既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨(王锋 赵亮)

城见｜既有多层住宅加装电梯痛点难点及应对“双三分之二原则”，使得加装电梯获得管理部门审批通过的难度大为降低，加装电梯变得相对容易。

图为上海静安区临汾路一小区加装的电梯。

上海观察图近日，上海市住建委、房管局等十部门联合印发了（以下一般称“电梯意见”），旨在“重点做好‘老小旧远’的相关工作”，“加快加装电梯速度”。

现实中，市民居住的多层住宅，一般均没有配备电梯。

居住在5、6楼等较高楼层的居民，通常会感觉上、下楼费时费力，较为困难。

对其中的老年人来说，这一点尤为明显。

随着老龄化社会的到来，该问题变得越来越突出。

在此背景下，为既有多层住宅加装电梯，无疑是一件实事、好事。

除上海以外，既有住宅加装电梯已在多地进行。

然而，推进工作中，也曝露出一些问题，其中最集中、最难解决的，便是个别业主不理解、不支持、不同意。

特别是低楼层，比如一楼业主不同意。

不同意的原因也多种多样，比如认为低楼层使用电梯较少，因此不愿意为此分摊费用。

再比如，原本上下楼方便，是低楼层的比较优势，而如果加装了电梯，则相对于中高楼层来说，低楼层的比较优势下降，因此住户认为加装电梯可能影响房价。

如此等等。

那么，此次出台的电梯意见，是否解决了这些已经曝露出来的痛点、难点？一、业主自愿的法律依据既有多层住宅，主要是已经出售的商品房或售后公房，产权归于不同个人或单位。

第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

”也就是说，对已进行了产权登记的既有多层住宅来说，如果要对它进行任何处置，包括要在它的内部或外部加装电梯，首先要取得产权人同意。

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”就一幢住宅来说，哪里属于专有部分、哪里属于共有部分，产权证上已进行了明确区分和记载。

因此，如果加装电梯所要占用或使用的建筑部位，涉及业主专有部分的，需征得受影响的业主同意；涉及业主共有部分的，需要征得受影响的住宅共有部分的全体共有人共同同意。

关于落实加装电梯安全管理责任存在的难点问题及对策建议近年来，随着老旧住宅加装电梯的数量越来越多，电梯安全管理责任落实、电梯违法违规责任追究、安全事故责任承担、事故后续处置兜底等一系列问题成为了特种设备安全监管新的难点，亟待研究解决。

一、监管现状（一）注册登记状态。

按照《中华人民共和国特种设备安全法》等法律法规，特种设备应当在投入使用前或者投入使用后三十日内办理使用登记。

同时，《特种设备使用管理规则》对使用单位可以为自然人进行了明确规定，因此老旧住宅加装电梯业主在申请办理注册登记时，均是将使用单位注册为当时安装电梯的牵头业主或者小区业主委员会，由其承担使用管理责任。

（二）使用管理情况。

由于老旧住宅加装电梯是近几年出现的一种新的社会民生现象，所以具有使用年限短，乘坐人群单一，使用强度不大等特点。

虽暂未发生电梯安全责任事故，但从日常检查来看，各老旧住宅加装电梯使用单位普遍存在电梯安全管理制度不完善、使用标识标志不规范、维护保养不到位、日常巡查记录缺失、档案资料管理混乱、三角钥匙保管使用不当等问题，易成为引发电梯安全事故的隐患点。

二、存在问题一是电梯安全管理员履职能力不足。

经调查，目前，我区的老旧住宅加装电梯在建成投用后，注册登记时，电梯安全管理人员为业主或外聘持证人员。

这部分人群往往会由于其住所迁移、工作调动或其他生活、工作的问题，无法正常开展隐患排查、培训演练、记录运行情况等日常安全管理。

有的业主虽然经过培训，取得了特种设备安全管理和作业人员证件，因技能缺乏，无法履职。

有的电梯安全管理人员甚至不知道或忘记自己还是承担着某个小区的电梯安全管理责任，更谈不上认真履职。

二是电梯安全相关责任追究困难。

经查询，我区大部分老旧住宅加装电梯在投入使用后，注册登记时，使用单位均登记为电梯所在楼栋的其中一位业主或者是业主委员会，此种情况虽然不违反相关规定，但是造成了法律责任难以追究的情况。

例如：我区秋实小区加装了3台电梯，因未取得规划许可，无法完善电梯使用手续，但是电梯又在使用中，违反了相关法律法规。

关于推进老旧住宅加装电梯工作中的难点及建议老旧住宅加装电梯是当前老旧小区改造的重要内容，通过加装电梯可以有效改善老旧小区的面貌、便于居民出行、调动周边的活跃度、促进当地经济发展。

电梯加装工作也多次写入了国务院政府工作报告，近几年各地也陆续出台了加装电梯的相关政策，也有越来越多的老旧住宅陆续加装了电梯。

以XX区为例，自2018年推行老旧住宅加装电梯工作以来，共为100余个老旧小区加装电梯218台。

但通过梳理近几年老旧小区电梯加装工作，发现中仍存在以下三方面难点，需引起重视。

一、相关技术缺乏统一标准。

现阶段，我国针对老旧小区加装电梯的政策大部分是程序上的，但在相关技术方面却缺少准确的标准规范，从而导致实际工作中发生许多操作困难的问题。

另外，由于电梯生产厂家不同，在规格和质量方面也各不相同，没有统一的造价和施工技术标准，导致老旧小区加装电梯施工缺少统一标准，增加了难度。

此外，因业主缺乏对加装电梯相关知识的了解，在与施工方前期协商时并不完善细致，后续施工过程遇到问题易产生纠纷。

以XX南城华府小区为例，27户业主与XX某实业公司签订老旧小区电梯安装合同，约定安装1.6m/s规格电梯，施工单位进场后由于场地限制，便在未与业主达成书面协议情况下，安装了规格1.0m/s的电梯，从而引发纠纷诉至法院。

二、住户利益协调难度较大。

老旧住宅楼的住户对加装电梯产生的影响有不同的观点。

通常高层住户认为加装电梯可以将生活质量提高，同时方便家里老年人的出行，并且住宅也会因为在加装电梯后有一定的升值。

而低楼层住户认为加装电梯不仅会产生噪音，还会影响家里的采光和通风效果，降低居住环境的舒适度，且加装电梯会降低住房原有的价值，更加不愿意加装电梯。

因此，老旧住宅加装电梯工作期间，高层与低层住户之间经常产生矛盾，而且协调工作比较困难，影响加装电梯工作的开展。

三、后期使用管理难度较大。

一方面，由于加装电梯的经费来源大多为业主自筹，因此业主自筹加装的电梯存在物业不托管的情况，此时电梯的使用单位是业主，而业主会由于住宅转售发生变更，后续可能造成使用单位频繁更替、使用管理不规范、应急救援演练难以实施等问题。

老旧小区加装电梯存在的问题及建议
老旧小区加装电梯存在的问题包括但不限于以下几点：
1. 空间限制：老旧小区的建筑结构通常设计无法容纳电梯井和设备，加装电梯可能存在空间不足的问题。

2. 资金问题：加装电梯需要大量的资金投入，而老旧小区的业主普遍经济条件不够好，可能无法承担高昂的加装费用。

3. 影响居民生活：加装电梯需要进行工程施工，会产生噪音、灰尘等不便于居民居住的影响。

4. 受限制的权益：老旧小区常常存在业主纠纷、权益纠纷等问题，加装电梯需要统一所有业主的意见和行动，很难实现一致。

对于解决这些问题，可以考虑以下建议：
1. 加强政府支持：政府可以通过财政补贴或引导资金，为老旧小区加装电梯提供资金支持。

2. 设计创新：可以寻求设计和工程创新，采用更灵活的电梯井设计和安装方式，以适应空间限制。

3. 引进专业服务：引进专业的电梯加装公司进行工程设计和施工，确保施工过程中对居民生活的影响最小化。

4. 完善社区治理：加强业主自治，推动建立良好的业主委员会、
物业管理等制度，减少纠纷和统一决策。

5. 多方协商：可以通过业主大会、居民代表等形式，多方协商，争取大多数业主的支持和参与。

6. 防范财务风险：可以引入多种筹资方式，如银行贷款、业主分期付款等，分散财务风险。

7. 宣传教育：加强对业主的宣传教育，增强业主对加装电梯的认识和理解，促进大家积极参与。

老旧住宅小区加装电梯存在的问题和建议近年来，为提升居住品质，方便群众生活，尤其是解决老人和残疾人出行困难，老旧住宅小区加装电梯如雨后春笋般争先恐后进行安装。

但老旧小区由于在规划阶段没有专门预留电梯安装空间，多数需采用“顺应地势、将就空间”等方式进行安装，存在一定安全隐患。

一、基本情况以XX区为例，老旧住宅小区加装飞速增长，全区现有加装电梯272部，主要集中在梁山街道城区，2020年4月该城区加装电梯数量仅48台，截止到2023年4月，该城区加装电梯数量猛增至268台，年均增长73台。

随着加装电梯数量的激增，为群众带来便利的同时也留下了潜在的安全问题。

二、存在问题（一）电梯安装过程不规范，竣工质量存在安全隐患。

一是从执法人员抽查部分老旧住宅小区加装电梯建设现场情况来看，随意停工、无人看管、无警示标志等情况时有出现。

二是小区业主委托的安装单位一般由厂家安装，为节约成本，电梯廊道和井道使用材料质量标准不统一、不规范。

三是电梯竣工质量参差不齐，部分电梯底部基座区域存在严重渗水现象，个别电梯基座出现裂缝、倾斜，存在严重安全隐患。

（二）大部分电梯存在“有使用缺管理”现象。

绝大多数安装加装电梯的老旧住宅小区没有物业进行规范管理，多由小区住户自发组织全体业主申请安装然后使用，而办理使用登记的主体为业主挂名，业主不实际承担管理责任，也没有特种设备电梯管理人员证书。

电梯轿厢内报警装置和三方通话装置无人值守、无人接听，电梯长时间处于无人管理状态，管理缺失成为加装电梯的“通病”。

（三）电梯使用业主安全意识不强。

部分加装电梯使用业主委托维保单位进行日常管理，但维保单位开展使用安全知识培训和开展应急演练存在形式主义或者走过场，加上业主的特种设备使用风险意识不强，参加安全培训和应急演练的积极性不高，多数未能掌握电梯安全常识，对96333应急处置电话了解较少。

（四）管理部门未能发挥联动作用。

市场监管、建设主管部门、地方政府和社区共建共享共管程度不够，多个管理部门仍然单打独斗未能有效形成监管合力。

老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议(王锋赵亮)老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议王锋1，赵亮1，张红建2（1.水利部机关服务局，北京 100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南郑州471000）摘要：为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求，2014-2016年笔者所在单位组织实施完成了近18万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患，得到了住户的高度拥护和充分肯定。

同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟进、整治成果不能很好保持等问题。

为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。

随着国家经济建设不断发展，城市建设及人民生活水平不断提高，然而老旧小区建设标准不高、设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。

为完善城市功能，切实改善民生，北京市于2012年起组织实施老旧小区综合整治，2013年笔者单位所属的中央国家机关老旧小区综合整治工作也全面启动。

2014-2016年间，笔者所在单位累计完成近18万平方米老旧小区的综合整治。

为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。

一、老旧小区存在的主要问题及特点老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。

“十二五”期间，北京市和中央国家机关进行综合整治的老旧小区主要指1990年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要存在以下问题及特点：（一）房屋老化严重由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。

旧楼加装电梯的难点与解决思路探讨发表时间：2019-02-27T10:10:11.750Z 来源：《防护工程》2018年第33期作者：黄海彬[导读] 老旧小区改造工程中加装电梯难度较大，从电梯加装的技术角度入手，分析电梯一系列问题，并介绍解决思路。

摘要：老旧小区改造工程中加装电梯难度较大，从电梯加装的技术角度入手，分析电梯一系列问题，并介绍解决思路。

关键词：老旧小区；加装电梯；解决引言：当前，我国经济发展水平较高的一些省市，普遍面临老旧多层住宅以及没有安装电梯的小高层住宅能否加装电梯的问题。

但是，老旧住宅加装电梯工作涉及到多方利益的调整，难以一帆风顺地实施，需要在自愿、公平、合理的基础上，进行艰苦的平衡和协调，才能积极稳妥地予以推进。

现结合一些地方的政策及经验，将该项工作的利弊及处理思路概述如下。

1、老旧住宅加装电梯工作的利弊(一)作用一是完善老旧住宅使用功能、提高宜居水平的客观要求。

随着经济社会的发展，人民群众对住宅功能的需求也会相应提升。

为老旧住宅加装电梯，能够完善老旧住宅使用功能，提高多数住户的居住品质，为老旧住宅区注入活力，甚至改善社区、城市的风貌。

二是坚持以人为本、改善民生的重大举措。

现阶段，由政府履行公共服务职能，引导和推动老旧住宅加装电梯，有利于照顾城市日趋庞大的老龄人口以及弱、病、残、孕等群体日常出行与生活，使广大居民共享改革发展的成果。

三是减轻居民负担、缓解住房市场需求压力的重要途径。

解决好老旧住宅加装电梯问题，方便多数住户的生活，可以有效抑制部分业主的换房需求，从而在一定程度上减轻当前住房市场的需求压力，进一步稳定商品房价格水平，并客观上减少因换房产生的装修消耗。

(二)弊端一是持续增加资源消耗。

我国面临的资源瓶颈约束已日益凸显。

为大量的多层住宅以及一些地方为数不少的小高层住宅纷纷加装电梯，会大大增加建筑材料、电梯设备以及能源的需求与持续消耗，使节能型社会的建立面临更大的压力。

老旧住宅加装电梯存在的问题及解决思路摘要：随着国民生活水平和质量的不断提高，人们对提高电梯的设备舒适感要求越来越高。

我国还有很多老旧小区未加装电梯，且这些老旧小区所居住的人群大多都是老年人，这给老人的出行造成了很大的不便，甚至还有部分老人不再出家门的情况。

出现这一情况的主要原因是因为老旧住宅小区加装电梯的规范标准不一，加之施工单位质量的水平存在一定的差异，这就导致老旧住宅小区在电梯质量上存在参差不齐的现象。

对此，本文梳理了老旧住宅加装电梯存在的问题进行了研究分析，并提出了相应的解决对策。

关键词：老旧住宅；电梯；问题老旧小区加装电梯可以有效解决老年人的居家养老问题，还是一项重大的民生工程。

目前多个城市出台了补贴老旧住宅小区加装电梯的政策，但是由于加装电梯在质量上存在参差不齐的问题，如：电梯井道结构问题和建筑中救援通道问题，以及电梯本体问题等，使得电梯无法通过电梯检验。

本文对老旧住宅加装电梯存在的问题和解决思路进行了如下研究，详情如下。

一、老旧驻扎加装电梯存在的问题第一，电梯井道结构问题。

老旧小区安装电梯与新疆住宅安装电梯的最大区别便是建筑物在设计时是否预留了空间安装电梯设备。

因此，老旧小区安装电梯需要得到小区业主的同意和城市规划以及建设部门的批准，同时还需要解决在电梯安装过程中遇到的技术问题，如：燃气管道以及设备用电、排水问题【1】。

此外，由于各个小区的情况不一样，因此，在安装电梯时，电梯井道施工和电梯设计图纸要求也会存在很大的区别。

加装电梯井道结构和原有的建筑链接不规范等问题，均会导致电梯在后期的使用中存在安全上的隐患【2】。

比如，电梯井道的承重梁布置不合理或者焊接不达标均电梯在运行时出现紧急情况时，安全钳动作造成导轨支架在导轨的冲击负荷作用下，产生墙体塌陷等危险。

但是由于我国老旧住宅电梯在加装上还未形成统一的标准，这也就导致我国各地电梯设计单位和施工单位以及相关职能部门，对电梯的设计和施工以及安全监管上存在很多不同的地方【3】。

关于老旧住宅加装电梯工作中存在的问题及建议近年来，人口老龄化和楼价的不断攀升，旧楼加装电梯成为大势所趋。

中央和各地方政府也出台了多项政策文件，推行老旧楼房小区的电梯加装工作。

随着经济社会的发展，老旧电梯数量日益增长，加之部分小区电梯设备配置先天不足，物业公司责任意识淡薄，电梯维护保养不够规范，维修改造资金缺乏等问题，制约和影响电梯安全可靠运行，有关问题亟需解决。

一、XX区电梯基本情况我区电梯数量增长迅速，2022年1月至10月新登记电梯945台。

主要分布在主城各镇街，现有在用电梯14945台，占全市电梯总量6.47%，在全市各区县排第3位。

近年来，老旧住宅加装电梯增速加大，全区2019年老旧住宅加装电梯135台，2021年已达229台，2022年截止目前新增52台，主要集中在龙洲湾街道（1台）、鱼洞街道（47台）、莲花街道（2台）、李家沱街道（2台）。

随着市民改善居住环境、提升生活品质需求的不断增强和我区老旧小区改造工作的不断深入推进，老旧住宅加装电梯将继续呈现急速增长态势。

二、老旧住宅增设电梯存在的问题及原因（一）使用管理方面1、加装前行政审批流程复杂。

一台电梯的报备需要历经规划、设计、勘探、许可、审批等多流程，耗时长，且涉及规划、建设、市场监管等多部门和单位，影响群众加装电梯的积极性。

2、存在电梯安全管理责任落实不到位问题。

一是管理能力不足。

老旧住宅加装电梯大多由某一业主（极少部分为业主委员会）自行管理，而这些承担电梯管理责任的业主多为退休老人或无电梯管理基本知识的人员，不具备基本的管理能力（2021年我局对辖区229台老旧住宅加装电梯进行了拉网式检查，涉及215个电梯使用单位，这些单位均是业主个人或业主委员会，其中由业主个人211人，管理电梯211台，业主委员会9个，管理的电梯18台）。

二是管理责任无法有效落实。

由于业主自行管理，难免出现因管理人员外出或房屋产权人变更等，导致电梯管理制度、岗位责任制度未建立或未有效落实，以及电梯三角钥匙管理人员配备不到位，电梯紧急报警装置形同虚设，应急救援措施能力严重不足，日常巡查、隐患排查不落实不到位等问题。

城市老旧小区改造实施存在的问题及对策摘要:作为我国不可或缺的民生工程，老旧小区的改造主要集中在城镇地区，为了满足我国惠民政策的相关标准，同时还要对城市的系统化实施加以更新，建设单位需要对传统的开发建设模式进行转型化处理，进而来确保整个城市发展质量达到预期标准。

不过，就目前来看，建设单位在进行老旧小区的改造过程中，很容易会受到项目自身的风险影响，所起到的最终效果与质量无法满足预期标准，为了避免类似的情况，则需要建设单位及时进行组织模式的创新化应用，通过合理的手段开展工程内容的调整与应用，以此来为后续工作奠定良好的基础。

关键词：城市；老旧小区；改造引言为进一步提升城市居民居住环境，各大城市在加强基础设施改造力度的基础上，重点加强了对老旧小区的升级改造，这对于改善城市功能，提高人们生活环境和居住质量，尤其是城市形象等诸多方面起到了积极作用。

但在改造进行过程中依然存在一些问题，比如，小区内住户结构较为复杂，居民想法不统一，尤其是在利益上存在较为严重分歧，导致工作的开展存在众多阻力。

因此就有必要对这些问题进行认真分析，达到“以人为本”的核心改造策略。

1老旧小区改造项目的特点一般来说，在老旧居住区改造项目的施工过程中，涉及的工程单位水平相对不一致，专业性的影响较大，整个施工过程的管理效率和质量难以得到有效保证。

在进行老旧居住区改造的过程中，为了满足人们的生活需要，整个建设周期必须控制在两年以内。

如果建设时间过长，不仅会造成比较恶劣的社会影响，而且在一定程度上会阻碍经济的发展。

不仅如此，在进行老旧小区改造项目施工时，需要开展相应的审批处理工作，这就需要不同的部门一同参与其中，细化施工内容，以此来确保后续工作能够顺利开展。

在这一过程中，施工单位还会受到资金方面的干预。

由于整个工期是存在阶段性特征，不同阶段所提供的改造资金数量不同，倘若施工单位缺乏足够的管理手段，在造价管理中存在着一定程度的管理缺失，便会使得自身的经济发展受到较为不利的影响。

关于市老旧小区住宅加装电梯问题思考与探索一、老旧小区住宅加装电梯的相关政策和学术界的相关研究（一）相关政策2017年全国两会期间，有代表提出老旧小区住宅加装电梯的问题，当时执行依据是《物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但可参照的内容很少。

2019年4月，*省住建厅等六部门印发《关于我省既有住宅加装电梯工作的指导意见》（冀建房市［2019）2号）。

2019年8月，*市人民政府办公室印发《*市既有住宅加装电梯工作实施细则》（沧政办字［2019）55号），明确了各相关职能部门的管理和审批工作分工，指出是否加装电梯由业主决定，不能强加于民。

2023年，*市人民政府办公室印发《关于积极推进我市既有住宅加装电梯工作的通知》（沧政办字（2023）35号），规定本着利益平衡的原则，全体业主签订协议后才可以实施加装电梯项目；并要求区、街道、社区三级联动，共同推进老旧小区住宅加装电梯的民生工作。

2023年7月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2023〕23号），指出为满足居民生活便利和改善生活需求，推进有条件的楼栋加装电梯。

但对“条件”没有做出明确规定。

2023年1月1日开始实施的《民法典》带来的一个重大变化就是业主共同决定事项表决比例的变化，但不能因此就否定业主的决定权，造成不必要的邻里矛盾。

*市据此也出台了相关的指导意见。

可以看出，随着国家对加装电梯相关政策的调整，*市也在及时跟进，以便让*市老旧小区住宅加装电梯的民生工程有章可循，有据可查。

（二）学术界的相关研究学术界很多学者对老旧小区住宅加装电梯面临的问题进行了研究，如顾爱华、王曾分析了老旧住宅小区电梯加装的现状、问题、成因，进而提出了解决思路；李明、王玉龙、祁婕以石家庄市为例对既有多层住宅加装电梯实施障碍进行调查分析，提出解决方法；孙铭鹤以上海市为例，对老旧小区加装电梯的设计进行了研究。

老旧住宅电梯更新情况，存在的主要难点问题及建议干这行这么久，今天分享点老旧住宅电梯更新情况这块的经验。

老旧住宅电梯更新啊，这事儿可太头疼了。

先说说存在的主要难点问题吧。

首先就是资金，我觉得这是最大的拦路虎。

你想啊，老旧住宅里住的大多都是普通老百姓，让每户都拿出一大笔钱来换电梯，这不是个小数目啊。

像我之前负责一个小区的电梯更新，那小区建筑年头久，很多业主都是退休老人，他们收入有限。

为了凑钱这个事儿，扯皮拉筋就好几个月。

有的觉得按楼层收费不公平，低楼层不想出，高楼层又觉得自己出太多冤得慌。

还有房屋维修基金这块也麻烦。

很多老旧住宅当初缴存的维修基金要么就没多少了，要么支取手续繁琐得要命。

就像我问过一些地方的相关部门，得这个盖章那个签字不说，还得提供一堆材料，简直能把人折腾死。

再一个就是业主意见难统一。

这就像一大家子人商量事儿一样，众口难调。

有些业主可能觉得现在电梯虽然有点小毛病，但还能将就用，不愿意折腾去换新的，万一换了还不如现在的可咋办呢？我记得有个小区，一半业主想换，一半业主觉得没必要。

可电梯不能就这么半新半旧的扔着吧，真是叫人无奈。

最后就是施工的问题，老旧住宅电梯更新时，空间布局有时候是个大问题。

很多老住宅当时盖的时候没考虑到以后要换更大更先进的电梯，所以有一些建筑结构的限制。

比如管道线路什么的都在旁边，改动起来特别费劲。

施工的时候还不能影响居民正常生活，这个度超级难把握。

针对这些问题，我觉得还是有些办法的。

资金方面，政府能不能补贴一些呢？我感觉这是最直接的方式。

像有的地方就出台政策，按照一定比例补贴老旧小区改造，这其中就包含电梯更新，这样就减轻了业主很多负担。

对于房屋维修基金支取麻烦的事儿，相关部门能不能简化手续，设定一个专门针对电梯更新的快速通道，把那些不必要的程序都砍掉，只留下关键的材料审核部分就行了。

业主意见难统一这个，我觉得很好的办法就是让居民选出业主代表，然后大家充分讨论，一起去找电梯公司了解情况。

COnSTRLICTiOn SAFETY2021年第2期城镇建设既有住宅加装电梯存在的问题及对策分析陈伍昌(奧的斯科技发展（上海）有限公司，上海200000)【摘要】随着我国城市化水平的不断提升及人口老龄化，既有住宅加装电梯逐渐凸显其重 要性，成为了社会的焦点问题。

针对于此，基于对既有住宅电梯的加装问题分析，文章主要阐述现 阶段既有住宅电梯加装面临的问题，针对安装技术层面和社会层面，提出了行之有效的解决措施，对目前加装电梯工程具有借鉴意义。

【关键词】既有住宅电梯加装安装问题解决方案【中图分类号】TU857 【文献标志码】A〇.引言目前，我国大部分建于二十世纪七八十年代的 既有住宅，基本没有配备电梯设施，随着城市人口的 老龄化加剧，小区许多老年住户上下楼梯十分不便，给生活造成了困扰。

再者，国家和社会对既有住宅电 梯加装问题十分重视,2018年《政府工作报告》中指 出，要完善配套设施，鼓励有条件的住宅加装电梯，让居民生活得方便。

因此既有住宅加装电梯对老年 人生活质量的提高、社区环境的改善，幸福指数的提 升具有重要意义,是解决这一社会问题的有效途径。

以下将从四个方面论述既有住宅加装电梯存在的问 题，并针对问题阐明有效的解决方案。

1.既有住宅电梯加装存在的相关问题1.1技术难关既有住宅小区本身就有一定的局限性，比如：建筑楼宇的高度、楼与楼的间距、日照采光情况、通 风、消防安全、小区容积率等等。

有些楼宇结构、地 基的承重，当时房屋设计时，并没有考虑按照电梯 房屋来设计，有可能不具备加装电梯的条件，在加 装电梯以前，要全面地考虑到这些难点。

加装电梯 按传统电梯安装工艺，安装费高、工时长，且地基的 占地面积往往增加很多。

而且，施工工期一般要数 月，施工过程中会给楼内居民造成不便，施工噪音 也会一定程度上扰民。

由于现场钢结构井道和既有 住宅本身楼宇结构上有着不同，而且在楼与电梯之 间有一道连廊，因此在双方的连接上需要考虑不同强度的螺栓支架等，再者一般机房空间有限，这在 安装上有一定的难度。

0 引言我国为改善居民生活环境针对老旧小区提出了加装电梯的改造方案，不仅可以解决老旧小区居民出行难的问题，而且优化城市面貌。

当前，我国针对老旧小区加装电梯的研究很多，为小区加装电梯工作开展提供一定的指导。

潘仁颖（2020）提出，老旧小区改造是当今城市建设的重要内容，关系到人民群众在住房方面的重要利益，同时，也是解决旧城区住户生活困难、提升住户生活品质的重要途径[1]。

刘晓君（2019）提出，随着同意加装电梯项目人数要求的提高，住户承担的费用比例逐渐增加，住户间费用分摊比例差额逐渐减小，结合小区具体情况，发挥政府和市场的作用，开展多种资金筹集模式，共同分担加装电梯费用，能充分调动各方积极性，有效减轻业主经济负担，顺利推进加装电梯工作的开展[2]。

基于此，本文在之前研究的基础上从居民、政府、加装电梯工作、政策、安全等多方面分析老旧小区加装电梯的问题，并提出解决方法，为当前老旧小区加装电梯工作提供理论参考。

1 老旧小区改造加装电梯的重要性1.1解决我国老年人出行难的问题目前，实施老旧小区改造加装电梯工作，能够解决我国老年人出行难的问题。

早年建设的6、7层规格小区大部分未配备电梯设施，而且居民多为老年人，随着老年人身体素质下降，腿脚不灵活情况加重，上下楼极为不便，导致大部分老人不再下楼，成为“悬空老人”，降低老年人晚年生活质量。

而给老旧小区加装电梯，可以解决老年人下楼不便的问题，住在较高楼层的老年人可以利用电梯实现外出活动，所以，老旧小区加装电梯可以有效解决老年人出行难的问题[3]。

1.2提升居民的幸福感多层老旧小区缺乏电梯设备为居民带来很多不便，如给危重病人的救治工作增加难度，老旧小区楼梯存在一定的安全风险，儿童容易受伤。

另外，老旧小区内很多居民会在楼梯口放置物品，影响居民上下楼。

加装电梯后，可以提高病人发病救治效率，保证病人的运送安全，提高居民上下楼的安全性和便捷性，使得居民的满意度提高，慢慢获得幸福感。

既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨（王锋赵亮）第一篇：既有老旧小区多层住宅加装电梯难点问题分析及探讨(王锋赵亮)既有老旧多层住宅增设电梯难点问题分析及探讨王锋1，赵亮1，张红建2（1.水利部机关服务局，北京100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南郑州 471000）摘要：随着我国老龄化社会的逐步来临，既有老旧多层住宅由于大部分没有安装电梯，已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求。

2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有老旧住宅增设电梯的指导性意见，但总体进展并不顺利。

2013年笔者单位拟对1栋老旧住宅增设电梯，最终也因住户意愿等具体原因未能实施。

结合具体实践，笔者对实施过程中的主要难点问题进行分析和总结，提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。

关键词：老旧小区增设电梯难点问题分析一直以来，我国《建筑设计规范》规定“七层以及七层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅必须设置电梯”，对于七层以下则没有强制性要求。

出于成本等方面的考虑，我国六层及以下的多层住宅普遍没有安装电梯。

随着老龄化社会的逐步来临，这些没有安装电梯的住宅已逐渐难以满足老年人上下楼的基本生活要求，既有老旧多层住宅增设电梯的呼声日益强烈。

2008年起，广东、北京等几个省市陆续出台了既有住宅增设电梯的指导性意见，但由于资金来源、规划审批、住户意愿等一系列问题，总体进展并不顺利。

2013年笔者单位所在系统组织开展老旧小区综合整治，其中包含增设电梯试点。

2015年笔者单位拟对1栋多层住宅增设电梯，最终因住户意愿等具体原因未能实施。

本文就该项目实施过程中遇到的难点问题进行分析和探讨，并提出思考和建议，希望对其他地区或单位增设电梯工作提供一定的经验和借鉴。

一、基本情况该项目位于北京市丰台区，为6层住宅，建成于1989年，共有96户住户。

该楼共有7个单元，呈L型布置，其中1-3单元为东西朝向，4-7单元为南北朝向。

既有住宅加装电梯项目推进的难点与对策摘要：目前，既有住宅加装电梯呈现出“星星之火，可以燎原”之势。

一些城市陆续出台了既有住宅加装电梯管理办法或实施细则，从政策实施层面进行引导和规范；同时，一批电梯制造企业率先关注和发力加装电梯市场，推出积木式、整体装配式加装电梯吸引客户，促进了既有住宅加装电梯的落地实施。

但大家也要看到，加装电梯的住宅小区设施老旧、业主非单一、房屋结构多样、施工现场复杂、各地政策不明晰、施工单位尚不完善等问题仍阻碍了这项民生工程的全面铺开，亟待相关部门共同化解。

关键词：既有住宅；加装电梯；项目推进；难点；对策1既有住宅加装电梯前期准备问题和注意事项由于目前未确定一个专门的职能机构来批复加装电梯事宜，因此在加装电梯设计审批阶段可能涉及多个部门的审查批复，如规划、住建、消防、人防、城管、应急、市场管理等部门，有时可能还会涉及市政道路部门。

建设单位在加装电梯前应仔细做好论证，同时涉及到的各个审批部门也应明确各自的审查要点。

例如在一些加装电梯工作刚刚起步的地方，有的申请加装单位找相关部门去审批，而相关部门根本不知道应该审查批复些什么内容。

建议各省市出台加装电梯指导意见，明确各部门职责和审查要点。

建设单位应及时与相关部门沟通，对可预见性的问题如下水管道的改线、救援通道畅通、后期电梯的主体责任归属等问题提前做好勘察和沟通，避免后期产生不必要的纠纷。

作为领域内专业单位，建设单位在前期勘察应细致，对地下管网、地形限制等问题提前考虑，做出合理预算。

例如某地区加装电梯前期未考虑地形因素，导致施工后重型起重设备无法到达电梯安装位置进行吊装，从而影响施工进度，且增加了后期施工成本。

建设单位还应提前告知居民，加装电梯后期涉及的费用，如维护保养费用、部件更换费用、电费、钢结构维护费用等，避免后期产生不必要的纷争。

2施工主体(施工单位)方面的难点与政策建议2.1战略不清，战术不明难点：我接触过一些政府高级官员、电梯行业人士和普通居民。

老旧小区综合整治实践及存在问题的思考和建议王锋1，赵亮1，张红建2（1.水利部机关服务局，北京100053；2.黄河小浪底水资源投资有限公司，河南郑州471000）摘要：为贯彻落实国家防震减灾、节能减排相关工作要求，2014-2016年笔者所在单位组织实施完成了近18万平方米老旧小区的综合整治工作，极大改善了老旧小区居住环境，消除了安全隐患，得到了住户的高度拥护和充分肯定。

同时，在综合整治实施过程中也发现存在后续管理不能及时跟进、整治成果不能很好保持等问题。

为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合整治具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治工作提供一定的经验和借鉴。

随着国家经济建设不断发展，城市建设及人民生活水平不断提高，然而老旧小区建设标准不高、设备设施落后、功能配套不全、缺乏长效管理机制等问题日益突出。

为完善城市功能，切实改善民生，北京市于2012年起组织实施老旧小区综合整治，2013年笔者单位所属的中央国家机关老旧小区综合整治工作也全面启动。

2014-2016年间，笔者所在单位累计完成近18万平方米老旧小区的综合整治。

为更好的推进此项工作，笔者将本单位老旧小区综合具体实施情况及存在的问题进行总结和分析，提出思考和建议，希望对全国老旧小区综合整治提供一定的经验和借鉴。

一、老旧小区存在的主要问题及特点老旧小区是一个描述性的概念，反映的是小区的新旧状况。

“十二五”期间，北京市和中央国家机关进行综合整治的老旧小区主要指1990年以前建成的居住小区，其主体是享受国家房改优惠政策的售后公房和未售公房，其产权关系、管理方式等方面与目前的商品住宅小区有所不同，主要存在以下问题及特点：（一）房屋老化严重由于建成时间早，随着房屋使用时间的增加，老旧小区普遍存在维护结构保温性能差、渗水漏水多发；给排水、供暖管道锈蚀、堵塞；电梯、水泵、配电、消防等设备设施落后、老化；墙面、阳台、通廊钢窗等局部脱落、坠物；楼梯间、电梯厅等公共环境破旧、脏乱等建筑本身的问题，存在较大的火灾、坠物等安全隐患。

旧楼加装电梯检验中发现的普遍问题发表时间：2020-09-09T11:07:24.967Z 来源：《基层建设》2020年第14期作者：冯海军王昊权赵永安[导读] 摘要：建造于早期的多层住宅，大多未配置电梯，已经难以满足居民对生活品质的需求。

甘肃省特种设备检验检测研究院甘肃省兰州市 730050摘要：建造于早期的多层住宅，大多未配置电梯，已经难以满足居民对生活品质的需求。

2019年旧楼加装电梯再次被写入政府工作报告，并且从2018年的“鼓励加装电梯”改为“支持加装电梯”，可以看出政府对加快推进老旧小区加装电梯，改善居民出行的支持力度，这必将对今后的加装电梯市场起到更加积极的作用和影响。

另一方面，得益于经济上行与电梯上下运送货物的便捷性，建造于早期的老旧厂房也迫切需要加装电梯。

所以无论老旧住宅还是老旧厂房，加装电梯正在迎来一个新的机遇期，那么如何保障加装电梯的安全，特种设备检验人员身上自然多了一份责任。

关键词：旧楼加装电梯；检验问题；措施引言财政部和住房和城乡建设部公布了修订后的《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》，此办法第一次将我国老旧小区改造纳入支持范围，这意味着老旧小区的改造市场将越来越大，对于既有建筑电梯加装的施工管理也将越来越重要。

1加装电梯工程概况 “十三五计划”中提到统筹规划发展城乡社区养老服务设施，新建城区和新建居住（小）区按要求配套建设养老服务设施，营造绿色安全便利的生活环境，为方便老年人上下楼，支持多层老旧住宅加装电梯。

目前，我国还有许多6层及6层以下的老旧住宅没有电梯，甚至没有预留电梯井的位置，无障碍设计被忽视，基础设施不完善，加装电梯这项民生工程已迫在眉睫。

据不完全统计，老旧住宅加装电梯市场预计有300万部左右的需求量，北京、上海、广州等城市都进行了积极的探索和实践，取得了不错的成绩，但在推进过程中也遇到很多难题，需要政府、社会、居民共同努力。

2旧楼加装电梯检验中发现的普遍问题 2017年至2020年初，某特检机构共完成监督检验29台加装电梯，在监督检验过程中，电梯救援通道、土建遗留问题、紧急报警装置等不符合要求的问题突出，统计情况见表1。