房地产信托融资分析

四种房地产信托融资模式解析

贷款型信托融资模式

1、操作流程

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。如图一所示。

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2、优势和劣势（图二）

优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。

劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

股权型信托融资模式

1、操作流程

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。如图三所示。

2、优势和劣势（图四）

优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。

劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。

财产受益型信托融资模式

1、操作流程

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。

信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。如图五所示。

房地产信托融资资料清单

一、融资企业必须具备的条件：

1、企业注册资本。一般注册资本在一亿以上。

2、抵押物充足。一般为5折以内。

3、融资企业负债率原则上不得超过30%。

4、还款来源充足。企业有稳定的销售和收益渠道，确保每一个还款时点，有充足的资金支付。

5、一般要求满足四三二规定，具体是指地产商必须“项目四证齐全、企业自由资金达到35%、开发上二级以上资质”。

二、融资企业需要提交资料：

房地产项目基础材料

序号 材料目录 备注

公司基本情况 一 公司基本情况

1 公司基本情况介绍（包含开发业绩） ★

2 公司营业执照、贷款卡、开发资质证书（若关联企业具有二级资质，请提供相关证书。并提供证明关联关系文件） ★

3 组织机构代码证、税务登记证、开户许可证、公司工商查询资料

4 公司章程及修正案、组织架构 ★

5 最新验资报告、股权变更的股东会决议、工商变更登记通知书

6 公司股东非货币出资的评估报告及过户证明 如有情提供

二 控股股东（实际控制人）情况

1 控股股东及实际控制人的基本情况介绍 ★

2 控股股东的营业执照、贷款卡、开发资质证书、公司章程、近三年审计报告及最近一期财务报表 ★

3 组织机构代码证、税务登记证

4 控股股东及实际控制人的组织结构图 ★

5 关联方的营业执照、公司章程及审计报告 涉及到融资的提供

6 控股股东及实际控制人所持股份存在质押或权属争议情况的说明 如有请提供

三 公司高管情况

1 公司法定代表人身份证及简历 ★

2 公司高管身份证及简历

3 公司高管持有公司股份及公司关联方股份情况 如有情提供 公司财务情况 四 公司财务情况 ★

1 公司近三年审计报告及最近一期财务报表 ★

2 公司项下各主要资产的明细：

应收账款、其他应收款、预付账款明细；

存货明细、包括购置合同、付款凭证及发票；长期股权投资明细；

其他大额资产项下明细； ★

3 公司主要负债：

房地产信托基金投资风险分析

作者：纪慧琼

来源：《理论与创新》2020年第14期

【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。

【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险

引言

当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real

Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。实际上它包含所能想到的所有商业地产。Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。

1.Reits投资具备多重投资优势

（1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。）

房地产信托融资方式一览图

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一、操作流程

1、贷款型信托

投资者（委托人）信托投资公司(受托人）开发商（项目公司）（1）信托资金（4）信托收益及本金（2）信托贷款（3）支付利息偿还本金资产抵押股权质押第三方担保

2、股权型信托

投资者（受托人）信托投资公司（委托人）开发商（项目公司）（1）信托资金（4）信托收益及本金（3）溢价股权回购股权质押第三方担保（2）收购股权或增资扩股

3、财产受益型信托

投资者（委托人）信托投资公司（受托人）开发商（委托人）（2）信托资金（4）信托收益及本金（1）信托财产（3）优先受益权收入优先受益权溢价回购优先受益权