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华南新城项目可行性研究报告一九九九年十月目录一、项目名称 2二、项目地点 2三、项目背景 2四、项目开发企业概况 3 （一）发展商简介 3 （二）投资商简介 3 五、项目设想 4 （一）总体规划 4 （二）主要经济技术指标 5 （三）形态结构规划 6 （四）住宅基本户型 6 六、市场分析及发展前景 6（一）99年广州市房地产市场前景分析 6（二）项目市场分析91、优越的地理位置92、配套完善，生活便利93、现有楼盘分析94、项目的发展前景10七、项目开发计划11八、项目资金筹集11九、基本数据说明12十、项目开发进度12十一、财务分析13 （一）销售收益估算表13 （二）利润估算表13 （三）现金流量表14 十二、项目评估结果15华南新城可行性研究报告一·项目名称番禺华南新城二·项目地点广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地规划许可证033341、033342、033343号。
项目东侧为规划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联系广州市区的交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，与广州市区隔水相望。
三·项目背景98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达的经济适用住房计划。
显然，大规模的经济适用住房建设，一方面是建立健全我国新的住房供应保障体系的需要，另一方面，也是满足广大中低收入阶层对住房的有效需求，进而推动经济增长的需要。
这种由政府统一规划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设的、具有良好销售前景的“大众住房”，必将成为中低价位房地产的“主渠道”，进而起到平抑房地产价格的作用。
目前，经济住房的开发在北京、上海、西安、大连、福州、成都、等城市进展迅速。
据报导，到目前为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在2000—4000元/平方米之间；西安市预计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州预计在98年开发经济住房170万平方米。
深圳游玩心得探索华南城的购物天堂深圳游玩心得探索华南城的购物天堂深圳，作为中国的特殊经济区之一，以其繁华的商业中心和现代化的城市风貌而闻名于世。
作为一个购物爱好者，我决定前往深圳，探索华南城这个被誉为购物天堂的地方。
在这里，我将为大家分享我的深圳游玩心得，特别是对华南城购物体验的感受。
深圳作为一个国际化城市，拥有丰富多样的购物中心和商圈。
而华南城则是其中最吸引我的一个地方。
它位于福田中心区，占地面积庞大，是全国最大的批发市场之一。
在这里，各种各样的商品琳琅满目。
无论是时尚服装、配饰、化妆品还是电子产品、家居用品，你都可以在华南城找到。
而且，这里的商品不仅种类繁多，价格也非常实惠，让人流连忘返。
在我的探索之旅中，我首先观察到华南城的购物环境非常舒适。
整个市场宽敞明亮，卫生状况良好。
每个商铺都经营有序，陈列整齐，使人有一种愉悦的购物氛围。
此外，商家们态度友好，热情地为顾客提供咨询和服务。
无论你是购物新手还是经验丰富的顾客，都能在这里得到满意的购物体验。
其次，我深深地感受到华南城的商品种类之多。
从国内外知名品牌到小众品牌，从日韩时尚到欧美潮流，这里的商品无疑具有极高的多样性。
无论你是喜欢高端奢华品牌，还是追求性价比的实用商品，华南城都能满足你的需求。
当然，如果你是一位电子产品迷，你也不会失望。
这里有最新款的智能手机、平板电脑以及各种电子配件。
总而言之，华南城几乎包含了所有你想要的商品，它也真正实现了一个购物天堂的美好梦想。
此外，在华南城购物除了可以满足个人需求外，还可以体验到一种独特的文化氛围。
作为一个聚集各地商贩和顾客的地方，这里融合了来自不同地区的人们和文化。
你可以听到各种不同方言的声音，看到各色各样的服饰和饰品。
在商家的介绍中，你还可以了解到一些他们所经营商品的背后故事和文化内涵。
这种多元文化的交融，使购物不仅仅是单纯的消费行为，更成为一种人与人、人与文化之间的交流。
最后，不得不提到华南城的美食。
ＳＷＯＴ1.优势1.1 地方政府扶持由于华南城的项目属性，有利于解决就业及创造税收，各地对华南城项目扶持力度较大。
例如郑州将华南城项目列为“商贸一号项目”（富士康为“工业一号项目”），不仅在土地政策方面极为优惠，平均地价90元每平米，且配合华南城建设积极推进城区市场外迁，甚至在项目落地后，紧邻华南城新建了郑州最大的新型会展中心以拉动人气。
西安、郑州、南昌等地未来均有地铁通往华南城项目，极大提升了交通便利度，降低了项目运营风险。
内地华南城项目由于扶持力度和计划配套交通均优于深圳华南城，大有后来居上之势1.2土地成本低，高利润率作为少数具有大型物流交易中心开发和运营能力的企业，公司在项目的获得上有较强的议价能力。
公司通常可以在2线城市的交通较为便利之区位获得大量低价的土地资源。
由下图统计可以看出，华南城拿地价最高的是哈尔滨，为430元每平米，最低的是郑州90元每平米，平均成本仅为人民币269元/平米。
由图对比可以看出华南城土地价格仅为大部分开发商的八分之一到十分之一。
业内平均值在3500元每平米左右，而最高值（SOHO CHINA）则超过1万元每平米。
低廉的土地价格保证了公司持续获得远高于传统住宅和商业发展商的盈利水平.下图为主流地产开发商拿地平均价格：公司的平均土地成本与建造成本共约为港币4000元/每平米，而售价约为港币10000元/每平米。
较高的毛利水平为公司扩大规模和持有大量投资物业提供了资金支持。
如下图所示，华南城各地项目土地成本所占销售比例平均值仅为2.94%，最高值哈尔滨也只有7.34%，而最低值深圳与郑州，此比例仅仅为0.86%。
图：各地土地成本占售价比例图：上市公司毛利比较由上图比较可看出，2012年华南城毛利率在同行业中处于领先地位，接近60%，而业界平均值在35%左右，究其原因，低廉的土地价格功不可没。
1.3 可复制的商业模式1.3.1公司独特的“一体两翼”的商业模式，能够于不同城市成功的复制。
2019华南区房地产和零售企业调研报告事件：我们于3月23日和24日组织了华南区房地产和零售企业调研，共计约25家基金和保险客户参加，先后调研了中洲控股、金地集团和深圳茂业商厦，调研纪要如下。
深圳茂业商厦：行业分析：受宏观经济下调、控制三公消费、电商和海淘等因素影响，传统零售百货行业的经营压力增加，行业内竞争加剧，未来集中度将进一步加大，有自有物业、品牌优势以及经营管理能力较高的公司优势明显，未来一线城市消费将集中在中心区和社区两块，二、三线城市的消费集中在中心区和老城区，店面地理位臵好、品牌齐全、配套完善的综合体比单一百货将更有优势。
公司分析：公司起步深圳，在深圳零售消费市场占有份额较大，有一定的客户忠诚度，自有物业较多，有较强的中高品牌引进优势，公司过去几年异地开店较快，收入实现了稳定增长，但投资性支出和经营压力也增大，公司策略上放慢了开店进度，预计未来资本支出压力较之前将有所改善，但是还是受传统零售行业下滑影响，虽然新店步入成熟期，预计业绩和盈利与往年依然持平，不会出现大幅增长，公司近几年负债率逐年增加，偿债指标一般，但考虑到公司债务结构的逐渐优化、投资支出的减少以及降息后融资环境的改善，并且公司应付账款周转天数较长，对供应商的占款能有效利用到投资上，经营性净现金流总体表现较好，我们对公司偿债能力和信用资质维持稳定判断。
金地集团：行业分析：目前房地产行业已经从快速发展步入稳定发展阶段，行业虽然受房地产贷款政策的放松以及降息等影响，预计XX年销售会较XX年出现部分城市回暖，但政策利好有限，房地产开发商依然保持谨慎投资，全国房地产投资增速不会出现大幅上行，部分房地产开发商在谋求跨行业转型，仅少数房地产商在大幅扩张规模，一二三线城市房地产呈现出分化，不同地段呈现出分化，房地产行业集中度将提升，小型开发商、以及储备土地质量较差的开发商面临较大的竞争压力。
公司分析：金地作为房地产行业的龙头企业，有较强的品牌优势，公司定位从过去的高端向现在的中高端转换，公司股东从深圳国资委变为民企生命人寿，公司管理规范，土地储备较多，具有可持续性经营优势，但是一、二、三线城市土地储备占比分别为30%、40%和30%左右，三线城市开发压力依然较大，公司对于未来房地产开发增速维持谨慎态度，没有激进拿地并开发的动力，跟投项目和合作开发等举措有利于减低公司开发成本，公司在社区金融、社区养老方面探索，有望实现外延盈利，公司负债率居于行业平均水平，银行贷款利率为基础利率，预计收入和盈利能力不会出现大幅上升，融资压力在降息利好下有所缓解，由于公司资产规模大，经营管理规范，整体偿债能力依然较强，我们对公司未来信用基本面维持稳定的判断。
深圳平湖华南城简介深圳平湖华南城位于深圳市龙岗区平湖街道，是一个集批发、零售、展览、休闲等功能于一体的大型商贸交流中心。
华南城总建筑面积约30万平方米，是深圳市最大的商贸市场之一。
华南城自2004年开业以来，已经发展成为中国最具实力的综合性市场之一，每年吸引全球各地的商家和采购商来此采购和交流。
华南城以其丰富的商品资源、良好的商业环境和优质的服务受到了广大商家和消费者的高度赞誉。
商户分类华南城内商户众多，商品种类繁多，可以满足各类需求。
根据商品种类的区分，大致可以将商户分为以下几个类别：1. 服装类华南城有近千家服装商户，涵盖了成衣、鞋帽、皮具等多个细分品类。
这里有一些国内外知名品牌的代理商，也有一些小众品牌的独立设计师店铺。
无论是快时尚还是高端定制，都可以在这里找到心仪的商品。
2. 配饰类配饰类商户主要包括珠宝、饰品、眼镜、手表等。
这些商户提供各种风格的配饰及首饰，无论是时尚感强的潮流单品还是经典款式都能满足消费者的需求。
家居类商户提供各种家庭日用品、家具、家纺等商品。
在这里可以找到各种风格的家居用品，无论是现代简约还是欧式复古，都可以满足不同消费者的喜好。
4. 电子产品类电子产品类商户提供各种电子产品，包括手机、电脑、相机等。
这里有各个品牌的专卖店，也有一些电子产品批发商，价格相对较低，吸引了很多采购商来此采购。
5. 食品类食品类商户主要提供各类零食、饮料、特产等。
这里有很多国内外的食品品牌和供应商，能够满足广大消费者的口味需求。
设施与服务除了丰富的商户资源，深圳平湖华南城还提供了一系列的便利设施和优质服务，以确保商家和消费者的舒适使用体验。
1. 停车场华南城拥有大型的停车场，可以容纳数千辆车辆同时停放。
商家和消费者可以方便地将车辆停放在这里，而无需担心停车位的问题。
在华南城内，商家和消费者可以享受到各种美食。
有众多的餐厅、快餐店和小吃摊位，提供各种美食供选择。
这里有本土的广东菜和特色小吃，也有来自各地的美食。
某市华南城商业整体营销战略布署报告尊敬的领导：根据市场调研和分析结果，本报告旨在向您提供某市华南城商业整体营销战略布署建议。
1. 市场分析：近年来，某市华南城商业市场竞争日趋激烈。
华南城位于繁华商圈，吸引了众多消费者。
然而，在消费品类众多、同质化产品泛滥、消费者购买力下降等因素的影响下，商业市场面临挑战。
因此，我们需要制定一套可行的整体营销战略布署，以提升华南城商业竞争力。
2. 市场定位：首先，需要明确华南城的市场定位。
根据市场调研，华南城的客户主要是中高收入群体和时尚追随者。
我们将以高品质、独特、时尚的形象定位华南城，满足顾客对于品质和品牌的追求。
3. 品牌建设：为了增加市场影响力，建议华南城进一步加强品牌建设。
我们将通过开展各类市场活动和宣传，提升消费者对华南城的认知度和好感度。
此外，与本地知名设计师、品牌合作，打造独特的专属商品，增强华南城的品牌吸引力。
4. 优化购物体验：购物体验是吸引消费者的重要因素。
我们将借助科技手段，提供便捷的购物方式，如移动支付、快速结账等服务。
同时，打造宽敞明亮、舒适时尚的商场环境，并且定期开展特色展示和时尚活动，为消费者提供更多价值。
5. 多元化业态：华南城商业能够保持活力的关键在于拥有多元化的业态。
针对市场需求，我们将引入更多国际知名品牌，培育本地特色品牌，开设更多餐饮娱乐场所，吸引不同人群到访购物。
此外，还可以开展特色市集、艺术展示等活动，提升华南城的文化氛围。
6. 数据分析与营销：市场数据是制定营销策略的重要依据。
建议建立一个完善的数据分析与管理系统，收集消费者行为数据、消费习惯等信息。
通过数据分析，精准判断消费者需求和市场趋势，并据此调整营销策略。
7. 社区合作与公益活动：华南城应积极回馈社区，树立良好的企业形象。
与当地社区合作，开展公益活动，将商业利益与社会责任结合起来，增强消费者对商业的认同感和喜爱度。
综上所述，我们建议某市华南城在营销战略布署中注重品牌建设、优化购物体验、多元化业态、数据分析与营销，以及社区合作与公益活动等方面的努力。
深圳平湖华南城运营模式深入研究课程深圳平湖华南城作为深圳的商业地标之一，其运营模式备受瞩目和赞誉。
在本文中，我将深入研究平湖华南城的运营模式，并探讨其成功的原因。
首先，平湖华南城以“时尚购物、娱乐休闲、国际餐饮、创意规划、文体艺术”为发展方向，打造了一个集购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体的商业综合体。
这样的综合模式满足了不同人群的需求，并吸引了大量的消费者流量。
平湖华南城还注重引入国内外优质品牌，为消费者提供高质量的商品和服务，提升购物体验。
其次，平湖华南城的运营模式注重创新和多元化。
它在设计和装修方面追求时尚和创意，注重营造浓厚的时尚氛围。
此外，平湖华南城还定期举办各种文化、艺术和娱乐活动，吸引了大量的观众和参与者。
这种注重创新和多元化的运营模式赋予了平湖华南城独特的吸引力和竞争优势。
再次，平湖华南城还注重与周边商户和社区的合作。
它与周边的商户建立了良好的合作关系，形成了一个互利共赢的合作模式。
平湖华南城通过与周边商户合作，实现了商业资源的整合和优化，提高了商业综合体的运营效益。
此外，平湖华南城还注重品牌营销和宣传。
它通过各种媒体渠道广泛宣传，提高了自身的知名度和影响力。
平湖华南城还通过举办大型活动、推出优惠政策等方式吸引消费者，增加销售额。
品牌营销和宣传的成功使得平湖华南城成为了消费者心目中的购物首选。
最后，平湖华南城还注重服务和体验。
它提供了多种便利性服务，比如停车、儿童乐园、休息区等，使消费者的购物体验更加便捷和舒适。
平湖华南城还注重员工培训和管理，提高了服务质量和顾客满意度。
总的来说，深圳平湖华南城成功的运营模式在于其多元化、创新化和注重品牌营销与服务的特点。
这些优势使得平湖华南城成为了一个独一无二的购物休闲场所，吸引了大量的消费者和品牌商户。
在未来的发展中，平湖华南城还可以进一步加强与周边区域的合作，提供更多创新和多元化的活动，持续改善服务质量，以保持其竞争优势。
平湖华南城作为深圳的商业综合体，其运营模式让人们在购物、餐饮、娱乐等方面获得全方位的满足。
