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上市公司盈利能力分析—以万科集团为例摘要盈利能力集中反映了企业在一定会计期间的经营状况。
所以通过对财务报表中盈利能力的分析显得十分重要。
通常，盈利能力需要综合分析公司的资产负债表、现金流量表以及企业利润表等。
通过这些年我国经济体制的改革，房地产行业的经济发展迅猛，房地产的年均盈利增长率远远超过国内生产增长率，所以房地产的经济发展很大程度上促进了我国的经济发展。
所以本文以万科集团为例，对我国房地产行业的盈利能力进行深入的研究分析。
第一部分为引言，第二部分为盈利能力分析概述，第三部分为万科集团简介，第四部分是分析万科集团盈利能力出现的问题以及对应的原因，第五部分是通过分析制定出对应的解决策略。
关键词：盈利能力房地产行业分析万科集团Abstract The profitability reflects the company's operating conditions in a certain accounting period. Therefore, it is very important to analyze the profitability in the financial statements. Generally, profitability requires a comprehensive analysis of the company’s balance sheet, cash flow statement, and corporate income statement. Through the reform of my country's economic system over the years, the real estate industry has experienced rapid economic development. The average annual profit growth rate of real estate far exceeds the growth rate of domestic production. Therefore, the economic development of real estate has greatly promoted my country's economic development. Therefore, this article takes Vanke Group as an example to conduct in-depth research and analysis on the profitability of my country's real estate industry. The first part is an introduction, the second part is an overview of profitability analysis, the third part is an introduction to Vanke Group, the fourth part is an analysis of the problems of Vanke Group's profitability and the corresponding reasons, and the fifth part is to formulate corresponding solutions through analysis Strategy.Key words：Profitability；Real estate industry；Analysis；Vanke Group目录一、引言 (1)（一）调研背景与意义 (1)（二）文献综述 (2)（三）调研方法 (4)二、盈利能力分析概述 (4)（一）盈利能力的定义 (4)（二）盈利能力分析的重要性 (5)（三）企业盈利能力分析的基本内容和主要指标 (5)三、万科集团简介 (7)（一）房地产行业的发展现状 (7)（二）房地产行业的优势与劣势 (7)（三）万科集团简介 (7)四、万科集团盈利能力存在问题和原因分析 (8)五、解决万科集团盈利能力存在问题的措施 (13)（一）提高各类资产的使用效率和周转速度 (13)（二）合理控制各项成本 (13)（三）灵活定位市场战略 (14)结论 (14)参考文献 (15)附录一 (16)附录二 (17)致谢 (19)一、引言（一）调研背景与意义（1）调研背景随着我国房地产行业的迅速发展，该行业之间的竞争也越来越激烈，企业的经营和发展将受到企业盈利能力强弱的影响。
万科财务报告分析引言概述：万科是中国房地产行业的领军企业之一，每年都会发布财务报告以展示其业绩和财务状况。
本文将对万科最近一份财务报告进行分析，旨在深入了解该公司的财务状况和经营情况。
一、财务指标分析1.1 营业收入：万科的财务报告显示，其营业收入在过去一年中稳步增长。
其中，房地产销售收入占据主导地位，但其他业务领域如物业管理和租赁业务也有不俗表现。
1.2 利润情况：万科的净利润也呈现出良好的增长趋势。
该公司通过提高销售额、降低成本以及优化资本结构等方式，成功提升了盈利能力。
1.3 资产负债状况：财务报告显示，万科的总资产规模持续扩大，同时，其负债也在逐渐增加。
然而，总体来看，该公司的资产负债比例保持在一个较为合理的水平，显示出稳健的财务状况。
二、经营情况分析2.1 房地产市场：万科是中国房地产市场的重要参与者，财务报告显示，该公司在各个城市的销售额均取得了不错的增长。
然而，由于房地产市场的波动性较大，万科需要密切关注市场变化，并及时调整销售策略。
2.2 项目开发：万科在财务报告中提到了其多个项目的进展情况。
通过对项目的开发和销售，该公司能够实现收入的增长，并且不断扩大市场份额。
2.3 企业战略：财务报告还披露了万科的企业战略，包括加大研发投入、拓展海外市场以及推动可持续发展等。
这些战略将有助于万科在未来保持竞争优势并实现可持续发展。
三、风险与挑战3.1 宏观经济环境：万科所处的房地产行业受宏观经济环境的影响较大。
财务报告中提到了当前经济形势的不确定性，这可能对万科的销售和盈利能力造成一定的影响。
3.2 政策风险：政府的政策调控对房地产市场有着重要影响。
财务报告中提到了政府对房地产市场的调控措施，这可能对万科的项目开发和销售产生一定的影响。
3.3 竞争压力：房地产行业竞争激烈，财务报告中也提到了竞争对手对万科的挑战。
万科需要不断提升自身的竞争力，以应对激烈的市场竞争。
四、未来展望4.1 市场前景：财务报告中提到，中国房地产市场仍然具有较大的发展潜力，尤其是一二线城市。
房地产企业财务报表分析以万科集团为例一、本文概述随着中国经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产行业在过去的几十年中扮演了至关重要的角色。
作为行业的领军企业，万科集团凭借其稳健的经营策略、优质的产品和服务，以及广泛的品牌影响力，成为了公众关注的焦点。
财务报表是企业财务状况的直观反映，对于投资者、债权人、政府部门等利益相关者来说，深入分析和理解企业的财务报表，是评估企业价值、做出决策的重要依据。
因此，本文将以万科集团为例，对其财务报表进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和现金流量等方面的信息，为相关利益者提供有益的参考。
在本文中，我们将首先简要介绍万科集团的基本情况，包括公司背景、业务范围和财务状况等。
然后，我们将详细解读万科集团的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等，通过对各项财务指标的分析，评估企业的资产结构、偿债能力、盈利能力、运营效率以及现金流量状况等。
我们还将结合行业特点和市场环境，对万科集团的财务状况进行综合评价，并探讨其未来的发展趋势和挑战。
我们将总结本文的主要观点，并提出相关建议，以期为相关利益者提供有益的参考和启示。
二、万科集团财务报表概述万科集团作为中国房地产行业的领军企业，其财务报表反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量情况。
以下是对万科集团财务报表的概述。
从资产负债表来看，万科集团的资产规模持续扩大，表明公司在行业中的地位稳固，并具备持续的投资和发展能力。
同时，公司的负债结构也相对合理，长期负债和短期负债的比例适当，有助于保持稳定的资金链。
从利润表来看，万科集团的营业收入稳步增长，反映了公司在市场上的强劲销售势头和良好的市场口碑。
净利润的增长也表现出公司良好的盈利能力和成本控制能力。
公司的毛利率和净利率均保持在较高水平，显示出公司在房地产行业的竞争优势。
从现金流量表来看，万科集团的经营活动现金流量净额持续为正，表明公司的主营业务能够为公司带来稳定的现金流。
引言概述：房地产行业一直是中国经济的重要组成部分，万科地产作为中国最大的房地产开发商之一，其财务报告的分析对于了解房地产行业的整体状况具有重要意义。
本文将对万科房地产财务报告进行详细分析，从盈利能力、偿债能力、运营能力、成长能力和股东权益等方面对其进行评估，进一步了解其经营状况和潜在风险。
正文内容：一、盈利能力1. 营业收入分析：通过对万科房地产财务报告中营业收入的构成进行分析，了解不同业务板块对营收的贡献，如住宅销售、商业地产开发等。
2. 毛利率分析：对万科房地产的毛利率进行比较，了解其盈利能力与同行业公司的竞争力，考察其在成本控制方面的表现。
3. 净利润分析：通过对万科房地产净利润的变化趋势进行分析，了解其盈利能力的稳定性和增长潜力。
4. 经营利润率分析：探讨万科房地产的经营利润率，与同行业公司进行比较，了解其经营效率和竞争优势。
二、偿债能力1. 资产负债率分析：通过对万科房地产资产负债率的变化趋势进行分析，了解其债务水平的稳定性和可持续性。
2. 偿债能力分析：研究万科房地产的偿债能力指标，如流动比率、速动比率等，评估其偿债能力和风险承受能力。
3. 偿债能力与盈利能力的关系：分析万科房地产的盈利能力和偿债能力之间的关系，评估其在经济下行周期中的风险承受能力。
三、运营能力1. 库存周转率分析：通过对万科房地产库存周转率的变化趋势进行分析，评估其销售能力和库存管理效果。
2. 应收账款周转率分析：探讨万科房地产应收账款周转率的情况，评估其收款能力和客户信用管理水平。
3. 运营现金流分析：研究万科房地产的运营现金流情况，了解其资金运作效率和现金流管理能力。
四、成长能力1. 资产增长率分析：通过对万科房地产资产增长率的变化趋势进行分析，评估其规模扩张能力和发展潜力。
2. 销售增长率分析：研究万科房地产销售增长率的情况，了解其市场拓展能力和销售策略的有效性。
五、股东权益1. 股东权益比率分析：通过对万科房地产股东权益比率的变化趋势进行分析，了解其资本结构和股东回报率的稳定性。
摘要盈利能力可以反应一个企业的整体经营情况，它通过对公司进行财务数据分析，来评价该公司是否具有利润增长潜力。
企业盈利能力的高低不仅关系到企业自身的发展，也对企业能否吸引到投资者有着重要意义。
万科房地产作为中国知名的房地产企业，关于分析其经营效益的基础上，将更加越来越影响着公司的管理层对公司接下来的其他投资和战略设计。
万科房地产自公司上市以来，其公司的盈利能力可以说是相对稳定的，但是也不得不说，其成长过程依然带有一些不确定性。
本文主要是通过对企业盈利能力的解析，以万科房地产为例，对其盈利能力进行深层次的剖析，通过万科相关数据指标的计算和分析，与行业标准水平进行比对，探讨万科在发展过程存在的问题，并提出相关的建议和意见，并希望这些意见能够对同行业的财务分析起到指导作用。
关键词：万科企业；盈利能力；财务分析IIIAbstractProfitability is not only an important index to measure the business situation of an enterprise, but also an important index to evaluate the financial situation of an enterprise. The profitability of enterprises is not only related to the development of enterprises themselves, but also to whether enterprises can attract investors. Vanke Real Estate, as a well-known real estate enterprise in China, will more and more affect the management's next investment and strategic design on the basis of analyzing its operating efficiency. Vanke real estate since the listing of the company, its profitability can be said to be relatively stable, but also have to say that its growth process is still with some uncertainty.The main research direction of this paper is the analysis of enterprise profitability, taking Vanke real estate as an example, deeply analyzes its profitability, through the calculation and analysis of Vanke related data indicators, compared with the industry standard level, This paper discusses the problems existing in Vanke's development process, And put forward relevant suggestions and opinions, and hope that these opinions can play a role in the same industry's financial analysis.Key words: Vanke Enterprise; Profitability;Financial Analysis目录1 导论 (6)1.1选题背景与意义 (6)1.2国内外文献综述 (7)1.3论文的结构及主要内容 (8)1.4论文的研究方法 (9)2 企业盈利能力理论综述 (9)2.1企业盈利能力概念 (9)2.2企业盈利能力分析的目的 (9)3 房地产公司盈利能力评价指标及影响因素 (10)3.1房地产公司盈利能力影响因素 (10)3.2房地产公司盈利能力指标确定原则........................ 错误!未定义书签。
摘要运用相关统计方法，研究中国房地产上市公司的资本结构和盈利能力。
首先，通过对相关数据的调查，找出万科集团资本结构出现的问题，然后分析影响公司资本结构的因素；其次，分析公司的相关财务数据，探讨影响公司资本结构的重要因素，以及如何影响公司资本结构，为优化房地产上市公司资本结构提供途径，为企业管理提供参考。
接着研究盈利能力，首先,回顾万科集团现有盈利模式，找出优缺点；其次，从盈利模式构成要素对其现行盈利模式进行具体分析，结合我国在优化现有盈利模式评价指标体系的基础上，对房地产企业主要盈利模式进行了深入的对比分析，对万科集团盈利能力的相关指标进行了深入的比较分析。
在此探讨基础上，取得了万科盈利模式值得借鉴的优点以及需要改正的缺点，希望能够对我国房地产企业长远发展提供重要的参考。
关键词：房地产行业上市公司资本结构盈利能力AbstractThe capital structure and profitability of Chinese real estate listed companies are studied by using relevant statistical methods. First, through the investigation of relevant data, find out the problems of vanke group's capital structure, and then analyze the factors affecting the company's capital structure.Secondly, it analyzes the relevant financial data of the company, discusses the important factors affecting the capital structure of the company, and how to affect the capital structure of the company, so as to provide a way to optimize the capital structure of listed real estate companies and provide reference for enterprise management. Then study profitability.First, review the existing profit model of vanke group and find out the advantages and disadvantages. Secondly, this paper makes a detailed analysis of the current profit model from the components of the profit model. On the basis of optimizing the evaluation index system of the existing profit model in China, this paper makes an in-depth comparative analysis of the major profit models of real estate enterprises, and makes an in-depth comparative analysis of relevant indicators of the profitability of vanke group. On the basis of this discussion, the advantages of vanke's profit model that is worth learning and the disadvantages that need to be corrected are obtained, hoping to provide important reference for the long-term development of China's real estate enterprises.Keywords:real estate industry, Listed company, Capital structure, profitability目录摘要 (I)Abstract (II)目录 (III)前言 (1)1 资本结构以及相关指标 (2)1.1 资本结构概述 (2)1.1.1 股权结构 (2)1.1.2 债权结构 (2)1.2 资本结构分析指标 (2)1.2.1 资产负债率 (2)1.2.2 股东权益比率 (3)1.2.3 长期负债比率 (3)2 盈利能力以及相关指标 (4)2.1 盈利能力概述 (4)2.2 盈利能力分析指标 (4)2.2.1 主营业务净利润率与每股收益 (4)2.2.2 净资产收益率与总资产报酬率 (5)2.2.3 销售净利率与成本费用利润率 (5)3 万科集团资本结构分析与盈利能力分析 (6)3.1 万科集团发展历程 (6)3.2 万科集团资本结构与盈利能力现状 (7)3.3 万科集团资本结构分析 (7)3.3.1资产负债比率分析 (9)3.3.2 股东权益比率分析 (9)3.3.3 长期负债比率分析 (10)3.3.4 截止2018年前十大股东持股情况 (11)3.4 万科集团盈利能力分析 (11)3.4.1 主营业务净利润率 (12)3.4.2 每股收益 (12)3.4.3 净资产收益率与总资产报酬率 (12)3.4.4 销售净利率与成本费用利润率 (13)4 万科集团资本结构与盈利能力存在的问题 (15)4.1 负债比率过高，结构不合理 (15)4.2主要依赖银行贷款，融资渠道单一 (15)4.3 股权结构较为分散 (15)4.4 金融监管力度大 (16)4.5 盈利能力相对稳定，总体偏低 (16)5 优化万科集团资本结构和提高盈利能力的建议 (17)5.1 优化组合筹资，降低资本成本 (17)5.2 拓宽融资渠道，提高资金使用效率 (17)5.3 调整企业资本结构区间 (18)5.4 强化内部管理，紧跟国家政策 (18)5.5 加强销售管理，控制好成本费用 (18)总结 (19)参考文献 (20)致谢 (21)前言房地产行业一直都是中国人民讨论的焦点，纵观古今，房地产在1978年之前是国家主要倡导的计划模式阶段；1978年延续到1998年是房地产商品化研究开发试营点阶段；从1998年到现在的社会是金融化开发阶段；中国房地产行业的兴起，主要经历的就是这三个比较重要的阶段。
万科公司近三年盈余管理及政策
万科公司是中国房地产业的龙头企业，其在近三年的盈余管理及政策方面表现出色。
本文将从财务报表分析、股息政策及风险管理等方面探讨万科公司的盈余管理及政策。
财务报表分析方面，万科公司在财报公布后会举行分析师会议，与投资者分享财务数据及未来规划。
在过去三年中，万科公司表现出色，其净利润和总营收均保持稳定增长。
同时，公司的资产负债率也得到了有效控制，资产负债表呈现出稳健的态势。
公司的财务报表公开透明，为投资者提供了可靠的数据来源。
股息政策方面，万科公司一直秉持稳健的股息政策。
在2019年，公司宣布了每股派发人民币1.2元的股息，以及每股送红股10股的方案。
这表明公司不仅关注股东回报，同时也重视持续稳健的业务发展。
风险管理方面，万科公司在风险管理方面的表现也值得肯定。
公司非常重视风险管控，并在其报告中详细阐述了其风险管理政策及措施。
公司采用多元化的业务模式，以及在业务拓展时对政策及市场风险的充分评估，有力地控制了风险。
综上所述，万科公司在近三年的盈余管理及政策方面表现出色，其财务报表公开透明，股息政策稳健，风险管理得到有效控制，这为公司的未来发展奠定了坚实基础。
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第1篇一、引言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，是中国最大的房地产开发企业之一，总部位于广东省深圳市。
经过多年的发展，万科已成为中国房地产行业的领军企业，业务范围涵盖房地产开发、物业管理、社区服务等。
本报告通过对万科近年来的财务报表进行分析，旨在全面评估公司的财务状况、盈利能力、偿债能力、运营能力和成长能力，为投资者提供决策参考。
二、财务状况分析1. 资产负债表分析（1）资产结构分析从万科的资产负债表可以看出，公司的资产主要由流动资产、非流动资产和负债构成。
其中，流动资产占比最高，达到65.71%，主要表现为货币资金、交易性金融资产、应收账款等；非流动资产占比为30.84%，主要包括固定资产、无形资产等；负债占比为3.45%，主要包括短期借款、长期借款等。
（2）负债结构分析万科的负债主要由流动负债和长期负债构成。
流动负债占比为57.06%，主要包括应付账款、预收账款等；长期负债占比为42.94%，主要包括长期借款、应付债券等。
2. 利润表分析（1）营业收入分析万科的营业收入呈现持续增长的趋势，从2016年的2,579.39亿元增长至2020年的4,724.89亿元，年均增长率达到15.22%。
这主要得益于公司不断拓展业务范围、提高市场份额以及优化产品结构。
（2）毛利率分析万科的毛利率在2016年至2020年间呈现波动趋势，从22.21%下降至16.21%。
这主要受到房地产市场调控政策的影响，以及公司加大土地储备和投资力度导致成本上升。
（3）净利率分析万科的净利率在2016年至2020年间呈现波动趋势，从7.21%下降至5.21%。
这主要受到毛利率下降、销售费用、管理费用和财务费用上升等因素的影响。
三、偿债能力分析1. 流动比率分析万科的流动比率在2016年至2020年间呈现波动趋势，从1.46下降至1.26。
这表明公司的短期偿债能力有所下降，但整体仍处于合理水平。
万科公司盈余管理及政策一、背景介绍万科公司是中国房地产行业的领军企业之一，拥有雄厚的资金实力和强大的品牌影响力。
为了保持公司的稳健经营和可持续发展，万科公司需要建立完善的盈余管理及政策。
二、盈余管理目标1. 稳健经营：保持公司财务健康状况，控制风险，防范各种风险。
2. 增加股东回报：合理分配盈余，提高股东回报率。
3. 促进可持续发展：将盈余用于支持公司的长期战略规划和可持续发展。
三、盈余分配政策1. 每年将不少于30%的净利润分配给股东。
2. 分红方式包括现金分红和股票分红。
3. 现金分红将以每股派息数形式进行，在年度股东大会后15个工作日内完成。
4. 股票分红将以每10股送1股形式进行，在年度股东大会后15个工作日内完成。
四、盈余使用政策1. 支持长期战略规划：将部分盈余用于支持公司的长期战略规划，包括新项目开发、技术研发、市场拓展等。
2. 支持社会责任：将部分盈余用于支持公司的社会责任，包括环保、公益慈善等。
3. 支持员工福利：将部分盈余用于提高员工福利待遇，包括薪酬、培训等。
五、盈余管理机制1. 建立完善的财务管理制度，确保财务数据真实准确。
2. 设立专门的财务管理部门，负责监督和管理公司的财务活动。
3. 定期组织内部审计和外部审计，对公司的财务状况进行评估和审查。
4. 建立风险管理体系，对各类风险进行识别、评估、控制和应对。
六、总结万科公司作为中国房地产行业的领军企业之一，在盈余管理方面一直秉承稳健经营和可持续发展的理念。
通过建立完善的盈余管理及政策，万科公司能够更好地控制风险、提高股东回报率，并支持公司长期战略规划和可持续发展。
同时，建立完善的盈余管理机制也能够保障公司财务数据真实准确，防范各类风险，促进公司的稳健经营。
房地产企业财务报表分析——以万科集团为例房地产企业财务报表分析——以万科集团为例引言：房地产行业是中国经济最重要的支柱产业之一，对国民经济的发展起着重要的推动作用。
作为中国房地产行业的龙头企业，万科集团在行业内占据着重要地位。
本文将以万科集团为例，通过对其财务报表的分析，揭示了该企业的经营状况和财务实力，为进一步了解房地产企业的财务运营提供参考。
一、万科集团的财务报表简介万科集团是中国最大的房地产开发商之一，也是全球房地产开发和投资规模最大的企业之一。
该公司的财务报表主要包括资产负债表、利润表和现金流量表。
1. 资产负债表：资产负债表反映了某一特定日期企业的资产、负债和股东权益的状况。
根据万科集团2020年度财务报表数据，其总资产规模达到XX亿元，比上一年增长XX%，主要由于房地产项目的进展和土地储备。
负债方面，总负债为XX亿元，较上一年增长XX%，主要是由于购房者存款余额增加。
股东权益为XX亿元，增长XX%，反映了股东的财务投入以及企业的盈利能力。
2. 利润表：利润表反映了企业在一个特定期间内的收入、成本和利润情况。
万科集团的2020年度利润表显示，其营业收入为XX亿元，比上一年增长XX%，主要是由于房地产销售的增长。
净利润为XX 亿元，增长XX%，反映了企业的盈利能力。
同时，万科集团的销售毛利率为XX%，比上一年下降XX%，这可能表明市场竞争加剧带来的价格下降压力。
3. 现金流量表：现金流量表反映了企业一段时间内的现金流量状况，包括经营活动、投资活动和筹资活动的现金流。
根据万科集团的2020年度现金流量表，其经营活动现金流量净额为XX亿元，比上一年增长XX%，主要是由于销售收入的增加。
投资活动现金流量净额为XX亿元，比上一年减少XX%，反映了企业在建设和开发项目方面的投资减少。
筹资活动现金流量净额为XX亿元，比上一年增加XX%，主要是由于借款增加。
二、财务报表分析1. 偿债能力：通过分析万科集团的资产负债表数据，可以看出其总资产规模在持续扩大，表明企业的规模增长较快。
.以万科集团为例分析我国房地产行业上市公司盈余管理现状4.1万科企业股份有限公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅幵发企业，公司产品定位为自住，贯彻快速销售策略。
2011年，公司实现新幵工面积1448万平方米，比年初计划增加9%,实现竣工面积659万平方米，新幵发项目52个，销售面积达1075万平方米，销售金额1215亿元，营业收入717.8亿元，净利润96.2亿元，在已进入的54 个城市中，公司在25个城市的销售业绩排在前三名。
万科的成功基石是坚持用专业的能力从市场上获得回报，在2011年，公司项目获得省级及全国性奖项104项，并连续第九次获得经济观察报社与北大管理案例研究中心评选的最受尊敬企业称号。
在《财富》杂志公布的“最善于培养领袖的25大公司”排行榜上，万科位列亚太地区第四名。
万科1991年在深圳证券交易所上市，并在上市之后业绩持续增长，公司治理结构规范和透明，以此获得了投资者的广泛好评。
公司建立了集团标准成本体系和成本适配体系，加大对成本信息系统的建设力度，推动公司的质量管理能力。
并且公司积极推进绿色战略，加大推广绿色建筑，力图打造国内最先进的绿色建筑推广平台。
在不断变化的市场中，万科坚持稳定的经营策略，坚持小户型和装修房、快速周转和较少的土地储备，公司重视与其他企业的合作，并用稳健的投资策略来积极推动住宅产业化和绿色建筑。
在未来，万科将继续专注于发展普通住宅市场，并在加强传统业务的同时结合城市发展的变化以及客'户需求曲线，逐步加强与住宅相配套的其他业务类型的发展，同时继续强化自身的综合开发能力，努力拓展新的业务空间。
4. 2万科集团盈余管理的动机4.2.1资本市场动机万科集团在2007年8月22日，公布增发A股招股意向书，展开公开增发A股股票发行工作。
本次增发采用A股股东全额优先认购，优先认购剩余部分网上、网下定价发行的方式进行，发行价格31.53元/股。
本次发行共增发A股317,158,261股，募集资金总额9，999，999,969.33元，扣除发行费用后募集资金净额9，936，601，701.22元。
2007年9月5日，公司增发的A股股票在深圳证券交易所上市。
众所周知，多数上市公司在上市后，都将增发股票作为最佳的融资渠道。
但是增发股票在组织机构、盈利能力、财务状况、财务会计文件、募集资金等方面都有着比较严格的规定。
如上市公司最近3个会计年度连续盈利、财务报表未被注册会计师出具保留和否定意见或无法表示意见的审计报告，并且企业资产质量良好、现金流量正常，还规定企业最近三年用现金或股票方式分配的利润大于可分配利润的30%等。
在这种要求下，迫使公司的管理层对各项财务指标进行粉饰，使企业可以达到增股要求从而顺利增股。
另外，股票受企业财务状况的影响很大，企业的财务收益也与股票市场的情况息息相关。
图8是万科集团2006至2011年的盈余公积和每股收益，图9为这二者的变化趋势，从图中我们可以看出，企业的会计盈余与每股收益呈正相关关系，也从侧面反映出会计盈余与股价之间的正比关系。
因此为了提高企业的股票价格，公司也会对会计盈余进行管理。
4. 2. 2避税动机对于房地产幵发集团来说，它的生产经营活动非常复杂，作为资金密集型行业，它又有着很长的幵发建设周期，在这些复杂的生产经营活动中，牵涉到复杂多变的税收问题，因此房地产行业一般都会对税收这一问题进行筹划，从而达到盈余管理的目标。
首先，房地产行业是待项目完全竣工后对成本进行结转及核算，未竣工的项目即无法清算土地增值税，这使得在这一环节上合理避税成为可能。
万科集团在2007年年报中披露：2007年公司实现新幵工面积776.7万平方米，比06年增长55.2%，实现竣工面积445.3万平方米，比06年增长36.0%,比年初制定的600万平方米的目标减少了25.8°/。
，而公司在2007年的新幵工住房中，装修房的比例达到了53.4%。
这些举措使公司项目竣工时间有所推迟，另外在宏观调整大形势下，部分城市也提高了项目竣工备案的条件，从而相应延迟了项目竣工验收。
在房地产幵发的过程中，企业在装修房的策略上缺乏经验，无法准确估计项目的工程进度，这也就导致企业的部分项目无法按时在年内竣工，也就无法及时结算。
其次，如果销售精装修房，还可通过设立装修公司来进行营业税的合理节税。
万科集团于2007年在上海、深圳、广州三地设立装修公司，取得的装修收入只需按3%缴纳营业税，比不动产销售缴纳的营业税低2%，剥离出去的装饰业务收入，不需缴纳土地增值税。
最后，会计准则规定，企业的生产经营过程中发生的各项费用要按一定的方法摊入成本。
除了费用必要支出这一前提，要保证费用的分摊能够在账目中得到平衡。
最大限度地摊入成本，这样才能尽可能达到避税目的。
4. 2. 3政治动机政府在市场经济发挥宏观调控作用，而随着我国近些年来房地产市场的火热，房价持续不断攀升，针对房地产市场的投资也持续上涨，在这种情况下，国家开始发挥市场导向作用，从2003年到2007年间出台了一系列关于房地产行业的政策措施，试图对房地产经济进行引导。
在这一系列措施中，囊括了信贷、税收、土地出让、外资等数个方面。
首先在信贷方面，由于房地产行业是资金密集型行业，对资金的需求量数额巨大，因此国家出台了相应的加强信贷风险的措施，不但提高了房地产项目的资本金比例，而且将民众购买第二套住房的贷款首付比例提高，同时将贷款利率上调，从而降低房地产行业的信贷风险。
其次，在税收方面，对个人的二手房转让收益收取所得税，并且加强对房地产行业营业税的征收和管理力度，同时也开始对土地增值税进行实质性征收。
再次，对土地出让的规范进一步加大，对各类非农建设用地进行严格管理，对土地出让审批更加严格，通过相关措施对土地资源进行保护。
最后，由于房地产行业的资金需求量庞大，有相当数量的外资通过房地产行业进入市场，因此国家出台相关房地产市场的外资准入政策以及对外商在我国经济市场上的投资进行了重新修订。
通过以上这些相关措施，对房地产行业产生了重打影响。
政府新政策的出台，加强了对房地产行业的管制，企图抑制我国房地产市场的价格过高和行业暴利现象，在这种情况下房地产企业的利润就成为政府对市场进行管控的重要影响因素。
因此为了避免政府出台的新政策为企业带来政治成本，房地产行业有理由通过对本企业的会计盈余进行管理，从而降低企业利润，达到规避政治成本的目的。
图10为万科集团1996-2011年净利润及同比增长变化情况，从图中我们可以看出，在国家实行宏观调控的2003年至2006年间，万科集团的净利润增长幅度变化很小，而在2007年则突然大幅度增加，除了当年行业利润增幅并没有显著提高，除了万科集团当年营业状况良好之外，也存在盈余管理的可能，即将前几年净利润压低，以应对宏观调控政策。
4.3万科集团盈余管理的主要手段结合一般企业进行盈余管理的方式方法，并通过对万科集团2007-2011年五个会计年度年报的分析，我们能够得出万科集团进行盈余管理的几个方式：4.3.1调节收入确认时点我国在《企业会计准则》中，规定了确认商品销售收入的相关原则，商品的销售收入应当在这些情况下进行确认。
首先，销售商品的企业己经把商品的所有权进行了转移，附加的风险和报酬都转移到购买方，其次，企业不对售出的商品进行管理，也不对其加以控制，再次，商品的销售收入金额可以可靠地计量，并且随着商品的销售企业可以得到相关的经济利益，最后，商品销售收入带来的成本也可以可靠地计量。
在万科集团的年报附注中，在“收入”对如何确认收入指出，当同时满足上述收入的一般确认条件以及下述条件时，本集团才确认销售商品收入。
首先，万科集团已经出售了商品，并且商品上附加的风险和报酬都转移到了购买方；其次，万科集团不对售出的商品享有管理权，也不对其加以控制；再次，万科在收到签订的销售合同中的首付款和明确了剩余房款的付款方式时确认销售收入，即在房地产竣工并通过验收，可以根据合同交付并取得购买方提供的付款证明时予以确认。
由于房地产行业不同于一般的商品销售行业，它的销售收入确认有以下几点应该满足，首先必须保证房屋工程已竣工并通过了验收，其次，企业与购货方即客户签订了正式合同，并且经过客户的验收后办理好入住相关手续，最后，企业和客户都按照销售合同的规定，一方收取房款，另一方交付房屋。
但是根据房地产行业销售收入确认的特殊性，也随之而来产生了一些问题。
(1)在房地产行业中普遍存在预收款这一问题，当工程尚未完工，无法确定房屋的具体大小和其他细节，房屋所有权所附带的风险和报酬此时还在企业身上，尚未转移给客户。
这种情况下，房地产企业依然持有房屋的控制权和管理权，但由于工程的成本费用无法准确计量，因此从客户处收取的预收货款不能确认为实际收入。
(2)从法律意义上来讲，订立了正式的销售合同之后即使商品尚未交付契约也已经成立，但是在房地产行业中，商品尚未交付、尚未得到客户的验收，就意味着房屋的风险和报酬尚未交移，也就是说不能单一地通过销售合同来判定销售收入的确认时点。
在我国，房屋的销售合同有两种形式，一种是在项目竣工前签署的，另一种则要待工程完工并验收之后才签署，并且关于房屋面积和质量问题的处理都有约定。
当在项目竣工前签署合同的情况下，就存在客户验收之后对房屋不满意，就可能要求退款甚至退货，从这层意义上来说，房地产企业也不能仅凭销售合同的签订来确认收入。
根据相关会计准则，房地产企业应当在签订了销售合同并且确认合同有效的情况下，才能按照合同相关规定对收入进行确认，计入企业的销售收入。
(3) 一般意义上认为竣工结算的完成与否是确认销售收入的标准，即使房地产项目已经进入完工并接受验收的阶段，但是若没有根据合同进行竣工结算，也不能确认收入。
但是在这个问题上一般容易产生意见的偏差，一种角度是从会计原则的谨慎性出发，要确认收入必须可以准确地计量与此相关的成本，因此不能在竣工结算完成前就对收入进行确认。
另一种是站在企业角度上，由于房地产行业的特殊性，工程项目往往跨越数个会计期间，竣工结算也可能需要很长时间，如果必须待结算后才能确认收入，就会推迟企业的销售收入确认时点，从而影响到企业反映当期营业成果的准确性。
因此从现实角度上，企业的会计人员可以根据工程项目的具体情况对收入进行确认，即使项目的竣工决算尚未完成，但根据项目幵发过程中的情况是可以对项目成本进行相当准确的计量的，因此企业应当可以在竣工结算完成前对收入进行确认。
(4)除了上述的几点问题外，在房地产企业确认收入时还存在一个争议，即企业是否必须要根据法定产权的转移来确认收入。
一般在理论上被更多人接受的观点是当房屋的法定所有权进行转移时才意味着风险和报酬转移到客户，在这种情况下企业才应当确认销售收入。
