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万科中心地下室渗漏维修施工方案一、工程概述万科中心地下室位于具体地址，建筑面积为X平方米。
由于地下室长期处于地下水位以下，且受到施工质量、材料老化等因素的影响，目前出现了多处渗漏现象，严重影响了地下室的正常使用和建筑物的结构安全。
为了彻底解决地下室渗漏问题，特制定本维修施工方案。
二、渗漏原因分析1、混凝土裂缝地下室混凝土在浇筑和养护过程中，由于温度变化、收缩不均等原因，容易产生裂缝。
这些裂缝为地下水的渗透提供了通道。
2、施工缝处理不当施工缝是地下室防水的薄弱环节，如果施工缝的处理不符合规范要求，如止水钢板安装不牢固、接缝处混凝土振捣不密实等，容易导致渗漏。
3、防水层破损地下室防水层在施工过程中可能受到损坏，或者在使用过程中由于老化、腐蚀等原因失去防水功能。
4、后浇带渗漏后浇带是为了防止混凝土收缩开裂而设置的，但如果后浇带的混凝土浇筑时间不当、养护不到位或者止水措施失效，也容易引起渗漏。
5、穿墙管、预埋件部位渗漏穿墙管和预埋件周围的混凝土振捣不密实，或者防水处理不当，容易导致地下水从这些部位渗入。
三、维修施工准备1、技术准备（1）查阅地下室的设计图纸和施工资料，了解地下室的结构形式、防水设计和施工工艺。
（2）对渗漏部位进行详细的勘察和检测，分析渗漏原因，确定维修方案。
（3）组织施工人员进行技术交底，使施工人员熟悉维修施工工艺和质量要求。
2、材料准备（1）选用优质的防水材料，如防水涂料、防水卷材、止水带、密封胶等，材料的性能应符合国家相关标准和设计要求。
（2）准备好施工所需的工具和设备，如高压水枪、注浆机、磨光机、喷枪等。
3、现场准备（1）清理渗漏部位周围的杂物和积水，保证施工场地干燥、整洁。
（2）设置好警示标志，做好安全防护措施，确保施工人员的安全。
四、维修施工工艺流程1、裂缝处理（1）对于宽度小于 02mm 的裂缝，采用表面涂刷防水涂料的方法进行处理。
首先用钢丝刷将裂缝两侧的混凝土表面清理干净，然后用高压水枪冲洗，待表面干燥后，涂刷两道防水涂料，每道涂料的厚度不小于 15mm。
补充合同之附件六：万科住宅防渗漏、防裂指标、单户报修指标要求及违约办法1.总述：1.1.数据统计时间段：渗漏、开裂及单户报修次数数据统计时间段为小业主入住后四个月内。
具体为自房屋集中交付小业主之日起计算，满四个日历月为止。
（如一批交付，则所有房屋开裂、渗漏次数统计时段从集中交付日期进行计算；如分多批集中交付，则每批房屋的开裂、渗漏次数统计时段从该批集中交付日期进行计算）。
1.2.数据统计方法：数据统计时，将经过维修，同一位置再次出现渗漏或开裂报修的，报修重复计入统计数据。
各指标详细计算方法见第二部分表格。
1.3.如果标段内包括多种产品类型的，则各产品类型分别单独进行防裂、防渗漏以及单户报修指标的统计，处惩按产品类型分开进行，处惩金额按照多层、高层与别墅建筑面积的比例分摊。
1.4.数据统计来源：以万科物业在统计时间段内接到小业主的保修数据为准。
2.万科住宅防渗漏、防裂指标及单户报修最高指标要求2.1.非别墅类防裂、防渗漏指标：2.2.别墅类防裂、防渗漏指标：2.3.单户最高报修指标（包括公寓、别墅类住宅）注：以上2.1~2.3项指标均为乙方所承建标段的总体指标。
3.违约办法3.1.扣款金额总金额：S万元，该金额在下属处罚条款中以S代表。
（总金额为建筑面积×4元/平米）3.2.扣款办法3.2.1.任意单户报修满足最高报修指标要求的前提下，如防裂、防渗漏的指标有一项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×1）万元；如二项超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金（S÷3×2）万元；如三项或三项以上超过扣款标准范围，乙方则支付甲方违约金S万元。
3.2.2.任意单户报修次数超过最高报修指标要求，乙方则支付甲方违约金S万元。
4.免责条件如在防裂、防渗漏数据统计时段内，发生里氏五级以上地震，震中距施工现场五公里以内，战争，火灾等灾害（台风、暴雨不在灾害范围内），因上述灾害直接导致防裂、防渗漏数据超过扣款标准以及单户报修超过最高报修指标，以上的扣款不实施。
目录1。
工程概况12.编制依据及原则13.渗漏维修方案13。
1。
渗漏原因分析及治理方案的选择13。
2。
渗漏维修施工23.2.1。
注浆堵漏施工24.工程验收55。
主要施工管理措施55.1。
施工质量保证措施55.2。
安全与文明施工措施55。
3.消防保证措施55。
4.工期及保修承诺错误!未定义书签。
1.工程概况万科中心地下室建筑形式为钢筋混凝土框架结构。
由于施工过程中种种原因，地下车库后浇带、外墙等部位出现渗漏。
2.编制依据及原则1）<<建筑渗漏维修技术规程>〉2）遵循“防、排、截、堵相结合，刚柔相济，因地制宜，综合治理"的原则3.渗漏维修方案3.1. 渗漏原因分析及治理方案的选择该地下室原柔性防水层已破损，部分已失去防水效果，水源从细微的结构裂缝渗入，这是导致渗漏的根本原因特别是对钢筋砼地下室内有漏水点和线流的部位应采用注浆堵漏办法解决。
因为处于外界水环境中的建筑结构因其混凝土结构存在裂缝、蜂窝、空洞等混凝土缺陷，当外层防水层破坏或建筑防水形式是采用自防水混凝土结构时，上述混凝土缺陷必然成为渗透水通道造成洞内渗漏;对于地下建筑,建筑物外层防水的修复几乎是不可能的,因为一方面渗漏点难以确定准确位置、二来修复外防水层的费用巨大到绝对难以承受的程度;因此，采取建筑内部堵漏防水的处理方案无论是从技术上还是从经济方面都是砼结构漏和线流最佳的处理方法。
遇水膨胀固化聚氨酯灌浆堵漏技术则是处理一般建筑渗漏的经济、有效的方法.具体方案设计如下：渗漏治理措施:由于渗漏水是沿着结构的裂缝或者混凝土板面的薄弱环节渗入，如果仅仅从室内混凝土表面设置防水层，水仍然能够在混凝土内扩散造成渗漏面向周围扩散,因此这种类型的渗漏应从根本解决。
采用压力注浆法将裂缝和混凝土自身的空隙彻底封堵，这种维修方法具有施工工艺成熟、作业方便、维修效果显著、施工工期短、对周围环境没有任何干扰等优点，以达到从内部整体设防的目的.渗漏治理步骤如下：1、查找地下室区域内砼结构面的裂缝并标出。
建筑工程施工防渗漏指引1. 概述建筑工程施工防渗漏是指在建筑施工过程中，采取一系列措施和技术手段，防止水和湿气通过建筑结构渗透进入室内或导致建筑结构受损的问题。
本指引旨在为建筑施工人员提供防渗漏的指导，确保建筑工程质量和使用寿命。
2. 防渗漏措施2.1 地下室防渗漏地下室是建筑中最容易受到水渗漏影响的区域之一，因此在地下室施工过程中需要采取一系列防渗漏措施，包括：•底板防水：在地下室底板施工前，应进行地下室底板的防水处理，防止地下水渗透进入地下室；•外墙防水：对于地下室外墙，应进行外墙防水处理，采用专用的防水涂料或防水卷材，确保地下室不受地下水渗透的影响；•排水系统：地下室应设计合理的排水系统，包括地下室排水管道和排水设施，确保地下室排水畅通，避免积水问题。
2.2 屋面防渗漏屋面是建筑中最容易受到降雨侵蚀影响的部位，因此在屋面施工过程中需要采取一系列防渗漏措施，包括：•屋面防水层：在屋面施工前，应铺设防水层，常用的防水材料包括防水沥青膜、防水卷材等；•疏水层：在防水层之上，应铺设疏水层，可使用轻质砂浆、保护层等材料，起到保护防水层的作用；•排水系统：屋面应设计合理的排水系统，包括屋面排水管道和排水设施，确保屋面排水畅通，避免积水问题。
2.3 墙体防渗漏墙体是建筑结构中容易受到水渗漏影响的部位之一，因此在墙体施工过程中需要采取一系列防渗漏措施，包括：•墙体材料选择：选择防水性能好的墙体材料，如防水砖、防水涂料等；•外保温层：在墙体施工过程中，应设置外保温层，可使用外保温板材、保温砂浆等材料，起到保护墙体和防水的作用；•防水层：墙体外保温层之上，应设置防水层，以防止水渗透进入建筑结构。
3. 施工注意事项在建筑工程施工过程中，除了采取防渗漏措施外，还需注意以下事项：•施工质量：施工人员应按照施工规范和要求进行施工，确保施工质量达到标准；•监测和检测：在施工过程中应进行防渗漏施工质量监测和检测，及时发现和解决问题；•防渗漏材料使用：采用符合规范的防渗漏材料，并按照使用说明进行施工；•技术人员培训：施工单位应定期进行防渗漏技术人员培训，提高技术水平和施工质量。
第一章总则一、编制目的为了更好地规范和促进各项目的防渗漏细部构造标准化，以便项目的技术支持、过程管理要求及质量控制，制定本标准及管理要求。
二、主要编制依据1、《地下工程防水技术规范》GB50108-20082、《地下防水工程质量验收规范》GB50208-20113、《屋面工程技术规范》GB50345-20124、《屋面工程质量验收规范》GB50207-20125、《种植屋面工程技术规程》JGJ155-20136、《建筑地面设计规范》GB50037-20137、《建筑地面工程施工质量验收规范》 GB50209-20108、《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-20189、《建筑工程施工质量验收统一标准》 GB50300-201310、《砌体结构工程施工质量验收规范》GB50203-201111、《住宅设计规范》GB50096-201112、《住宅建筑规范》GB50368-200513、《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-200214、《建筑给排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程》CJJ/T29-201015、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》GB50261-201716、《建筑给水聚乙烯管道工程技术规程》CJJ/T98-201417、《中铁置业工程质量管控标准化手册防渗漏篇》三、编制说明依据《中铁置业工程质量管控标准化手册防渗漏篇》为指导区域项目项目防渗漏管理，降低项目工程渗漏，编制本标准，更好地规范和促进精细化管理，区域项目制定防渗漏节点构造，最大限度地减少由于节点构造引缺陷起的工程质量问题。
提升产品质量，提高客户满意度，并汇编形成《项目工程防渗漏节点构造标准》。
本《项目工程防渗漏构造标准》是中铁置业集团限公司西安区域企业标准之一，共有住宅地下工程防渗防裂节点构造标准、住宅屋面工程防渗漏节点构造标准、住宅外墙工程防渗漏节点构造标准、住宅阳露台防渗漏节点构造标准、精装修防渗漏节点构造标准、住宅厨卫防渗漏节点构造标准、其他部分防渗漏节点构造标准7个部分，为推荐性标准图集。
1 / 792 / 793 / 791.编制说明《青岛万科住宅建筑防渗漏工艺工法》主要包括住宅常用的防水工程、防渗漏工程的技术要求和构造做法。
该图集作为其他标准图集的补充，并优先于其他标准图集，供设计、施工、监理等单位在青岛万科住宅工程中使用。
1.1编制依据《地下工程防水技术规范》GB50108-2008《地下防水工程质量验收规范》GB50208-2002《屋面工程技术规范》GB50345-2004《屋面工程质量验收规范》GB50207-2002《种植屋面工程技术规程》JGJ155-2007《建筑地面设计规范》GB50037-96《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002《住宅设计规范》（2003年版）GB50096-1999《住宅建筑规范》GB50368-20054 / 791.2适用范围青岛万科新建、改建、扩建的住宅工程，供设计、施工、监理等单位使用。
1.3主要内容主要内容：包括住宅建筑各部分常用的防水、防渗漏构造做法。
其中防水、防渗漏做法包括屋面（W）、外门窗（C）、外墙（Q）、楼地面（L）、地下室（D）等部分的相关构造做法。
每个部位包括分说明和构造节点做法。
每个构造节点做法包括：做法说明、工艺流程、质量控制点和详图等内容。
1.4其他4.1 本图集中节点做法只是相关部位的部分节点做法，其他相关节点做法见具体工程和其他标准图集。
选用中要注意材料、做法等与其他节点的统一。
4.2 本图集的做法必须与万科的相关工程管理规定和流程配合使用。
4.3本图集中标注尺寸单位除特别注明者外均为毫米。
5 / 792.屋面防渗漏做法2.1排气屋面屋面保温层干燥有困难时（雨季施工或保温隔热材料的含湿量较大等），可在保温层在下、防水层在上的屋面保温层内设置排气管，排掉保温层中的湿气，防止防水层起鼓、破坏。
南京万科金色家园三期12栋局部渗漏处理施工方案编制：审核：批准：南通建筑工程总承包有限公司万科金色家园三期项目部万科三期12栋局部渗漏处理方案通过监理工程师、业主工程师、我项目部质量员全面检查，在12栋中发现局部有渗漏现象（大小约200余处），为了避免工程在交付后出现渗漏现象，保证小业主对工程渗漏质量的投诉为0，我们必须从根本上开始整改。
为此我项目部近阶段将把渗漏处理作为工作的重点来管理，进行认真仔细的对原因进行分析，制定出切实可行的处理方案及处理时间安排计划。
对于工程质量我项目部争取超过二期，向业主交上满意的答卷。
以回报业主近年来对我公司的一惯支持和信任。
一、原因分析：我项目部对现已检查出来渗漏点进行仔细现场察看及原因分析，渗漏主要有以下二种较集中：1、厨卫间、阳台穿楼层的PVC排水管道周边渗漏；2、铝合金窗框周边渗漏，特别是窗台、窗头渗漏；分析其上两种主要渗漏的原因如下表：1、厨卫间、阳台穿楼层的PVC排水管道周边渗漏出现渗漏的原因1 吊模前原砼未凿毛、清洗干净2 吊模口未凿成V形3 PVC管未做毛化处理4 吊模时使用铁丝5 细石砼浇筑时未掺加微膨胀剂6 细石砼浇未分层分次进行7 细石砼浇筑后未及时养护8 涂刷JS防水涂料时未上泛至管上200㎜9 细石砼浇筑后管道有改动10 细石砼配合比、搅拌时间未按规范要求2、铝合金窗框周边渗漏，特别是窗台、窗头渗漏；出现渗漏的原因1 发泡剂打注不到位或未打注发泡剂2 窗台浇筑细石砼不密实3 外墙硅胶打注开裂4 外墙硅胶遭破坏5 窗框下排水孔未打6 窗头滴水线槽被腻子填满7 窗台、窗头排水坡度小8 窗框接角未放防水橡胶皮9 外墙抹灰在窗边开裂、窗周边抹灰砂浆未掺加微膨胀剂10 飘窗顶板（空调机位）未做防水处理二、渗漏处理方案：1、厨卫间、阳台穿楼层的PVC排水管道周边渗漏处理：1.1 对所有楼层的厨卫间、阳台穿楼层管道及地漏等，进行48小时注水试验，对于渗漏的部位做好详细的记录，确保渗漏点一个不漏记录，同时请监理工程师现场验收不出现渗漏的楼层、房号。
修订记录南京万科工程质量监控管理作业指引编号：NJVK-WI-GC01 版号：A/0页码：第 1 页 共 17 页 生效日期：2012/9/26工程质量监控管理作业指引编制 周有桃 日期 2012/9 审核 周有桃 日期 2012/9 审核 许焰林 日期 2012/9 批准付凯日期2012/9日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、流程概述南京万科工程质量监控管理作业指引编号：NJVK-WI-GC01版号：A/0页码：第2页共17页生效日期：2012/9/26流程目的建立工程质量管理体系，对项目的工程质量实施有效的监控，使其符合规范、公司技术标准及合同相关规定的要求，并实现公司整体工程品质的持续提升。
适用范围公司所有开发项目施工过程中的工程质量监控与管理。
术语与定义1.项目管理策划：预先评估项目的工程特点、难点及存在风险，对工程各环节进行梳理、预估，提出相应管理重点及应对措施，以期保证工程各环节进展顺畅，降低成本，提高效率，提高工程实体质量和项目管理水平。
2.完工品质验收：当项目现场某一分项的施工完成后，由公司职能部门组织，从客户的角度对该项工程进行验收。
验收内容包含设计功能、观感、材料质量、施工质量等所有客户关注点。
流程要素描述关键点（CP点）配合部门及活动1.工程质量目标确定与考核 1.项目管理部：配合接受检查，并进行整改2.设计质量控制（图纸质量、工程技 2.设计管理部：图纸阶段配合术统一标准） 3.采购管理部：供方沟通3.工程管理策划4.成本管理部：技术成本支持4.工艺工法及工序样板5.监理公司：参与工程质量检查5.过程质量监控（实测实量）6.第三方评估：独立进行检查评估6.分项工程品质验收7.模拟验收（含淋水试验）输入条件输出结果1.项目运营目标书 1.工程评估报告（实测实量）2.工程质量目标 2.工程管理策划答辩报告3.工程管理策划书 3.样板验收报告4.评估检查报告工程质量监控管理作业指引 4.问题整改率统计表5.工程品质控制矩阵表 5.分项工程品质验收报告6.客户满意度提升措施 6.模拟验收报告（复查报告）7.入伙快报支持流程（指引）流程KPI1.国家及行业规范 1.工程质量目标达成率2.集团及公司标准 2.图纸缺陷量（分级评价）3.项目档案管理作业指引 3.工程样板验收合格率、及时率4.A5版实测实量评估指引 4.工程评估成绩（实测观感规定动作——5.第三方实测检查评估作业指引得分、排名）6.材料设备选型定版管理作业指引 5.问题整改关闭率7.工程采购管理程序 6.完工质量：分项验收一次合格率、户均8.工程指令管理作业指引渗漏率9.精装修施工管理作业指引7.交付质量：集中交付一次成功率、户均10.现场安全文明作业指引问题数、无缺陷交付率、入住后4个月户均问题数量8.房屋质量客户满意度南京万科工程质量监控管理作业指引编号：NJVK-WI-GC01版号：A/0页码：第3页共17页生效日期：2012/9/26CP点对流程的影响控制要点（CP点）工程质量目标确定与考核指导并激励工程管理人员推进工作 1.目标确定设计质量控制确保工程图纸的准确性1.提供工程技术统一标准2.参与各阶段设计评审工程管理策划确保工程管理有序、高效地推进 1.组织工程管理策划答辩工艺工法及工序样板确保工程品质1.集中展示样板验收2.工艺工法及工序样板验收3.交付样板验收过程质量监控确保工程品质1.模板支撑系统验收2.实测实量3.质量关键点检查验收分项工程品质验收确保工程品质 1.重点分项完工品质验收模拟验收确保工程品质，满足房屋交付要求1.第一阶段：设计与功能符合性验收2.第二阶段：施工质量缺陷验收3.第三阶段：质量控制流程符合性验收二、流程图南京万科工程质量监控管理作业指引编号：NJVK-WI-GC01版号：A/0页码：第4页共17页生效日期：2012/9/26质量管理总控制流程总经理总经理办公室办公室项目经理部项目经理部工程管理部工程管理部其它相关部门其它相关部门分管领导分管领导支持性文件支持性文件组织编制项目运营计划开始项目启动制定组织项目管理策划与答辩组织施工图联合审查组织材料进场验收、检验施工负责答辩评审技术委员会参与图纸板验收质量关键点检查、验收实测实量日常巡查普查分项工程完工验收组织模拟验收结束采购部负责甲控材料验收审批★“质量管理验证表”开始实施答辩记录★“质量管理验证表”最终填写完成工程策划阶段工程施工阶段工程交付阶段生效日期：2012/9/26质量目标考核机制项目经理部 项目经理部 工程管理部 工程管理部 总经理办公室 总经理办公室分管领导 分管领导 支持性文件 支持性文件制定组织项目管理策 划与答辩目标 抄送 开始项目质量 目标管理 制度项目质量目标淋—— 第三方实测评估 ——成绩统计问题整改复查 — —整改率集团评估 ——成绩统计水试验 渗漏率统计目质量季度考核模—— 拟验收 缺陷量统计模拟验收复查 ——整改率交付—— 交付率、户均缺 陷率、无缺陷交付率交付后—— 4个 月 内 报 修 率房屋客户质量满意度结束标段质量考核项目年度考核方案设计阶段初步设计阶段施工图设计阶段生效日期：2012/9/26设计质量控制流程工程管理部设计管理部 项目经理部 成本管理部 客户关系中心 技术委员会 支持性文件开始提供工程技 术统一标准施工图设计 指导书方案设计方案评审、优化依据《组织权责手册》参与初步设计初步设计图纸评审依据《组织权责手册》参与参与施工图设计施工图审查 （政府）参与施工图完成结束组织施工图 联合审图依据《组织权责手册》参与参与给出专业意 见生效日期：2012/9/26项目管理策划流程采购管理部施工单位项目经理部工程管理部分管领导支持性文件开始项目招标组织投标工程策划答辩定标开展投标工程管理策划总包工程管理策划土建开工装修、景观工程管理策划装修、景观工程开工参与组织工程管理策划答辩策划执组织装修景观工程管理策划答辩策划参与工程管理策划与答辩“工程管理策划”列入合同附件评审“工程管理策划”列入合同附件结束参与“工程管理策划”列入合同附件施工单位监理项目经理部工程管理部设计管理部分管领导备注生效日期：2012/9/26样板实施流程基础阶段主体阶段毛坯装饰阶段精装阶段交付阶段集 中 展 示 样 板模 砌 二板 体 次 户 支 工 结 型 撑 法 构 样 样 样 样 板板 板 板铝 外标 室内 抹 高合 保水电 灰 体金 温安装 样 系样 样样板 板 样板 板板装 景 修 观 工 工 艺 艺 样 样 板 板毛 装 坯 修 交 交 付 付 样 样 板 板结束项目 工程开始项 项目 目 项 项 目项 项 目项 项管理 策划样 板 验 收验 验 收 收目 验 验样 样 收 样 收板 板 板 验 验 验 收 收 收目 验 验 收 收目 目 验 验 收 收样 样 板 板 验 验 收 收样 样 板 板 验 验 收 收样 样 板 板 验 验 收 收样 样 板 板 验 验 收 收汇报样板确认样板 样板 确认 确认汇报样板 样板 确认 确认审核审核总包进场 后2个月内集中样板 完成首个标 主体至6 准层开 层时开 始模板 始做砌 验收 筑样板主体封 顶前装修进场 1个月内 完成装修 工艺样板大批量装 修施工前生效日期：2012/9/26过程质量监控实施流程施工单位监理项目经理部工程管理部采购管理部分管领导支持性文件开始组织材料进场前3层模板样板施工实体施工进项项实测评估问问题整改NO参与部分验收验收验收实测实量评估评估报告评估复查日常巡查问题反馈质量关键点检查是否合格YES结束参与部分验收抄送防水、外窗塞缝、门槛石、外墙淋水、屋面评估报告/评估复查信息生效日期：2012/9/26分项工程完工品质验收流程采购管理部施工单位项目经理部工程管理部分管领导支持性文件分包合作评估开始分项完工整改项目验收NOYES工程移交、结算办理结束完工品质验收合格YES1、需进行完收的分项按所列；2、属分包工验收合格后结算，并由进行履约评估。
NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.南京万科建筑工程防渗漏体系作业指引编制张国伟、吕建君日期2007-12-29审核郝震日期2008-1-1批准段军日期2008-1-9流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.总目录第一篇：总则…………………………………………………3页第二篇：防渗漏体系预控管理………………………………5页第三篇：防渗漏材料预控管理………………………………10页第四篇：防渗漏节点做法过程管理…………………………22页第五篇：防渗漏施工验收管理………………………………74页NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.第一篇总则根据房屋建筑工程的特点及国内住宅建筑市场现状，目前国内现行防渗漏验收标准难以满足我们的客户要求，所以在集团防渗漏体系验收标准提高至100%验收的前提下，如何保证施工、验收质量将是我们的工作重点。
防水工程作为影响使用功能最大的隐蔽工程，必将强调“预控在前、施工过程监控居中、试验性验收在后”的三步控制法，从而实现过程精品的工程目标。
防水设计的原则：（一）防排结合，先排后防坡屋面排重于防，宜排防结合；平屋面防重于排，宜防排结合。
（二）刚柔互补，综合治理建筑防水体系宜一刚一柔，柔在外、刚在内。
混凝土简称“砼”，顾名思义人工石，是一种抗渗性能良好的结构材料，能够承受（相对）长时间的压力水浸泡，特别是突然遭受水压时不会发生灾难性垮塌、透水事故，是建筑物最重要的一道防水安全防线。
但是，无论混凝土的质量如何，混凝土都是具有一定的渗透性能，建筑物内轻微的渗漏水也足以影响到室内空间的使用，甚至导致建筑物无法正常使用。
在现代机械化程度高、追求高速度施工的今天，依赖混凝土结构自防水功能具有很高的风险。
柔性防水层是完全不透水的有机薄膜材料，其防水原理是将环境水与所保护的建筑完全隔离开来。
柔性防水薄膜的不足是自身承受外界作用力性能不足。
而强调混凝土结构的密实性、砌筑工程的灰缝饱满度及后期勾缝、抹灰工程的粘结牢固无龟裂、塞缝做法的饱满密实等，则是整个防渗漏体系的基础，将柔性防水薄膜与混凝土结构复合能取得优性互补。
防渗漏的重点部位：室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（卫生间）、外门窗、地下室防水（底板、侧墙、覆土地下车库顶板）、上部结构外围护墙体。
NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.本体系编制依据如下：1、《建筑构造通用图集2002年第2版》（地下工程防水）…………………88J6-12、《地下工程防水技术规范》…………………………………………………GB 50108-20013、《屋面工程质量验收规范》…………………………………………………GB 50207-20024、《建筑工程质量控制与验收》……………………………………………中国建筑工业出版社5、《聚合物水泥防水涂料》……………………………………………………JC/T 894-20016、《聚氨酯防水材料》…………………………………………………………GB/T19250-20037、《弹性体改性沥青防水卷材》(聚酯胎)……………………………………GB 18242-20008、《改性沥青聚乙烯胎防水卷材》……………………………………………GB 18967-20039、《聚氯乙烯防水卷材》…………………………………………………… GB 12952-200310、《水泥基渗透结晶型防水材料》………………………………………… GB 18445-200111、《建筑工程施工质量验收统一标准》…………………………………… GB 50300-200112、《聚合物乳液建筑防水涂料》…………………………………………… JC/T864-2000说明：以上标准除第1项为华北、西北地区建筑标准图集外，其余均为通用的国标和行业标准。
《建筑构造通用图集2002年第2版》（地下工程防水）未找到当地相关图集。
注：本体系为指引性文件，设计院、项目经理部、监理单位、施工单位应该在此基础上根据工程项目的具体情况完善项目的设计图纸详图、作业、管理文件等，具体参照本体系文件第二篇要求执行。
在具体实施时需要以本体系文件编制参考依据作为设计、项目管理、验收等工作的主要依据。
NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.第二篇防渗漏体系预控管理2.1防渗漏体系重点环节房屋建筑工程防渗漏的重点部位在于室外防水（屋面、露台、开敞阳台）、室内防水（卫生间）、外门窗、地下室防水（底板、侧墙、覆土地下车库顶板）、上部结构外围护墙体，其中：2.1.1室外防水：钢筋砼结构的浇捣、养护质量对防渗漏有重要意义，其次是防水层施工和穿过结构板的管道节点构造是重要的环节。
2.1.2室内防水：钢筋砼楼地面的构造设计和施工质量是重点，其次防水层施工和穿过楼地面的管道节点构造是重要环节。
2.1.3外门窗：验收门窗拼脚质量是保证门窗自身质量的前提，门窗立樘固定方式及施打发泡剂、塞缝、打胶的质量是保证门窗无渗漏的要点。
2.1.4地下室底板、侧墙：重点在于底板和侧墙的钢筋砼自身的抗渗等级、构造和施工质量，结构自防水、防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理。
2.1.5覆土地下车库顶板：重点在于顶板和墙板的钢筋砼构造和施工质量，以及防水层的施工质量和穿墙螺杆洞的封堵和预留洞的处理，设计允许荷载对施工材料、机械堆放的限制要求是必须关注的。
过程中应严格控制拆模时间和施工荷载（钢筋堆放、砼泵车等）。
2.1.6变形缝、施工缝、后浇带、穿墙管等特殊部位：应采取多道防线进行加强防水处理，提高防水可靠性。
此等部位应联合设计院，确定节点做法。
2.1.7上部结构外围护墙体：强调砌筑结构的灰缝饱满度并且必须按照清水墙标准砌筑、勾缝或者增加一道抹灰抗裂层是外墙防渗漏的保证，而墙体预留洞口的封堵和外保温层的防渗漏则是一个关键。
过程中应注意：外墙砌筑必须满铺砂浆，不允许存在虚（假）缝；外墙螺杆洞、脚手眼等必须建立隐蔽验收制度；外墙砌体梁下后砌及处理措施。
2.2防渗漏体系的组织管理2.2.1对设计院防水设计的管理2.2.1.1设计前期阶段,设计部负责与设计院的有关防水工程的工作对接，负责将确定的防水工程标准节点和防水材料选择标准编入设计指导书并交付设计院，做好交底工作。
NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.2.2.1.2 设计部负责监控防水工程的过程设计，负责监控设计院将防水工程节点库的成果转化到施工图中。
2.2.1.3 对设计过程中出现的比较复杂的节点，标准节点库没有表示的，设计部负责组织工程部、项目部研讨解决。
2.2.1.4 对二次设计过程中的防水节点，由设计部监控二次设计单位按标准节点选用，并通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位2.2.1.5 施工图出图前，设计部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。
2.2.2对二次设计防水设计的管理2.2.2.1 设计部负责监控铝合金门窗、钢结构阳光房、雨棚等二次设计的防水节点设计，监控二次设计单位按按标准节点库选用防水节点，2.2.2.2 对设计过程中，出现的比较复杂的节点，无法选用标准成果的，设计部负责组织工程部、项目部研讨解决。
必要时，要求二次设计单位制作样板，并进行必要的试验。
2.2.2.3 二次节点设计完毕，设计部负责组织工程部、项目部审查图纸，填写审图记录。
2.2.2.4 对审查完成的二次节点，设计部通知设计院将选用的节点图以施工图或洽商的形式下发总包单位。
2.2.3对监理单位防水监控体系的管理2.2.3.1 监理应对进场的防水材料按规定抽检，并做现场的见证取样。
2.2.3.2 对防渗漏样板工程，监理应全过程旁站监理，对每道工序应验收。
2.2.3.3 对防渗漏工程，监理应做到100％检查,并且完成隐蔽工程验收记录。
重要工序为（包括但不限于）：2.2.3.3.1门窗洞口防水工程：外门窗的塞口；外门窗口的打胶收口；外墙门窗的淋水试验。
2.2.3.3.2卫生间防水工程：楼板砼密实度的闭水试验；管根和预留洞口的封堵及闭水试验；找平层；附加层；防水层；保护层；闭水试验2.2.3.3.3屋面、露台和阳台防水工程：保温层；找坡层；找平层；防水层。
闭水或淋水试验。
2.2.3.3.4阳光房防水工程：阳光房的淋水试验2.2.3.3.5砌体结构外墙:砌筑灰缝饱满度并按照清水墙标准勾缝；外墙抹灰(如有)；外墙淋水试验2.2.3.3.6地下室底板、侧墙:对混凝土浇筑应充分震捣密实，防水层单层改性沥青卷材的厚NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.度不得小于4mm，涂膜类防水涂层的厚度不得小于2.5mm(可根据不同材料物性指标进行调整)。
2.2.3.4其他工序按规范检查2.2.3.5工序检查过程中，监理应在现场做好标记，填写相应的检查记录2.2.3.6监理单位应该在进驻现场后完善<<监理实施细则—防渗漏篇>>,并作为正式监理文件报送项目经理部及工程管理部审核后执行。
2.2.4对施工单位防渗水施工的管理2.2.4.1 投标阶段，投标单位应在技术标的质量保证体系中明确防水工程质量管理架构，建立以技术负责人为组长的防水工程质量管理小组，施工过程中严格落实《南京万科防渗漏体系》2.2.4.2施工单位在正式进驻现场接到甲方移交图纸15天内完善《防渗漏专项施工方案》，并作为正式工程文件同时报送监理单位、项目经理部及工程管理部审核，并在基础垫层施工完毕后遵照执行。
施工单位必须在正式防水工程施工前完善技术交底制度，项目经理部及监理单位应该随时抽查施工单位的技术交底落实情况并形成日志文件，工程管理部将作为监督部门有权在项目工程管理月度评估中抽查2.2.4.3防水工程实行样板引路制度，大面积施工前，施工单位应按《防渗漏专项施工方案》进行样板工程施工，每道工序应报请监理和甲方验收，通过验收后方可进行下道工序。
样板施工通过验收后，方可大面积施工,样板施工过程应该以照片或录象的形式作为工程施工资料存档，提交备份资料2.2.4.4 施工过程中，甲方和监理如对防水材料和施工质量有疑义，可随时抽样或抽查，并将抽样交由有资质的检测单位进行检测。
2.3本防渗漏体系的强制要求（以下采用黑体强调）2.3.1本体系作为招标文件的组成部分并结合招标图纸执行,投标单位在投标阶段均可以对该体系提出质疑,作为招标答疑的组成部分进行澄清,如果没有提出质疑视同接受；2.3.2中高层(九层及九层以下)的项目,有防水要求的房间及屋面穿楼板管道必须采用预留套管(带环型止水环)做法,见后附图，管道安装完成后按照不少于30%的比例做闭水试验；高层(十层(含)以上)的项目, 有防水要求的房间及屋面穿楼板管道推荐采用预留套管(带环NANJING VANKE REAL ESTATE CO., LTD.型止水环)做法,如未采用,则在管道安装完毕、管根封堵完成后进行100%专项闭水试验,试验合格后才可以进入下一道工序；2.3.3穿楼板孔洞(管道、烟风道等)封堵完成后，有防水要求的房间及屋面应该做专项闭水试验（比例参照3.2执行）；管道或烟风道根部须做“八”字弧度，卷材加强层（满粘法）完成后，方可进行后续防水施工；2.3.4上人屋面及非上人屋面必须设计为排气屋面，见后附图；2.3.5开敞阳台穿楼板管道处必须做防水,防水范围以管道为中心向外平面扩展不小于300MM；精装修交房的项目此部位防水可以满做；2.3.6地下室与地下室侧墙的施工缝、变形缝、地下穿墙管、工程桩桩头与承台等处必须做防水。
