广东省高级人民法院关于《合同法》施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见

遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>后合同义务的内容1、告知或通知义务在合同关系终止后，当事人一方根据合同的具体情况，负有将对方当事人不知悉的有关合同事宜通知对方当事人。

告知或通知的目的在于让对方知晓自己的请求或者促使对方当事人采取必要的措施避免不必要的损失。

如债务人根据提存制度以提存方式消灭合同关系后，应及时将有关提存事项通知债权人。

在履行通知义务时，要根据需要通知内容的重要性、紧迫性，采取适当的方式及时履行告知或通知义务。

2、保密义务保密义务指合同关系终止后，在一定期限、一定范围内负有保守在合同订立、履行中所知悉的对方秘密的义务。

在合同交易中的秘密主要是指商业秘密，商业秘密是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。

如在雇佣合同关系终止后，受雇人对其知悉的雇主秘密负有保密的义务。

秘密特别是商业秘密一经泄露出去，就可能丧失其商业价值，给对方当事人带来重大损失，为了维护合同当事人的利益，在合同关系终止后，法律规定当事人仍然承担保密义务是十分必要的。

3、协作或协助义务协作或协助义务指在合同关系终止后，当事人一方基于诚实信用原则的要求，根据合同的性质、目的、交易习惯等，协助对方当事人为一定行为或不为一定行为。

如房屋的出租人在租赁合同终止后仍应允许承租人在一定时期内在原承租房屋的适当位置张贴移居启事等。

我国《合同法》第412条也规定“因委托人死亡、丧失民事行为能力或者破产，致使委托合同终止将损害委托人利益的，在委托人的继承人、法定代理人或者清算组织承受委托事务之前，委托人应当继续处理委托事务，”委托人在这里承担的就是合同终止之后的协助义务。

4、保护、注意义务在合同关系终止后，当事人应当尽到一个诚实善意之人的注意义务，保护对方当事人正当合法的权益。

在这里我们要特别注意诚实善意之人注意程度的判断标准，一般来讲，当事人的注意程度因其自身能力(如经验、年龄、智力、知识、经历等)、地位、职业、法律法规对注意程度的特别规定以及合同性质与目的不同而有所区别。

广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广东省高级人民法院关于在审判工作中如何适用《合同法》第286条的指导意见（2004年1月17日粤高法发[2004]2号）为了规范、及时审理有关建设工程价款优先受偿权的案件，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等有关规定，结合审判工作实践，就人民法院如何适用《合同法》第286条提出如下指导意见。

1、当事人在一审诉讼中依法提出要求人民法院确认其对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，人民法院应对该诉讼请求进行审理，并作出是否支持其诉讼请求的判决。

人民法院支持当事人对建设工程享有优先受偿权的诉讼请求的，判决主文可作如下表述：承包人在××元范围内对于××工程（楼房）享有建设工程价款优先受偿权，但在本判决生效之日（如已对该工程或楼房采取财产保全措施的，为采取财产保全措施之日）前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50％购房款（在商品房担保贷款中，含消费者向银行所借款项）的房屋部分除外。

2、建设工程合同订立总承包合同后，再由总承包人订立分包合同的，在总承包合同、分包合同均有效的情形下，发包人拖欠工程款的，总承包人可以对工程折价或者拍卖价款主张优先受偿权。

分包人对自己承建部分主张享有优先权的，人民法院不予支持。

但如因总承包人怠于行使优先权损害分包人利益，分包人可依照《合同法》第七十三条的规定就其承包工程价款范围内向发包人主张权利。

3、《合同法》第286条所规定的建设工程价款优先受偿权适用于建设工程施工合同。

最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】最高人民法院•【公布日期】1995.12.27•【文号】法发[1996]2号•【施行日期】1995.12.27•【效力等级】司法指导性文件•【时效性】失效•【主题分类】民事诉讼综合规定,房地产市场监管正文*注：本篇法规已被：最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件(第九批)的决定（发布日期：2013年1月14日，实施日期：2013年1月18日）废止最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知（法发〔１９９６〕２号）全国地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：现将《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》印发给你们，请贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告我院。

中华人民共和国最高人民法院一九九五年十二月二十七日关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称房地产管理法）已于１９９５年１月１日起施行。

房地产管理法施行后发生的房地产开发经营案件，应当严格按照房地产管理法的规定处理。

房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理的处理。

现就各地人民法院审理房地产开发经营案件提出的一些问题，解答如下：一、关于房地产开发经营者的资格问题１、从事房地产的开发经营者，应当是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照的房地产开发企业（含中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）。

２、不具备房地产开发经营资格的企业与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定无效，但在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格的，可认定合同有效。

广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见2001年10月 30日粤高法发〔2001〕42号为了正确审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，根据我国《宪法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《担保法》、《合同法》、《土地管理法实施条例》、《村庄和集镇规划建设管理条例》以及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法＞实施办法〉等法律法规的有关规定，结合审判实践，提出如下指导意见。

1.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在起诉前没有被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，仍属于农用地且当事人已在该地块进行非农业建设的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。

当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。

2.人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地或经行政主管部门依法批准补办了征用手续转为国有土地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建筑建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。

当事人在行政主管部门对涉及的地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。

3．当事人因农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷向人民法院提起民事诉讼，部分诉讼请求涉及违法用地或非法建筑需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，部分请求不涉及，且两部分诉讼请求可分的，人民法院可以对不涉及违法用地或非法建筑的部分直接审理并作出判决，对涉及违法用地或非法建筑的部分，则不予审理，并告知当事人向行政主管部门申请处理。

广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知文章属性•【制定机关】广东省高级人民法院•【公布日期】2017.09.12•【字号】•【施行日期】2017.09.12•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】买卖合同正文广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院:现将《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。

对执行中遇到的问题,请及时报告我院民一庭。

特此通知。

广东省高级人民法院2017年9月12日关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引为正确审理房屋买卖合同纠纷案件,统一裁判尺度,提高审判质量,根据有关法律和司法解释的规定,结合审判实践,制定本指引。

一、当事人通过缴纳诚意金、签订意向书等方式,仅表达房屋买卖意向,未约定在将来一定期限内签订买卖合同,一方以对方不签订买卖合同为由主张对方承担违约责任的,不予支持。

二、认购书、订购书、购房意向书等协议虽然约定在将来一定期限内签订房屋买卖合同,但协议已经具备房屋买卖合同主要条款,且当事人依据协议负有支付房屋价款或者交付房屋义务的,该协议应当认定为房屋买卖合同。

三、就预售商品房签订的认购书、订购书等预约合同,出卖人未取得商品房预售许可证明的,不影响预约合同的效力。

四、当事人签订预约合同时已经知道将来拟签订的房屋买卖合同主要条款,拒绝签约的一方以双方不能就该主要条款达成合意为由抗辩不承担违约责任的,不予支持。

五、当事人一方无正当理由不履行预约合同约定的签约义务,守约方请求人民法院判决强制签订房屋买卖合同的,不予支持。

预约合同约定的定金等违约责任明显不足以弥补守约方的信赖利益损失,守约方请求增加赔偿的,可予支持。

六、出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同,但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格,当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的,不予支持。

广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答文章属性•【制定机关】广东省高级人民法院•【公布日期】2019.08.07•【字号】•【施行日期】2019.08.07•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】执行程序正文关于审查处理执行裁决类纠纷案件若千重点问题的解答2008年修改后的《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民诉法》)确定了执行异议、复议以及执行异议诉讼制度，最高法院先后出台《关于执行案件立案、结案若干问题的意见》、《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》(以下简称《民诉法解释》)、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议和复议规定》)、《关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》( 以下简称《变更、追加规定》)等一系列关于执行程序的司法解释，加上此前出台的《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查、扣、冻规定》)，执行裁决纠纷系列法律、司法解释形成初步体系。

但因实践中情形较复杂，导致各地区不同程度存在裁判结果相互矛盾现象，损害司法公信力。

为了统一裁判尺度，提高审判质量，省法院参照相关规定，结合我省审判实践，就执行裁决类案件审理实践中部分重点问题作出裁判指引，以供参考。

一、案外人异议之诉和申请执行人异议之诉(一)程序问题1.执行异议之诉的受理条件意见: 1. 已经执行法院进行执行异议审查; 2. 自执行异议裁定送达之日起十五日内提出; 3. 在执行异议标的物执行程序终结之前; 4. 对执行标的提出实体权利异议; 5. 有排除执行或继续执行的明确诉讼请求。

不符合上述条件的，人民法院不予受理;已经受理的，裁定驳回起诉。

说明: 1. 执行异议之诉应符合《民诉法》第一百一十九条、第二百二十七条，《民诉法解释》第三百零五条、第三百零六条规定。

广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》的通知【法规类别】法制工作综合规定建设综合规定【发文字号】粤高法[2017]151号【发布部门】广东省高级人民法院【发布日期】2017.07.19【实施日期】2017.07.19【时效性】现行有效【效力级别】地方司法文件广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》的通知（粤高法〔2017〕151号）全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

执行中遇到的问题请及时层报省法院环资庭。

特此通知。

广东省高级人民法院2017年7月19日广东省高级人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件疑难问题的解答为统一建设工程合同纠纷案件的审理标准，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《建设工程司法解释》）等相关法律的规定，结合我省法院审判工作实际，提出如下解答意见：一、合同效力1．建设工程依法必须进行招标的范围如何确定工程建设项目包括项目的施工、勘察、设计、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，符合《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定的三种条件之一，并达到《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的相应范围和标准，应依法进行招标。

但根据国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（2017年第19号），在民间投资的建设工程项目中，可由建设单位自主决定发包方式。

2.家庭室内装修和农村建房合同的效力如何认定家庭室内装修和农村、建制镇、集镇规划区内自建低层住宅（二层以下、含两层）、建设工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的合同纠纷，当事人以施工人没有施工资质而主张合同无效的，一般不予支持。

3．施工许可证是否影响建设工程施工合同的效力认定建设工程施工许可证是行政主管部门对建设施工行为的行政管理措施，发包人未依法领取施工许可证的，不影响当事人签订的建设工程施工合同效力。

广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知文章属性•【制定机关】广东省高级人民法院•【公布日期】2017.09.12•【字号】粤高法〔2017〕199号•【施行日期】2017.09.12•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】其他合同正文广东省高级人民法院印发《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》的通知全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

对执行中遇到的问题，请及时报告我院民一庭。

特此通知。

广东省高级人民法院2017年9月12日广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引粤高法〔2017〕199号为正确审理建设用地使用权合同纠纷案件，统一裁判尺度，提高审判质量，根据有关法律和司法解释的规定，结合审判实践，制定本指引。

一、根据行政诉讼法第十二条第一款第十一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政讼法>若干问题的解释》第十一条的规定，政府征收部门与被征收人签订的土地、房屋征收征用补偿协议属于行政协议。

一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人提起诉讼的，不属于民事案件受理范围。

集体经济组织或者房地产开发企业等其他主体与被征收人签订征收补偿协议的，依照《广东省高级人民法院关于明确土地、房屋征收征用补偿协议纠纷案件作为行政案件处理的通知》（粤高法〔2017〕148号）处理。

二、土地使用者未依照建设用地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地，土地管理部门依法给予警告、罚款、征缴土地闲置费或者无偿收回土地使用权的，属于行政机关的具体行政行为，由此产生的纠纷不属于民事案件受理范围。

出让方起诉请求受让方依照合同约定交纳土地出让金、违约金，或者受让方起诉请求出让方依照合同约定交付土地、办理土地使用权登记的，属于民事案件受理范围。

三、政府或者相关行政部门对外签订的招商引资合同，因合同约定的协助办理建设用地使用权出让手续、完成土地前期开发等民事权利义务内容产生的纠纷，属于民事案件受理范围。

广东省高级人民法院关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知（粤高法【2012】240号）二○一二年六月二十六日2012年4月23日至25日，广东省高级人民法院在惠州召开全省民事审判工作会议。

全省各级人民法院主管民事审判工作的副院长、民一庭（含房地产、劳动争议和交通事故审判庭）庭长参加了会议。

通过讨论，与会同志对民事审判中存在的若干具体问题提出了许多意见和建议，形成如下会议纪要：一、关于房地产纠纷案件（一）关于合同效力问题1.要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同效力。

《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

2.当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。

买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。

3.不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。

但转让合同约定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。

出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。

出卖人故意隐瞒不动产被查封的事实与他人签订转让合同，买受人请求撤销转让合同的，应予支持。

4.出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立租赁合同，当事人以工商行政管理部门已核准该房屋为经营场所为由主张租赁合同有效的，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，人民法院不予支持。

商品房买卖合同解释第三条解读【销售广告视为合同要约的条件】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条【销售广告视为合同要约的条件】商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

本条是关于商品房销售广告视为合同要约的条件及承担民事责任的解释。

目前，商品房买卖90％以上是以广告形式向社会公开出售的，因商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中大量存在。

据报载，在2003年“3.15”国际消费者权益保护日，中国消费者协会公布2002年因商品房广告虚假引起的投诉比上一年增长177％，成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。

近几年来，社会上要求整治商品房销售虚假广告的呼声日益高涨，国家有关部门也下了很大的力气予以治理整顿，但因相关的法律措施不配套，法律责任的界限不明确，虚假广告已成为商品房销售领域的瘤疾，根治较难。

有人在报纸上写了一则笑话：说某地举办吹牛大赛，最终杀人决赛圈的一水儿全是售楼小姐。

还有人撰文指责有的商品房广告简直就是颠倒黑白，说：明明是商住混杂的塔楼，去口说成是与国际接轨的SOHO产品；明明是积压多时的空置房，却说成是保留单位、典藏户型；明明是楼盘紧靠着蚊虫滋生的烂泥塘，却说成是热带雨林性气候。

本条司法解释就是在征求各方面意见的基础上，对商品房销售广告的民事责任作出的一个新的界定。

本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。

本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”，是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。

广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见文章属性•【制定机关】广东省高级人民法院•【公布日期】2011.07.26•【字号】粤高法发[2011]37号•【施行日期】2011.07.26•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】审判机关正文广东省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的指导意见（粤高法发【2011】37号二Ο一一年七月二十六日）为正确审理建设工程施工合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》等有关规定，结合我省审判实际，制定本意见。

一、工程欠款纠纷案件中，发包人以建设工程质量不符合合同约定为由主张付款条件未成就的，可以作为抗辩处理。

发包人以建设工程质量不符合合同约定为由，请求承包人承担违约责任的，应当提起反诉。

二、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定的“实质性内容不一致”主要指的是工程计价标准、工程质量标准等主要条款内容差距较大。

建设工程施工过程中，当事人以补充协议等形式约定的正常的工程量增减、设计变更等，一般不认定为“实质性内容不一致”。

三、经过招投标程序订立的建设工程施工合同与当事人另行订立的“实质性内容不一致”的建设工程施工合同都被认定为无效的，参照当事人实际履行的合同结算工程价款。

四、建设工程施工合同约定以政府相关文件的规定作为结算标准和依据，不能因该文件被修改、撤销或失效而否定合同相关条款的效力。

当事人主张按合同约定结算工程价款的，应予支持，但符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定的除外。

五、建设工程施工合同约定工程款实行固定价，如建设工程尚未完工，当事人对已完工工程造价产生争议的，可将争议部分的工程造价委托鉴定，但应以建设工程施工合同约定的固定价为基础，根据已完工工程占合同约定施工范围的比例计算工程款。

最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（１９９２年１１月２５日法发＜１９９２＞３８号）全国各地方各级人民法院、各级军事法院、各铁路运输中级法院和基层法院、各海事法院：随着我国当前经济的发展和住房制度、土地使用制度的改革，有关房屋和土地使用方面的纠纷在一些经济发达的地区，不仅收案数量和纠纷种类有增多的趋势，而且出现了许多值得重视和研究的新的情况和新问题。

为了适应形势发展的需要，现就不少地方提出的而又需要明确的有关房地产纠纷案件的受理问题通知如下：一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。

二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。

三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

——结束——。

广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》的通知文章属性•【制定机关】广东省高级人民法院•【公布日期】2017.07.19•【字号】粤高法〔2017〕147号•【施行日期】2017.07.19•【效力等级】地方司法文件•【时效性】失效•【主题分类】劳动人事争议正文广东省高级人民法院印发《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》的通知全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

执行中遇到的问题请及时层报省法院环资庭。

特此通知。

广东省高级人民法院2017年7月19日广东省高级人民法院关于审理劳动争议案件疑难问题的解答粤高法〔2017〕147号为统一劳动争议案件的审理标准，根据《中华人民共和国劳动法》《中华人民共和国劳动合同法》等相关法律以及最高人民法院关于审理劳动争议案件相关司法解释的规定，结合我省法院审判工作实际，提出如下解答意见：1.个人承包、挂靠、借用他人营业执照经营情形下的用工关系如何确定个人承包、挂靠他人经营或借用他人营业执照经营的，承包人、挂靠人或借用人自行招用的劳动者不受发包人、被挂靠人或被借用人管理和支配，劳动者的工资也并非由发包人、被挂靠人或被借用人支付，双方之间的关系不符合劳动关系的特征，因此，被招用的劳动者主张与具有用工主体资格的发包人、被挂靠人或被借用人存在劳动关系的，一般不予支持。

发包人、被挂靠人或被借用人须承担相应责任的，可结合具体的案情并参照《广东省高级人民法院、广东省劳动人事争议仲裁委员会关于审理劳动人事争议案件若干问题的座谈会纪要》第13条规定处理。

2.快递、送水等从业人员与其用工单位之间的关系如何认定快递等相关行业中，用工单位可与快递人员等建立多种形式的用工关系，快递等人员与其用工单位之间的关系，应按双方的约定认定。

但如果用工单位依法制定的各项劳动规章制度适用于该劳动者，该劳动者亦受用工单位的劳动管理，从事用工单位安排的有报酬的劳动，且该劳动者提供的劳动是用工单位业务的组成部分，应认定双方存在劳动关系。

【新法解读】《九民纪要》关于合同效力的认定及相关法律后果的规定《九民会议纪要》第30至35条就合同违反法律、行政法规及规章的强制性规定的效力认定，及合同不成立、无效或者被撤销的法律后果，包括财产返还、折价补偿、损害赔偿，等相关问题进行了规定。

虽然合同的成立、生效、无效认定、撤销、解除等作为民法基础原理，在法律法规等各个层面都有明确的规定，但在适用中仍常伴随着争议，特别是合同效力的认定问题。

《九民会议纪要》通过六个条款对此予以规范，具有重大的指导意义，也有助于统一司法审判尺度。

一、违反法律法规的合同效力关于合同违反强制性规定的效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”是合同无效的情形之一。

这从狭义的法律层面确定了违反“强制性规定”的合同无效的原则。

合同法施行后，各地各级人民法院对于“强制性规定”的理解和适用标准不完全一致，一些人民法院动辄以违反法律、行政法规的强制性规定为由认定合同无效，不当扩大无效合同范围的情形，不但破坏了当事人意思自治原则，还导致司法实践中出现一定程度的混乱。

为解决此问题，2009年2月9日，最高人民法院审判委员会通过了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二) 》（即《合同法司法解释（二）》）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限定于“效力性强制性规定”。

但什么是“效力性强制性规定”，未作进一步说明，其仍旧是一个过于抽象的概念。

相关案例：在上海银行股份有限公司杭州分行与台州市中东石化有限公司、吉煌建材有限公司等金融借款合同纠纷一案中，中东石化公司为吉煌公司向上海银行杭州分行借款提供连带责任的最高额保证，在吉煌公司违约后，上海银行杭州分行诉请中东石化公司承担担保责任。

而中东石化公司则辩称，为吉煌公司提供担保，根据公司法、担保法的有关规定，应当依法经过公司股东会、董事会的通过，而本案中东石化公司没有任何公司股东会、董事会的决议，违反《中华人民共和国公司法》第十六条第一款的规定，故本案保证应属无效，其不承担保证责任。

广东法院服务保障金融高质量发展典型案例文章属性•【公布机关】广东省高级人民法院,广东省高级人民法院,广东省高级人民法院•【公布日期】2023.12.20•【分类】其他正文广东法院服务保障金融高质量发展典型案例一、银行不得擅自扣划商品房预售资金偿还债务——某银行与某房地产开发公司金融借款合同纠纷案一、基本案情某银行出借6亿元给某房地产公司，用于某楼盘项目建设。

此后，某房地产开发公司未按约定履行还款义务，某银行认为某房地产开发公司偿债能力严重不足，宣告借款提前到期，并从某房地产开发公司于其处开设的11个账户（其中包括10个监控账户）内划走资金共6.1亿元。

后经相关部门协调，某银行陆续将扣划资金用以支付某房地产开发公司欠付的工程款或直接退还。

某银行起诉请求某房地产开发公司偿还剩余贷款本金2.4亿元及利息。

某房地产开发公司反诉请求某银行返还其扣划的监控账户资金，并支付资金占用费。

二、裁判结果佛山市三水区人民法院判决认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售所得款，必须用于有关的工程建设。

《广东省商品房预售管理条例》第三十条规定，预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

因此，商品房预售资金非经监管部门批准不能挪作他用，更不能由银行擅自扣划用以清偿债务。

擅自扣划的，应予返还并支付资金占用费。

故判决某银行向某房地产开发公司返还违规扣划的商品房预售资金，并支付资金占用费。

某银行不服提起上诉，佛山市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。

三、典型意义本案中，银行明知监管账户的资金为预售商品房所得款，仍然违规扣划用以清偿到期债务，违反法律法规的规定，严重损害工程建设单位权益，导致在建项目陷入停滞。

若导致无法按期交付房屋，将损害购房者权益，引发涉稳涉众风险。

人民法院坚持以人民为中心，妥善审理涉保交楼金融纠纷案件，依法认定未经批准扣划监管账户资金的行为无效，引导金融机构合规经营，保障问题楼盘复工复产，促进金融行业与房地产行业良性循环，共同发展。

违反城市房地产管理法第38, 39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定田朗亮作者单位：最高人民法院审判监督庭长期以来，受我国房地产市场波动较大的影响，加之房地产转让合同所涉标的额一般较大，在民事再审与申请再审案件中，房地产转让纠纷一直占有较大的比重，而当事人争议的焦点往往就是房地产转让合同的效力。

在房地产市场价格急剧上升时，通常是转让方主张合同无效、受让方主张合同有效；在房地产市场价格急剧下落时，则是受让方主张合同无效、转让方主张合同有效。

另外，随着近几年司法实践对房地产转让所涉及的一些法律问题存在认识上的变化，比如对《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）中相关规定的认识的转变，以及2007年10月1日起《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）施行后，对物权法第15条确立的债权合同效力和物权变动关系的不同理解，尤其是2009年5月13日起施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）的第14条疑义纷呈，使得同类案件的裁判标准一时间难以完全统一。

以下将依据司法实践，对《房地产法》第38, 39条（②2007年《房地产法》修订时增加了一条作为“总则”的第６条，因此，现行房地产法(2007年修仃）第38, 39条系由1994年房地产法的第37, 38条序号调整而来。

条文内容在2007年修法中无变动）的性质进行逐项分析，讨论违反相关强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定，并就此类同题在再审中的裁判理念提出初步意见。

一、以出让方式取得土地使用权且房屋建设工程未完成开发投资总额25％的房地产转让合同的效力认定（一）司法实践在2004年之前对《房地产法》第39条第1款第2项的主流见解在2004年之前，司法实践对《房地产法》第39条第1款第2项的主流见解是，房屋建设工程未完成投资开发总额的25％的，转让合同无效。

广东省高级人民法院关于民事、经济纠纷案件级别管辖的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广东省高级人民法院关于民事、经济纠纷案件级别管辖的通知（粤高法发[1999]39号）全省各级人民法院、广州铁路运输两级法院、广州海事法院：近年来，我省民事、经济纠纷案件不断增多，争议标的金额越来越大。

为了更好地完成审判工作任务，根据《最高人民法院关于各高级人民法院受理第一审民事、经济纠纷案件问题的通知》（法发[1999]11号）的规定，经本院审判委员会讨论决定，并报经最高人民法院批准，现对我省各级人民法院受理第一审民事、经济纠纷案件级别管辖，规定如下：一、基层人民法院管辖下列第一审民事、经济纠纷案件1、广州、深圳市所辖的基层法院管辖争议标的金额为600万元以下（不含本数，下同）的案件；300万元以下的涉外和涉港、澳、台案件；2、珠海、佛山、东莞、中山市所辖的基层法院管辖争议标的金额为300万元以下的案件；150万元以下的涉外和涉港、澳、台案件；3、汕头、惠州、江门、湛江、茂名市所辖的基层法院管辖争议标的金额为200万元以下的案件；150万元以下的涉外和涉港、澳、台案件；4、肇庆、汕尾、阳江、韶关、潮州、揭阳、清远、云浮、梅州、河源市所辖的基层法院以及铁路运输基层法院管辖争议标的金额为100万元以下的案件；70万元以下的涉外和涉港、澳、台案件；5、高于上列标准50％以内的案件，经中级法院批准，基层法院可以作为第一审案件受理；高于上列标准50％以上的案件，中级法院不得交由基层法院作第一审案件受理。

二、中级法院管辖下列第一审民事、经济纠纷案件1、争议标的金额在第一条之1、2、3、4项规定的最高限额至1亿元以下的案件；2、争议标的金额依第一条之规定虽属基层法院管辖范围，但中级法院认为在本辖区有重大影响的案件；3、上级法院交办的案件。

广东省高级人民法院关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知（粤高法发[2003]24号）全省各级人民法院：现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。

注意在裁判文书中不要直接引用。

审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。

1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。

但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。

前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。

对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。

2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。

因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。