房地产市场的地产投资信托发展趋势

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武汉市房地产市场的发展趋势和投资取向

作者：邓有德 王敬峰

来源：《法制与社会》2009年第02期

摘要目前房地产市场博弈进入关键时期,绝大多数楼盘开始降价吸引消费者,这是当前拐点论的重要依据,从蓝皮书预计国家宏观环境来看,目前房价的低迷“不是从长期上涨到长期下跌的拐点,更不是从大涨到大跌的拐点,而是从快速上涨到理性调整的拐点”。本文通过对武汉房地产市场的分析,阐述了武汉房地产市场的发展趋势和投资取向。

关键词人口红利非住宅地产三线城市

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-133-02

时至2008年7月,在房地产行业,“拐点论”、“百日剧变论”、“深圳房价赌局”、“猪坚强论”先后一幕幕上演,房地产行业的故事经过媒体放大而妇孺皆知。在由美元贬值、油价疯涨而引发的全球性通货膨胀的宏观经济形势下,次贷 “飓风”又第四次来袭,国内房地产行业面临的两大核心不利因素——成交量持续萎缩、信贷紧缩压力在不断增强。房地产行业将何去何从?在当前市场格局下,如何有效进行房地产投资获得最佳投资收益?本文将通过专业的分析,理清行业发展思路,为房地产投资活动提供技术层面的支持。

一、看好房地产行业长期发展空间

人口红利、城镇化趋势没有改变、改善需求尚未全部满足、通胀和名义收入的增长以及人民币升值等因素使得房地产市场需求依旧存在;土地一级市场依旧由政府垄断、18亿亩红线不能破等因素使供给仍然呈现不足。

因此,从长期利好因素出发,由于房地产市场需求依然存在及供给不足两大原因,应看好房地产行业的长期发展空间。

二、房地产行业发展的中期利好因素并未发生改变

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行业中期发展的积极因素:小婴儿潮人口红利、适度价格创造成交量、地根紧缩和人民币持续升值。

■■＿●■ｒ　＼４－金矗与经济２００８．４　

—Ｊ　ＩＮＡＮＣＥＡＮＤＥＣｏＮｏＭＹ　

我国房地产信托投资基金发展趋势　

■颜永廷　

房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ）是兼跨房地产市场和资本市场的金融衍生工具，在中国已越来越受到人　

们的关注。文章介绍了ＲＥＩＴｓ的概念、类型和主要特点，并从目前国内的投资环境、房地产业基本现状出发，　

参考国外ＲＥＩＴｓ的经验，对我国发展ＲＥＩＴｓ提出相关建议。　

［关键词】房地产投资信托基金；信托投资；基金　

［中图分类号】Ｆ８３０　［文献标识码】Ａ　［文章编号】１００６—１６９Ｘ（２００８）０４—００３８—０３　

颜永廷（１９６５一），男，江苏涟水人，江苏财经职业技术学院副教授，管理学硕士，中国注册会计师，注册　资产评估师，研究方向为会（审）计、金融证券。（江苏淮安　２２３００３）　

一、房地产投资信托基金的定义与类型　

（一）定义。　

房地产投资信托基金ＲＥＩＴｓ（Ｒｅａｌ　Ｅｓｔａｔｅ　Ｉｎｖｅｓｔｍｅｎｔ　

Ｔｒｕｓｔｓ），是指信托公司通过制订信托投资计划，与投资　

者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证　或股票，受托投资者资金，然后进行房地产投资或房地　

产抵押贷款投资，并委托、聘请专业机构和人员实施具　体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司　

或封闭式契约型信托的形式出现。　

ＲＥＩＴｓ起源于美国，１９６５年首只ＲＥＩＴｓ在纽约证券　交易所上市交易。经过近４０多年的发展，ＲＥＩＴｓ在美国　

已经有了相当的规模。目前大约有３００个ＲＥＩＴｓ在运作　

之中，管理的资产总值超过３０００亿美元，其中近三分之　

二在全国性的证券交易所上市交易。　ｔ　

（二）类型。　

ＲＥＩＴｓ一共有三种主要形式，分别为权益型（Ｅｑｕｉｔｙ　

ＲＥＩＴｓ）、抵押型（Ｍｏｒｔｇａｇｅ　ＲＥＩＴｓ）和混合型（Ｈｙｂｒｉｄ　ＲＥ—　

ＩＴｓ）三类。权益性ＲＥＩＴｓ通过直接拥有或合营公司拥有　来控制房地产产权及其资产，获取经营收人，其收人主　

房地产投资信托在中国的本土化和发展趋势

摘要：peits代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。随着peits被传入到世界各地，peits在各国推广的过程中也存在许多差异，我国有着自己的国情，对于peits的发展也在面临着一个本土化的问题，在此基础上我们探讨了peits的发展趋势。

关键词：peits；本土化，趋势

reits就是房地产投资信托，是英文“real estateinvestment

trust”的缩写为reits。从国际范围看；reits是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

根据reits的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金、抵押型房地产投资信托基金和混合型房地产投资信托基金。按照组织结构不同，可以分为契约型relt$和公司型reits两种。按照投资人能否赎回的不同，可将reits主要分为封闭式reits和开放式reits两种。按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托和伞型下属合伙房地产投资信托downreits、“合股”(stapledstock)和“双股”(paired share)，以及“纸夹”(paper clip)结构。

一、reits在中国的本土化

根据我国目前的实际情况，在我国采取reits的投资模式，暂时还只能采用私募方式，发行受益凭证和房地产基金股份筹资。具体的发展可以分两步走。在起步阶段，由于中国大规模基础设施和房地产建设的需要，对资金具有非常巨大的需求，在这一阶段采用抵押型reits形式，可以获取较为高额的利息收益。此后，当房地产市场逐步走向成熟，建造开发活动开始减缓、下降的时候，宜采用权益性reits的形式，投资已完工、成熟且收益流稳定可预测的房地产，获取经营性收益。

1、房地产信托基金设立形式

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我国房地产信托投资基金市场发展的基础条件及对策

作者： 申赟

来源：《消费导刊》2019年第07期

摘要：我国当前产业中重要的支柱力量之一为房地产业，对于国民经济的建设具有重要的促进作用，房地产是典型的密集型资金产业，我国当前在发展过程中，有瓶颈问题存在，同时国内有大量的民间资本存在资金无法回收的现象，在此背景下，当前房地产的市场及资本的发展有必然的形成趋势，REITs是应运而生的新型的融资及投资的形式，其中有一定的风险存在，在对其风险分析的基础上，制定妥善的管理政策，对我国的房地产信托基金市场的发展具有重要的意义，本文就我国房地产信托投资基金市场发展的基础条件及对策相关问题进行探讨。

关键词：房地产 信托投资基金 基础条件 对策

房地产的信托基金作为重要的证券化的产业投资项目的一种，是进行房地产的相关活动的信托基础，通过房地产销售中资金获得的派发，完成股东权利支配的授予，按照不同的组织形式，可以分为公司形式的基金及契约形式的资金，常见的按照房地产基金投资形式的资金的风格及对象划分为收益形式的房地产收入，这种收入形式是以买卖房产的利益为条件进行交易，抵押形式的房地产投资基金，是为房地产的开发、营建等进行放款，实现房地产的债权抵押，对发行房地产的债券进行抵押授信，从而获得相关的利益融资的手续费，混合形式的房地产的信托投资进行包括两种类型。

一、我国房地产信托投资基金市场发展现状

（一）我国当前房地产投资信托基金市场發展的优势

根据实际的金融市场发展状况显示，市场创新需要一定的发展条件支持，具体包括金融创新环境，保证发展达到一定程度，通过房地产的信托市场的发展现实，实施一定的措施规范，使经济市场达到一定的水准，完成优化环境下的市场交易（1）我国的信托市场的基本环境已经成型，当前我国的信托公司通过多种途径对手托基金进行管理，用于房地产的项目产业投资，通过对受委托及专业机构人员的聘请，完成具体的内容经营管理，通过房地产的管理费用的扣除，对受益人的信托投资以买卖佣金部分划分的形式进行分享，REITs市场根据房地产的信托发展现状为基础，进行规模融资，以体制政策为发展的基础，当前随着我国的经济市场体制的逐步建立，社会发展不断变革，RElTs的市场环境已经初步形成，一定的房地产的信托规模具备，金融市场能够实现一定程度的发展，根据房地产的信托条例，可以完成资本市场的涉足的融资，通过投资渠道的拓展，展开信托工作，多种金融工具的出现，有利于信托融资投资的范围拓展，将信托的规章制度一定程度完善。（2）市场需求及主体意愿逐渐强烈，当前随龙源期刊网