东坡金城商业计划书

商业计划书完整版5篇商业计划书是公司、企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目标，根据一定的格式和内容要求而编辑整理的一个向受众全面展示公司和项目目前状况、未来发展潜力的书面材料。

一起来看看商业计划书完整版，欢迎查阅!商业计划书完整版1一、标题页把你的产品的一幅颜色图像放在首页。

但需留出足够的版面排列以下内容：A、公司名称B、注册年月C、公司性质D、公司地址E、融资负责人姓名F、职务G、电话H、传真I、 E-mailJ、公司主页K、报告机密性密级L、创业计划书编号公司名称：签字：日期：二、目录初步商业计划书后，注意确认目录页码同内容的一致性三、执行摘要A、计划书的目的a、为有意的VC提供信息b、为本计划未来的经营活动提供基本数据和原则B、公司概述a、成立日期b、从事行业, 例如婴儿产品制造商, 铅笔的分销商, 医药服务的供应商c、公司的合法成立的形式，例如：有限责任公司、股份有限公司、合伙制d、出资所有权构成e、我们的主要办公地点C、业务a、描述产品或提供的服务，公司处于期、刚。

b、在近期, 我们公司完成了的销售额，并且显示出考虑到资金问题，我们期望完成的销售额，在完成的税前利润。

在完成税前利润。

c、如果资金充足我们将D、产品与服务a、陈述你的产品或服务以便让别人能够看懂。

生产下列产品b、当前我们的处于期。

我们计划扩大我们的生产线用于完善我们的包括。

c、、我们产品的生产或配送等方面的关键特征有。

d、我们的的独特性是因为。

e、我们的市场定位优势是因为我们的。

E、管理团队我们的团队由下列成员组成男性和女性，他们有年的合作经验;有销售年的经验有年的产品开发经验，并且有在的经验。

F、营销概述G、竞争环境a、分析与我们直接竞争的，或我们没有直接的竞争对手，但在市场上有我们的替代品或相关产品。

b、我们产品独特性是因为如果我们能，或我们有竞争优势因为我们的。

H、资金需求a、我们寻求作为追加投资，用于它将使我们能。

商业计划策划书商业计划策划书（通用8篇）时间过得太快，让人猝不及防，我们又将续写新的诗篇，展开新的旅程，让我们对今后的工作做个计划吧。

计划怎么写才不会流于形式呢？下面是小编精心整理的商业计划策划书，仅供参考，希望能够帮助到大家。

商业计划策划书篇1一、项目简介本项目是一个赢利性网络平台和线下实体相结合的营运网站，主要功能为：1、向个人用户提供便捷全面的城市餐饮娱乐查询服务、高覆盖面的餐饮娱乐打折服务、自由的餐饮娱乐信息沟通平台及其他增值服务；2、向企业用户提供拥有大量特定餐饮目标消费群的推广媒体、具有市场细分功能的信息传播渠道、能够与餐饮消费群体互动沟通的交流平台及其他增值服务；3、通过项目卡类业务的推广，有效形成餐饮企业和个人用户的连接，提供新兴的餐饮推广渠道；4、以线下实体与相关机构和媒体合作开展面向餐饮企业和个人用户的行业主题活动，实现餐饮企业和消费群的互动交流，协助餐饮企业实现市场推广和拓展，为消费群提供便捷的生活资讯服务；二、市场分析1、目标市场特征及需求（1）、餐饮服务企业特征：中高档餐饮服务企业已经具有部分相对固定的客户，但尚未形成具有忠诚度的客户群体，客户的消费选择具有较大的随机性；需求：进一步开展企业推广，寻求更直接面对客户的交流平台，获得忠诚的客户群体。

（2）、餐饮消费群特征：在外餐饮消费占日常餐饮的一半以上，互联网是主要的信息获取渠道，餐饮消费较为随机；需求：工作应酬、朋友聚会是主要的消费模式，经常面对多种形式、多种档次的餐饮选择无所适从，需求更方便的餐饮信息获取方式。

2、目标市场状态和竞争从相关成熟的服务商运营情况来看，生活资讯服务市场需求巨大，比较著名的深圳吃乐网企业用户已达13000余家，个人注册用户数十万，已经形成了项目的良性运作。

而目前成都在线生活资讯服务市场处于无序状态，各服务商均未建立完善的服务系统，均未形成优势的市场占有，还具有较大的市场进入空间。

三、国内生活资讯服务商相关运营情况分析：案例１项目名称：吃乐网项目覆盖地区：深圳项目启动时间：20xx年项目性质：深圳本地餐饮、娱乐、休闲等生活服务行业的电子商务平台、信息平台、客户关系平台。

商业计划书范文五篇商业计划书范文五篇_商业计划书范文商业策划书是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的商业策划书，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。

下面是小编为大家整理的关于商业计划书范文，希望对您有所帮助。

欢迎大家阅读参考学习!↓↓↓“商业计划书”相关内容↓↓↓商业计划书范文1商业策划书是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的商业策划书，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。

一、商业策划书格式，商业策划书的写法那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。

为了确保商业计划书能“击中目标”，风险企业家应做到以下几点：1、关注产品在商业策划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。

这些问题包括：产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?把出资者拉到企业的产品或服务中来，这样出资者就会和风险企业家一样对产品有兴趣。

在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事?商品及其属性的定义对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。

制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。

商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：“噢，这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”2、敢于竞争在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。

竞争对手都是谁?他们的产品是如何工作的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额，然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示，顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的者。

商业项目计划书商业项目计划书（通用8篇）日子如同白驹过隙，我们又将续写新的诗篇，展开新的旅程，该为自己下阶段的学习制定一个计划了。

相信大家又在为写计划犯愁了吧？下面是小编整理的商业项目计划书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

商业项目计划书篇1一、摘要随着市场经济的不断发展，商品专项类别的不断分化，在xxx市区，超市、大型购物商场已存在40家以上，他们的卖场都是针对于小商品的消费群体。

有限的市场购物需求在逐渐饱和，有许多的传统商家意图从中分一杯羹而无从下手。

那么，投资者就要转变投资的方向，从“全面”向“专业”方向发展。

投资见议及商业模式我的投资见议是通过贵商场的商誉，在xxx建立一个大型的、专业的、高中低档并存的床上用品商场，消费对象是对家纺有需求的各个阶层、各个消费段的消费者。

通过我20xx—20xx年的学习与考查，在xxx市，大型的、专业的、高中低档并存的床上用品商场还是一项市场空白，20xx年，家纺市场已经开始在xxx悄然升起，在本地几个主要干道，各大厂家已经开设5个家纺专卖店，因此家纺广场项目的建设，肯定是会获得成功的一个项目。

二、项目背景及可行性分析1、市场空白优势现在从全国范围来看，在其它省市，如北京、上海、河南，家纺市场已趋渐成熟，各大厂家仍然采取的是代理经销模式，通过代理商、经销商的销售渠道，迅速占领市场。

有实力的商业企业利用各大厂商快速占领市场的欲望和市场初运动的空白，根据“有需求必有市场”的原则，为他们建设起专业的、大型的、高中低档并存的销售场所。

架起厂家与消费者的宽大桥梁。

于市场初期，在厂家和消费者心理上建设起扎实的家纺广场唯一购买地与销售地的心理。

2、市场面临充实需求优势从消费群体看，xxx市的平均年龄正在趋于年轻化。

到结婚年龄的年轻人会越来越多，他们是家纺商品购买者的主力，在我们周围，可以看到，他们在结婚前对家纺用品的购买欲望很大，但是在xxx缺少家纺用品专业的购买场所，在xxx的北国、东购等商场，里面的家纺用品相对来讲不能满足消费者多方面，多选择的要求。

商业策划书模板_商业策划方案策划书是目标规划的文字书，是实现目标的指路灯。

不管是做什么事情，有一个好的计划能够帮助你如虎添翼，以下是小编精心收集整理的商业策划书模板，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。

商业策划书模板1一、蛋糕店概况1.本店发属于餐饮服务行业，名称为“__下午茶”，是个人独资企业。

主要为人们提供蛋糕、面包、冰淇淋已及饮料等甜品。

2.本店打算开在社区贸易街，开创期是一家中档蛋糕店，未来打算逐步发展成为像__、__那样的蛋糕连锁店。

3.本店需创业资金9.5万元。

二、经营目标由于地理位置处于贸易街，客源相对丰富，但竞争对手也不少，特别是本店刚开业，想要打开市场，必须要在服务质量和产品质量上下功夫，并且要进一步扩大经营范围以满足消费者的不同需求。

短期目标是在贸易街站稳脚跟，1年收回本钱。

长期目标则是逐步发展成为一家经济实力雄厚并有一定市场占有率的蛋糕连锁公司，在众多蛋糕品牌中闯出一片天地，并成蛋糕市场的着名品牌。

三、市场分析1.客源：本店的目标顾客有：到贸易街购物娱乐的一般消费者，约占50%;四周学校的学生、商店工作职员、小区居民，约占50%。

客源数目充足，消费水平中低档。

2.竞争对手：根据调查结果得知国内品牌蛋糕店有很多，仅福州连锁蛋糕店就有很多如安德鲁森、朝阳坊、红叶、安琦尔。

因此竞争是很大的。

四、经营计划1.先是到四周几家蛋糕店“刺探情报”，摸清不同种类和尺寸蛋糕的本钱价蛋糕店创业计划书范文。

了解各类蛋糕店的经营理念以及经营的“小花招”。

2.开业金筹齐后，开始在各大蛋糕店“挖角”。

不能“明目张胆”地挖，要趁店里人少时，偷偷跑过往和店里师傅商量。

或者招聘糕点师傅，开蛋糕店师傅很重要，所以要慎重考虑。

3.据了解发现一套消费定率：“顾客永远没有的价钱。

今天你能降低几元钱，明天可能就有同行竞争者以更低的价钱与你争夺订单。

”从中体会到产品市场一定的竞争策略：“降价促销并不是长期的经营策略，唯有以的材料制作出品质的蛋糕，才能吸引顾客，将顾客留住”。

简易商业计划书简易商业计划书模板（通用5篇）人生天地之间，若白驹过隙，忽然而已，我们又将续写新的诗篇，展开新的旅程，现在就让我们制定一份计划，好好地规划一下吧。

计划怎么写才不会流于形式呢？下面是小编收集整理的简易商业计划书模板（通用5篇），仅供参考，希望能够帮助到大家。

简易商业计划书1一、概述依次写明地址、电话号码、联系人；二、公司情况本段写出公司的概述，从事哪方面的产品生产或服务。

本段文字要力求简练，且通俗易懂，要使读者能基本了解公司的自然情况。

三、公司的历史1、首先说明公司创建时间；2、介绍公司的主导产品；3、说明公司发展的重要“里程碑”。

关于公司成长历史的报告一定要抓住重点和关键。

四、公司的未来1、编写连续若干年公司的未来计划；2、特别指出公司未来发展的重要“里程碑”。

计划书这段很重要，但其形式可以灵活多样。

甚至可以简单地说明。

如果想说明贵公司只有闯过一道道的险关，才能达到理想的目标，那么要说明各道险关的具体含义，以便我们确切的了解贵公司。

五、唯一性如果公司有新产品、新服务或其他的唯一性特点，在本段应注意说明。

六、产品或服务1、准确描述产品，以免对产品和生产计划有理解上歧义；2、如果有多种产品或服务，应分段说明；3、说明产品价格、定价依据和获利水准；4、全面分析影响价格的因素，并应对各种情况均能做出尽可能的解释；5、说明贵方努力程度对价格水准的影响。

七、用户或产品经销商1、详细描述产品的用户，说明谁是最终用户；2、为何使用你们的产品；3、用户购买你们的产品或服务，是因为产品价格独特，还是考虑其他因素；4、用户对你们产品或服务又和改进要求；5、要以表格形式，按销售额自高而低的顺序，列出三个经销商的名称、销售额和销售量。

6、若本公司有意向，请随时准备提供更完整的销售资料。

八、行业或市场1、说明产品市场的分布；2、总销售额和销售成长率；3、类产品或服务的市场总需求量（市场容量）；可列表说明4、在说明行业销售时，请注意说明你们面对的是全方位市场还是在有限的行业空间内销售。

商业项目计划书商业项目计划书(通用15篇)时间流逝得如此之快，又将迎来新的工作，新的挑战，该为自己下阶段的学习制定一个计划了。

那么计划怎么拟定才能发挥它最大的作用呢？以下是小编为大家收集的商业项目计划书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。

商业项目计划书1一、促销和市场渗透促销策略：前期宣传：大规模，高强度，投入较大。

后期宣传：重视已有顾客关系管理，借此进行口碑营销。

定期具体活动的策划和组织如赞助学校组织的晚会借此进行宣传，通过活动时时提醒顾客的消费意识。

针对节假日，开展有针对性的促销策略如发传单等。

二、财务状况分析1、据计算可初步得出餐厅开业启动资金约需10600元（场地租赁费用xx元，餐饮卫生许可等证件的申领费用600元，场地装修费用3000元，厨房用具购置费用1000元，基本设施及其他费用等4000元）。

2、运营阶段的成本主要包括：员工工资，物料采购费用，场地租赁费用，税，水电燃料费，杂项开支等。

3、每日经营财务预算及分析据预算分析及调查，可初步确定市场容量，并大致估算出每日总营业额约800元，收益率30%，由此可计算出投资回收期约为三个月。

三、营销组合策略有形化营销策略：由于本餐厅的经济实力尚弱，因此初期将采取避实就虚的营销战略，避开大量的硬广告营销，而采取一整套行之有效的"承诺营销"进行产品宣传。

通过菜单、海报、文化手册、广告、促销活动等向消费者进行宣传、倡导"天之素"的经营宗旨与理念。

技巧化营销策略：做出持续性、计划性将决定本餐厅在避免普通餐厅的顾客忠诚度不高的缺陷方面具有先天的优势，为了使本餐厅能够在顾客心目中树立起权威感和信赖感，本餐厅将会建立一套完整的会员信息反馈系统，实现营销承诺：l、顾客反馈表。

在服务中严格要求工作人员树立顾客第一的观念，认真听取顾客意见。

2、将顾客满意进行到底。

树立"顾客满意自己才满意"的观念，做到时时刻刻为顾客着想。

《商业计划书范文东坡金城商业计划书(doc14)》摘要：运营二部分………………………… 城市分析三部分………………………… 分析四部分………………………… 项目定位五部分………………………… 市场定位六部分………………………… 业态规划七部分………………………… 项目营模式（商业部分）八部分………………………… 租金定位九部分………………………… 招商计划………………………… 整体策略………………………… 推广策略………………………… 招商手段………………………… 优惠政策十部分………………………… 项目营模式（化部分）十部分………………………… 配套改进计划十二部分………………………… 财情况十三部分………………………… 融计划附件（）………………………… 现场规划附件（二）………………………… 招商手则附件（三）………………………… 媒介计划部分运营项目用地00余亩建筑面积70000余平方米商铺面积5000余平方米住房面积000余平方米总投...【东坡金城商业计划】目录部分………………………… 运营二部分………………………… 城市分析三部分………………………… 分析四部分………………………… 项目定位五部分………………………… 市场定位六部分………………………… 业态规划七部分………………………… 项目营模式（商业部分）八部分………………………… 租金定位九部分………………………… 招商计划………………………… 整体策略………………………… 推广策略………………………… 招商手段………………………… 优惠政策十部分………………………… 项目营模式（化部分）十部分………………………… 配套改进计划十二部分………………………… 财情况十三部分………………………… 融计划附件（）………………………… 现场规划附件（二）………………………… 招商手则附件（三）………………………… 媒介计划部分运营项目用地00余亩建筑面积70000余平方米商铺面积5000余平方米住房面积000余平方米总投RB 5 亿元东坡金城003年9月开盘销售 3 项目销售招商情况（如图）项目业态（如图）类别美容养生装饰品化教育休闲食品通讯名细国珍专营天然居姚明代音乐声冷酷00 国通超英美容城市猎人腾飞运动记星空门足球吧国移动叶氏美容童话世界爱情氧吧东坡化公司曼德夫晶悦女子精彩瞬唯尔靓怪妹妹心情驿徐艳霞艺术心L 琪赛智能电脑 QQ女孩哟喂呀金键艺术心阿迪达斯统计 5 7 3 5 项目现状分析 ) 随着项目整体地块增值招商节奏阵逐渐加快 b) 饰、美容和教育产业招商比例较 ) 休闲广场利用率高带动了周围商铺招商二部分城市分析（005年） 0~05年城市人口然增长率‰30万左右常住人口0万左右 0年消费品市场更趋活跃全年实现社会消费品零售总额6738亿元增长6%其批发零售贸易业实现销售额987亿元增长37%；餐饮业实现销售额3亿元增长3%05年上半年城镇居民人可支配收入088元增长8%上半年人消费支出70元增长89%其食品消费增长%教育化娱乐消费增长69%交通和通信消费增长76%3 目前全市有体工商户736户从业人员05人市民消费习惯（观察结论）集购物~8地北街外出就餐6~7 地猪市街、杭州路休闲娱乐~0 地红星路东段夜宵吃9~ 地环湖路 5 0年房屋建筑竣工面积3576万平方米下降7%房地产投直呈现下降态势今年以商品房销售增幅直落其投50分以上；空置面积较多上半年空置面积97万平方米其住宅7万平方米空置面积比年期增长3%6月商品房销售额75万元销售面积万平方米分别比年期下降5%和606%今年以商品房销售幅直落其投增幅50分以上以上信息山市统计局分析人口流动性较弱商铺数量密集 3 房地产投（住房、商铺）成增长休闲产业发达地居民习惯休闲购物 5 长期以形成以雕像广场心购物、娱乐休闲、餐饮体商业心说明城市收入稳步增加消费力上涨地房地产出现增长局面主要受人口数量限制 3市民消费习惯固定三部分分析项目地理位置（如图） rg（优势）政府优势当地政府化产业重项目地块优势居住人口多离传统商业心仅街隔有利人气培养 3 项目规模有利综合竞争力形成整合营销当地缺少休闲产业而项目体量足以支持多休闲产业形成 k（劣势）区位劣势项目所地位老城区但项目周边人气目前还不是很旺商业氛围不佳现有商业心与项目相隔上南街却并没有给项目带有效人气聚集效应道路交通目前项目周边仅沙觳行、南街有定人流量；北街商业气氛被三苏祠阻隔难以沿展到项目3 消费习惯南街被消费者遗忘如何唤起他们记忆我们要宣传和品质上花费很力气r（机会）．市场山没有形成特色消费商圈商业楼盘缺少系统科学推广方式做项目定位和目标对象是项目迅速成败关键．城市地块增值市心商铺密集业态单（饰）其他业态零散都是我们形成集补充业态机会r（威胁）．区域竞争新城区是政府规划重建设区域有东坡湖广场、义乌商贸城、金罗马假日广场、青年步行街等型商业楼盘；老城区有赛尔阳光广场、巴黎春天、香港商业步行街等．市场风险目前区域市场商业地产开发属实质性空白阶段主要由三苏祠产业形态对传统零售商业反面作用导致商业开发滞能否改变消费者购物习惯是市场风险关键 3．目前山空置商铺达30万平方米主要集新城区和老城区楼盘二楼以上商铺如我们不能合理运用业态掌握业态对营场所选择很有可能再次失败四部分营销目标① 实现招商70%以上② 人流量平3000人天以上③ 拉动产价值价达00元㎡五部分项目定位“化休闲购物心” 三产业概念及其发展、特概念三产业是除、二产业外其他行业亦称业包括生产和生活两方面是生产力提高和社会进步必然结其发展水平已成衡量国和地区发展水平、现代化程重要标志发展 ) 00年三产业完成投8306亿元增长76％增长速分别比产业、二产业高7和0分三产业投占社会固定产总投比重达到658%形成投新热b) 传统批发零售贸易、餐饮业和交通运输业持续、稳定发展,；旅游、信息、咨询、科技、社区、金融保险、通讯、美容健身、教育、娱乐、化等新兴产业快速发展) 三产业已成城市济增长支柱如北京、上海、石庄、长沙等城市三产业增加值占G比重分别达到589%、507%、0%和8%特三产业部行业较多,劳动密集与技术密集、智力密集行业并存,可以吸纳不层次、不素质劳动力就业结合身条件和城市条件满足条件产业有批发零售贸易、旅游、通讯、美容健身、教育、娱乐和化3 山城区商铺密集休闲场所不足除饰销售集以外如餐饮、娱乐、科技等没有形成特色商圈 5 由山区域地理位置、社会环境和济发展状况定了项目市场支撑只能地六部分市场定位市构成山地区消费市场、旅游人口、画爱者以及培训机构场构成外贸易与地贸易想结合七部分业态规划再根据满足条件产业开店策略我们确定如下产业结构休闲类营者开店策略休闲行业选择口岸主要考虑因素有具备地域优势和休闲娱乐比较集、配备充足车位、良营环境产业气氛充足休闲行业商铺般不会选择楼商铺由行业惯例消费者可以接受上二楼休闲业营者对建筑层高和部通道设计有较高要要通风条件良商品零售类营者开店策略商品零售行业选择口岸主要考虑因素有交通便利、周边有型居住社区作常规消费群体支撑、整体环境有利吸引消费者商品零售行业根据不类型选择商铺要也不样总体说规模效应是吸引商和消费者重对市场要较高画营者开店策略画行业选择口岸主要考虑因素有化背景、市场影响力、交易市场是否成熟、市场区域购买力、市场组织能力以及销售通路是否完善画行业对商铺要主要有便作品陈列、规模性和整体性三方面化教育营者开店策略化教育行业选择口岸主要考虑因素有社区与选交通情况、区域学校数量、租金价格、庭休闲较集便实地宣传化教育行业对商铺要主要有面积合要、租金便宜、相对安静具体业态分布以心广场分割出两业态区（休闲商业相结合、产业融入化）带多重享受业态如图（层可主选择沿街商铺不纳入规划）二层以上业态（含二层）层主力业态规划八部分项目营模式（商业部分）商业地产开发至少涉及多主要利益相关群体和多种权利分配围绕多级市场、多利益相关群体和多种权利分配必须通有效项目营模式实现开发商、投者、营者、管理者、消费者五者共生共赢、利益协调统以提升开发商美誉、持续发展力和实现其商业利益化五主要利益相关群体开发企业是项目开发整体组织协调者其利益取向是商业物业顺利销售回收投或者通长期租金收入获得投回报投者是项目销售关键商业物业成功销售前提是要给投者创造良投机会协助投者规避投风险取得合理投回报投者是商业项目从产品走向市场关键纽带他们重商铺升值潜力和丰厚租金收益营者（可能身就是投者）商业营者营程市场盈利机会、成熟商圈、合理租金、商品档次、商场推广力等因素定了营状况也直接影响商业口岸成熟和商业氛围营状况坏反定了投者投回报高低和回收期长短因项目开发商业形成初期吸引营者前商和对营者优惠扶持将尤必要管理者（有由开发商兼任）开发商引进验丰富商业管理公司参与商业项目管理和营是纯投者营管理能力不足有效手段消费者是商业物业终消费对象商业物业营商品与终消费者项目营模式常规营模式有产权式营模式和主营模式两种产权式营模式商业物业全部销售所有权由投者所有投者主营或者独立招商、分散营物业管理公司只有简单物业管理职能租金收益全部归投者所有主营模式主式营分两细分层面①将商业物业部分产权与营权销售给人投者但由专业商业管理公司责统管理投者主营或委托营并享受商业管理公司固定投回报种销售模式②指开发商预留部分商业物业不出让产权以引进核心主力商带动零散商进场营商业管理公司责统管理实现租金收益与产增值种营模式模式优劣势分析．产权式营模式优劣势营模式开发企业投回收较快风险较低操作简单追短期利益；但是由产权分散不便期商业管理缺乏长期收益化能力．主营模式优劣势通专业商业管理公司专业化管理实现商业价值化期风险投入增加项目营模式选择结合项目实际情况和整体营战略由项目前期招商不力导致人气不足影响到产权销售因我们必须首先考虑招商问题然利用产业形成人气利用聚集效应实现产权销售步蓄势阶段主营二种模式实现产增值二部销售阶段主营种模式强化项目整体品牌；结合产权营招商期成销售让投者看到固定投回报增强投信心租金定位以山商铺租赁市场定价依据制定合当地市场租金价格体系（如图表）三苏祠正面东坡苑背面以下低租金价格体系位置楼层楼层面积总面积租金（元平方米月）备正面背面楼层 59㎡ 339056 30－35 5－30 临街和广场面商铺租金低 30 ∣ 35 层 30㎡ 5－0 －5 3层 5356㎡ 0－5 8－二楼层 67㎡ 886 30－35 5－30层 030㎡ 5－0 －5 3层 536㎡ 0－5 8－三楼层 7㎡ 8336 30－35 5－30 层030㎡ 5－0 －5 3层 536㎡ 0－5 8－四楼层 77㎡ 876 30－35 5－30 层 06㎡5－0 －5 3层 536㎡ 0－5 8－五楼层 86758㎡ 5958 5－30 8－层 7㎡－5 0－5 六楼层 037㎡ 0356 5－30 8－层 939㎡－5 0－5 七楼层 037㎡ 0356 5－308－层 939㎡－5 0－5 九楼层 305㎡ 9595 价格面议整体租赁层 305㎡3层 305㎡层 305㎡十楼层 9785㎡ 503 8－ 5－0 临街和广场面商铺租金低30 ∣ 35 层 99㎡ 0－5 0－5 3层 536㎡ 8－ 8－十楼层 39㎡ 878－ 5－0 层 5㎡ 0－5 0－5 3层 536㎡ 8－ 8－十二楼层 77㎡ 3573 30－35 5－0 层 8㎡ 5－0 0－5 3层 8㎡ 0－5 8－十三楼层 39㎡ 87 8－ 5－0 层 5㎡0－5 0－5 3层 536㎡ 8－ 8－十七楼底层 697㎡ 5－0 十八楼底层 57378㎡ 8－5 十九楼底层 5096㎡ 8－5 休闲广场租金7元㎡物业管理费元㎡九部分招商计划招商对象合业态规划营者招商区域地+成都地区整体策略．由项目前期地市场形成不良影响故选择前不熟悉项目成都地区作招商主要战地从外到带动消除不良影响．项目形象山座化商业城休闲购物新体验3．媒介策略（附件媒介计划）诉对象具有扩张图体商户、连锁品牌营者及有识开店潜投者对象特征① 具备定抗风险能力济基础② 具有冒险精神对现有收入不满③ 身有投验或具有这方面人际关系④具有某行业工作验或人际关系对象行分析开店基础是对某行业了；开店目明确营场所选择和前期投入是考虑重特别是有识开店首次投者他们对初期投入十分重视；人际关系较广对信息收集渠道和围也相对较广蓄势期诉主题知识性“山消费市场分析及项目基属性介绍” 诉围成都+山诉7月5日～8月5日媒介选择华西都市报广告形式软题花诉频次软次题花3次；共计次导入期诉主题楼盘展示业态、管理、交通、地理等优势传递招商信息诉围成都+山诉8月5日～9月5日媒介选择华西都市报广告形式软题花诉频次软次题花9次；共计0次强销期诉主题优惠主标“店铺装修这里不花钱”副“更多优惠方案等策” 诉围成都+山诉9月5日～月5日媒介选择华西都市报+当地平面媒体+山夹报及户外辅助媒体广告形式平面、户外媒体和广播诉频次华西公告次、题花讯5次当地平面硬广次、华西夹报次、广播5秒月和户外媒体；共计平面5次户外月、广播月持续期诉主题与诉对象信息动招商成展示、项目能消费者提供诉围山诉月5日～次年月日媒介选择户外媒体+当地平面媒体（针对休闲媒体）广告形式硬广和户外媒体诉频次平面次户外月争取合作① 青城山GL会所易拉宝展示② 地广告公司与项目换③ 政府对型品牌引入支持其他事项① 国庆、元旦、春节举办活动媒介宣传② 强销期招商手册直邮③ 重招商对象直接跟踪④ V系统必推广启动前确定⑤ 集团建成起宣传该信息其他媒介上信息体现⑥ 原则上不做销售方面推广招商手段现场烘托商业气氛（附件现场规划）．户外广告形式多样新颖．提早形成国庆喜庆气氛多利用气球、彩旗等 3．气氛延展利用步行街仿古路灯活动提升人气．东坡金城品牌展示（9～0活动方案）．届东坡化购物节（0活动方案） 3．春节开业活动优惠政策容项目面积（建筑面积㎡）优惠政策（总租金）付款方式优惠政策品牌优惠政策 50以下 5099 009900500 500㎡以上次性付清3年次性付清5年国际国知名国普通品牌租金不优惠95折 9折 85折 7折 7折 65折 8折 9折物管费不优惠不优惠不优惠协商协商不优惠不优惠协商不优惠营管理费不优惠协商协商可免可免协商协商可免协商免租期 3月 3月 36月 69月 9月 9月 3月其他、商次装修产生属东坡金城垃圾清运费全免（业主营或行租赁招商由业主承担）、商入场装修装修入场证、管理费减半收取3、商享受与其他区域商政府给予所有优惠政策（按政府相关件执行）、优惠政策折扣限年总租金折扣不享受重复优惠共优惠政策006年0月日前入场商给予3月免租期006年0月日入场商面积（建筑面积㎡）50㎡以免租期月广告位优惠可根据商营规模及品牌适当其提供广告位（视品牌情况）指定使用位置并免费使用期限月到期可对其广告位优先租赁使用正常对外收费标准上给予优惠期宣传上我项目可商做出推广计划并结合整项目并对外造势宣传商进行品牌推广工作计划（如图）完成事件 75～85 山市消费力、方向、及城市属性调报告招商手册蓄势期广告发布布置休闲设施 85～90 导入期媒介宣传宣传围效评估吸引力、见等 90～5根据情况调整策略现场布置主题气氛营造强销期介宣传品牌推广活动 0活动 5～次年元旦狂欢夜活动入住商沟通目标商向数量达到要总体招商50% 0～春节目标商招商基完成商铺入住率达到70%以上东坡金城试营业结束广告招商宣传结束春节项目正式营业春节以到期户外广告诉项目功能向商举办各类活动或是有影响力活动免费提供场地扩项目影响力根据营业情况制定宣传计划达到营销目标数据要十部分项目营模式（化部分）该部分营模式与商业部分基致样采用先租销主要模式以出租率提升产价值得到合理回报招商计划招商对象教育业+画营者招商区域地+成都地区推广区域地+成都地区推广主题山“东坡金城”获“XX画教育示基地”称东坡金城山全力打造画教育示基地目标客户招商目标画院校二教育培训机构 3 地画营者销售目标合作画院校入住营者 3 地投理财者整体策略向成都地区高校或画院教授达成合作把项目作二教室加公益比例提高人流量 3加强政府合作促进作品销售实施手段向画、画院等行业人员直邮合作计划作品陈列室名真品或仿真画政府要员画 3 政府化交流作品提供单位借助0活动扩化影响 5 媒介计划项目形象推广 6 开发旅游商品形态十部分配套改进计划．心广场设置遮阳伞、休闲长椅、保安值班台；．休闲广场现有草坪改造改建“东坡化”主题公 3．光彩工程连接地面道路灯广场标识等箱． 9 楼周边及广场地砖铺设 5．街花台上花草种植 6．三广场晚上照明灯配置 7．东坡苑以东平整广场地铺设 8．走廊雨棚及餐饮条街雨棚搭建 9．广告规划步主开发灯杆罗马旗、标识广告二步与广告公司合作全面开发可开半月刊杂志（刊）十二部分财计划投入名称名细支出金额 75～85 市场可行性调研成都、山 000元招商手则手则000册、0000份 5000元布置休闲设施遮阳伞0把、长椅8张 000元 95～07 现场布置彩旗、彩球等 000元活动国庆、前期品牌推广活动 50000元 0～3 元旦狂欢购物节 50000元———其他支出预备金、商活动支持 000元合计—————— 5万备该预算不含宣传费用十三部分融计划（略）附件制定要总部支持． V系统．招商基础设施美仑投策划部 6006。