房地产营改增税负率测算表-.doc

房地产业——《营改增税负分析测算明细表》填报指南2016-05-18 suntax王晶《营改增税负分析测算明细表》填报指南行业案例——房地产业【房地产业案例一】 C 房产公司为增值税一般纳税人，2016 年6 月份发生以下业务：1．6 月10 日销售本公司自行开发的商品房一套，取得销售不动产收入555 万元，并开具发票、办理交房手续，该项房产项目是5 月1 日开工的项目。

2．6 月20 日支付建筑公司建筑安装工程费，收到增值税专用发票注明金额200 万元，税额22 万元。

（一）增值税申报对C 公司来说，6 月份发生的业务按照一般计税方法应分别计算销项税额和可扣除的进项税额，按照11%的税率计算应纳税额。

按照纳税义务发生时间的规定，C 公司应于办理交房手续的当天确认收入，6 月份的销项税额＝555÷（1+11%）×11%＝55（万元）；同时，C 公司购进的建筑安装工程费可以凭取得的增值税专用发票抵扣，所以6 月份的进项税额为22 万元。

所以，C 公司6 月份（所属期）的增值税应纳税额为55－22＝33（万元）（二）税负分析测算明细表第一步，选择应税项目代码及名称，根据《营改增试点应税项目明细表》列明的项目进行选择，C 公司选择“090100 销售不动产建筑物”。

第二步，选择应税项目适用的增值税税率或征收率以及对应的营业税税制下的营业税税率，C 公司选择了“090100 销售不动产建筑物”后，就有11%和5%两档增值税税率（征收率）可以选择，C 公司应选择11%，营业税税率则选择5%。

完成这一步后，C 公司填表的情况如下：第三步，增值税应纳税额的测算。

分别填写不含税销售额，服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额，其他项目根据表内公式和申报表有关内容自行计算。

C 公司本期应税项目不含税销售额为500 万元，实际扣除金额为0，仅发生不动产销售业务，则第7 栏增值税应纳税额（测算）＝55÷55×33＝33（万元）。

附件2营改增税负分析测算明细表填写说明本表中“税款所属时间”“纳税人名称”的填写同增值税纳税申报表适用一般纳税人主表;一、各列填写说明一“应税项目代码及名称”：根据营改增试点应税项目明细表所列项目代码及名称填写,同时有多个项目的,应分项目填写;二“增值税税率或征收率”：根据各项目适用的增值税税率或征收率填写;三“营业税税率”：根据各项目在原营业税税制下适用的原营业税税率填写;四第1列“不含税销售额”：反映纳税人当期对应项目不含税的销售额含即征即退项目,包括开具增值税专用发票、开具其他发票、未开具发票、纳税检查调整的销售额,纳税人所填项目享受差额征税政策的,本列应填写差额扣除之前的销售额;五第2列“销项应纳税额”：反映纳税人根据当期对应项目不含税的销售额计算出的销项税额或应纳税额简易征收;本列各行次＝第1列对应各行次×增值税税率或征收率;六第3列“价税合计”：反映纳税人当期对应项目的价税合计数;本列各行次＝第1列对应各行次+第2列对应各行次;七第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”：纳税人销售服务、不动产和无形资产享受差额征税政策的,应填写对应项目当期实际差额扣除的金额;不享受差额征税政策的填“0”;八第5列“含税销售额”：纳税人销售服务、不动产和无形资产享受差额征税政策的,应填写对应项目差额扣除后的含税销售额;本列各行次＝第3列对应各行次-第4列对应各行次;九第6列“销项应纳税额”：反映纳税人按现行增值税规定,分项目的增值税销项应纳税额,按以下要求填写：1.销售服务、不动产和无形资产按照一般计税方法计税的本列各行次＝第5列对应各行次÷100%+对应行次增值税税率×对应行次增值税税率;2.销售服务、不动产和无形资产按照简易计税方法计税的本列各行次＝第5列对应各行次÷100%+对应行次增值税征收率×对应行次增值税征收率;十第7列“增值税应纳税额测算”：反映纳税人按现行增值税规定,测算出的对应项目的增值税应纳税额;1.销售服务、不动产和无形资产按照一般计税方法计税的本列各行次＝第6列对应各行次÷增值税纳税申报表一般纳税人适用主表第11栏“销项税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和×增值税纳税申报表一般纳税人适用主表第19栏“应纳税额”“一般项目”和“即征即退项目”“本月数”之和;2.销售服务、不动产和无形资产按照简易计税方法计税的本列各行次＝第6列对应各行次;十一第8列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“期初余额”：填写按原营业税规定,服务、不动产和无形资产差额扣除项目上期期末结存的金额,试点实施之日的税款所属期填写“0”;本列各行次等于上期本表第12列对应行次;十二第9列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“本期发生额”：填写按原营业税规定,本期取得的准予差额扣除的服务、不动产和无形资产差额扣除项目金额;十三第10列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“本期应扣除金额”：填写按原营业税规定,服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期应扣除的金额;本列各行次＝第8列对应各行次+第9列对应各行次;十四第11列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“本期实际扣除金额”：填写按原营业税规定,服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期实际扣除的金额;1.当第10列各行次≤第3列对应行次时本列各行次＝第10列对应各行次;2.当第10列各行次>第3列对应行次时本列各行次＝第3列对应各行次;十五第12列“原营业税税制下服务、不动产和无形资产差额扣除项目”“期末余额”：填写按原营业税规定,服务、不动产和无形资产差额扣除项目本期期末结存的金额;本列各行次＝第10列对应各行次-第11列对应各行次;十六第13列“应税营业额”：反映纳税人按原营业税规定,对应项目的应税营业额;本列各行次＝第3列对应各行次-第11列对应各行次;十七第14列“营业税应纳税额”：反映纳税人按原营业税规定,计算出的对应项目的营业税应纳税额;本列各行次＝第13列对应各行次×对应行次营业税税率;二、行次填写说明一“合计”行：本行各栏为对应栏次的合计数;本行第3列“价税合计”=增值税纳税申报表附列资料一本期销售情况明细第11列“价税合计”第2＋4＋5＋9b ＋12＋13a＋13b行;本行第4列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”=增值税纳税申报表附列资料一本期销售情况明细第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”第2＋4＋5＋9b＋12＋13a＋13b行;二其他行次根据纳税人实际发生业务分项目填写;。