浅谈建设用地使用权的产生和期限

建设用地使用权剖析建设用地使用权关系的使用期限和用途限制建设用地使用权是指国家授予土地使用者在一定时间内对土地进行开发、建设和利用的权利。

使用期限和用途限制是建设用地使用权关系中的两个重要方面。

一、使用期限建设用地使用权的使用期限是指国家对土地使用者所授予的开发、建设和利用土地的时间范围。

使用期限的设定受到法律法规的规定，一般分为有限期和无限期两种。

1. 有限期有限期是指国家授予土地使用者开发、建设和利用土地的时间有限。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市建设用地使用权的有限期一般为70年。

具体的使用期限可以根据地区和具体情况而有所不同。

使用期限届满后，土地使用者需要重新申请续期或以其他方式进行处理。

土地使用者在使用期限届满前一定时间内可以向土地管理部门申请续期，并缴纳相应的土地使用费用。

2. 无限期无限期是指国家授予土地使用者开发、建设和利用土地的时间没有限制。

一般情况下，国家会将无限期的建设用地使用权授予农村土地使用者。

农村土地使用者可以持续使用土地，并且可以依法进行转让、出租等操作。

二、用途限制建设用地使用权的用途限制是指国家对土地使用者在使用土地时所设定的规定和限制。

用途限制的目的是保障土地的合理利用，调控土地的开发和使用。

1. 分类用途国家将建设用地使用权按照不同的用途进行分类，例如住宅用地、商业用地、工业用地等。

土地使用者在使用土地时必须按照土地用途规定进行开发和利用，不得超出规定的用途范围。

2. 权利保障国家对土地使用者的用途限制进行监管和保护，确保土地的合理利用和公共利益的实现。

土地使用者应当按照相关法律法规的规定使用土地，不得违背用途限制，否则将面临相应的法律责任。

三、建设用地使用权与土地意义建设用地使用权的使用期限和用途限制对土地的开发和利用具有重要意义。

1. 合理利用土地资源使用期限的设定可以推动土地合理利用、保护生态环境和可持续发展。

土地使用者在使用期限届满前需要重新评估土地价值，推动土地资源的综合利用和优化配置。

国有土地使用权法规定国有土地使用权和转让的法律规定国家对土地资源实行国有制度，土地出让和使用是国家的重要法律制度，而国有土地使用权是指国家授予特定主体对土地使用的权利。

为了保障土地资源的科学、合理利用，国家制定了相关法律法规来明确国有土地使用权和转让的具体规定，下面将对其进行介绍。

一、国有土地使用权的产生与行使根据《中华人民共和国国有土地使用权法》的规定，国有土地使用权的产生包括土地出让和划拨两种方式。

土地出让是指国家有偿将国有土地使用权出让给土地使用权人，土地划拨是指国家无偿将国有土地使用权划拨给各类使用单位。

国有土地使用权人作为受让土地使用权的主体，在行使国有土地使用权时需要遵守相关的法律规定。

他们可以在土地使用权范围内依法使用土地、享受土地收益，并依法对土地进行转让、抵押和租赁等合法交易。

二、国有土地使用权的期限与续期国有土地使用权的期限是根据土地用途的不同而确定的。

根据《国有土地使用权法》的规定，城市建设用地、农村宅基地和其他农村建设用地的国有土地使用权期限分别为70年、70年和50年。

这些期限是基于土地的特定用途和规划考虑而设定的，是对土地资源的有效管理。

在国有土地使用权期限届满前，土地使用权人可以向土地行政管理部门提出申请，经批准后可以办理续期手续。

续期的条件包括土地利用总体规划要求、土地使用情况以及申请人的资质等。

续期的期限可以根据实际情况确定，但不得超过原来的期限。

三、国有土地使用权的转让与收回国有土地使用权可以依法转让，但需符合一定的条件和程序。

转让的条件包括符合土地利用总体规划、征收拆迁工作必要、土地使用权人依法使用土地等。

转让的程序包括土地使用权人向土地行政管理部门提出申请、经过审核批准后，通过土地市场交易等方式进行转让。

国家对于国有土地使用权的转让有一定的限制，主要是为了保障土地资源的合理配置和社会公共利益的最大化。

因此，如果土地使用权人的转让行为不符合法律规定或涉及土地利用总体规划的调整等情况，国家有权采取收回土地使用权的措施。

有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析∗彭诚信∗∗㊀㊀２０１６年４月起,各大媒体对温州市一批２０年住宅建设用地使用权到期后要支付高额土地出让金才能续期进行了连续报道,尽管温州市国土局已经作出该说法系信息误读的澄清,但由于此次事件涉及与百姓安居息息相关的建设用地使用权,可以想象,在法律出台具体的修改与完善规则之前,对于该问题的思考与讨论不会平息.据悉,目前多数城市建设用地使用权都已经到期或即将到期,因此,建设用地使用权续期已经成为全国的共性问题,亟待通过法律途径加以解决.«中华人民共和国物权法»(以下简称«物权法»)第１４９条区分土地的不同用途设计了建设用地使用权的续期制度,就住宅建设用地而言,该条仅规定 自动续期 而没有细化规定其具体实质内容及续期的具体程序等,从而引发学理和实践的诸多争议,本文试图运用法律解释方法提出 自动续期 的应然理解,并期待能为完善我国建设用地使用权续期制度提供一些合理化建议.一㊁自动续期时应否再次收取土地使用权出让金?在这次温州住宅建设用地使用权续期事件中, 收取几十万元出让金才能续期 之所以引起轩然大波源于住宅关系到每个居民的切身利益,住宅建设用地使用权到期后究竟是否应再次缴纳出让金才能续期呢?本文通过对现行法的解释认为不应收取.∗∗∗本文是２０１６年国家哲学社会科学重点基金项目«程序性权利理论的提出与证成研究»(１６A F X００３)及２０１６年教育部人文社会科学基金项目«提升公共服务效能的公民程序性参与研究»(１６Y J C８１００１３)的阶段性研究成果.感谢我的博士生畅冰蕾同学基于录音整理所付出的辛劳.彭诚信,上海交通大学凯原法学院教授.实证社会科学(第二卷)首先,我国住宅建设用地使用权出让金已经过高.谈及住宅建设用地使用权出让金,很多人的关注点是该出让金的性质问题,理论界对此有地价说㊁地租说㊁既是地租又是似税非税说㊁农地非农化开发增值收益说等观点,但并没有形成通说.无论有关住宅建设用地使用权出让金性质的认识如何分歧,但基本没有争议的事实是,根据我国在世界上的经济发展水平,土地出让金价格比世界上绝大多数国家和地区(包括所有发达国家以及世界上最昂贵城市)的平均地价要高,而仅低于为数不多的几个最昂贵城市中心地区的地价.有学者认为,除了在中国台湾地区台北市及韩国首尔市中心和个别的几个市中心地价较我国大陆略高以外,与其经济发展水平相比,中国台湾地区及韩国普遍地价并不高(许成钢,２０１１).针对现实,一向保守且严谨的法学家也不得不说,我国城市房地产价格已经超过了世界上大多数国家(孙宪忠,２０１６).目前,我国大多房地产商为取得住宅建设用地使用权需要支付高额的土地出让金,但该出让金属于房地产商的项目成本,最终还是要由购买房屋的业主们分摊.这也是造成我国房地产价格居高不下且远高于世界上绝大多数国家和地区的一个主要原因.放眼海外很多国家及地区,民众能够以同样甚至更低的价位购得住宅,同时取得没有期限限制的房屋所有权和土地所有权,但在我国同等抑或更高的价格买到的房产只能取得房屋所有权和有期限限制的建设用地使用权.事实表明,无论如何界定与理解我国的住宅建设用地使用权出让金性质已不重要,重要的是要明确它已经远远高出其应有的合理的地价.其次,现行法律规定下住宅建设用地使用权续期是否需要再次交付出让金?«物权法»第１４９条第１款并未对续期的费用问题设限,住宅建设用地使用权因此不需要再次交付出让金,即无偿续期.对此,«物权法»的相关立法资料已经有所体现:２００６年１０月２７日全国人大法律委员会向十届全国人大常委会第二十四次会议提交的«关于物权法(草案)修改情况的汇报»中指出, 法律委员会研究认为,续期后是否支付土地使用费问题,关系广大群众切身利益,需要慎重对待,目前本法以不作规定为宜.届时,可以根据实际情况再作慎重研究.因此,建议删去这一条中关于土地使用费的规定 .鉴于建设用地使用权出让金已经远远高出地价,而其引起的居高不下的房屋价格也日益成为束缚我国人民提高基本生活水平的枷锁.倘使为了能够实现住宅建设用地使用权的续期再次收取出让金,便会引起人们合法财产的不确定性,在实质上造成人们合法财产的减少,甚至是被剥夺.但是,我国住宅建设用地使用权的年限主要有２０年㊁３０年㊁５０年和７０学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析年,相应的出让金额度呈现较大的梯级差异.如果直接适用无偿续期,对于已经支付高额土地出让金取得７０年住宅建设使用权的权利主体在实质上是不公平的.因此,要先采取一定的方法平衡不同年限权利主体的权益,之后再进行统一规制,从而节约公共服务资源.由于我国住宅用地的最普遍年限和法定最高年限是７０年,住宅建设用地使用权可以依照单次７０年自动续期.就２０年㊁３０年㊁５０年等其他年限而言,如同有学者指出的,可以先按照出让土地使用权当时的出让金价格补足７０年,之后再统一依照单次７０年自动续期.再次,住宅建设用地使用权续期之时可以征税.虽然住宅建设用地使用权续期不再收取出让金,但国家可以通过征税调控房地产市场㊁提高资源配置效率.例如,根据房屋标准和数量的区别征税措施可以调整房屋供需结构,从而缓解我国有人基于投资目的抢购住宅且有人因有限的经济能力而无法负担住宅的现状.一方面,高额的税负使得购房非自住的投资者很难通过囤积房屋赚得预期收益;另一方面,较低的税负能够减轻购房自住者的经济压力,为其购买房屋提供条件.二㊁如何依法解读住宅建设用地使用权的自动续期?«物权法»将建设用地使用权规定为一种典型的用益物权.用益物权对标的物的支配有绝对性㊁排他性㊁优先性.现行法对住宅建设用地使用权的 自动续期 没有附加任何条件,除了前述无偿续期,该续期还应解释为无须再次申请㊁续期无次数限制以及转让的无限制等.其一,自动续期意味着无须提出住宅建设用地使用权的续期申请.建设土地使用权期间届满之时,«房地产管理法»第２２条要求权利人在特定期间内申请续期,经批准后应重新签订土地使用权出让合同,并支付出让金.但是,法律委员会在起草«物权法»时认为, 建设用地使用权续期的问题,宜区分住宅用地和非住宅用地,要着眼于保障老百姓安居乐业 .可能是因为采纳该建议,«物权法»第１４９条规定住宅建设用地使用权期间届满后 自动续期 ,与此对应的,非住宅用地应 依照法律规定办理 进行续期.«物权法»是«房地产管理法»的上位法且是新法,因此应当依据«物权法»区分土地用途完成续期.具体而言,为节约居民申请续期成本和政府的服务资源,住宅用地的权利主体无须再次申请而自动续期;非住宅用地的权利主体应继续根据«房地产管理法»申请续期.实证社会科学(第二卷)其二,自动续期意味着住宅建设用地使用权最好是以７０年为基数进行无次数限制的连续续期.由于住宅建设用地使用权是属于绝对权性质的用益物权,在我国最长的存续期间是７０年,既然«物权法»规定该权利是自动续期,那么依据法律的文义与目的解释,最好是以７０年为基数进行单次顺延且没有次数的限制.一方面,应把自动续期的基数(单次续期时长)解释为７０年.理由在于:首先,如果不把７０年作为续期基数,就是附加了７０年建设用地使用权自动续期的条件,«物权法»第１４９条第１款并未对此设限.其次,对于现存２０年㊁３０年㊁５０年㊁７０年等年限的建设土地使用权,或者解释为按照既有期限为基数自动续期,或者解释为依照最长期限为基数自动续期,无论如何,都不能解释为在缩短既有期限基础上续期,否则就是对被缩短权利进行了存续时间上的限制,有违法律解释的基本原理.正是在此意义上,本文建议最好先把住宅建设用地使用权都统一补足为７０年,然后以此为基数自动续期.这在实践上也有利于建立住宅建设用地使用权的统一登记㊁税收等制度,也有利于实现该权利在流转上的效率.另一方面,自动续期次数应理解为无限制.«物权法»第１４９条第１款没有规定续期的次数,在法律解释上因此不能理解为有次数限制,否则便是对私人权利的限制,有违法律解释原则以及基本法律理念.我国居民通过购买商品房所取得的权利是房屋所有权和住宅建设用地使用权.住宅所有权以永久存续为本质,只有其所依附的建设用地使用权也是永续的,才能确保住宅所有权的私权性质㊁实现法律保护权利人私权神圣的立法目的.其三,住宅建设用地使用权自动续期后的房屋转让不应受到限制.有学者认为建设用地使用权自动续期后的房屋所有权不能自由转让,该观点值得商榷:第一,转让受到限制的房屋所有权还能否称之为完整的所有权;第二,当建设用地使用权在我国全面到期且自动续期之后,全国范围内的城市房屋所有权转让都将受到限制,这无疑从根本上违反了我国建设社会主义法治社会的长期愿景.即使在当下,转让受限的理解也有违«中华人民共和国宪法»(以下简称«宪法»)第１３条第１款以及«物权法»第３９条.现行法规定国家依法保护公民的住宅所有权,公民合法的私有财产不受侵犯,针对房屋的转让并未设置任何限制条件.基于保障住宅所有权人充分行使其处分权能的考量,不应也不能对续期后住宅建设用地使用权的转让设限,应当将该转让解释为可与房屋所有权一并依法移转.若住宅建设用地使用权因期满不能转让,将很难进行房屋顺利流转,这在客观上是对房屋所有权人自由处分房屋的限制.学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析三㊁如何协调自动续期的住宅建设用地使用权与国家所有权的关系?(一)自动续期后住宅建设用地使用权的法律性质如果将住宅建设用地使用权自动续期解释为不受次数限制的无限向后滚动且转让没有限制,则该类建设用地使用权是否已与土地私人所有权毫无二致?答案当然是否定的,原因在于:一方面,二者的权利属性各异.土地所有权的权利主体享有对土地的占有㊁使用㊁收益㊁处分权能,且排除他人的干涉.根据«宪法»与«物权法»等现行法,我国能够拥有土地所有权的主体只能是国家或集体.土地所有权的权利主体基于充分发挥土地使用价值的目的,可以在土地上为他人设立用益物权.我国的住宅建设用地使用权就是在国有土地上设定的用益物权.即使住宅建设用地使用权的续期不受次数限制地向后滚动且可自由转让,其用益物权的权利属性也不会发生改变.另一方面,二者在处分权能上存在相同之处,正是这个原因才能实现住宅建设用地使用权作为财产的最大效能.社会生活(尤其是经济生活)需要权利的清晰与确定(张五常,２０１５),权利确定是市场交易的前提(C o a s e,１９５９).依据科斯定理,若市场交易成本为零,则市场的交易结果不会受到法律确权的影响;但实践中任何交易都需要一定的市场交易成本,因此权利的初始界定将会对经济制度的运行效率发生影响(C o a s e,１９６０).续期后仍包含处分权能的住宅建设用地使用权才是真正意义上的自动续期,住宅建设用地使用权才会成为一项真正的物权.实际上,如果权利主体能够自由处分住宅的所有权和建设用地使用权,那就已经和私人所有土地上的房屋买卖并无二致,区别仅在于一个是建设用地使用权之上的房屋,一个是土地所有权之上的房屋.但只有包含如此效力的住宅建设用地使用权才完全契合我国法治建设与市场经济追求的目标:确立权利与追求效率.(二)自动续期的住宅建设用地使用权与国家所有权的协调依照«宪法»第１０条第１款和«中华人民共和国民法通则»第７３条第１款,城市土地属于国家所有,即全民所有,我国的城市土地国家所有权形态因此有宪法上的国家所有权与民法上的国家所有权两种.自动续期的住宅建设用地使用权与两种形态的国家所有权不但没有矛盾而且完全协调.其一,在民法层面,自动续期的住宅建设用地使用权依然是用益物权,其实证社会科学(第二卷)母权是城市土地的民法上国家所有权.«物权法»第４７条第１款明文规定城市土地的国家所有权,且该权利是民法上国家所有权.建设用地使用权是设立在城市土地国家所有权之上的用益物权(«物权法»第１３５条).住宅建设用地使用权,一般是依据作为房屋开发商的民事主体与代为行使民法上的国家所有权的县级以上人民政府之间订立的建设用地使用权出让合同,由开发商通过支付一定数额的土地出让金而获得(«物权法»第１４１条).因此,即使住宅建设用地使用权自动续期拥有永续性,也不能改变其用益物权属性.其二,城市土地的民法上国家所有权来源于宪法上国家所有权.«宪法»第１０条第１款明确了宪法上的城市土地国家所有权.宪法规范仅仅可以间接影响私法或公法规范的制定及解释,不能直接调整私人之间的法律关系,需要转化为民法规范才能践行相关法律价值.«物权法»第４７条第１款中的第１句话尽管是对«宪法»第１０条第１款的复述,但这是对城市土地的宪法上国家所有权在民法中的确认,城市土地的权利性质已由此转化为民法上的国家所有权.城市土地的民法上国家所有权亦因此成为国家调控城市土地利用㊁实现城市土地最大价值等市场行为的法律依据.其三,住宅建设用地使用权与宪法上的城市土地国家所有权通过出让金的使用而沟通协调.依据土地属全民所有的宪法精神,建设用地使用权人缴纳的出让金必须要回归国库且要用之于民.一方面,住宅建设用地使用权的出让金应当上缴国库,«中华人民共和国土地管理法»第５５条第２款已经明文规定了相关款项上缴中央与地方财政的比例及用途;另一方面,土地出让金的使用应当回归全民.城市土地的宪法上国家所有权包含着城市土地所负载利益的公共性以及国家所代表利益的全民性.在宪法层面上国家与全民并存但并不对立,恰恰因为全民利益的需要才有国家存在的必要;反过来,国家代表全民所取得利益也要真正回归于全民(彭诚信,单平基,２０１０).只有将国有土地的收益用于增进全民福祉,才能真正体现人民的主体地位.现行法对国有土地使用权出让金支出的规定(«中华人民共和国国有土地使用权出让收支管理办法»第１３条)内容过于粗略而不够明确与细化,出让金使用范围所覆盖的项目也过于狭窄,唯有将属于全民的收益用于让全民感受到㊁享受到的民生事业㊁公共服务项目,才能真正让全民享受到社会主义事业的发展成果.(三)住宅建设用地使用权的自动续期须由全国人大通过立法规制全国各地政府已经着手研究住宅建设用地使用权续期问题的解决方案,但不同地方政府的方案却各不相同.为确保权利主体的私人财产免受不当侵学者评论㊀有关住宅建设用地使用权自动续期的几个问题浅析害,住宅建设用地使用权的自动续期应当经由全国人大及其常委会在全国范围内统一规制.一方面,建设用地使用权作为民法基本制度,必须由法律来规制.住宅建设用地使用权续期问题关涉多种民事主体的重要权益,特别是涉及私人的基本财产权利 房屋所有权,应当慎重对待.«中华人民共和国立法法»(以下简称«立法法»)第８条第１款第８项明确指出民事基本制度必须制定法律,«物权法»设有专章规定的建设用地使用权应当认定为基本的民事制度,建设用地使用权续期制度因此也应当以法律的形式加以规制.另一方面,只有全国人大及其常委会拥有建设用地使用权制度的立法权限.«物权法»仅仅明确了住宅建设用地使用权是自动续期,却没有规制续期应否收费㊁如何续期等问题.该法是全国人大制定的基本法律,只有全国人大及其常委会有权对该法律进行部分补充或修改,但不得同该法律的基本原则相抵触(«立法法»第７条).由于对建设用地使用权续期问题的细化规定属于对«物权法»的补充与修改,享有该权力的只能是全国人大及其常委会,国务院㊁地方人大㊁地方政府及其他任何部门都无权制定相关规则.四㊁结㊀语住宅建设用地使用权的自动续期表面上是对物权法中有关建设用地使用权的解释问题,实质上则涉及如何对待人们的房屋所有权问题.住宅建设土地使用权续期是否收取土地出让金,在本质上体现了对私人房屋所有权的尊重与认可程度,反映了对公民基本权利㊁对法律的尊重程度.全国人大及其常委会应在未来法律修改或民法典编撰时明确住宅建设用地使用权续期的自动㊁无偿以及续期后房屋转让的无限制,唯此才能真正防范私人权利来自公权力的不当侵害,才能维护房屋所有权人对房屋及其依附的建设用地使用权的物权价值,并由此推动我国经济和社会在健康的法治轨道上行进,最终实现人们的安居与幸福.参考文献R．H．C o a s e．１９５９．T h e F e d e r a l C o m m u n i c a t i o n s C o m m i s s i o n．J．L．& E c o n,２(１)．R．H．C o a s e．１９６０．T h eP r o b l e mo f S o c i a lC o s t．J．L．&E c o n,５６(４)．彭诚信,单平基．水资源国家所有权理论之证成[J]．清华法学,２０１０(６)．实证社会科学(第二卷)孙宪忠．为什么住宅土地期满应无条件续期[N]．经济参考报,２０１６４２５．许成钢．国家垄断土地所有权带来的五大问题[J]．党政干部参考,２０１１(５)．张五常．新制度经济学的来龙去脉[J]．交大法学,２０１５(３)．。

《民法典》物权编住宅建设用地使用权自动续期规则一、问题的提出：续期期限和收费悬而未决如所周知，住宅建设用地使用权制度是建立在我国土地公有制基础上构建的对土地进行利用的他物权。

就本文所探讨的住宅建设用地使用权而言，公民对土地之上的房屋享有所有权，该所有权的永久性与住宅建设用地使用权的出让期限的有限性之间存在不可避免的冲突。

换言之，在住宅建设用地使用权届满之后，房屋所有权能否继续存在？此时又应当如何贯彻房地一体主义？成为法律上一大难题。

由于房屋是每个公民的基本财产，对于绝大多数人来说，房屋也是安身立命之本，并可能是其终身的积蓄，因而，在《物权法》制定时，这一问题成为广大人民群众普遍关注的重大问题。

《物权法》第149条专门规定了住宅建设用地使用权的自动续期规则，该规则在立法上首次区分了住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权，完善了《城市房地产管理法》和《土地管理法》所确立的建设用地使用权续期制度。

该规定切实保护了公民的基本财产权、居住权和基本人权，保障了老百姓的基本民生，保护了广大人民群众的利益，因而该规则成为《物权法》的重大亮点。

与此同时，在《物权法》制定时，由于对于住宅建设用地使用权到期后究竟应当续期多长时间、是否收取以及如何收取相关费用，在物权法立法时争议较大，所以立法者采取了回避的态度，将其留给《物权法》实施过程中来进一步研究和解决。

但上述问题很快就成为一个社会现实问题，自2009年青岛出现首例住宅用地到期事件以来便引起了各界的关注。

2016年初的温州“20年住宅用地期限到期”事件更凸显了解决这一问题的紧迫性，引起了社会各界的广泛讨论。

在这一背景下，2016年11月27日，中共中央、国务院《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》（以下简称“《产权保护意见》”）指出，“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

”该意见是完善产权保护制度的纲领性文件，它是在新的历史时期，党和国家针对各类财产权的保护、完善社会主义市场经济法律体系所作出的重大宣示和庄严承诺，《产权保护意见》关于续期期限要形成公民住宅财产的长久受保护、良好和稳定预期局面的规定，对未来民法典的编纂中完善上述物权法的自动续期规则，具有重要的指导意义。

中华人民共和国国土资源部令第39 号《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，已经2007年9月21日国土资源部第3次部务会议审议通过。

现将《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》公布，自2007年11月1日起施行。

部长徐绍史二○○七年九月二十八日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订)第一条为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的，适用本规定。

本规定所称招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

第三条招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。

第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。

第五条国有建设用地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

土地法土地使用权和土地转让的法律规定在我国土地资源有限的情况下，土地的使用权和转让规定是非常重要的法律制度。

土地使用权是指国家赋予土地使用者经营、管理和支配土地的权利，而土地转让是指土地使用权的转移。

本文将探讨土地法中关于土地使用权和土地转让的法律规定。

一、土地使用权土地使用权是我国土地制度的核心内容之一，它有着重要的社会和经济意义。

根据《中华人民共和国土地管理法》，土地使用权是由国家统一行使和管理的，包括农村承包地、城镇建设用地、工矿企业用地等各类土地使用权。

根据土地使用权的性质不同，土地使用权可以分为两种形式，即国有土地使用权和集体土地使用权。

国有土地使用权由国家所有，一般用于城市和城郊地区的土地。

而集体土地使用权则属于农民集体所有，主要用于农村地区。

土地使用权的取得主要通过出让和划拨两种形式。

出让是指国家通过拍卖、竞价等方式将土地使用权出售给经营者，以获取国有土地经营权收入。

而划拨是指国家将土地使用权划归给规划建设单位，由其进行土地利用和开发活动。

土地使用权的期限是根据土地的用途和规划确定的。

一般来说，城镇建设用地使用权期限为40年，工矿企业用地为50年，农村承包地为30年。

期限届满后，土地使用权可以续期或者重新出让。

二、土地转让土地转让是指土地使用权的转移过程，它是土地经济活动中的重要组成部分。

土地转让的主体一般为土地使用权的所有人，即国家或者农民集体。

土地转让可以以出让、划拨或者租赁等方式进行。

在土地转让过程中，需要遵守一系列法律规定。

首先，转让土地使用权需要符合法律法规和土地利用规划的规定，不能擅自转让。

其次，土地转让应当依法办理土地登记手续，确保土地权益的合法有效转移。

关于土地转让的价格确定，根据《中华人民共和国土地管理法》，土地转让的价格由土地有关部门依法确定，通过公开拍卖、公开竞价等方式进行。

转让土地使用权的价格应当有利于社会公共利益，并符合市场价格。

除了价格问题，土地转让还要符合土地出让合同和土地管理法的规定，确保买卖双方的权益得到公平保护。

关于国有建设用地使用权续期规则相关问题的研究摘要：国有建设用地使用权是一项有期限的物权,关于以前所取得的国有建设用地使用权期限届满后的续期问题是急需解决的问题。

国有建设用地使用权一直是自然人以及社会组织所关注的一项重要的权利, 《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》未涉及国有建设用地使用权期限届满的一些问题。

关键词：国有建设用地使用权；续期期限；续期费用建设用地使用权按照权属性质分为国有建设用地使用权和集体建设用地使用权，本文研究对象为国有建设使用权续期的相关规则。

我国《物权法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》共同确立了当前的住宅建设用地使用权续期规则，但该规则并不明确，导致了诸多问题。

在续期费用规则上，“自动续期”虽非“ 无偿续期”，也应照顾居民的生存权益；对于续期费用的计算，应采用双重区分规则，并出台相应的民生举措；未缴费不影响自动续期和房屋所有权，住宅用地权利人经济困难的，国家还须给予救济，保证基本的权利延续。

对于续期期限规则，在一般情况下应以建筑物的安全使用年限作为期限上限；建筑物过早倒塌的，应以原建筑物的设计寿命作为自动续期的期限上限；住宅建设用地使用权最高年限外的续期以一次为宜，而最高年限内的续期不宜超过两次。

一、国有建设用地使用权的构成要素根据物权法对于国有建设用地使用权的概念我们可知建设用地使用权的主体包括自然人及社会组织，其客体是国家所有的土地。

取得国有建设用地使用权的方式主要有两种：一是通过出让转让建设用地使用权，出让即从国家取得土地使用权, 主要方式有招标、拍卖、协议等；转让是指从其他土地使用权人处取得建设用地使用权；二是通过划拨取得的方式，也就是国家机关等土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

二、国有建设用地使用权期限届满后的相关问题根据《物权法》以及《城市房地产管理法》规定,住宅类的建设用地使用权是自动续期的, 其他建设用地是依申请续期的,但是对于住宅建设用地是有限续期还是无限续期, 以及续期是否仍然需要缴纳一定费用的规定是不明确的。

房地产行政管理论文——————浅析建设用地闲置的问题浅析建设用地闲置的现象一、闲置建设用地的原因1、房地产开发无序。

政府对土地市场规律把握不稳，土地市场的动作机制不完善，导致土地供求关系的严重失衡是闲置建设用地产生的主要原因。

土地市场成立之初，土地行政管理刚刚起步，相对薄弱，各地土地供应量充足，土地供应过量和粗放利用，且未对房地产开发的门槛作严格的限制，致使房地产开发项目“遍地开花”，房地产的供大于求，市场相对饱和，开发商为确保自身利益而不愿对到手的开发项目即时投资开发，闲置建设用地的情形就因此而出现。

2、房地产开发商由于自身的原因导致建设用地闲置。

2.1房地产开发商自身实力不足。

对房地产开发项目盲目乐观，自身资金及融资能力有限，获得开发项目后即仓促上马。

在开发过程中由于后续资金不足，国家宏观经济调控政策的出台，使相当一批开发企业资金筹措受到影响不得不中止开发，项目陷入困境，因而造成工期的延误，导致建设地块的闲置。

2.2由于土地市场的不规范，使部份房地产开发商(实为房地产炒家)有了可乘之机。

人们对房地产的需求是无限的，而土地资源是有限的。

土地资源作为一种人类生产和生活所必须综合性资源其增值的潜力是不言而喻的。

房地产炒家清楚地认识到这一点，因而获得开发项目后却不以开发建设为目的，长期不对建设地块进行投资开发，而是等待时机，炒卖手中建设项目和地块，以获取土地增值部份收益，从而导致建设用地的闲置。

3、政府相关部门自身在工作衔接、工作方法上存在一些问题。

这客观上造成建设用地闲置。

首先是基本建设程序存在一定的问题，政府相关部门没有协调一致，而是各自为政。

在国有土地使用权出让合同签订之后，建设单位尚面临项目的初设和施工设计的阶段，即使是正常的审批也会需要相当长的一段时间，因此，部份项目易超过出让合同或建设用地批准书约定的开工时间，从而导致建设用地的闲置情况的产生。

其次，长期以来对闲置建设用地的处罚力度不够，使开发商对国有土地使用权出让合同约定的工程时间重视程序不够，大量的建设审批也会需要相当长的一段时间，因此，部份项目易超过出让合同或建设用地批准书约定的开工时间，从而导致建设用地的闲置情况的产生。

建设用地使用期限法律问题研究的开题报告一、研究背景和意义建设用地是指为建设项目所需占用而被划归为建设用途的土地。

建设用地使用期限则是指国家对建设用地使用的年限限制，一般为50年、70年等。

建设用地使用期限的设定涉及到土地资源开发和利用、城市规划、土地管理以及相关法律法规等多个方面。

当前，随着城市化进程的不断推进和土地资源承载能力的不断减弱，建设用地使用期限法律问题备受社会关注。

在建设用地使用期限方面，一些问题亟需解决。

例如，当前一些城市存在部分地块使用期限即将到期，但仍然存在未使用或未完全利用的现象。

这些地块使用期限到期后是否可以延长，如何处理相关法律问题等都需要进一步探讨。

此外，在建设用地使用期限方面，还存在一些不规范的行为，如利用转让、变更等手段绕过建设用地使用期限限制，使得土地资源滥用现象严重，这也需要加强管理和监管的力度。

因此，研究建设用地使用期限法律问题的背景和意义在于，通过深入分析相关法律制度和管理规定，找出其中存在的问题，提供可行的解决方案，制定更加合理的法律法规和管理措施，以保障土地资源的合理开发和利用。

二、研究内容和方法1.研究内容（1）建设用地使用期限法律基础和概述（2）建设用地使用期限现状及存在问题分析（3）建设用地使用期限延长和续期的法律规定及可行性分析（4）建设用地使用期限管理监管制度的完善和现状分析2.研究方法（1）文献资料法：通过查阅国内外相关文献，了解建设用地使用期限的法律基础、历史发展以及规定现状等。

（2）实证研究法：通过对一些建设用地使用期限案例进行实际调查和分析，探究其法律处理方式和可行性。

（3）案例分析法：选取一些具有代表性的建设用地使用期限案例，对其中的法律问题进行深入研究和分析。

三、预期成果和意义本研究预期的成果包括针对建设用地使用期限法律问题的解决方案、相应的管理措施和相关法规制度，以及提供科学的参考依据，为政府及相关部门提供建议，从而保障土地资源的合理开发和利用。

建设用地使用权续期法律分析建设用地使用权续期是指在建设用地使用权期满后，再次取得相同或相似使用权的行为。

在我国，建设用地使用权期满后，需要进行续期手续，否则将导致土地所有权归国家所有。

建设用地使用权续期涉及到土地管理、土地法律、房地产法律等多个领域的法律问题，值得深入研究和分析。

1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》，土地使用权是国家所有的土地利用权，使用者依法取得土地使用权证书。

土地使用权最长期限为70年。

土地使用权期满，需要经批准，可以续期，但不得超过50年。

2. 《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设用地使用权续期需符合规划和土地利用政策，依法申请批准。

3. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》对土地使用权的续期流程和条件作出了详细规定，包括申请条件、审批程序、使用权费用等。

以上法律依据明确规定了建设用地使用权续期的法律程序和要求，属于土地管理领域的法律问题。

二、建设用地使用权续期的法律问题1. 续期条件根据法律规定，建设用地使用权续期需符合规划和土地利用政策，同时需要符合土地管理法规的相关要求。

申请续期的单位或个人必须合法取得土地使用权，未违反土地使用规划，且能够提供续期所需的资料和证明文件。

2. 续期手续申请续期的单位或个人需要向有关土地行政管理部门提出续期申请，提交申请书和相关材料。

土地行政管理部门组织评估和审批，审批通过后发放续期通知书，并收取使用权费用。

3. 续期期限建设用地使用权的续期最长期限为50年，但具体续期期限还需符合当地政府土地利用政策的规定。

不同地区和不同类型的建设用地，其续期期限可能有所不同。

4. 使用权费用法律规定，续期后需交纳一定的使用权费用。

使用权费用的具体标准根据土地行政管理部门的规定执行，通常是按照土地面积和使用年限来计算的。

5. 法律责任如果未按照法律规定进行建设用地使用权续期，将导致土地所有权归国家所有，对于违反规定的单位或个人将面临相应的法律责任和处罚。

浅议土地使用权取得时间的界定一、土地使用权取得时间的争执及评析人们凭借对现行有关法律文件的理解，土地使用权在取得时间上有下列五种不同的观点，认为下列日期为土地使用权取得的时间：其一，政府依法批准建设用地的日期。

其二，国土资源部门与用地单位或个人依法签订土地使用权出让合同的日期，或国土资源部门制订作的划拨用地通知书的日期。

其三，国土资源部门或其委托的机构与中标人或竟得人签订的土地使用权成交确认书的日期。

其四，交地日期，即《建设用地批准书》规定建设期限的起始日。

其五，土地使用权登记发证日期。

关键要明晰“土地使用权”的含义，顾名思义应理解为“使用土地的权利”，用地单位经依法批准，使用土地起始日应为该单位取得土地使用权之日。

笔者对上述四种观点作些剖析，意在抛砖引玉。

对第一种观点，应从供地方式区别对待。

（1）使用集体土地或划拨方式使用国有土地的，以建设用地批准书载明建设期限的起始日为土地使用权的取得时间。

若项目用地的审批时间与建设起始日为同一天，那么，可将有权机关批准项目用地的时间认定为用地单位取得土地使用权的时间，除此之外，则不然。

（2）以出让方式取得土地使用权的，一般情况下有三个不同的日期，即政府批准出让土地方案的日期、国土资源部门与受让人签订土地使用权出让合同的日期、国土资源部门制作的建设用地批准书规定的建设起始日，其中政府批准土地方案的时间先于后两者（协议出让方式的，前两者的日期有可能相同），因为土地出让方案经批准后，以招标拍卖挂牌方式确定中标人或竟得人，需要经历一段时间。

因此，以出让方式提供国有土地使用权的，政府批准项目用地时间不能简单地认定为用地单位取得土地使用权的时间。

对第二种观点，也应区别对待。

（1）以出让方式提供国有土地使用权的，关于土地使用权取得时间在《国有土地使用权出让合同》范本中作了明确规定，即土地使用权出让年期“自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

民法典出让国有建设⽤地使⽤权到期怎么办国有建设⽤地的⼟地使⽤权⼀般是通过出让的⽅式取得，不同的⼟地使⽤权有不同的年限，例如住宅⽤地的⼟地使⽤权是70年，那么民法典出让国有建设⽤地使⽤权到期如何处理的?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典出让国有建设⽤地使⽤权到期怎么办民法典规定，出让国有建设⽤地使⽤权到期，如果是住宅⽤地，会⾃动续期。

⾮住宅建设⽤地使⽤权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

《中华⼈民共和国民法典》第三百四⼗七条【建设⽤地使⽤权的设⽴⽅式】设⽴建设⽤地使⽤权，可以采取出让或者划拨等⽅式。

⼯业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性⽤地以及同⼀⼟地有两个以上意向⽤地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的⽅式出让。

严格限制以划拨⽅式设⽴建设⽤地使⽤权。

第三百五⼗九条【建设⽤地使⽤权的续期】住宅建设⽤地使⽤权期限届满的，⾃动续期。

续期费⽤的缴纳或者减免，依照法律、⾏政法规的规定办理。

⾮住宅建设⽤地使⽤权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

该⼟地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、⾏政法规的规定办理。

⼆、⼟地出让⾦如何计算1、有实际成交价的。

且这个价格不低于所在级别基准地价平均标准。

那么就按成交价不低于40%的标准计算出让⾦。

如果成交价低于基准地价平均标准的话，就按全部地价40%计算。

2、在原⼟地拥有者转让⼟地补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上⽅式计算的⼟地出让⾦数额，⼟地使⽤权受让⼈有异议的，由受让⼈委托有资质的⼟地估价机构进⾏评估，按评估价的40%计算⼟地出让⾦。

4、划拨⼟地使⽤权成本价格占⼟地价格的最⾼⽐例不得⾼于60%，在以划拨⼟地使⽤权价格计算出让⾦时，必须将成本价格换算成市场⼟地价格，再按不低于40%的标准计算⼟地出让⾦。

依据《民法典》的规定，国有建设⽤地使⽤权通过出让⽅式取得的，使⽤权到期后，住宅⽤地是⾃动续期的。

建设⽤地使⽤权的期限是多久以及续期规定是什么在实践中，我们很多⼈可能都会接触到有关于建设⽤地使⽤权这类的问题，但是因为我们对此不是很了解，所以很多的东西都不是很清楚。

那么接下来，店铺⼩编整理了⼀些相关的资料和各位朋友⼀起来了解了解关于建设⽤地使⽤权的期限是多久以及续期规定。

建设⽤地使⽤权的期限是多久以及续期规定是什么房屋产权有房屋所有权和⼟地使⽤权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，⽽⼟地使⽤权根据有关法规为40、50年或70年不等，到期后可重新缴纳⼟地出让⾦获得⼟地使⽤权。

房⼦产权到期后可以1、允许延长⼟地使⽤权期限。

可以由房屋业主联名提出，补交⼟地出让⾦，这个价格应该低于同类的⼟地出让⾦的价格，类似于成本价和市场价的差额。

⾄于再次申请的期限，不应该超过30年。

2、国家收回⼟地和地上建筑物，对业主进⾏补偿。

⽤类似拆迁安置的办法解决。

通过调查了解第⼀种⽅法得到⼤家的普遍认可，也有⼀部分⼈认为房⼦根本就住不到70年就会拆迁。

按照新颁布的《物权法》⼀百四⼗九条规定：“住宅建设⽤地使⽤权期限届满的，⾃动续期。

”《城市房地产管理法》第⼆⼗⼆条规定：“⼟地使⽤权出让合同约定的使⽤年限届满，⼟地使⽤者需要继续使⽤⼟地的，应当于届满前⼀年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅⼟地的，应当予以批准。

经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付⼟地使⽤权出让⾦。

⼟地使⽤权出让合同约定的使⽤年限届满，⼟地使⽤者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，⼟地使⽤权由国家⽆偿收回。

”70年产权房和40年产权房的价格⽆法直接换算，主要还看房⼦位置、配套等综合因素，如果40年产权房，在稀缺地段，也是可以很⾼价格的。

根据《中华⼈民共和国城镇国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》的规定第⼗⼆条的规定，(⼀)居住⽤地七⼗年;(⼆)⼯业⽤地五⼗年;(三)教育、科技、⽂化、卫⽣、体育⽤地五⼗年;(四)商业、旅游、娱乐⽤地四⼗年;(五)综合或者其他⽤地五⼗年。

建设用地使用权期限届满后的法律后果前言土地乃民生之本。

在任何一个时代，土地作为最重要的生产资料都对整个经济制度起到了决定性的作用。

然而令人遗憾的是，土地问题却成为我国发展进程中挥之不去的阴影，其中首当其冲的就是建设用地使用权的期限问题。

我国土地法律制度，是在社会主义市场经济理论探索发展，土地制度改革深入的背景下形成的，带有鲜明的中国特色，同时也就不可避免的经历着改革的种种阵痛。

黄岛曾是国务院最早批准成立的14个经济开发区之一，1989年，由于当时尚无政策可依，黄岛在国有土地使用权出让问题上作出今天看来仍旧大胆的尝试：对以阿里山小区为主的部分住宅用地使用权，设定20年和30年不等的期限。

一年后，即1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布，规定居住用地的土地出让最高年限为70年。

2009年，阿里山小区的住宅用地年限陆续到期。

此时，阿里山小区的住户们皱起了眉头,房屋在流转中遇到的难题是他们始料未及的：小区住宅用地使用权仅仅20年的期限让买家们望而却步。

即使以大幅低于市场价的价格挂牌出售，也鲜有人问津。

阿里山小区的难题只是一个开始，不久的将来，我们将会面对很多类似的续期问题。

建设用地使用权作为我国最主要的用益物权之一，土地使用权人取得地上权之目的在于利用他人土地构建建筑或其他工作物，达到或居住或商用的目的，前者保障人民住房的刚性需求，后者以使土地经济价值得以发挥。

因此如果解决不好相关问题，土地使用权期限届满案例大量增加之时，势必会影响到经济的平稳健康发展，继而动摇社会稳定的根基。

在国家立法层面上，目前关于建设用地使用权期限的规定主要见诸于《物权法》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《城市房地产管理法》等。

由此，形成了以国有土地有偿期限使用制度为基础，以出让方式取得的土地使用权以有偿方式取得，并受法定最高存续期间限制的制度。

土地使用权期限届满后的法律后果体现为土地使用权人与建设用地使用权人之间的权利和义务关系，主要有以下几点：1、注销登记，2、返还土地，3、产生补偿请求权（其中又因土地使用权取得方式有征收和划拨的不同而有区别）1。

建设用地使用权的产生和期限-司法考试民法答疑考生问：建设用地使用权的产生和期限是如何规定的？我们司法考试解答：建设用地使用权作为一种用益物权，则用益物权的一般取得原因（如转让、继承等），自然也适用于建设用地使用权。

建设用地使用权取的初次取得有如下两种方式：1、划拨（1）概念土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。

（2）类型严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。

采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

【重点法条】：《土地管理法》第54条：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。

2、出让（1）概念土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（2）方式土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。

【重点法条】：《物权法》第137条第2款：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

（3）签订土地出让合同【重点法条】：《物权法》第138条：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。

建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。

（4）登记建设用地使用权从登记时设立。

3、转让：地随房走，房随地走，一并处分。