北京典型写字楼案例分析精品PPT课件
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北京卓展购物中心案例分析ppt课件
600m
568/634/ 740/740
西 四 环
五棵松北路
380m
玉渊潭南路
西
89/620 翠 路
五棵松 体育馆
复兴路
1F
通过项目内部的玉渊潭南路
4玉渊潭南路与西四环的路4口
Байду номын сангаас
大乔木 卓展购物中心各楼层功能定位相对明确，以零售为主，业态单
楼层规划 一，休闲娱乐及餐饮业态较少
B1
1F
2F
3F
5
5
4F 6F
大乔木
5F
楼层层高：
6F 5F 3.5米 4F 3F 2F 1F 4.5米 B1
6
大乔木
业种涵盖了中高端的服装、箱包鞋帽、食品、珠宝、家电数码 业种规划 等，业种丰富度好
楼 层
楼层定位
业种组合
经营面 积（㎡）
代表品牌
B1
新鲜市集
高级滋补品、烟酒茶及食品、运动 休闲、运动户外、美食街
22803
耐克、阿迪达斯、匡威、速写、李维斯、华润堂、同 仁堂等
为主要的业种组合；
品牌折扣力度大，以此吸引消费者；
客户情况
中高端白领消费人群、商业人群、常住人群、 政府人群等
3
大乔木 项目宏观交通不好，距离地铁站600m，且周边公交数量少，使得
区域交通 项目公共交通系统的可达性受到影响
道路等级： 西四环：双向14车道，快 车道为双向8车道，两侧各 加3车道； 五棵松北路：双向6车道， 两侧均为丁字路口； 玉渊潭南路：双向4车道； 入口设置：项目三侧临路， 故在临西四环、玉渊潭南路 和五棵松北路均设置主要出 入口； 车流动线：车辆可经由西 四环、玉渊潭南路直接进入 停车口； 人流动线：主要通过地铁 加步行600m或公交车； 主要人流是通过公交车或 乘坐地铁到五棵松站，再步 行600m到达项目，项目可 达性一般；
北京典型写字楼案例分析76页PPT
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
北京典型写字楼案例分析
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，ห้องสมุดไป่ตู้败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
北京典型写字楼案例分析
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富。— —爱献 生
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，ห้องสมุดไป่ตู้败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
写字楼案例分析
写字楼案例分析—新保利大厦建筑结构外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。
大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。
1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。
这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。
幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。
幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。
2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。
百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。
据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。
石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。
由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。
同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。
北京某高档写字楼大厦策划提案41页PPT
北京某高档写字楼大厦策划提案
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞Байду номын сангаас 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
16、自己选择的路、跪着也要把它走 完。 17、一般情况下)不想三年以后的事， 只想现 在的事 。现在 有成就 ，以后 才能更 辉煌。
18、敢于向黑暗宣战的人，心里必须 充满光 明。 19、学习的关键--重复。
20、懦弱的人只会裹足不前，莽撞Байду номын сангаас 人只能 引为烧 身，只 有真正 勇敢的 人才能 所向披 靡。
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
写字楼经典案例分析2013ppt课件
一
项目背景
住邦 ２０００ 项目的开发商是一家民营企业，在 ２０００ 年进入北京市场，投资了“住邦 ２０００ 商
务中心”，这是该企业为实现“十年打造百亿企业”的发展战略而向外拓展的第一个项目。住邦 ２０００ 项目开发用地源于中远集团的二手地（中远以集团名义收购京绵三厂获得一手地），中远在北京是一
家很有实力的房地产公司，住邦地产作为外地进京企业，非国营、非上市、非名企，其从中远手中
（１） 西区新推可售写字楼较少
在 Ｃ Ｂ Ｄ 西区集中了国贸中心、嘉里中心、汉威大厦、中国大饭店、建国饭店等重要涉外公 用建筑以及美、英等多个国家的使馆，ＣＢＤ 也正是由此发展而来的，市场上又将 ＣＢＤ 西区称之为 “Ｃ Ｂ Ｄ 原生地”。Ｃ Ｂ Ｄ 最初的写字楼和公用建筑都大多集中于 Ｃ Ｂ Ｄ 西区。
２、市政利好带来新的发展机会
住邦 ２ ０ ０ ０ 的所在地朝阳路素有 Ｃ Ｂ Ｄ 后街的称号，随着朝阳路与建国路之间的“城中村”的 拆除，解决了多年来的交通问题，越来越多的投资者将投资的眼光投向这里。
（１） 市政改造加速朝阳路商务楼发展
新改造朝阳路规划为城市主干路标准，建成通车后，将形成北京东部方向连接三、四环的一 条重要放射线，同时还是北京 Ｃ Ｂ Ｄ 的主要内外部道路之一，将进一步完善城区路网结构。
１、ＣＢＤ 区域写字楼市场分析
２ ０ ０ ０ 年以来，北京申奥成功、Ａ Ｐ Ｅ Ｃ 会议圆满举行、中国加入世贸组织等一系列的利好因 素，不断刺激着北京的写字楼市场。２０００ 年，北京市写字楼的供应量为 ８２．７６ 万平方米；２００１ 年，北京甲级写字楼达到了 １５０ 万平方米；２ ０ ０ ２ 年达到了创记录的 ３００ 万平方米。随着供应结 构、需求结构、价格结构、产品结构、客户结构、开发结构的变化，写字楼的不断升温引起 了许多投资性买家的关注。其中 Ｃ Ｂ Ｄ 、中关村、亚运村这三大区域是北京写字楼投资热点，而 Ｃ Ｂ Ｄ 更是热点中的热点。 在已经确定的北京 ＣＢＤ 版图上，以东三环路为界，可以将 ＣＢＤ 划分为 ＣＢＤ 东区和 ＣＢＤ 西区。 而住邦 ２０００ 位于北京 ＣＢＤ 的东区。在 ＣＢＤ 的发展中，西区的发展速度要慢于 ＣＢＤ 东区。主要表 现在以下方面：
北京顶级CBD中心总部写字楼国贸中心案例研究
代表品牌：
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
国际品牌： GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT 男女服装： INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、DAKS、Adidas 首饰、饰品： EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM 皮鞋皮具： FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE
国贸中心
区位分析
项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套 同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。
第三产业云集
2007年，第一产业 占 0.08% ， 第 二 产 业占15.41%，第三 产业达到了84.51%。
金融机构云集
聚集各类金融机 构 1000 多 家 ， 外 资 金 融 机 构 247 家，占全市的 60%以上
商业, 12%
务中心 6%
酒店, 23%
北京国贸中心
写字楼, 58%
CBD顶级写字楼总结
区位
建筑
酒店
商业
硬件
北京国 贸中心
北 京 CBD 核心区
北京最高建筑， 由美国SOM设计
中国大饭店、 国贸饭店、国 贸大酒店
国贸商城，拥有世界 顶级品牌
单 层 面 积 2000 平 米 ， 3000停车位，层高4.25 米
1—5F 大堂、商务中心
宴会附楼 位于主塔楼北侧， 首层和二层为商铺， 并与商业附楼连通。
写字楼大堂 净高9米
裙楼
55,000㎡
商业附楼
位于主塔楼的东面，地上5层，地下 4层
国贸中心
物业形态分布
项目物业涵盖商业，酒
各业态占比
店，及写字楼形态丰富， 机电及转换层, 5%
典型写字楼分析介绍PPT课件(设计篇)
建筑体凹凸有致，具有雕塑性造型，经由外立面的光影效果，形成生动活泼 的画面，并不与整体效果冲突。建筑一楼部分拥有人性化尺度的连拱廊，做为人 们休憩的荫凉处；连拱廊大方宽阔的窗洞，邀请着人们至此休憩停留，并由此进 入购物中心。
北京万达广场 ·设计公司
Gmp，理性建筑哲学大赏 久负盛名的gmp，创建于1965 年，目前拥有近400 名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建 筑师事务所。 gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建 筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等 作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术 张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及 玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。
新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面 52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点 。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高 约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人 员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心及游泳池等。
新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
北京万达广场 ·设计公司
Gmp，理性建筑哲学大赏 久负盛名的gmp，创建于1965 年，目前拥有近400 名建筑师，是德国最大的、世界范围内享有极高声誉的建 筑师事务所。 gmp设计范围从机场、别墅、办公楼到学校、交通建 筑等，由他们设计的汉堡机场、柏林德累斯顿银行总部等 作品，以其彰显的德国理性主义建筑风格及其不乏的艺术 张力赢得了国际社会的关注和认可。其创始人冯_格康及 玛格两位建筑大师也以其先进的设计理念享誉于世。
新保利大厦 ·建筑风格
国内首例竖向石材遮阳百叶,其排列遵循北京地区春分、 夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和内层玻璃幕墙形 成一定角度，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的阳光被遮 挡于玻璃幕墙之外.
大厦在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水 花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
新保利大厦 ·商业布局
吊楼1—5层（电梯标号3-8层）为国际顶级商业中心。 吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅，距离地面 52米，豁然轩敞，气宇恢弘，造京城休闲文化至高点 。 大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，该层层高 约为6.5—8米，与首层通过4部扶梯相连。 地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人 员提供良好的用餐环境。 3,210平方米健身中心及游泳池等。
新保利大厦 ·建筑风格
设计者颠覆贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架网索结构上，以强 韧钢索连接整幅玻璃幕墙，通透性极强，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、 贯通的风范，建筑文化之厚重感和渊源感卓然彰显。
写字楼投资经典案例分析
双收益，实现物业保值增值。 3. 提前预租，减少业主空置时间，实现业主连租，吸引更多大面积高资质客户入住办公； 4. 为租户提供注册咨询、协助办理等服务，为业主提供代开租金发票等服务；
1 项目购买后出租
4
3
2
高收益
自身物业的升值
土地的升值
合作模式
乐工场资产经营管理模式成功案例
中莎广场
金澳国际
高和睿
位置：顺南大街阜通东大街交界 代理面积： 9271.99平方米 租赁报价：6.0元/元/平方米
大客户
(2012.05)
艾顿酒店管理/冯小刚工作室 /百特英语
位 置：东三环团结湖西北
代理面积：115000平方米
租赁报价：8-20元/元/平方米
大客户
(2012.08)
乐工场资产经营管理模式案例之：中莎广场
谢谢观赏
欢迎关注乐工场新浪微博
投资注意事项
档次
区位
投资注意事项 配套设施
客户构成
小型投资者的选择
引入资产经营管理模式，开发商指定乐工场团队独家负责项目投资客户购买 面积及自持面积的租赁代理工作。
统一经营权的优势：
1. 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 2. 物业经营行为统一、价格统一出口，有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金
目 录
1 写字楼投资经典案例分析 2 写字楼投资回报预期，投资注意事项 3 写字楼投资风险禁忌 4 小型投资者最佳的选择
写字楼投资经典案例分析
中国电子大厦B座
区域：海淀区中关村西区 产品：写字楼 开发商：中国电子集团 单价： 13000元/平米 体量：60000平米，约 8 亿
项目难度关键词： 业主更替、买卖市场与冷
1 项目购买后出租
4
3
2
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合作模式
乐工场资产经营管理模式成功案例
中莎广场
金澳国际
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位置：顺南大街阜通东大街交界 代理面积： 9271.99平方米 租赁报价：6.0元/元/平方米
大客户
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投资注意事项
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1. 实现前期销售与后期招商之间平稳过渡； 2. 物业经营行为统一、价格统一出口，有计划、有策略的整体租赁，使业主获得资产与租金
目 录
1 写字楼投资经典案例分析 2 写字楼投资回报预期，投资注意事项 3 写字楼投资风险禁忌 4 小型投资者最佳的选择
写字楼投资经典案例分析
中国电子大厦B座
区域：海淀区中关村西区 产品：写字楼 开发商：中国电子集团 单价： 13000元/平米 体量：60000平米，约 8 亿
项目难度关键词： 业主更替、买卖市场与冷
最新北京城市综合体专题研究1ppt课件
出售
——
世奥国际中心
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
出售
——
盘古大观
亚奥
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持
未定
合作
保利金泉广场
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
出售
未知
——
三空间
亚奥
公寓/写字楼/商业
自持﹤出售
出售
未知
——
——
操作模式
物业组合/自持vs出售（表一）
操作模式
物业组合/自持vs出售（表二）
区域级（望京） 规划人口：30万人 常住人口：18.6万人
城市级（CBD） 居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人 从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口
一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑
条件要求
开发商（软件） — 资金/运营
区域
项目
总投资
总建面
CBD
条件要求
定义特性
条件要求
操作模式
效应影响
发展趋势
典型个案
研究总结
研究背景
项目名称
区域
物业组合
自持/出售比重
公寓
写字楼
商业
酒店
华贸中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持+出售
自持
售
财富中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹤出售
出售
出售
自持+出售
未知
银泰中心
CBD
——
世奥国际中心
亚奥
公寓/写字楼/商业
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亚奥
公寓/写字楼/商业
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未知
——
——
操作模式
物业组合/自持vs出售（表一）
操作模式
物业组合/自持vs出售（表二）
区域级（望京） 规划人口：30万人 常住人口：18.6万人
城市级（CBD） 居住人口：CBD核心区内共有居住人口约5.4万人 从业人口：CBD核心区吸纳了约13.5万从业人口
一定规模的人口数量与庞大人流量，是催生城市综合体的消费支撑
条件要求
开发商（软件） — 资金/运营
区域
项目
总投资
总建面
CBD
条件要求
定义特性
条件要求
操作模式
效应影响
发展趋势
典型个案
研究总结
研究背景
项目名称
区域
物业组合
自持/出售比重
公寓
写字楼
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酒店
华贸中心
CBD
公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹥出售
出售
自持+出售
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公寓/写字楼/商业/酒店
自持﹤出售
出售
出售
自持+出售
未知
银泰中心
CBD
北京银泰中心综合物业案例分析伟业顾问
PPT文档演模板
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
•银泰大厦——柏悦府
•56-58F 869.43平 米
•产品特征：
•50-55F 640.52平 米
•50-55F 549.17平 米
➢建筑面积：17410平米
➢标准层：1700平米，标准层2-3户
•柏悦
府
➢户型面积
56-58F：869.43平米户型，共6套，标准层２户
会所： 地上6层，游泳、健身
PPT文档演模板
• •
•
银 泰 大 厦
写 字 楼
写 字 楼
•商业配套
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
•平面布 置
•中心入口
•写字楼
•5F\6F会所，俱乐部
•B1-3F商业配 套
•银泰大厦 •写字楼
•中心入口
PPT文档演模板
•写字楼 •独立入口
•写字楼 •独立入口
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
北京银泰中心综合物业 案例分析-伟业顾问
PPT文档演模板
2020/11/12
北京银泰中心综合物业案例分析伟业 顾问
•项目基本情 况
地理位置 北京朝阳建外大街2号
项目概况 •用地面积：31305平方米 •总建筑面积：350000平方米 •中央主楼地上63层，高249.9米 •东西两栋配楼地上42层，高186米 •裙楼4层，高24米 •地下3层
•标准层平面图
•柏悦 居
•产品特征：
➢建筑面积：39212平米
➢标准层：一梯9户，
➢户型面积（仅两类）
133平米，一居45%
240平米，两居55%
➢设计风格：简洁的酒店
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标准层层高3.5米
顶楼层高4.5米
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• 银河SOHO写字楼连廊 • 屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。
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• 银河SOHO写字楼导视 • 导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼
• 层平面图。
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• 银河SOHO写字楼租售 • 分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证
情况
业主利益。
北京CBD典型写字楼个案分析
1
项目分布
地 铁 2 号 线
地 铁 4 号 线
地铁1号线
银河SOHO
地 铁 1 0 号 线
环球金融中心
国贸中心
银泰中心
华贸中心
2
银河SOHO个案分析 华贸中心个案分析 国贸中心个案分析
总结
3
• 银河SOHO基本情况
银河SOHO位于北京东二环朝阳门西南角，是一个总建筑面积约33 万方，集商业办公于一身的综合型项目。项目造型独特，优美的建 筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建 筑景观。
地上18，地 下3
16.6万方
商业面积
8.6万方
3.5m
单层面积
7000㎡
停车位
2000多个， 卖了600多个
公摊率
写字楼30% 商业47%
空调 电梯系统
装修
集中式中央空调 客梯18部，货梯6部
公共部分精装修
售价
前年40000元/㎡，目前60000-80000元/㎡
租金
7-10元/㎡·天
交通状况
公交：110、112、119、44路等 二号环线地铁朝阳门站
• 一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。
朝阳门立交
朝阳门SOHO
银河SOHO
朝阳区政府
王府井 商圈
CBD
6
• 银河SOHO交通状况 项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。
项目紧邻东二环和朝阳门大街， 朝阳门大街石朝阳门商圈与CBD商圈、 王府井商圈的联络线；
项目地点位于双地铁的交汇点： 2号线（北京第1条环线地铁）、6号 线方便换乘各路地铁；
销售情况：
销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有） 该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿； 到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡ ，后期价格60000-80000元/ ㎡； 客户：多为内蒙、山西等外地投资客。
【公共部分装修标准】 地面：环氧彩砂或相似替代材料 墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙 天花：石膏板顶乳胶漆、灯具
过道天花板
走廊
走廊
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• 银河SOHO办公空间 • 办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高
• 4.5米。
【 装修标准】 地面：陶瓷砖 墙面：乳胶漆 天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶 户门：玻璃门
商业：B1-F2 总建筑面积81787㎡
写字楼：F5-顶楼 总建筑面积166648㎡
写字楼 商业
物业 商业 写字楼
楼座
楼层
面积（㎡）
1#
B1-F2
18862
2#
B1-F2
18478
81787
3#
B1-F2
18038
5#
B1-F2
26408
1#、2#、3#、 5#
F5-顶楼
166648
F3为精装修，商业办公皆可
效果图
实景图
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• 银河SOHO建筑风格
360度全角视野 顶部凹槽设计
室外平台设计
每栋建筑个体均有它的 中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起， 从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移， 不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。
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• 银河SOHO产品分析 • 产品主要包括商业和写字楼两部分
动工时间：2009年底 交房时间：2012年11月
4
• 银河SOHO宏观区位 • 银河SOHO地处北京朝阳区，王府井商圈与CBD之间，商
• 务配套较为成熟。
海淀区
四
三
环
环
二 环
西城区
三环
东直门商圈
三里屯
二环
商圈
银河SOH朝O 阳门
东城区
商圈
三
王府井
二 环
朝阳区
环
四 环
商圈
CBD
丰台区
二环
5
• 银河SOHO中观区位 • 银河SOHO位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO
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• 银河SOHO写字楼平面图
项目4栋塔楼有连廊连接，面积分割100-200㎡。
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• 银河SOHO写字楼大堂 • 大堂设计风格与整体造型统一，比较简洁。
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• 银河SOHO写字楼电梯 • 共24部通力电梯
品牌：通力 数量：客梯18部，货梯6部 载重：1600kg、21人
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• 银河SOHO写字楼走廊 • 弧形走廊设计
至北京北站约10公里
地铁6号线（规划中） 银河SOHO
至北京西站约11.5公里
地
铁
2
号
至机场约25公里
线
朝阳门大街
轨道朝阳门站
二
至北京东站约7公里
环
至北京南站约13公里
7
• 银河SOHO周边配套 • 项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套
• 相对较差。
写字楼 酒店 商业配套 市政
首创大厦
三里屯
王府井大饭店
工人体育场
北京极栈酒店
鸿安国际大厦 礼士宾馆
朝阳门 外交部
朝阳门SOHO 二
中国石化
银河SOHO 环
丰联广场
人寿大厦
励骏酒店
朝阳门街道办 梓峰大厦
中保大厦 日坛国际酒店 朝外SOHO
王府井
汇万达写字楼
华声国际大厦
瑞欧特写字楼 北京瑞吉酒店
世贸天街 8
• 银河SOHO总平图
银河SOHO共由4栋楼组成，业态包 括商业和写字楼。
类别
总建筑面积
地上总建筑面积
地下总建筑面积
可销 售建 筑面 积
商业（包括 B1\F1\F2)
办公
建筑面积 ㎡ 330117 219387 110730
81787
166648
地上层数（自然层） 15
地下层数
3
9
• 银河SOHO建筑风格 • 弧形地标外立面设计
银河SOHO由荣获 普利兹克建筑奖的 英国扎哈·哈迪德 建筑师事务所担当 设计，其超现实的 设计风格，为北京 的天际线增添了一 抹独一无二的色彩， 这一造型奇特的建 筑还未面世就引起 了众多关注，成为 人们争相评论的又 一新地标。
公共交通方面：项目周边有44 路（大小环）、101路、109路、 110路、112路、202路、208路、 420路、800路（内外环）、810路 、813路、820路（内外环）、846 路、特2路、康恩专线等18条公交车 均在朝阳门设用停靠站。
项目距离首都国际机场全程约25 公里，车程35分钟；距离北京东站全 程约7公里，车程约15分钟。
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• 银河SOHO写字楼指标 • 总建筑面积33万方，为区域内高端写字楼项目之 一。
项目名称 项目地址
开发商
物管公司
物业等级 建筑面积 写字楼面积
层高
银河soho
竣工时间 2012年6月
东城区小牌坊胡同甲七号
SOHO中国
北京锦融物 业管理有限
公司
物管费
24元/㎡·月
甲级占地Biblioteka 积5万方33万方总层数