中原深圳市华侨城项目整体发展战略及定位

华侨城全国项目概况及发展模式探究一、华侨城概况及目前全国战略布局华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。

成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。

随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。

、华侨城三大业务板块（一）华侨城地产华侨城城区建设与房地产开发遵循“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，如住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，还涵盖艺术中心、学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等房地产项目。

华侨城集团引领创造的“旅游+地产”互动发展模式，成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范。

华侨城地产将传统居住环境与旅游休闲主题结合起来，营造着华侨城区域气质和居住文化氛围——通过科学规划而有效地将居住和旅游划清界线进行分隔，同时又将二者和谐地结合起来。

从而在旅游吸引力的带动下推动房地产及周边环境的发展，利用旅游主题营造更适合人们居住和选择的环境。

（二）华侨城旅游华侨城一直强调其主要业务为旅游企业，而不是房地产开发商，因为华侨城的地产是由周边旅游经济所带动的，以及由旅游资源生态环境所形成的主题公园式优质生活的居住氛围。

因此，旅游是吸引力也是核心竞争力。

华侨城旅游业的发展始于主题公园的建设，到目前拥有中国规模最大、运营最成功的包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷在内的深圳华侨城主题公园群落，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。

东部华侨城案例分析目录一、东部华侨城总概 31.东部华侨城定位及其内部规划总揽 32.东部华侨城所处大环境分析 43.华侨城投资与运营数据评估 11二、东部华侨城七大主题板块详析 111.大峡谷生态公园 112.茶溪谷生态公园 123.云海谷体育公园 134.华兴寺 145.主题酒店群落 146.旅游地产 167.演艺文化 18三、东部华侨城发展策略与创新 21 附录 22一、东部华侨城总概1、东部华侨城定位及其内部规划总揽定位以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区。

规划布局东部华侨城在大梅沙依山傍海天然地势间规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于一体。

景区核心文化打造理念东部华侨城一期于2007年7月28日试业，通过有“茶、禅、花、竹”等主要元素的茶溪谷；以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店、矿泉SPA、天禅晚会、首届国际山地歌会等体现中西文化交融并兼的核心文化诉求。

二期大侠谷规划以“森林、阳光、大地、河流、太空”为主要元素的八大旅游主题、海菲德红酒小镇、观音座莲等多个项目配套设施与核心景点预计将在2008年末建设完毕。

三大景区及其特色茶溪谷包括茵特拉根小镇、茵特拉根湖、茵特拉根华侨城酒店、号称目前中国最大及最先进室内及户外矿泉、设有1,300个座位的东部华侨城大剧院、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等景点。

云海谷设有两个高尔夫球锦标赛场、练习场及其它体育设施。

大侠谷将于2008年开放，以"森林、阳光、大地、河流、太空"为主题元素，，集山地郊野公园和都市主题公园的特色于一体。

再加上世界上首个以红酒为主题的特色村落，力求令度假村集多项文化、生态、消闲、娱乐及露天景点于一身。

目前景区门票有两种，茶溪谷门票150元；组合票180元（茶溪谷门票项目和乘坐丛林缆车）。

2008年1月20日起，二期项目大侠谷部分项目试业，实行以下票价:茶溪谷门票维持原价150元/人不变，大侠谷+茶溪谷联票试业票价200元/人。

深圳东部华侨城大侠谷片区规划解析摘要：作为曾经东部华侨城的规划设计师并实际参与项目建设全过程的建设者，我试图从规划的角度去解析这个成功的案例。

关键词：生态欢乐探险科普引言深圳东部华侨城总投入45个亿，在前期试业两年中收入35亿，入园人数达400万，堪称中国旅游景点创造的奇迹。

人们多从品牌制造、营销宣传、节目安排方面去探讨成功的原因。

其中东部华侨城的总体规划思路，才是成功的核心元素。

其总体布局，交通安排和功能分布，无不体现了世界视野下的因地制宜、曲尽其妙的设计特点。

1、成功经验分享作为曾经东部华侨城的规划设计师并实际参与项目建设全过程的建设者，我试图从规划的角度去解析这个成功的案例。

1.1整个项目的中心地应该放在何处，是海边？还是三洲田水库边的纵深地带，还是地块中间某地？如果按惯常思维，要考虑已形成的交通网，故近大梅沙海边最方便，有现成的交通干道可对接，且有海景可观；如果放在三洲田水库边，可以带动整体区域开发，但立即又会产生极大的困难，这一长距离对游客将是何等的山高水远。

1.2山峦起伏的地形如何解决交通问题？惯常的思维也许建一个内部公路网，但要下决心这么干不容易，因为要破坏大面积的山林植被，且因地形狭长的原因，如果游客多，无论路多宽，都会出现瓶颈地带，如果主要依靠地面车辆交通，严重的塞车在所难免。

1.3如何确定项目布局，各个子项目用什么结构统一起来？这是一个功能分区的问题。

眼前，只是一个又一个十分相似的小山头，植被、气候、高度各方面并无本质的区别，如何表现出旅游的趣味，赋予不同的旅游意义？这些地带如何不重新塑造，顶多是一个又一个郊野公园的观景点，如果引入新项目，又如何在丛山峻岭中，恰如其分地把它们串成一个整体？东部华侨城的开发模式，显然不可能是如锦锈中华、世界之窗的那种完全人造的主题公园模式；也不可能完全利用自然资源，做成一个类似黄石公园的自然开发模式。

它的开发模式必定是商业化的、追求高利润的，但又需要介于主题公园和自然开发模式之间的。

近年来，随着主题公园在中国的大量发展，有关主题公园的研究也多了起来。

不少学者都涉及了此方面的研究，主要内容包括主题公园的概念[1-3]、规划设计[4-5]、产品开发[6-8]、管理创新[9-10]、区域影响[11-12]、可持续发展[13-14]等。

深圳是中国第一个主题公园诞生地，自1989年锦绣中华建成开放以来，深圳华侨城先后建成了民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城等主题公园并取得了巨大的成功，在国内外产生了很大的影响。

华侨城主题公园产业的成功固然与其所处的优越区位条件有关，但更重要的是其独特的发展模式。

本文简述了华侨城主题公园发展现状与成就，分析了其发展模式，在此基础上探讨了其未来发展模式的创新路径。

1华侨城主题公园发展现状与成就华侨城集团的前身为成立于1985年11月的沙河华侨工业区。

25年来，经过两代数万名华侨城人的努力，如今已发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。

其中，以主题公园为主体的旅游产业是华侨城最具影响力的主营业务。

自1989年建成中国第一个主题公园——锦绣中华以来，华侨城集团先后在深圳和全国其它地方建设了13个华侨城和9个主题公园，年接待游客超过2000万人次，累计接待游客超过1.6亿人次，总资产突破600亿元人民币，向社会提供了3.3万个就业岗位[13]。

如今，华侨城集团已跻身世界旅游集团八强，成为全球最具影响力的旅游企业集团之一，形成了中国最大的主题公园连锁集团。

由于华侨城取得了如此巨大的成就，它也因此获得了许多荣誉。

2004年华侨城被国家文化部授予首批“全国文化产业示范基地”；2006年深圳华侨城旅游度假区被中央文明办、建设部、国家旅游局评为“全国文明风景旅游区”，这是中国旅游界的最高荣誉；2007年7月深圳东部华侨城获得国家旅游局和国家环保部联合授予的中国首家“国家生态旅游示范区”荣誉称号；2007年8月华侨城被文化部授予首批仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一。

华侨城欢乐海岸位置交通一、总体规划欢乐海岸都市娱乐目的地欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。

欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。

欢乐海岸汇聚华侨城集团二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的城市规划和生态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城生态湿地保护考虑进城市生活版图，最大限度的赋予项目人文及公益价值，全面促进城市发展和生活品质升级，并创造出独特的滨海健康生活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。

二、项目及商业规划欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。

1、欢乐海岸购物中心看得见海洋的购物天堂欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。

区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。

华侨城欢乐海岸位置交通一、总体规划欢乐海岸都市娱乐目的地欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。

欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。

欢乐海岸汇聚华侨城集团二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的城市规划和生态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城生态湿地保护考虑进城市生活版图，最大限度的赋予项目人文及公益价值，全面促进城市发展和生活品质升级，并创造出独特的滨海健康生活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。

二、项目及商业规划欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。

1、欢乐海岸购物中心看得见海洋的购物天堂欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。

区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。

华侨城企业发展战略及经营计划（所属领域：文旅地产）2021年7月目录一、行业发展态势 (3)1、文化旅游行业 (3)2、房地产行业 (3)二、未来发展战略 (4)三、2021年经营计划 (4)1、旅游业务板块 (4)2、房地产业务板块 (6)（1）关注重点区域与优质资源 (6)（2）运用多种手段提升经营水平 (6)（3）保证现金流健康 (6)3、物业管理业务 (7)（1）要创新项目拓展模式，加快业务发展步伐 (7)（2）要升级专业运营服务，加强核心能力建设 (7)（3）要构建数字化赋能，打造转型示范样板 (7)四、面临的主要风险 (8)1、国家政策风险 (8)2、竞争风险 (8)3、疫情风险 (8)4、财务风险 (8)华侨城企业发展战略及经营计划一、行业发展态势2021年，预计国内经济增长将运行在合理区间，积极的财政政策要提质增效、更可持续，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，就业、物价保持基本稳定，中央仍将多措并举，充分释放国内需求潜力，为以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的形成奠定坚实基础，实现“十四五”规划的良好开局。

1、文化旅游行业随着国内疫情得到控制，境内旅游已基本恢复到疫情爆发前水平。

从中长期发展来看，支撑旅游业发展的中国经济基本面不会改变，持续增长的大众旅游基本面没有改变，旅游市场持续向好和稳定发展格局没有改变。

疫情也改变着文旅市场和消费需求，在市场逐步回复的过程中，一系列新需求和新供给正在形成，旅游业正在转型阵痛中稳步向前，加速了文旅产业的转型升级。

预计2021年我国旅游业可恢复到疫前的正常水平，到“十四五”末期，将会形成一个百亿人次、十万亿元消费的国内旅游大市场。

2、房地产行业2021年，预计房地产调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，但热点区域需求不减，仍存在一定机会。

其中，粤港澳大湾区房地产市场短期供需均向好，长三角城市群房地产市场需求支撑度较高，成渝城市群有规划利好及需求规模支撑，长江中游城市群市场需求也将逐步释放，进一步推动房地产市场稳步发展。