2016-2017年北京房地产市场分析报告

同mi产rnciCHINA REAL ESTATE北京市房地产金融风险现状分析葛红玲杨海燕宋坤仪摘要：在我国市场经济的快速发展中，房地产行业也在蓬勃发展。

通过全面分析房地产市场的统计数据，结合北京市房地产市场现状和投融资情况，客观指出北京市房地产行业面临的金融风险及产生原因。

并针对其存在的金融风险，提出风险防范的针对性措施。

关键词：房地产市场；金融风险；防范对策中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-9138-(2021)04-0040-44收稿日期：2021-03-30作者简介：葛红玲，北京工商大学国际经管学院教授。

杨海燕、宋坤仪，北京工商大学经济学院。

基金项目：北京市社会科学基金项目“京津冀地区房地产金融风险传递及预警研究”(项目编号:17YJA003)的阶段性成果。

房地产市13CHINA REAL ESTATE表1:2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速房地产企业施工房屋面积（万平方米）1309513089.812608.612962.61251513918.6增速-4%-0.04%-3.68% 2.81%-3.45%11.22%房地产企业新开工房屋面积（万平方米）2790.22813.72475.72321.12073.23006.6增速11%0.84%-12.01%-6.24%-10.68%45.02%房地产企业竣工房屋面积（万平方米）2631.52383.11466.71557.91343.31545.7增速-14%-9.44%-38.45% 6.22%-13.77%15.07%图1:北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率25.00%20.00%15.00%10.00%北京市与全国房地产企业房屋建筑面积竣工率5.00%0.00%2Q1520162017201820192020 -•■北京市房地产企业房屋建筑面积竣工率-•-全国房地产企业房屋建筑面积竣工率数据来源：北京市统计局、国家统计局、中国报告网1北京市房地产市场及投融资情况1.1北京市房地产市场情况1.1.1北京市房地产市场供给减少表1为2015-2020年北京市房地产企业施工、新开工、竣工房屋面积及增速。

市场分析一、北京市经济环境分析（1）北京市主要经济历史指标由这四张表可以直观的看出，北京市宏观经济保持着强劲的增长，GDP保持较大增速，地方财政收入连续保持大幅度增长，CPI指数总体可控。

经济情况乐观，稳中有进，并且产业结构不断改善。

以上三张表反映出，北京市常住人口在以每年几十万的数量不断的增加，人均家庭收入保持强劲的增长势头，而且人均可支配收入实际增长也趋于平缓。

近几年国家在进行经济结构调整，受到大环境的影响人均可支配收入实际增长也略有降低，但仍旧保持在7%以上。

北京市就业人口伴随着北京市常住人口的增长而增长，并且超过四分之三的人从事于第三产业的工作。

这说明就业情况乐观，就业市场大，有足够的吸引力来吸引更多的人来北京工作、生活。

小结：在我国经济发展具有基本面良好、外部环境趋于改善、市场预期好转等有利条件的背景下，北京市的经济运行有望延续此前良好的态势，保持在7.7%以上的GDP增长。

（2）北京市经济基础分析表（用2012年的数据）运用经济基础分析法来估算未来常住人口数量：用就业人口的平均增长率来估算未来基础就业人口的增长率，可以求得2015年这些行业总就业人口为786.9万，常住人口达到2269.8万，2016年总就业人口为811.5万，常住人口达到2340.8万，2017年就业人口为836.9万，常住人口达到2414.1万。

二、北京市房地产市场宏观分析（一）2014年房地产市场分析1、房地产开发投资持续增长，增速趋于缓和，保持高增速1-10月，全市完成房地产开发投资3173.7亿元，比上年同期增长14.8%。

其中，住宅投资完成1599.3亿元，同比增长15.9%；写字楼投资完成613.5亿元，同比增长31%；商业、非公益用房及其他投资完成960.8亿元，同比增长5%。

房地产开发投资中，建安工程投资为1271.4亿元，比上年同期增长10.2%，占全市房地产开发投资比重为40.1%。

图1 全市房地产开发投资同比增速单位：%2、房地产市场供给总量小幅增长，住宅比上年同期减少截至10月末，全市商品房施工面积为13213.2万平方米，比上年同期增长0.8%。

２０２２年北京房地产市场分析报告政策环境北京市场分析未来市场展望政策环境1、全国：前三季度调控政策不断升级，四季度政策有所转向2、北京：房地产调控纵深推进，土拍工具强化楼市“打补丁”（1）调控端稳中趋紧，完善限购政策（2）监管端全方位升级加强，打击学区房炒作等行为（3）土地端构建房地联动、一地一策机制12月6日中央政治局会议12月8日~12月10日中央经济工作会议☐推进保障性住房建设，支持商品房市场满足合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

☐要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

☐要正确认识和把握防范化解重大风险。

……压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。

12月11日2021-2022中国经济年会☐国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆关于房地产行业表示，要加强居民基本住房保障。

房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。

☐中央财经委员会办公室副主任韩文秀表示，房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

●中央释放边际放松信号，提振市场信心：中央提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，释放边际宽松信号，以稳定市场预期和提振市场信心；同时，密集提及完善住房保障体系，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题等。

●地方加快落实因城施策，城市短期政策微调预期较强，支持合理购房需求正常释放。

公积金政策☐长春：家庭共享公积金贷款额度☐沈阳：提高人才首套购房公积金贷款额度☐哈尔滨：增加公积金广度，放宽二手房公积金贷款房龄年限☐广东：扩大城市公积金贷款互认范围☐湖南：人才公积金贷款额度放宽☐太原：取消房企为购房者公积金贷款担保保证金☐南宁：扩大城市公积金贷款对象范围☐宁波：提高二孩三孩家庭公积金贷款额度购房补贴☐长春、沈阳、哈尔滨：首套商品房人才购房补贴☐哈尔滨：新市民购置首套商品房即可享受购房补贴☐长春：鼓励开发商对留长人才和农民购房给予优惠☐南宁：高层次人才首次购房补贴☐南通：硕士学位以上人才购房自住享购房补贴☐南通海安：针对人才购房、改善居住条件的购房群体享有购房补贴预售调整☐长春：以保函替代预售资金监管、允许开发商取得预售许可证后对未预售商品房进行在建建筑物抵押☐哈尔滨：提高监管资金返还额度；降低预售条件☐成都：提高全流程审批和预售资金监管使用效率、指导项目加快上市；协调金融机构加大信贷支持☐石家庄：实行差异化提取其他相关政策☐广东省中山、肇庆等城市：下调二手住宅个人所得税税率，从2%下调至1%。

２０１７年房地产行业信用状况研究报告2016年以来房地产行业回顾及展望从房地产行业的整体表现看，2016年可以概括为“屡创新高、跌宕起伏、马太效应、强者愈强”。

2016年销售面积和销售金额的绝对值及增速双双创下2010年以来的新高，增速前高后低。

进入2017年，在市场环境收紧，预期转向以及成交量前期高基数等因素的影响下，销售增速进一步放缓。

2016年销售的火爆并没有带来投资增速的大幅上行，房地产投资增速虽然较15年有所提升，但仍处于低位，全年同比增长6.9%。

价格方面，16年在销售额不断攀升的背景下，住宅销售价格节节走高。

但4季度在调控政策影响下，涨幅明显收窄，在一二线城市尤为明显。

此外，2016年以来，城市和开发商之间的市场集中度持续上升，具体表现为核心城市的销售金额和销售面积占比的提升，以及领先房企市场占有率的迅速提升，同时房企之间的并购整合渐成主流。

政策方面，2016年房地产政策经历了从宽松到紧缩的过程。

3月份的两会提出因城施策去库存，但随着某些一二线城市房价和地价快速上涨，政策分化进一步显现。

一方面，过热城市不断加码调控政策，限购限贷及各项监管措施层出不穷，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，非热点城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

同时，中央加强房地产长效机制建设，房地产税、新型城镇化、农民工市民化以及其他创新政策等被陆续推进和落实，为行业长期发展积极构建良好环境。

在目前极为严苛的调控环境以及2016年高基数的作用下，2017年销售增速预计会有所回落。

投资方面，考虑到房企当前补库存意愿强烈，年内房地产投资增速预计较16年会保持稳定甚至进一步小幅增长。

在此过程中，在产业及人口流动的驱动下，城市之间的分化会越发明显。

同时，房企之间的并购也会更为频繁，行业集中度会进一步提升，大型房企的地位将进一步被巩固，而中小房企或难逃被整合的命运。

房地产行业发行人财务状况跟踪整体看，房地产行业债券发行人财务报表反映的盈利、现金流和偿债指标与行业景气度一致。

北京市02-10年房地产数据2002年房地产业：房地产业健康发展。

全年实现增加值129.8亿元，比上年增长16.7%，占第三产业增加值比重达到6.8%，占国内生产总值的比重为4.1%。

全市完成房地产开发投资989.4亿元，比上年增长26.2%，房地产投资占全社会投资的比重达到54.5%。

全市商品房施工面积达7510.8万平方米，竣工面积2384.4万平方米，销售1708.3万平方米，分别是上年的125.9%、139.7%和141.8%。

全年实现商品房销售额813.8亿元，比上年增长33.4%。

房地产开发热点是商品住宅。

全年商品住宅投资586.7亿元，比上年增长26.4％，占房地产投资的比重达到59.3%。

商品住宅开复工面积5397.6万平方米，增长24.1％；竣工面积1926.2万平方米，增长38.2％。

2003年房地产业：房地产业稳步发展。

全年实现增加值185.9亿元，比上年增长11.8%，占第三产业增加值比重达到8.4%，占全市生产总值的比重为5.1%。

全市完成房地产开发投资1202.5亿元，比上年增长21.5%，房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，比上年增加1.2个百分点。

全市商品房施工面积达9070.7万平方米，竣工面积2593.6万平方米，销售1895.8万平方米，分别比上年增长20.8%、8.8%和11.0%。

全年实现商品房销售额898亿元，比上年增长10.4%。

房地产开发热点是商品住宅。

全年完成商品住宅投资633亿元，比上年增长7.9%，占房地产投资的比重达到52.6%。

商品住宅开复工面积6352.9万平方米，增长17.7%；竣工面积2080.8万平方米，增长8.0%。

2004年房地产业：房地产业保持较快发展。

全年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。

全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%；商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%；竣工面积3067万平方米，增长18.2%。

第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，房地产市场一直备受关注。

本报告通过对近五年全国及各大城市房产市场的涨跌数据进行分析，旨在揭示房地产市场的发展趋势，为投资者、购房者及政府部门提供决策参考。

二、数据来源与处理本报告所使用的数据来源于国家统计局、各城市统计局以及各大房地产研究机构发布的官方数据。

在数据整理过程中，我们对原始数据进行清洗、筛选和整理，确保数据的准确性和可靠性。

三、全国房地产市场涨跌分析1. 整体趋势近五年来，全国房地产市场整体呈现波动上升的趋势。

从2016年开始，全国房价进入快速上涨阶段，到2021年，全国平均房价较2016年上涨约30%。

2. 城市分类（1）一线城市：一线城市房价波动较大，但整体呈上升趋势。

其中，北京、上海、广州、深圳等城市房价持续上涨，但涨幅逐渐放缓。

（2）二线城市：二线城市房价增长较快，成为推动全国房价上涨的主要力量。

其中，成都、杭州、南京等城市房价涨幅明显。

（3）三线城市：三线城市房价涨幅相对较小，但部分城市如洛阳、包头等出现较快增长。

3. 区域差异（1）东部地区：东部地区房价整体较高，且涨幅较大。

其中，长三角、珠三角地区房价涨幅明显。

（2）中部地区：中部地区房价涨幅相对较小，但部分城市如郑州、武汉等房价增长较快。

（3）西部地区：西部地区房价整体较低，但部分城市如重庆、西安等房价增长较快。

四、城市房地产市场涨跌分析1. 北京近年来，北京市房地产市场波动较大。

2016年至2017年，北京市房价持续上涨，但2018年开始，受政策调控影响，房价逐渐趋于稳定。

2. 上海上海市房地产市场整体呈上升趋势，但涨幅逐渐放缓。

2016年至2018年，上海市房价涨幅明显，但2019年以来，涨幅有所收窄。

3. 广州广州市房地产市场整体呈上升趋势，但涨幅逐渐放缓。

2016年至2018年，广州市房价涨幅明显，但2019年以来，涨幅有所收窄。

4. 深圳深圳市房地产市场波动较大，但整体呈上升趋势。

1绪论1．1研究背景近年来，国际经济危机影响了全球各国的房地产市场。

经济危机开始时，很多国家，包括美国、英国、意大利、澳大利亚等等都有房地产泡沫。

当泡沫破裂时，以前的超高房价突然暴跌。

不过，中国的房地产市场却是个例外。

中国政府向经济注资了40万亿人民币。

因此，中国的房地产市场从未受到过巨大的影响。

房价在这多期间没有暴跌，反而在这段时间继续上涨。

从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京市房地产依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策虽在一定程度上抑制了投资需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。

并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格虽回落，仍处于高位运行状态。

2010年下半年，楼市进入调控期，但是愈加严厉调控迎来的是仍然疯涨的房价。

国家采取了一系列的促进房地产平稳健康发展的政策，一个是限购政策，一个是未来预期三年之内建3600万套保障性住房的政策。

这些政策对提振信心，惠民生的目标发挥了重要的作用。

所以研究北京市房地产市场特点，结合具体情况，采取针对性措施，促进本地房地产市场有效、健康发展有着重要的意义。

1.2论文的研究目的和意义目前的房地产业是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了国内外特别是学术界的争论。

有关房地产的现状和未来发展趋势的研究文献，多数是针对全国的总房市而言。

近年来我国房地产市场发展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，有关文献对这些城市的研究是比较深入、全面的，但每个市场都会有它的独特之处，北京这个一线城市对其房地产现状和未来进行全面研究，有着特别重要的理论意义。

发展带来了房地产业的繁荣，中国房地产也实现了高速发展和规模化过程，近年来我国房地产市场的快速发展，已经成为一个地区乃至全国的支柱产业之一。

北京市房地产业也不例外，北京市房地产价格近年来不断的飙升，对北京市的经济发展也起了一定的拉动作用。

鉴于近年来我国房地产市场的快速发展、房地产发展的重要作用。