒店（待建）自持；2.A2A3公寓，A2公寓售罄，A3清盘阶段，存量不足100套，5月去化约30套（2、3月月去化100+套）；公寓共46层，5- 46层为商办部分，A2A3两栋共 2432套；疫情期间做活动，价格7000+，卖出约120套；A3精装标准1500；3.A4甲级写字楼，已租出去；租金约80-100元/㎡/月；公寓主力户型光华梧桐均价10000元/㎡开发商成都市正成信和置业有限公司类型loft 总户数560套层高 4.2m 主力面积40㎡占地面积10046㎡面积区间21—150㎡产权40年水电气水电梯户比3T16H 装修情况毛坯，公共部分带装修容积率 2.99绿化率 1.57%车位242楼栋数2栋物业费\物业公司成都市中骏物业管理有限公司商圈\商业面积6992㎡销售情况2号楼在售地址温江成都实验外国语学校正对面光华梧桐位居成都实验外国语学校（初中、高中）、温江中学、光华实验小学、成实外附属小学、花都大道小学（规划54个班，在建），五大学校圈头筹地段，直接辐射师生约2万人。
珠江新城07年在售项目分析报告目录1 前言部分 (4)1.1城市居住变化史 (4)1.2珠江新城的总体规划 (5)1. 2. 1 珠江新城用地规划 (5)1. 2. 2 CBD规划检讨工作结果 (6)1. 2. 3 珠江新城各用地功能分区 (9)1. 2. 3 珠江新城目前主要住宅项目情况 (10)1. 2. 4 珠江新城的主要基础设施和生活配套设施 (11)2 个盘介绍 (14)2.1誉峰 (14)2.2富力爱丁堡国际公寓 (16)2.3富力史丹尼国际公寓 (19)2.4铂林国际公寓 (21)2.5嘉裕礼顿阳光 (23)2.6尚东宏御 (25)2.7尚东美御 (27)2.8中海观园国际 (29)2.9中海璟晖华庭 (31)3 分析 (33)3.1价格分析（价格走势、起价、均价、最高价、增幅） (33)3.2户型分析（包括主推户型和热销户型） (40)3. 2. 1 誉峰 (40)3. 2. 2 富力爱丁堡国际公寓 (41)3. 2. 3 富力史丹尼国际公寓 (42)3. 2. 4 铂林国际公寓 (43)3. 2. 5 嘉裕.礼顿阳光 (44)3. 2. 6 尚东.宏御 (45)3. 2. 7 尚东.美御 (45)3. 2. 8 中海观园国际 (46)3. 2. 9 中海璟晖华庭 (47)3.3珠江新城07年项目总体分析 (48)3.4预测走势分析（价格、消费群体、供应产品特点） (51)3. 4. 1 预测价格走势 (51)3. 4. 2 消费群体分析 (51)3. 4. 3 供应产品特点 (51)4 珠江新城开发的商机与未来展望 (51)4.1珠江新城CBD开发的商机千载难逢 (52)4.2珠江新城CBD开发的着力点 (52)4. 2. 1 建立高效协调机制，强力整合区内资源 (52)4. 2. 2 优化软环境，提供良好的政策支持 (52)4. 2. 3 强化积聚效应，提升商气人气 (53)4. 2. 4 以地标建筑为龙头，带动其它项目的开发 (53)4.3珠江新城未来展望 (53)珠江新城07年主要在售楼盘分析报告1 前言部分1. 1 城市居住变化史广州，这座南中国的现代化城市，已经走过了2000多年的发展道路，她是面向珠江，背倚着白云山成长起来的。
广州公寓研究报告一、引言本报告对广州市公寓市场进行了研究和分析。
公寓作为一种新兴住宅形式，得到了越来越多租房者的青睐。
我们将重点关注广州市公寓市场的规模、价格、需求和竞争情况，旨在探讨广州公寓市场的发展趋势和投资潜力。
二、市场概述2.1 公寓定义公寓是指由开发商统一打造、装修并管理的集中式住宅，通常提供多样化的服务，如保洁、家具配套、安全管理等。
公寓与传统租赁房产相比具有更高的便利性和服务水平。
2.2 市场规模广州市公寓市场自2010年开始迅速崛起，市场规模不断扩大。
据统计，目前广州市公寓数量已超过500家，总房源量超过10万套。
市场发展潜力巨大，未来仍有持续增长的趋势。
2.3 市场竞争广州市公寓市场竞争激烈，主要分为以下几个方面：1.品牌竞争：知名公寓品牌的进入加剧了市场的竞争压力。
2.服务竞争：提供优质服务是公寓企业吸引租客的核心竞争力。
3.价格竞争：不同公寓之间的价格差异较大，价格是租赁者选择的重要因素。
三、市场需求3.1 租赁人群特点广州市公寓市场的主要受众包括年轻白领、留学生、外地打工者等人群。
这些人群通常对于生活便利性和住宿品质有较高的要求。
3.2 需求特点广州市公寓市场的需求特点如下：1.灵活性需求：租房者通常需要根据工作或学习地点的变动进行灵活租赁。
2.服务需求：租房者对公寓的配套服务有较高的需求，如保洁、维修等。
3.安全需求：租房者对居住环境和居家安全有较高的要求。
3.3 租金水平广州市公寓的租金水平相对较高，主要取决于地段、装修等因素。
通常，位于市中心或商业繁华地段的公寓租金较贵，而远离市区的地方租金相对较低。
四、市场趋势4.1 市场发展趋势广州市公寓市场的发展趋势如下：1.品牌化发展：公寓企业将进一步打造品牌，提升品牌影响力。
2.多元化服务：为了吸引更多租客，公寓企业将提供更多多样化、个性化的服务。
3.长租市场占比增加：随着年轻人购房意愿的降低，长租市场占比将不断增加。
4.2 投资潜力广州市公寓市场的投资潜力巨大。
广州珠江新城写字楼及公寓市场分析报告本报告为截止至2006年末在珠江新城的商业项目，别离为写字楼及公寓的市场状况，和以后即将上市及计划待建的商业项目分析。
第一部份写字楼市场一、写字楼区域散布写字楼要紧集中在珠江新城的西、北侧和中部从珠江新城的整体计划看，西北侧为商务为主的区域，而东面那么为居住功能为主的区域。
珠江新城的写字楼多集中在靠广州大道的西南侧，临近黄埔大道的北侧和珠江新城的中部。
如西侧的华普广场、星汇国际、双城国际、和碧海湾、进展中心大厦、浩瀚华轩等，中部有珠江投资大厦、合景泰富中心、富力中心等，而北部交界黄埔大道的有富力科讯大厦、联通新时空广场、勤建商务大厦等写字楼。
二、写字楼供给量写字楼供给量空前激增，潜量为广州十区之首不管是在售写字楼面积仍是在建工地或计划写字楼用地，珠江新城的写字楼供给量都是全广州最大的区域。
据数据统计，珠江新城目前在建写字楼总建筑面积约为万㎡，据统计06年全年可售的写字楼总面积达30多万㎡。
2006年大量全新甲级写字楼投入利用，CBD核心商务地位显现2006年期间，富力科讯大厦、珠江投资大厦、保利大厦、新世界商务大厦、广东全世界通大厦、联通新时空广场、珠江新城电信中心和广州信合大厦等写字楼项目经已在接踵投入利用，富力集团在2007年初即将全面进驻富力中心。
另外，恒大集团、城启集团、侨鑫集团、高盛集团、合景盈富等地产商在珠江新城都将建总部物业。
稳坐以后广州写字楼的霸主地位据政府提供的数据显示，到2020年，珠江新城将有近30幢新建商用物业落成。
到2020年，珠江新城写字楼将增加约220万㎡的物业面积。
而且珠江新城区域的写字楼比广州其他区域的目标客户更具国际性，以吸引世界企业500强的落户为目标。
可见珠江新城将在以后两三年维持广州写字楼供给大户的地位。
三、写字楼项目状况（一）写字楼概况最近几年珠江新城的商业写字楼项目如下表：从以上项目的数据统计，珠江新城至今的写字楼供给量（按建筑面积计算）约为85万㎡。
利雅港湾项目市场研究一、广州市房地产市场概况广州GDP四年来保持年增长率13％左右的高速度，恩格尔系数达到40％，广州市居民整体进入较富裕的小康生活水平，对住宅需求已从生存型向舒适型转变。
1996年宏观经济运行基本实现了“软着陆”的目标以后，广州市商品房供求双方力量对比关系发生了微妙的变化。
在商品房预售批出量增速放缓的基础上，预售成交量加速放大，预售成交量与同期批出量之比逐年上升。
从商品房供求关系整体走势来看，广州市房地产市场形势向好。
商品房供求关系变化表（原八区）2002年前5个月，广州市房地产开发完成投资126.77亿元，同比增长13.3％，房地产总体发展形势良好，集团购房的结束并未对房地产市场产生过大的冲击。
房地产投资保持增长态势，商品房的施工面积为3442.96万平方米，比2001年同期增长8.0％，房地产市场实现平稳发展。
而据统计显示，今年上半年，房地产开发投资增势强劲，商品住宅投资规模进一步扩大；土地开发面积总量明显增强，土地转让收入大幅增长；商品房平均销售价格减幅趋缓，竣工面积增幅加大，有力推动了房地产开发业景气水平的稳步上升。
1－6月份，全国完成房屋竣工面积5826万平方米，同比增长20.4％，增幅比去年增加2.5个百分点。
房地产开发投资保持30％以上的增速，达到2821亿元，同比增长32.9％，比去年同期增长了4.7个百分点。
新开工面积为1.85亿平方米，同比增长19.8％，比去年同期减少13.4个百分点。
而二手房屋交易的活跃也将进一步推动商品房市场的兴旺。
原八区的二手房成交量为223万平方米，金额为80万亿元，分别比2000年增长78.4％和50.94％，二手房成交量占同期房屋交易总量的29.42％，高于2000年的18.27％。
其中又以房改房上市交易的增长最快，成交面积32.34万平方米，成交金额9.98亿元，分别比2000年增长了161.44％和135.38％。
进入2002年，广州房地产市场供应量略有增加，成交量增长放缓。
新世界珠江新城项目分析珠江新城，作为广州的城市核心商务区，一直以来都是高端项目的聚集地。
新世界珠江新城项目在这片繁华之地崭露头角，引发了广泛的关注。
一、项目背景珠江新城的发展是广州市城市现代化进程中的重要篇章。
随着城市经济的腾飞，对高端商务、居住和商业空间的需求日益增长。
新世界集团凭借其敏锐的市场洞察力和丰富的开发经验，在此布局了这一重要项目。
二、项目位置与周边环境新世界珠江新城项目位于珠江新城的核心区域，地理位置得天独厚。
周边交通网络发达，地铁、公交等公共交通设施便捷，使得居民和上班族能够轻松出行。
在配套设施方面，项目周边汇聚了众多高端写字楼、购物中心和五星级酒店。
附近的学校、医院等公共服务设施也一应俱全，为居民提供了便利的生活条件。
同时，周边还有丰富的文化娱乐设施，如剧院、博物馆等，为居民的精神文化生活增添了色彩。
三、项目规划与设计该项目在规划设计上充分考虑了城市景观和人文需求。
建筑布局合理，既保证了各个建筑之间的独立性，又形成了一个有机的整体。
建筑风格现代时尚，融合了艺术与实用的元素。
外立面采用高品质的建筑材料，不仅美观大方，还具有良好的保温、隔热和隔音效果。
在景观设计方面，注重打造绿色生态的环境。
项目内拥有大面积的绿化空间，种植了各种珍稀植物，营造出了一个宁静、舒适的居住和工作氛围。
四、项目的住宅部分住宅户型多样，满足了不同家庭结构和需求的客户。
从精致的小户型到宽敞的大平层，都经过精心设计，空间布局合理，采光通风良好。
室内装修采用了高品质的材料和精湛的工艺，注重细节和品质。
厨房和卫生间的设施齐全，品牌高端，为居民提供了舒适的生活体验。
同时，住宅部分还配备了完善的物业管理服务。
物业团队专业、高效，为居民提供 24 小时的贴心服务，包括安保、保洁、维修等，让居民住得安心、舒心。
五、项目的商业部分商业部分涵盖了购物中心、商业街和写字楼等多种业态。
购物中心引入了众多国际一线品牌和知名商家，为消费者提供了丰富的购物选择。
珠江新城板块公寓市场调查报告
目录
一．公寓市场概况 (3)
二．珠江新城公寓市场特征 (3)
三．珠江新城板块公寓经营情况 (4)
1.分布情况 (4)
2.产品结构 (6)
3.客户群定位 (6)
4.功能定位 (7)
5.销售价格 (7)
6.市场回报率 (8)
7.装修标准 (8)
8.经营模式 (10)
9.物管服务 (11)
四．市场小结及趋势分析 (11)
前言：随着珠江新城CBD的规划与建立，各大超甲级写字楼、大型商业体、豪宅、顶级酒店的火热建设与进驻，“公寓”此种产物自然也随市场再度炒作与活跃。
一．公寓市场概况
随着开发进度的加快，近几年珠江新城里公寓类产品不断出现。
目前，珠江新城板块已有领峰W公寓、朱美啦公寓、富力威尔斯公寓等在售公寓项目，以及铂林国际公寓、富力爱丁堡公寓、嘉裕礼顿公寓等多个已经入住的公寓项目，再加上较早期的星汇园、凯旋新世界等项目，珠江新城板块的住宅项目已成为高端住宅项目的主要集中区域，也是众多投资者的首选区域。
二．珠江新城公寓市场特征
总体来讲，珠江新城的公寓市场呈现以下特征：
1.公寓作为投资性产品已被市场认可
随着早两年珠江新城大批涌现的公寓炒热，公寓这种投资型产品已让市场上的客户充分认识，加之近两年珠江新城的楼价迅速飙升，令前两年早一批的公寓投资客尝到了甜头。
公寓作为投资型产品，就犹如股票、基金一样在投资市场上得到了追捧。
2.珠江新城的建设与投入使用，拉升公寓的升值前景
今天的珠江新城已不象早几年凭着CBD规划的想象空间在市场上吹嘘，随着珠江新城各大项目的落成及进驻，已让市场看到珠江新城正以飞速发展，升值潜力不可低估。
特别是跨国企业领事馆、国际级酒店巨无霸的进驻，更让公寓的投资前景从想象走向现实，并不断体现其辽阔的升值前景。
3.经济的逐步向好，直接刺激公寓这种投资型产品的迅速炒热及拉升
服务式公寓的发展前景与广州市作为一个国际化大都市有着十分紧密的联系。
08年的经济危机确实令公寓这种投资产品一定程度上受挫，但随着年后经济及楼市的回暖，珠江新城公寓市场的回升速度及反应非常快。
三．珠江新城板块公寓经营情况
1.分布情况
公寓产品在珠江新城早有出现，如早期的凯旋新世界、双城国际以及星汇国际均是珠江新城较为早期的公寓物业。
随着珠江新城CBD的不断发展，区域不断有新的公寓落成，目前公寓产品主要以集中在西区为主，如爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光等已投入服务的及在售的领峰W公寓、朱美拉公寓等。
详见下图：
珠江新城西区公寓市场状况一览
铂林国际公寓20000元/㎡起租金：58元/㎡嘉裕礼顿公寓
17000元/㎡起
租金：55元/㎡
富力史丹尼国际公寓
20000元/㎡起
3800元装修
朱美拉公寓（D栋）
20000元/㎡起
4500元装修
领峰W公寓
25000元/㎡起
6500元装修
富力爱丁堡20000元/㎡起租金：70元/㎡富力威尔斯商务公寓17500元/㎡起
3500元装修
新大厦公寓16000元/㎡起租金：54元/㎡
酒店式公寓写字楼式公寓二手公寓星汇云锦20000元/㎡起6000元装修
2.产品结构
目前区域内的公寓产品主要以一房和单身公寓为主，面积集中在50-97㎡为主；
而近期在售的领峰W公寓及星汇云锦均因针对高端的商务人士，则以80-90㎡左右的舒适型一房单元作为主力户型。
3.客户群定位
买家方面：目前珠江新城板块公寓产品的买家多是看中CBD的发展前景、追求高回报率的高端投资者。
而近年随着对外籍人士购买房产的政策不断放宽，外籍人士在珠江新城购买公寓产品的比例亦有所增加。
租客方面：随着总部经济发展的需求，到广州工作、居住的外籍人士也越来越多，现时珠江新城公寓产品租客多为较高端的外籍人士。
该类型外籍人士对居住环境都有着较高的要求。
一般来说，交通时间成本、外籍人士聚集区域、小区内部环境、服务配套，以及装修风格均为综合考虑的要素。
4.功能定位
目前板块内公寓产品功能定位方面主要分酒店式公寓与写字楼式公寓两类。
●酒店式公寓
酒店式公寓大多数都是以住宅性质报建的，实质上与普通住宅没有什么区别，使用期限为70年。
另酒店式公寓主要特征在于大多引进了知名的物业管理公司，采用五星级酒店式管理，为业主提供全方位的家政、文体、教育、商务等服务。
如免费的服务就包括礼宾服务、代订报刊、平信投寄、订票服务、代冲印服务、代办电视、电话、宽带网报装手续等若干项内容；此外，还提供裁缝、熨洗、送餐、家庭宴会、传真、打字、翻译等有偿服务。
●写字楼公寓
写字楼公寓则是公寓具有写字楼功能。
其属商业性质，使用期限一般在50年。
该类物业物业具有面积小、总价低、可注册等优点。
在“住宅禁商”政策下，该类型物业除可居住外，还可以为广州市大量的中小型企业提供了适合其需求的办公场所。
如现时在售的富力威尔斯商务公寓，就是写字楼式公寓的代表。
5.销售价格
目前板块内在售公寓销售单价都在18000元/㎡--23000元/㎡之间，总价则在每套120万-250万左右，在广州整体楼价属高端概念。
该区域是广州商务公寓市场最受关注的区域，发展时机和条件也最成熟。
尤其是珠江新城大批的写字楼项目和市政项目的兴建，以及交通系统配套的不断完善，使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。
但目前珠江新城生活配套设施还略显滞后，这对发展商务公寓这类带有生活配套性质的物业，与纯住宅项目相比反而更加有利。
6.市场回报率
珠江新城公寓市场的兴旺来自CBD发展的需求，公寓租客主要有国内企业高级职员、跨国集团高级雇员、驻华办事机构等外籍人士、SOHO族等，这部分租客是高学历、高收入群体，对居住环境的要求高，租金承受能力强。
目前珠江新城公寓整体投资回报率在4%-5%之间，仅属中等水平。
原因在于现时珠江新城板块多处建筑还在兴建当中，办公气氛未完全成熟，交通道路网还没完善，使租赁价格暂时受阻。
而在往后几年，随着市场气氛渐趋成熟，预计未来公寓投资回报率将在5%-8%之间。
7.装修标准
⑴区域内公寓产品都以精装修房作为交楼标准
区域内如较早期的富力史丹尼公寓及爱丁堡公寓等带有写字楼性质的物业都以居家风格的精装修房作为交楼标准来吸引投资者。
毛坯交楼标准早已不复存在。
⑵区域内公寓产品装修标准不断提高
近年区域内公寓产品为增加其项目附加值，不断提高装修标准。
如近期推出的星汇云锦、领峰等酒店式公寓，装修标准都在6000-6500元/㎡之间，其装修表现在所送的国际名牌越来越多、越来越贵。
屋内多处地方使用名贵石材、木材，甚至连墙纸都采用皮革。
而在早06年、07年销售的嘉裕礼顿阳光及铂林国际公寓，其以前2000元/㎡档次装标，现在已纷纷被取代。
附：各楼盘装修标准图片
领峰ｗ公寓
星汇云锦
富力威尔斯国际公寓
富力史丹尼国际公寓
富力爱丁堡国际公寓
铂林国际公寓
8.经营模式
现时公寓市场其经营模式多数以发展商先把产品卖给业主，业主再自行委托中介出租，发展商聘用专业的物业管理公司统一管理为主。
这对发展商而言较利好，可以
迅速收回开发资金。
而像早期新世界的新凯国际公寓，发展商自行持有物业，采用只租不售的形式则为数较少，主要原因在于这经营模式对的资金实力有严格的要求，因为国际公寓是一种长线投资。
另外，使用者的口碑，租赁服务也是对发展商和其所聘请的物业管理公司的一种考验。
9.物管服务
在广州公寓市场早期由于从成本角度考虑，大多使用自己的物业管理公司来管理自己开发的“国际公寓”。
而随着所开发的产品不断升级，现时许多发展商逐步趋向于聘请国际品牌的物业管理公司来管理。
如领峰W公寓及星汇云锦都不约而同地引进世界知名的管理团队来增加其产品附加值。
这些物业顾问公司基本都提供语言翻译、24小时服务、会所、健身房等软硬件设施，严格来说应与五星级以上酒店提供的项目相类似。
四．市场小结及趋势分析
◆公寓投资需求大：珠江新城公寓投资潜力及前景收益已被市场认可及追捧。
◆注重中长线投资：目前绝大部分投资客投资公寓式是用来做中长线投资，而投资回报率自然成为他们最为关心的问题。
◆市场承接力强：高素质公寓的市场承接力非常可观，特别是复合型地产项目（如领峰W公寓、朱美拉公寓），由于商业及酒店配套的硬件优势被中长线看好，售价在2万元/㎡以上，仍消化得相当理想。
这些公寓产品价格与年初相比略有提升，年初大部分公寓产品均价在1.8万元/㎡左右，而现在有不同程度的提升，主要是受楼市回暖影响所致。
