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西青区大寺新家园（一期）配套中水工程立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目概论 (1)一、西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目名称及承办单位 .. 1二、西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、西青区大寺新家园（一期）配套中水工程产品方案及建设规模 .. 6七、西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章西青区大寺新家园（一期）配套中水工程产品说明 (15)第三章西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (26)西青区大寺新家园（一期）配套中水工程生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (29)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目建设期污染源 31（二）西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目运营期污染源 31三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (32)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (36)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (40)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (42)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (43)1、废水的治理 (43)办公及生活废水处理流程图 (43)生活及办公废水治理效果比较一览表 (44)生活及办公废水治理效果一览表 (44)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (44)3、噪声治理措施及排放分析 (46)主要噪声源治理情况一览表 (47)四、环境保护投资分析 (47)（一）环境保护设施投资 (47)（二）环境效益分析 (48)五、厂区绿化工程 (48)六、清洁生产 (49)七、环境保护结论 (49)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (51)第九章项目节能分析 (52)一、项目建设的节能原则 (52)二、设计依据及用能标准 (52)（一）节能政策依据 (52)（二）国家及省、市节能目标 (53)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (54)三、项目节能背景分析 (54)四、项目能源消耗种类和数量分析 (56)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (56)1、主要耗能装臵 (56)2、主要能耗种类及数量 (56)项目综合用能测算一览表 (57)（二）单位产品能耗指标测算 (57)单位能耗估算一览表 (58)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (59)六、工艺设备节能措施 (59)七、电力节能措施 (60)八、节水措施 (61)九、项目运营期节能原则 (61)十、运营期主要节能措施 (62)十一、能源管理 (63)（一）管理组织和制度 (63)（二）能源计量管理 (64)十二、节能建议及效果分析 (64)（一）节能建议 (64)（二）节能效果分析 (65)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (65)一、组织机构 (65)二、工作制度 (66)三、劳动定员 (66)四、人员培训 (67)（一）人员技术水平与要求 (67)（二）培训规划建议 (67)第十一章西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目投资估算与资金筹措 (68)一、投资估算依据和说明 (68)（一）编制依据 (68)（二）投资费用分析 (70)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (70)1、设备投资估算 (70)2、土建投资估算 (70)3、其它费用 (71)4、工程建设投资（固定资产）投资 (71)固定资产投资估算表 (71)5、铺底流动资金估算 (72)铺底流动资金估算一览表 (72)6、西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目总投资估算 (73)总投资构成分析一览表 (73)二、资金筹措 (74)投资计划与资金筹措表 (74)三、西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目资金使用计划 (75)资金使用计划与运用表 (75)第十二章经济评价 (76)一、经济评价的依据和范围 (76)二、基础数据与参数选取 (76)三、财务效益与费用估算 (77)（一）销售收入估算 (77)产品销售收入及税金估算一览表 (78)（二）综合总成本估算 (78)综合总成本费用估算表 (79)（三）利润总额估算 (79)（四）所得税及税后利润 (79)（五）项目投资收益率测算 (80)项目综合损益表 (80)四、财务分析 (81)财务现金流量表（全部投资） (83)财务现金流量表（固定投资） (85)五、不确定性分析 (86)盈亏平衡分析表 (86)六、敏感性分析 (87)单因素敏感性分析表 (88)第十三章西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目综合评价 89第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：西青区大寺新家园（一期）配套中水工程投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该西青区大寺新家园（一期）配套中水工程项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
房地产项目法律尽职调查报告============================概述本报告旨在对某个特定的房地产项目进行法律尽职调查。
调查内容主要包括土地使用权、项目规划许可、施工合同、销售合同以及其他涉及法律风险的方面。
通过对项目的法律风险评估，旨在为相关方提供决策参考。
土地使用权根据相关法律法规，土地使用权是房地产项目的基础。
我们调查了项目所在地的土地使用权证书，并与相关权威机构核实了土地权属。
结果显示，该项目土地使用权合法，并未发现任何争议。
项目规划许可在进行房地产开发之前，必须获得相应的规划许可证。
我们仔细研究了该项目的规划许可文件，与政府部门核实了其合法性。
经调查，该项目已获得了有效的规划许可证，并符合相关规定。
施工合同施工合同是房地产项目的核心合同之一。
我们对该项目的主要承建方进行了调查，并检查了相关合同文件。
调查显示，主要承建方具备相应资质，并且合同内容符合法律要求。
销售合同销售合同是指开发商与购房者之间的合同关系。
我们对该项目涉及的销售合同进行了审查，并核实了合同履行情况。
调查结果显示，销售合同符合法律规定，并且双方履行情况良好。
其他法律风险除了上述方面，我们还对其他可能存在的法律风险进行了调查。
经过认真分析，我们未发现与该项目相关的任何重大法律风险。
通过对该房地产项目的法律尽职调查，我们得出以下：1. 该项目的土地使用权合法，不存在权属争议；2. 该项目已获得有效的规划许可证，符合相关规定；3. 该项目的施工合同符合法律要求，并由具备相应资质的承建方承接；4. 该项目的销售合同合法有效，双方履行情况良好；5. 未发现与该项目相关的重大法律风险。
基于以上调查结果，我们认为该房地产项目在法律层面上具备良好的合规性和可行性，建议相关方继续推进该项目的开发和销售工作。
注：此为虚构文本，仅供示例使用。
房地产业务尽职调查报告模版一、背景和目的:（1）调查背景：说明调查的背景和原因，如投资房地产项目或收购房地产资产。
（2）调查目的：明确调查的目的，如评估房地产项目的投资潜力或评估房地产资产的价值。
二、调查主体和范围:（1）调查主体：列出被调查的房地产项目或资产的详细情况，包括所在地、建筑面积等。
（2）调查范围：明确调查的具体范围，包括财务状况、土地权属、法律风险等方面。
三、调查方法和过程:（1）调查方法：说明调查所采用的方法，如文件调阅、现场勘察、市场调研等。
四、调查结果和分析:（1）经济环境：分析所在地的宏观经济环境和房地产市场的发展情况。
（2）土地权属：调查土地的权属情况，包括土地使用权证、土地用途规划等。
（3）建筑状况：评估被调查房地产项目或资产的建筑状况，包括结构安全性、装修情况等。
（4）财务状况：分析房地产项目或资产的财务状况，包括租金收入、运营成本等。
（5）法律风险：调查房地产项目或资产的法律风险，包括土地使用权纠纷、担保权利等。
（6）市场前景：评估房地产项目或资产的市场前景，包括租赁需求、销售前景等。
五、风险和建议:（1）风险评估：将调查结果中发现的风险列出，并进行风险评估。
（2）风险控制建议：提出对于各项风险的控制建议，包括法律风险的解决方法、财务风险的控制措施等。
六、总结和建议:（1）总结：对整个调查过程进行总结。
（2）建议：根据调查结果，提出对于投资或收购的建议，包括是否继续进行、是否调整投资方向等。
七、附录:（1）调查资料：将调查所涉及的各类资料作为附件列出，如土地使用权证、财务报表等。
（2）参考资料：列出调查过程中参考的各类资料，如市场报告、行业研究报告等。
以上是房地产业务尽职调查报告模版的一个示例，实际应根据具体情况进行调整和完善。
调查报告应尽量客观、准确地反映调查结果，并提出可行的建议和措施。
房地产项目法律尽职调查报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行法律尽职调查，评估该项目的法律风险和合规情况。
通过对项目相关文件和合同的细致审查，结合相关法律法规的解读，制定出相应的风险预警和应对策略，以确保该房地产项目能够合法、规范地进行。
2. 调查方法收集相关文件和合同：包括项目规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋预售许可证等；审查相关合同：包括土地出让合同、建设工程承包合同、房屋买卖合同等；研究相关法律法规：包括《房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等；进行现场调查：深入了解项目实际情况，包括土地、建筑、设计等方面。
3. 调查结果3.1 项目相关文件和合同审查结果根据相关文件和合同的审查，项目相关的证照和许可证齐全，并且没有存在过期、作废等情况。
房屋预售许可证的销售范围和所开发的房屋类型相符合。
3.2 相关法律法规遵守情况根据对相关法律法规的研究，该项目在以下方面存在一些不符合要求的情况：1. 部分房屋设计与规划不符：根据建设工程规划许可证，部分房屋设计存在违规情况，需要进行整改；2. 项目施工方未按要求办理相关手续：根据建设工程质量管理条例，项目施工方未按规定办理施工许可证，需要进行补办。
3.3 现场调查结果通过对项目现场的调查，发现以下问题：1. 部分房屋存在质量问题：部分房屋存在墙体开裂、漏水等质量问题，需要及时整改；2. 部分公共设施未按规定完成：部分公共设施如停车场、绿化带等未按规定完成，需要加强监督。
4. 风险预警和应对策略根据调查结果，提出以下风险预警和应对策略：1. 整改违规设计和施工：项目方应立即整改设计和施工中存在的违规问题，确保符合相关法律法规的要求；2. 加强质量监督：项目方应加强对房屋质量的监督，及时整改存在的质量问题，以确保交付的房屋符合合同要求；3. 完善公共设施建设：项目方应按照规定，及时完成未完成的公共设施建设，提高项目的整体环境和居住舒适度。
中银原创｜地产项目法律尽职调查——项目公司篇作者：苏荣建中银律师事务所本文作为“地产项目法律尽职调查”的系列文章之一，主要介绍在进行房地产项目法律尽职调查时，对项目公司方面应从项目公司的基本概况、主要资产情况、业务合同、关联公司与关联交易、重大债权债务情况、财务和税务、劳动和社会保障情况以及主要诉讼、仲裁、行政处罚这八个方面进行调查时要调查的内容以及注意的问题。
一、公司的基本概况（一）主体资格1、对项目公司法人主体资格情况进行核查，了解项目公司是否具有法定的主体资格，走访相关的政府部门查阅并获取公司营业执照、公司章程、工商登记文件、验资报告、审计报告等文件，了解项目公司的设立是否符合法律、法规的规定，是否存在影响项目公司合法存续的法律障碍，同时，要查明项目公司是否有经营房地产业务的资质证书和登记证书，如：房地产开发企业所具备的房地产开发企业资质证书。
根据《房地产开发企业资质管理规定》第十八条：“一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定；各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
”要特别注意项目公司是否存在与获得资质不符的情况。
另，地方对于房地产开发企业资质管理有更为细化的规定，例如《北京市建设委员会关于转发建设部的通知》第五条规定：“三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目，四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目”，律师在尽职调查时需了解项目公司所在地房地产开发企业资质管理的相关规定，以核查项目公司承揽项目与其获得资质是否相符。
2、调查项目公司的历史沿革情况，查阅项目公司股东是否具有股东资格，项目公司的改制情况，项目公司在公司设立过程中的资产评估、验资报告以及项目公司的历次变更（包括股东、董事、监事高管、以及章程等各种批准和登记备案文件），核查项目公司是否存在历史遗留问题。
房地产项目法律尽职调查报告精简版一、调查目的本法律尽职调查报告旨在对房地产项目进行全面的法律尽职调查，评估项目的合法性、合规性以及潜在的法律风险，为投资方提供决策参考。
二、项目概况三、调查内容及结果1.土地使用权调查发现，该房地产项目所使用的土地使用权证是合法有效的，登记权利人为项目开发商。
土地使用权的取得程序合规，手续齐备，没有发现任何争议或纠纷。
2.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证经核实，房地产项目已获得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，相关规划和设计符合国家和地方的法律、法规要求。
未发现任何违规建设的情况。
3.建设施工许可证经查，项目已获得建设施工许可证，施工单位具备相关资质，施工许可证的有效期内，施工质量符合规定，未发现任何安全事故或违规行为。
项目建设过程合规，没有受到任何行政处罚。
4.商品房预售许可证调查显示，项目已获得商品房预售许可证，且销售方案符合法律法规规定。
预售合同内容合法完整，未发现任何涉及合同纠纷的记录。
5.房地产开发企业资质开发商为一家拥有良好信誉的房地产开发企业，具备相应的开发资质，并在过去的项目中，未发现违规行为、欺诈行为或涉诉记录。
6.项目物业管理行为对项目物业管理公司的调查显示，其具备合法经营资质，服务项目在业内口碑良好，有能力有效履行物业管理职责。
未发现任何涉及物业管理纠纷的记录。
7.环境保护与安全生产调查发现，项目周边环境符合国家环保要求，未有污染问题。
同时，项目开发商也采取了必要的安全生产措施，并配备了相应的消防设施，保障了项目建设和运营中的安全。
四、法律风险评估综合以上调查结果，本法律尽职调查报告认为，该房地产项目在法律层面上具备良好的合规性和合法性，未发现任何重大的法律纠纷、合同违约或其他法律风险。
项目所涉及的土地使用、规划许可、施工许可、预售许可等方面均符合相关法律法规的要求，开发商和物业管理公司也具备相关资质，能够有效履行其职责。
五、结论与建议综合调查结果，本法律尽职调查报告认为，该房地产项目在法律层面的风险较低，具备进行投资的条件。
丰泽园项目尽职调查报告目录第一章项目区域 (1)第二章区域市场分析 (3)第三章项目公司介绍 (3)第四章项目介绍 (4)第五章公司财务状况 (5)第六章融资条件 (6)第七章风险分析 (7)第八章调查结论 (8)声明本尽职调查报告是由独立完成，真实反应了新泰置业2014年11月30日以前的生产经营情况，我们对本报告的内容的真实性、准确性和完整性负责。
丰泽园项目尽职调查报告第一章项目区域一、漯河市漯河市位于河南省中南部，启于北魏、盛于明清，因淮河的两大支流沙河和澧河蜿蜒全境并在市区相汇，曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。
今天的漯河，更是四通八达，是国家二类交通枢纽城市。
石武高铁、京广铁路、京港澳高速、107国道贯穿南北，漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路、宁洛高速横跨东西，距郑州新郑国际机场不足一小时车程；安信快速通道、郑漯城际铁路纳入规划，区位优势更加突出。
漯河市面积2617平方公里，人口260万，下辖源汇区、郾城区、召陵区、西城区、舞阳县、临颍县。
漯河风光秀丽景色宜人，先后摘取国家园林城市、全国绿化模范城市、国家森林城市、中国特色魅力城市、中国人居环境范例奖等桂冠。
漯河以食品工业发展的卓著成效，培育出了以双汇集团为代表的食品名星企业，是享誉四方的食品名城、全国食品安全信用体系和保证体系建设双试点市、全国首家农业标准化综合示范市、全省食品工业基地市、全省无公害食品基地示范市。
二、西城区西城区是从目前的源汇区划分出来的新设城区，相当与郑东新区，东起107国道、西至大楼魏东、南起澧河、北至沙河，割区面积为25平方公里。
总体定位: 立足中原、辐射中部、享誉国际的21世纪商务休闲都市区、创新服务示范区、低碳生态宜居区以及多元文化特色区。
将西城区打造成为漯河市提升城市功能的先导区、体现生态文明的示范区和展现城市文化的魅力区。
集商务休闲、行政文化、对外交通、生态居住、滨水活动等多功能于一体的城市副中心。
房地产项目法律尽职调查报告房地产项目法律尽职调查报告一、调查目的和范围本报告是对某房地产项目进行法律尽职调查的结果汇报。
调查目的是为了全面了解项目在法律层面上的风险和问题，并提供相应的建议和解决方案。
调查范围包括土地使用权、规划方案、建设许可、销售合同等方面的法律问题。
二、法律问题调查结果1. 土地使用权经调查发现，该项目的土地使用权合法有效，且土地权属清晰。
土地使用权证明齐全，相关手续完备，不存在土地权属纠纷和争议。
建设单位与土地出让方签订了合法有效的土地使用权出让合同。
2. 规划方案根据调查，该项目的规划方案符合国家和地方的规划要求，未发现违规建设和拆迁的情况。
规划方案已经获得相关部门的批准，并且没有出现规划调整和变更的情况。
3. 建设许可调查结果显示，该项目已获得建设许可证，建设单位按照相关法规和标准进行了施工。
建设单位严格按照建设许可证的要求进行施工，并及时办理了竣工验收手续。
4. 销售合同经过调查，该项目的销售合同合法有效，符合相关法规和规定。
销售合同明确了双方的权利和义务，保护了购房者的合法权益。
销售合同中的条款合理合法，没有明显的不公平和不合理之处。
5. 其他法律问题在调查过程中，未发现其他重要的法律问题和风险。
项目涉及的其他合同和协议也符合相关法规和法律的要求，未出现重大违规和纠纷的情况。
三、风险评估与建议综合以上调查结果，该项目在法律层面上不存在重大的风险和问题。
但是仍存在一些潜在的风险需要注意：1. 土地使用权到期问题：由于土地使用权是有期限的，需要确保在土地使用权到期前，能够及时续签或换地。
建议及时跟进土地使用权的情况，避免出现土地纠纷。
2. 合同条款的风险：建议对销售合同中的条款再进行仔细审查，避免合同中的条款存在模糊、漏洞或损害购房者权益的情况。
3. 环保和安全问题：要确保项目符合环保和安全的要求，并遵守相关法律法规。
建议定期进行环保和安全检查，保证项目的合规性。
4. 法律政策变化风险：随着法律和政策的不断变化，可能会对项目产生影响。
大寺新家园限价商品房项目尽职调查报告2012-7-26. . . .天房投资—大寺新家园限价商品房项目尽职调查报告摘要1、信托计划概述【2011】年【7】月【20】日，天房投资旗下子公司天房瑞诚置业获得【】市、【西青】区、【大寺】镇、【大寺新家园限价商品房项目】地块，地块编号为【127】（以下简称“【大寺新家园】项目”）。
天房投资希望由省信托提供融资服务，发行【80000】万元集合信托计划发放项目建设贷款。
天房投资将资金主要用于大寺新家园127地块限价商品房项目建设。
1.1、本次信托计划要点融资方式：【信托贷款】融资方：天房投资融资总成本： %/年（以最后协商价格为准）包销总成本： %（以最终协商价格为准）托管银行为：银行、银行银行托管费：0.1%信托期限：【26】个月（信托计划可提前半年结束）贷款期限：【24】个月（融资方可以提前半年还款）我司信托报酬：信托计划总额的 % /年信托计划类型：集合信托计划1.2、风险控制措施本次信托计划的交易对手为天房集团旗下天房投资，考虑到交易对手的实力和本次信托计划的实际情况，参照其他信托公司风险控制措施，结合与交易对手谈判结果，我们对本次信托计划拟做出以下风险控制措施；1、天房集团对本次信托计划承担保证担保责任，出具符合我司要求的董事会关于担保的董事会决议，签署保证担保合同；根据利安达会计师事务所审计的2011年审计报告显示，截止2011年12月31日天房集团（1）、总资产459.79亿元人民币；（2）、负债总额：367.72亿元人民币；. . . .（3）、净资产92.06亿元人民币。
（4）、2011年全年实现总收入90.68亿；（5）、净利润6.6643亿元人民币；（6）、现金及其等价物为45.09亿元人民币；筹资活动净现金流为15.59亿元；经营活动净现金流为2.35亿元2、天房投资设立专户并与银行、信托签署三方监管协议，由我方加盖印鉴实施监管，该账户用于接纳信托贷款和归集还款资金用于偿还信托贷款本息；3、天房瑞诚、信托、银行签署三方账户监管协议，协议约定账户资金由三方监督管理专款账户，该资金专户归集资金专门用于归还我司信托计划本息，我司向天房瑞诚派驻监管人员，按照监管协议与天房瑞诚共同监管天房瑞诚的公章、财务章、法人章、合同章、大寺新家园项目土地证；4、天房集团同意为本次信托计划承担无限连带的担保责任，并承诺以其控制的天房信诚的100%的股权质押与我司，天房信诚2011年报表经倚天国信会计师事务所审计后，确认净资产总额为119800万元。
大寺新家园限价商品房项目尽职调查报告2012-7-26天房投资—大寺新家园限价商品房项目尽职调查报告摘要1、信托计划概述【2011】年【7】月【20】日，天津天房投资有限公司旗下子公司天津天房瑞诚置业有限公司获得【天津】市、【西青】区、【大寺】镇、【大寺新家园限价商品房项目】地块，地块编号为【127】（以下简称“【大寺新家园】项目”）。
天津天房投资有限公司希望由湖南省信托有限公司提供融资服务，发行【80000】万元集合信托计划发放项目建设贷款。
天房投资有限公司将资金主要用于大寺新家园127地块限价商品房项目建设。
1.1、本次信托计划要点融资方式：【信托贷款】融资方：天津天房投资有限公司融资总成本： %/年（以最后协商价格为准）包销总成本： %（以最终协商价格为准）托管银行为：天津银行、河北银行银行托管费：0.1%信托期限：【26】个月（信托计划可提前半年结束）贷款期限：【24】个月（融资方可以提前半年还款）我司信托报酬：信托计划总额的 % /年信托计划类型：集合信托计划1.2、风险控制措施本次信托计划的交易对手为天房集团旗下天房投资有限公司，考虑到交易对手的实力和本次信托计划的实际情况，参照其他信托公司风险控制措施，结合与交易对手谈判结果，我们对本次信托计划拟做出以下风险控制措施；1、天房集团对本次信托计划承担保证担保责任，出具符合我司要求的董事会关于担保的董事会决议，签署保证担保合同；根据利安达会计师事务所审计的2011年审计报告显示，截止2011年12月31日天房集团（1）、总资产459.79亿元人民币；- 1 -（2）、负债总额：367.72亿元人民币；（3）、净资产92.06亿元人民币。
（4）、2011年全年实现总收入90.68亿；（5）、净利润6.6643亿元人民币；（6）、现金及其等价物为45.09亿元人民币；筹资活动净现金流为15.59亿元；经营活动净现金流为2.35亿元2、天房投资设立专户并与银行、湖南信托签署三方监管协议，由我方加盖印鉴实施监管，该账户用于接纳信托贷款和归集还款资金用于偿还信托贷款本息；3、天房瑞诚、湖南信托、天津银行签署三方账户监管协议，协议约定账户资金由三方监督管理专款账户，该资金专户归集资金专门用于归还我司信托计划本息，我司向天房瑞诚派驻监管人员，按照监管协议与天房瑞诚共同监管天房瑞诚的公章、财务章、法人章、合同章、大寺新家园项目土地证；4、天房集团同意为本次信托计划承担无限连带的担保责任，并承诺以其控制的天房信诚有限公司的100%的股权质押与我司，天房信诚2011年报表经天津倚天国信会计师事务所有限公司审计后，确认净资产总额为119800万元。
1.3、账户监管具体方案我司与天房投资、天房瑞诚协议约定设立资金监管专项账户。
（1）、天房投资设立资金监管账户A，该账户由我司加盖印鉴实施监管。
在信托计划成立后，我司将信托专户资金直接拨付至资金监管账户A，待天房瑞诚将项目销售回款归集后拨付至专项监管账户A用于偿还我司信托贷款本息；（2）、天房瑞诚按照以下方式向监管账户回笼销售资金在信托贷款到期前第21个月的1号归集资金额为：（托贷款本金+信托贷款利息）×10%；在信托贷款到期前第22个月的1号归集资金额为：（信托贷款本金+信托贷款利息）×35%；在信托贷款到期前第23月1号归集资金额为：（托贷款本金+信托贷款利息）×80% 在信托贷款到期前第24月月底归集金额为：（信托贷款本金+信托贷款利息）×100% 信托贷款利息按年支付，贷款本金到期一次性偿还！（5）、工程进度监管，我司根据天房瑞诚的工程计划和资金使用计划，现场查看工程进度情况，如工程进度与资金拨付计划出入很大，我司将停止拨付资金，并要求天房瑞诚做出相关说明，我司视情况拨付资金。
- 2 -1.4、信托交易结构如下：1.5、项目现状：127地块总投资：17.74亿元人民币，预计销售收入：18.93亿元人民币2012年5月21日天津天房投资以63,160.00万元价格取得大寺新家园限价房建设用地，【127】地块使用权楼面地价2,659.18元/㎡，自有资金投入比例为35.59%；目前127地块已经取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证，土地出让合同已签署，土地出让金已经缴纳。
（1）、项目用地127地块计划总投资共【177,440.93】万元。
其中土地款【63,160.00】万元为自有资金投入，自有资金投入比例为35.59%；（2）、北京信托在2012年5月以受让项目收益权的模式，发行期限一年、融资总成本13%/年，总额为4.9亿元人民币的集合信托计划，受让天津天房瑞诚置业有限公司对该项目收益权；（3）、天房投资计划向我司申请信托贷款8亿元人民币，期限两年，用于127地块建设。
1.7、项目建设条件2011年10月14日获天津市建委批复（建房【2011】1029号）2011年10月19日获天津市发改委备案批复（津发改许可【2011】263号）- 3 -2011年10月20日获批建设用地规划许可证（编号：2011西青的证0098）2011年10月28日获批建设工程规划许可证（编号：2011西青建部申字0037）2011年11月4日获天津市环保局环境批复（津环保许可函[2011]116号）2011年11月17日获建筑工程施工许可证（编号：12111020201111107）2012年5月21日全款缴纳土地出让金1.8、项目建设计划实施进度项目总工期预计为【3】年，融资人已投入资金合计【63,160.00】万元。
本项目预计于【2012】年【7】月开工建设，预计于【2012年】年【12】月达到正负零，【2014】年【6】月封顶，【2015】年竣工验收，交付使用，开发建设期【3】年，前期【1】年，建设期【2】年。
2、项目所处区域概要大寺新家园限价商品房项目地处天津市西青区大寺镇，项目地东至梨双路、南至赛达二大道、西至津港公路、北至爱迪生道。
地块交通便利，有发达快速、纵横交错的公路网连接各主要市区和通往全国各地的高速路。
北邻外环，西邻津港公路，东接津港高速，周边为规划路设计。
距天津车站18公里，距滨海机场27公里，距大港25公里，距滨海新区45公里，通过外环和快速路可在30分钟内达市区任何位置。
- 4 -注：上图新家园生活区即为本项目用地所在区域西青区位于天津市西南郊，在环城四区内发展比较早，从最早的中北镇建设开始，到如今的地铁在西青沿线的建设，整个区域发展脉络已经初具规模，各项配套也在逐步发展和完善。
特别是 2011年津涞公路的拓宽，使板块内的交通路网更加完善。
而与团泊湖西部区域的连接以及与张家窝的连通带动了板块的升值，在市政道路具备了通行条件的基础上，人们的距离感消失，加上板块内配套和影响力的扩大，西青板块已经进入了快速发展阶段，成为天津市发展迅速的热点板块。
大寺镇位于天津市区南面，紧邻市中心，区域内道路交通便利，通过友谊南路延伸线和大沽南路延伸线、津港公路、外环等主干公路，与市区和滨海新区联通，是西青区重点开发的区域。
镇域内常住人口3.5万人，外地务工人员30万人，中小企业和个体企业达到5000余家。
西青经济开发区（国家级）和天津微电子工业区（三星、现代等产品生产基地）位于大寺镇内，两园区汇集了中芯国际、飞思卡尔、三星、松下、宝洁等众多世界500强企业，是国家首批命名的电子信息产业基地之一。
目前，全镇已形成“一带两轴四个密集区”的规划发展。
一带即商业商务带，以梨双路两侧为主，以商务和商贸业为发展重点，辅以各种配套产业功能的服务带；- 5 -两轴即两条发展轴，以友谊南路延长线和津港公路为两条发展轴线，串联服务区与开发区，使几个功能区有机地联系在一起，成为一个具有生长力的活力区域；四区即四个功能区，商务会展区、楼宇工业区、高新技术产业区、新家园生活区。
四区各有功能侧重，同时相互补充完善，有机统一在产业发展的大格局中。
3、天津限价商品房政策及项目背景3.1、天津大寺新家园限价商品房建设背景政策层面上看，从中央到地方政府都将限价商品房建设项目看做是重要的民生工程，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发…2007‟24号文件中，明确要求“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。
经济适用住房套型标准根据经济发展水平和群众生活水平，建筑面积控制在60平方米左右。
”《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发…2006‟37号）规定“从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
”从天津的发展趋势看，天津经济形势正进入一个大的发展时期，在与北京“半小时经济圈”形成的过程中，天津正迅速的发展成为北方经济中心和环渤海的经济发展中心。
物流人流、总部经济、新兴产业正在向天津聚集，极大地增强了天津市更大更快速发展的动力。
天津西青区拥有两大工业开发区西青经济技术开发区（国家级）和微电子工业园区，聚集了13家全球500强企业，大寺新家园项目是以上两个开发区的主要配套项目，主要为解决开发区企业职工及其相邻地区中低收入人群的住房问题。
从西青大寺新家园保障房的建设项目看，首先西青区作为天津市新经济发展的重点区域，今后将不断的扩大新兴产业经济，这将极大地吸引更多的人们选择到此就业、居住，形成围绕天津中心的集产业、居住、生活一体的集团区域。
3.2、天津限价商品房政策2008年天津市人民政府发布《天津市限价商品住房管理暂行办法》，根据该办法规定限价商品房为限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，以公开出让方式确定开发建设单位，建设用以解决夹心层市民住房问题的限价商品住房。
根据该法第四条、限价商品房实行政府指导价管理。
由天津市物价局会同有关部门在考虑土地整理成本、建设标准、建筑安装成本、配套成本项目管理费用和利- 6 -润等因素基础上测定限价商品住房销售价格，原则上比测定销售价格前3个月内周边或同地区普通商品住房平均价格低20%左右。
该法第五条还规定，限价商品住房的建设用地应在土地供应计划中优先落实，并采取附加房屋平均销售价格、最高销售价格、套型比例和建筑面积标准、销售对象等条件公开出让。
限价商品住房应当合理控制套型面积标准，住房套型建筑面积控制在90平方米以下，一居室50平方米左右，两居室70平方米左右。
其中，一居室、两居室住房套数占住房总套数的比例不低于70%。
申购标准为：1、天津市城区非农业户籍3年以上家庭人口在2人以上；2、家庭上年人均收入低于天津市统计局公布的上年城市居民人均可支配收入的1.5倍；（注：2011年天津市人均可支配收入26921元人民币，出自天津市统计局2011年统计数据）；3、家庭无私产住房且未承租公有住房；4、融资人资信情况4.1、天房投资有限公司基本情况4.1.1、融资公司经营状况1、融资公司开发项目简介1、海都园项目该项目为大港油田东城区职工住宅工程，是与中国石油天然气股份有限公司大港油田分公司的合作项目，项目位于天津市大港区港东新城海景二路以西、港东四道以北、海景三路以东，占地面积3.33万平方米，建筑规划面积6.6万平方米。
