土地储备开发(培训课件)

北京市土地整理储备中心 刘 尚2019年11月北京市土地储备开发项目现场验收工作交流现行现场验收工作简介一、验收依据二、验收范围三、验收审核材料四、验收流程五、验收标准六、其他注意事项七、案例分析■根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市〔2005〕540号） 第二十一条：土地储备开发完成后，由市国土局组织有关部门对土地储备开发工作进行验收■北京市土地整理储备中心供地验收（现场）工作手册（2015年第一版）（2017年修订版）■关于严格执行供地验收项目前期审核工作的通知（京土整储开二[2016]3号）■关于进一步严格执行供地验收项目审核及企业为主体项目验收后移交入库有关工作的通知（京土整储开二[2017]3号）■供地验收内审会会议纪要通过土地市场公开出让的宗地均需进行现场验收1、市、区土地储备机构为主体的土地储备开发、收购（储）项目；2、企业为主体实施的土地一级开发项目；3、工业用地或产业园区内的经营性用地；4、文保项目；5、危改项目；6、棚户区改造项目；7、规划为经营性建设用地的“城中村”项目；8、企业利用自有用地建设保障房项目；9、其他通过市场公开出让的项目。

上会条件各类型项目完成开发后（例如针对一级开发项目，需完成征地、拆迁工作，取得二级钉桩或二级规划意见书、完成成本预审和地价审议工作），在土地市场公开交易前开展现场验收工作。

前期手续土地开发成本房屋、土地产权的补偿是否完成项目范围内建（构）筑物的拆除工作是否完成必要的大市政等基础设施是否完成现场验收需提交的材料1、验收申请2、前期手续（联席会会议纪要、授权批复、立项、规划条件、钉桩、征地结案、各主管部门咨询意见等）3、权属调查材料4、市政工程建设相关材料：5、土地开发建设补偿协议及相关材料、实物还建协议、企业搬迁补偿协议6、地形及地上物测绘成果报告7、其他文件（区政府函等）8、土地入库确认单《土地开发建设补偿协议》及相关材料的具体要求1、法定代表人（或授权委托人）签字并加盖一级开发单位公章的《土地开发建设补偿协议》；2、一级开发单位营业执照复印件；3、一级开发单位企业法定代表人身份证明；4、一级开发单位企业法定代表人身份证复印件；5、《土地开发建设补偿协议》为授权委托人签字时，需提供一级开发单位企业法定代表人授权委托书及被授权人身份证复印件。

北京市2008年度土地储备开发计划为完善我市土地储备制度，更好地实施城市总体规划和土地利用总体规划，切实发挥土地宏观调控作用，促进土地节约集约利用，提高住宅和商服用地等建设用地供应的保障能力，依据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）、《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发土地储备管理办法的通知》（国土资发[2007]277号）、《北京市人民政府关于印发北京市国有建设用地供应办法（试行）的通知》（京政发[2005]6号）等文件，结合本市实际，自2008年起制定以经营性项目用地和保障性住房用地为主的年度土地储备开发计划。

一、指导思想深入贯彻落实科学发展观，严格执行中央宏观调控的决策、部署和措施，围绕2008年北京市政府工作目标，增强政府运用储备土地参与宏观调控的能力，加强政府在土地储备开发中的主导力度，充分发挥土地储备开发对城市发展的保障和引导作用，保证政府公共财政在土地储备开发中的合理投入，促进节约和集约利用土地，保障建设用地尤其是住房建设等民生用地需求，保证经济社会协调发展。

二、编制原则（一）坚持规划先行的原则。

以北京市土地利用总体规划、北京城市总体规划、城市近期建设规划为依据，合理确定计划总体指标和筛选具体项目。

（二）坚持规模适度的原则。

综合考虑本市人口资源环境承载能力和土地储备开发潜力，合理确定年度土地储备开发规模，保持年度土地储备开发总量动态平衡，抑制固定资产投资规模过快增长，保障土地市场平稳发展。

（三）坚持优化空间结构、协调发展的原则。

优化土地储备开发的空间布局，加快城市空间结构调整，优先储备开发城市轨道交通周边和新城范围内土地，促进中心城、新城和农村协调发展。

（四）坚持节约集约利用土地的原则。

优先储备开发国有存量建设用地，尽量少占农用地，原则上不得占用基本农田；优先储备开发闲置、空闲和低效利用的土地。

第一部分权益保护工作一、权益保护工作的主要任务拟订并组织实施全省全民所有自然资源资产管理和收益管理的政策制度，组织编制全省全民所有自然资源资产保护、使用规划；监督落实国有土地收益基金制度，指导市、县国有土地使用权收购和储备工作。

目前省级已经开展的工作一是收益管理的部分工作，主要包括矿业权出让收益征收管理政策制度执行情况的会审和监督；二是土地储备工作，主要包括名录管理和信息系统监管。

二、土地储备管理（一）土地储备的基本情况。

土地储备是土地市场重要的基础环节。

经过20多年的实践和探索，土地储备制度已形成了较为成熟的运行模式。

1.概念内涵土地储备是指县级（含）以上自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

土地储备工作统一归口自然资源主管部门管理，土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。

土地储备大致可以分为“土地收储”和“前期开发”两个环节。

“土地收储”主要指依法征收、收回、收购、行使优先购买权取得土地的过程。

“前期开发”主要指对储备地块内进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。

2.发展历程土地储备制度与土地有偿使用制度的建立与完善、土地市场的培育与发展密不可分。

土地储备制度的发展，充分体现了土地资源配置方式由计划配置向市场配置转变、土地利用方式由粗放型向集约型转变、土地管理从资源管理向资源资产资本一体化管理并重转变的过程，是土地市场建设的重要制度创新。

1996年继上海率先建立土地储备机构后，各地陆续开展了土地储备工作，土地储备制度体系也在实践探索中日趋完善，逐步形成了具有中国特色的土地储备制度。

根据不同时期土地储备发展状况和特点，大致可分为“起步探索—发展完善—快速扩张和规范—改革转型”四个阶段。

（1）起步探索阶段（1996—2001年）。

从1996年我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心成立，到2001年国务院印发《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)。