房地产经济学第五章

2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。

1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。

1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。

第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。

第五章房地产投资项目可行性研究【内容框架】第一节房地产投资项目可行性研究概述第二节房地产投资项目不确定性分析第三节房地产投资项目方案比选第四节房地产投资项目可行性研究报告第一节房地产投资项目可行性研究概述【知识点】房地产投资项目可行性研究的概念是在投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证；对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定投资项目是否应当投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。

■开发项目·研究项目的开发建设成本和销售收入之间的关系是否能够实现投资者可接受的最低投资目标■置业投资·研究项目的出租、经营收入是否足以清偿抵押贷款并实现投资者所要求的最低投资收益率【知识点】可行性研究的主要依据■相关法律法规和制度政策■国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用总体规划以及行业发展规划■国家宏观经济调控政策、产业政策、行业准入条件等■城乡规划主管部门出具的相关规划意见■出让合同或权属证书、项目用地预审意见■环境影响评价文件的审批意见■交通影响评价文件的审批意见■项目建议书■自然、地理、气象、水文、地质等基础资料■经济、社会、人口、就业及房地产供求情况等基础资料■工程技术方面的标准、规范、指导、要求等资料■项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件及备选规划设计方案等■委托人意图■其他资料第二节房地产投资项目不确定性分析【知识点】不确定性分析的种类（三类）【知识点】房地产投资项目的主要不确定因素■土地取得成本■建筑安装工程费■房地产租售价格■开发周期■融资成本■空置率■运营成本■投资收益率■可出售面积■置业投资的权益投资比率【知识点】盈亏平衡分析的分类项目分类分类一·找出保本点（利润为零时）·找出临界点（利润为某一水平时）分类二·线性盈亏平衡分析·非线性盈亏平衡分析【知识点】盈亏平衡分析的基本原理■全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分总成本＝固定成本＋变动成本■建立成本、产销量和利润三者的数学模型■利润＝销售收入－总成本－税金■求取保本点或临界点【知识点】成本的分类【例题】（2013年真题）对房地产投资项目进行线性盈亏平衡分析时，应把总成本分解为（）两部分。

广东培正学院教案教学单位：管理学系教研室：物业管理教师：姚发坤课程：房地产经济学编写时间：二00七年十二月十八日课程名称：房地产经济学( Real Estate Economics )一、课程简介（一）课程的地位、作用和任务随着我国市场经济的迅速发展，房地产业呈现高速发展的势头，日益显示出其社会生产和居民生活两方面不可缺少的双重功能，逐步发挥其作为国民经济支柱性产业的重要作用。

尤其是，在住宅建设被政府确定为我国新一轮的经济增长点以后，我国的房地产业将呈现更强劲的发展趋势。

房地产经济的健康发展离不开理论的指导，房地产经济运行过程中出现的新问题更需要大量的理论研究和探讨，于是，房地产学科近年来应运而生并不断发展。

《房地产经济学》是研究房地产业这一特定领域内特殊矛盾的经济关系，运行规律以及房地产资源的利用与配置等问题的科学，揭示房地产经济运行的普遍规律和本质属性，它在整个房地产学科群中处于先导和基础地位，有时还为国家制定房地产经济政策提供理论依据。

《房地产经济学》课程是房地产经营管理专业和物业管理专业的入门课和专业基础课，它的目的是为整个专业课程奠定基础，通过《房地产经济学》课程的学习，帮助学生确立专业意识。

课程设置的目标首先是让学生掌握基本的知识，要能够为初学者提供一套比较科学、合理的房地产经济学概念和比较成熟的基本理论；其次是要结构安排科学合理，能够得到教学双方的认同；第三，课程内容要与时俱进，及时反映学术界的研究成果，反映时代发展的要求；第四，要从房地产经济专业整个课程体系把握房地产经济学的教学内容，兼顾相关课程的知识结构要求，避免课程之间的重复、脱节、冲突等等；最后，要形成房地产经济学课程自己的特色。

（二）教学目的和要求通过本课程学习，要求学生理解房地产与房地产业的基本概念，理解房地产地租理论、房地产区位理论、房地产产权理论和房地产供求理论等基础理论的基本概念和作为社会主义房地产市场经济发展的理论依据；懂得房地产和房地产业及其与国民经济的关系，房地产的商品属性及我国房地产商品化的原则；熟悉我国的主要房地产制度，正确理解我国相关房地产经济宏观调控政策的意义；从而掌握房地产经营与管理的基本运作技能和基本操作方法。

第五章现金流量与资金时间价值【考情分析】近四年考试各章分值分析【本章的特点】■ 理论性非常强，技术含量高，是投资的基础■ 本章独立题目所占的分值不大，但第五章是第六章的基础，而第六章是分值所占最大的一章，想学好第六章，必须先学好第五章■ 计算题多，难度大【学习方法】■ 对本章可以利用形象理想记忆法■ 必须听懂讲解，而且要多次反复听课■ 必须把典例案题与历年真题搞懂，并独立完成■ 必须听课－练习－再听课－再练习，光听不练没有用■ 必须保证这部分的学习时间【关于计算器】【内容框架】第一节现金流量第二节资金时间价值第三节资金等效值与复利计算第四节资金时间价值计算公式的假定条件（补充）第五节解题思路与例题讲解第一节现金流量1.现金流量的概念2.现金流量图3.房地产投资活动中的现金流量1.现金流的概念2.现金注量图2.1 现金流量图的含义2.2 现金流量图的画法2.3 现金流量的三要素2.4 有关规则说明2.1 现金流量图的含义■ 现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系2.2 现金流量图的画法■ 以横轴为时间轴，向右延伸表示时间延续■ 轴上每一刻度表示一个时间单位（时间点）■ 两个刻度之间的时间长度为计息周期■ 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量■ 箭线向上表示正现金流量（现金流入）■ 箭线向下表示负现金流量（现金流出）■ 箭线的长短一般与现金流大小成正比2.3 现金流量的三要素■ 大小（现金数额）■ 方向（现金流入或流出）■ 作用点（发生的时间点）2.4 有关规则说明【0点是何意】（三个含义）■ 可表示当前时点、资金运动的时间始点、某一基准时刻■ 一个项目的初始投资要视为发生在0的位置【除0以外的其它时刻点】■ 表示该计息周期的期末，1为第一期期末，2为第二期末【期末惯例法】■ 现金流量一般在计息周期内随意发生，不一定正好发生在计算周期的期初或期末，但为了简化计算，都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末【2011年真题】用期末惯例法进行现金流量分析时，假设在计息期内的所有收支均发生在该计息周期的期末。

房地产教学大纲基本要求1.了解房地产业在整个国民经济中的地位和作用2.理解房地产商品的价值属性及房地产商品化的含义3.掌握房地产产权理论及地租理论4.掌握房地产投资的风险及策略选择5.理解房地产市场的运行规则6.了解房地产开发及经营策略7.掌握房地产金融运行规律8.了解城市住房分配和消费情况，掌握住房制度的演进历程第一章房地产与房地产业第一节房地产的含义及其特性识记：房地产的概念；房地产的特性领会：房产与地产的关系第二节房地产业的含义及其产业内涵识记：房地产业的概念；房地产业的基本特点领会：房地产业与房地产、建筑业、住宅业的关系了解：房地产业的划分及房地产业的产业内涵第三节房地产经济学的研究对象、方法和任务识记：房地产经济学的研究对象领会：房地产经济学的研究方法第二章房地产业与国民经济第一节房地产业在国民经济中的地位和作用领会：房地产业在国民经济中的地位了解：房地产业在国民经济发展中的作用第二节房地产业与国民经济的关系领会：国民经济发展对房地产业的决定或制约作用；房地产业主要经济变量对国民经济的影响第三节住宅业的发展与国民经济增长识记：住宅业的概念领会：住宅业成为新的经济增长点的必然性第三章房地产商品第一节房地产商品的价值及其属性识记：房地产的商品属性领会：房地产商品的价值形成及房地产商品属性的表现第三节房地产商品化识记：房地产商品化的概念领会：房地产商品化的原则了解：房地产商品化的内容和形式第四章地租理论与区位理论第一节地租理论概述识记：地租的含义；级差地租、垄断地租和绝对地租的含义第二节社会主义条件下的城市地租领会：社会主义条件下地租存在的理论分析了解：社会主义条件下地租的作用第五章房地产产权理论第一节房地产经济关系与产权关系识记：房地产产权的含义及界定领会：产权的含义及界定第二节房地产产权识记：土地所有权、占有权、使用权、收益权和处分权的含义领会：土地其他权能的含义；房产权各项权能的设置第三节房地产金融产权识记：房地产金融产权的含义及特点领会：房地产主要金融产权的设置，如房地产抵押权、按揭权、典权的设置第六章房地产投资及其风险第一节房地产投资概述识记：房地产投资概念及特点第二节房地产投资的风险识记：房地产投资风险种类；房地产投资风险的衡量指标领会：房地产投资的各类风险的成因了解：房地产投资风险的规避与控制方法第三节房地产投资决策识记：房地产投资决策的含义及分类原则领会：房地产投资决策的原则及方法应用：房地产投资决策方法的应用第七章房地产市场第一节房地产市场及其结构识记：房地产市场的内涵及特点了解：房地产市场结构分类第二节房地产市场的运行机制了解：房地产市场的功能领会：房地产市场运行的动力机制、价格机制、供求机制和竞争机制第三节房地产市场的供求领会：房地产市场的供求分析了解：城市住宅供求分析第四节房地产市场的预测识记：房地产预测的含义及种类了解：房地产市场预测的内容应用：房地产市场预测的方法第五节房地产市场的中介服务识记：经纪、经纪人的含义及特性了解：房地产中介服务机构—价格评估、经纪、咨询机构第八章房地产价格评估第一节房地产价格识记：地价的本质及房地产价格的含义领会：地价的本质；城市地价的决定因素了解：房地产价格的构成、分类及其影响因素第二节房地产价格评估的方法及程序识记：房地产价格评估的含义及其基本原则了解：房地产价格评估的程序应用：房地产价格评估方法—土地估价方法和房产估价方法第九章房地产开发第一节房地产开发概述识记：房地产开发的概念；房地产综合开发的概念领会：房地产开发的含义第二节房地产开发过程及其主要程序识记：房地产开发的四个阶段领会：招投标的含义及方式；房地产开发项目工程监理的主要内容第三节房地产开发项目的可行性研究与项目评价领会：可行性研究的阶段划分了解：可行性研究的主要内容第十一章房地产金融第一节房地产金融概述识记：房地产金融的含义及特点领会：房地产金融产生的必然性及房地产金融的功能了解：金融业与房地产业的关系第二节房地产金融运行识记：房地产抵押贷款的运行情况领会：房地产储蓄与存款形式第三节房地产保险与信托识记：房地产保险与信托的概念了解：房地产保险的种类；房地产信托的种类第十二章城市住宅的分配和消费与住房制度第一节概述识记：住宅分配与消费的特点；住房制度的含义领会：住宅分配与消费的经济意义了解：住房制度的类型第二节我国住宅分配和消费的发展里程领会：传统计划经济体制下住宅分配模式及其弊端了解：我国住房制度改革的主要历程第三节市场经济条件下的住宅分配和消费领会：影响住宅消费市场的因素；住宅市场的均衡经济分析了解：住宅需求分析的基本方法。

房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。

2.简述房地产的自然特性。

(1) 房地产的二元性。

(2) 土地面积的有限性和不可再生性。

(3) 位置的固定性和独特性。

(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。

3.简述房地产业的行业特性。

（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。

(1) 房地产业属于基础性产业。

(2) 房地产业又是先导性产业。

1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。

具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。

(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。

(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。

(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。

5.简述学习房地产经济学的意义。

（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。

有些题的答案很长，我把必须答的部分加黑了，没加黑的部分大家自己总结取舍。

第一章房地产与房地产业一、房地产具有哪些经济特性？1、内涵的统一性：有“房”、“地”、“产”三者有机结合形成的统一体，还包含了一定的经济权利关系。

2、价值的双源性：主要指房地产商品价值中，土地价值的形成既源自土地所有权的收益，又源自在土地上的人类劳动结晶。

从根本上说，房地产价值的双源性是由于土地价值的双源性造成的。

而土地价值的双源性又源于土地本身的双重性：一方面，土地是一种自然物，具有自然资源属性；另一方面，土地又是社会产物，追加在土地上的人类劳动凝结又增加了土地价值，具有社会经济属性。

3、空间的固定性：房地产商品的空间性是由于土地位置的固定性和不可移动性所决定的。

首先，房地产的固定性使区位成为影响房地产价格极为重要的因素；其次，房地产的固定性从根本上决定了房地产商品的单一性和非匀质性；再次，房地产空间的固定性也给房地产市场带来了地区性的重大特点。

4、需求的普遍性：房地产具有生活资料和生产资料的双重性，它可以满足生产和生活多方面的需求，具有需求的普遍性，不同其他商品。

5、效用的长期性：同一般商品比，房地产商品属于超级耐用品，其本身具备长期耐久使用的自然属性和经济属性。

二、为什么说房地产业是第三产业？1、房地产的投资开发活动，主要从事的是资源的整合、组织和管理等服务活动，并不直接建造房屋本身。

2、房地产销售经营活动，直接从属于流通领域，而流通行业理应划归于第三产业。

3、房地产业中的一些分支行业，如房地产中介服务业、房地产金融业和物业管理等服务行业，更是第三产业的直接组成部分。

三、房地产业与一般产业相比，具有哪些独特的产业特性？1、先导性和基础性。

2、综合性和关联性。

3、资金密集型和高风险性。

4、级差收益型和区域性。

5、权利主导型和制约性。

四、中国房地产业呈现出怎样的发展趋势？1、深化土地使用制度改革，提高土地使用效率。

2、加快企业改革，健全企业制度。