房地产促销几种手段和方法
房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？
在多年的工作中，总结了房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：
一、“无风险投资”促销法；
二、购房俱乐部法；
三、“购房安全卡”促销法；
四、“精装修房”促销法；
五、周末购房直通车促销法；
六、优惠价格促销法；
七、名人效应完美形象促销法；
八、环保卖点促销法；
九、保健卖点促销法；
十、展销会促销法；
十一、赠奖促销法；
十二、抽奖促销法；
十三、先租后卖法；
十四、联合推广楼盘法；
十五、公益赞助促销法；
十六、节庆、典礼促销法；
十七、新闻、公关促销法。
这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。
如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进（SalesPromotion简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言，是指支援销售的各种活动。广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。
销售促进作为促销组合的四大工具之一，在营销管理中相当重要。在以前楼市处于卖方市场，许多房产商都忽略了销售促进，那时房产商最注重的莫过于公共关系；随着市场从卖方市场转向买方市场，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究有关市场推广策略。在楼市，当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候，就应该适当地引入并运用已经在营销市场中久经考验的推广工具——销售促进。
在房地产业竞争相当激烈的今天，房产促销的多元化使其呈现出多种多样的形式。但是“万变不离其宗”，方法再多，也离不开其最基本的形式。我在多年房地产策划工作中，以个人经验总结了房产促销的一些基本形式：
一、“无风险投资”促销法
“无风险投资”促销法以降低风险为目的的促销法，目前已受到人们的普遍欢迎，它常常表现为如下四种形式：
1、自由退房法
购房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用时，购房者如果要求退房，可以不说明任何理由退房，“立马”一次性退还房款，而且给予20%的风险补偿金！这样做，对于开发商来说，可以很早就收回投资，有利于资金周转。尽管在房子造好后，对于那些退房者要付给比银行利息高的补偿金，但是总的来说，还是划算的。因为许多高档商品房一直到建成，还卖不出一半，大量空置的商品房，会使开发商的资金陷于泥潭。
2、试住促销法
该法让欲购房者可以先试住一小段时间后再买房。这种方法把握消费者心态的是：因为只有想买房的人，才会去“试住”。如果一旦住进去了，买房的可能性会变得很大。
3、换房促销法
该法的特征是客户入住后仍可以自由换房。买了这家房地产公司的商品房，住进去以后，觉得不如意，可以随便换住别的商品房——先决条件是这些商品房必须是这家公司建造，而且还空着。换住时，原来买房的钱，可以折算，多退少补。
对于房地产公司来说，换来换去，都是他们公司的商品房，没有换出“如来佛”的手掌，所以于他们无损。但此法容易造成销售失控，不便于对成交客户的管理，建议少用。
4、以新换旧促销法
该法的特征是以旧房换新房。由于将旧房出卖之后的资金可以作为购新房的“资本”，一下子使付出的房款大为减少，购房者只需负担其中的差价，这样，使得普通百姓在经济上能够承受。
除此之外，房地产营销还可以采取下面两种方法，一是“以地段换面积”，就是说，想换大一点的房子，就好地段的小房子，换差一点地段的大房子；二是“以面积换地段”，就是说，想换好一点的地段，就以差一点地段的大房子，换好一点地段的小房子。
二、购房俱乐部法
长期以来，许多购房者由于对房地产业比较陌生，对楼市行情不了解以及缺乏必要的购房知识，对怎样才能买到称心如意的房子感到
困惑。成立购房俱乐部，目的就是为消费者营造一个良好的购房环境，以确保消费者的合法权益。
复地集团的“复地会”、万科集团的“万科会”均属于购房俱乐部这一类。这种购房俱乐部的目的是为人们提供购买的选择，事实上组织购房俱乐部的房产商常常近水楼台先获得大量购房订单。
据我了解，目前房产市场上的购房俱乐部大多是由发展商牵头组织，其规模属于中小型的较多。而由房地产交易中心牵头组织，由消协、房地产主营部门、开发商、消费者以及房地产专家等多方面参与介入、规模庞大的购房组织，在全国尚不多见。
三、“购房安全卡”促销法
商品房是一种特殊商品，其价值较高，购房对一个普通消费者来说，是一笔巨额开支，所以购房者的购房行为慎之又慎。但由于房屋的购买不同于其他商品房的买卖，购房的过程涉及到国家各种法律、法规、政策以及有关房地产、建筑、金融等方面的知识，专业性和政策性较强，再加上我国存在着有关法律、法规不够健全，房地产商的开发方式各不相同，物业产权形式多种多样，交易合同及手续不规范等情况，消费者的购房行为承担着较大的风险，购房者稍有不慎，就有可能陷入不法房产商设置的“陷阱”，产生大量纠纷和争议，给消费者带来极大的经济损失和时间的浪费。目前有关购房投诉已成为消费投诉的热点，法院受理的购房纠纷案件急剧上升。
为了保护消费者权益，使消费者的购房风险降到最低点，个别房地产商推出了“购房安全卡”这一服务项目，以帮助购房者安全购房。
“购房安全卡”这一服务项目，由全面了解有关房地产各项政策、法规、熟悉房地产开发交易市场的各方面情况的房地产评估事务所的专家来主持，可以帮助购房者对选中的物业情况进行综合的鉴定评判，在购房者发生交易之前就杜绝各种可能对购房者合法权益的损害，这种方法应该说是保护购房者合法权益的有效途径之一。但此种“购房安全卡”也常常是由相关的房地产商赞助的，他们与律师事务所一起合作，在提供消费者一定保障的同时，也促进了该项目房产的销售。
四、“精装修房”促销法
“精装修房”，顾名思义，就是经过装修、装饰，甚至配有基础家电、家具的住宅商品房。快节奏的现代社会，使人们无暇顾及到装修过程的每一个环节，即使这样，一场装修下来，累瘦几圈也是常有的事。这种“精装修”的商品房，交房时即可入住，省去了客户因购买“毛坯房”后还要花大量人力、物力进行装修的麻烦而受到欢迎。
在房地产开发市场逐步由卖方市场向买方市场转变过程中，实施“精装修房”建设，其意义在于：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值。“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力。通过实施“精装修房”建设，减少了消费者购房后投入的大量精力，交房时即可直接投入使用。
避免了购房者陷入装修的陷阱。并非每个购房者都懂得专业装修知识，也就是说，在装修过程中，购房者难免会因为缺乏专修知识和
经验而掉入装修公司的陷阱，造成不必要的损失。“精装修房”一般有发展商与装修公司的质量承诺书，保障了购房者的房屋质量。
当然，“精装修房”存在着一定的缺陷。同样的居住空间，由于使用者的社会地位、工作性质、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格、体现个人审美观念的个性化居室装饰。无法满足购房客户对装饰、装修的个性追求，就是“精装修房”所存在的缺陷。
不过，现在许多房产商提供的“菜单式装修”这一方法弥补了这个缺陷。因此，“精装修房”在市场上已经越来越受欢迎了。例如，由我主持策划的「徐汇37度2」（百第宜山大楼）就是以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点，它推出市场后，其“精装修房”的卖点受到购房者的普遍看好。
五、周末购房直通车促销法
为方便市民购房，一些房地产销售营销公司与房地产管理机构和新闻媒体联合起来推出了一种“周末购房直通车”项目，目的是为了促进房地产销售。
随着市民购房意识的日益成熟，看图后马上下手购房的人已越来越少，他们越来越重视对楼盘的现场考察，他们不再只听信广告，更相信亲眼所见。常常为了解售楼情况到处奔波以致劳累不堪。“周末购房直通车”的推出极大的方便了市民，免除了购房者四处奔波的劳累。又为项目挖掘了潜在购房户，开拓了市场。
这项活动是让想要购房的市民利用双休或节假日，免费乘坐购房直通车，到各处出售楼盘的现场去考察和挑选所需的房屋。购房直通车分成几条路线，从不同的地方登车出发，沿不同的线路到不同的目的地。参与活动的消费者可享受一系列的优惠条件和服务。为了使活动能收到更理想的效果，新闻媒体着力宣传，大造声势，扩大影响；加盟的开发商不但推出了自己的精品楼盘，还邀请了一批政府部门的管理人员、房地产顾问进行义务咨询、释难答疑和购房指导。
在上海，由《解放日报》和各加盟开发商联合推出的周末看房直通车十分受欢迎，此举既方便了想要购房的市民，也使加盟的开发商积累了潜在客源，也扩大了报社的社会影响，达到了三赢的结果。
六、优惠价格促销法
随着房产销售市场的变化，供求形式发生了巨大转变，在这种情况下，为了进一步扩大营销业绩，迫使开发商不得不利用价格和品质的变动调整，使自己在市场中立于不败之地。
天第置业有限公司开发的「星期五公社」就是以优惠价格促销法的优势在竞争市场上取得了胜利。必须注意的是优惠促销法是促销之最有效手段之一。
七、名人效应完美形象促销法
该法主要是指房地商应用一些名人效应来迅速培植项目的知名度和美誉度，塑造一些“形象完美”的房地产项目，借名人效应代言项目来打开市场通路，以达到促销的目的。
上海浦东「世茂滨江花园」就是借著名影星梁朝伟作为其形象代言人来进行楼盘促销，以梁朝伟的身价和气质衬托出楼盘的高档。
名人效应完美形象促销法多半在大型的或者是高档的项目上多见。
八、环保卖点促销法
随着天气预报中每日空气质量指数的公布，购房者也越来越关心所购住房上空空气的质量。这是购房者成熟的一种表现，也对开发商提出了更高的要求。于是，房地产市场新推出的项目力求在社区环境及配套设施上挖“卖点”。
传统的建筑有一个重要标志，就是完全依赖采暖制冷设备维持室内舒适温度。这样的建筑不仅严重污染环境，导致城市“热岛效应”，而且危害人体健康。这些年空调病日益盛行便是例证。北京「锋尚国际公寓」的概念就是“高舒适度低能耗”，将其进行通俗化的创意表现，广告口号就是“告别空调暖气时代”。「锋尚国际公寓」主要依靠先进的、不受外界恶劣气候影响的建筑“外围护系统”，辅以“混凝土低温辐射系统”调控室温，并配合24小时的“健康新风系统”使得整幢建筑物的各个角落保持一年四季如春，同时建筑总能耗仅相当于北京节能标准建筑的五分之一。这个卖点使得「锋尚国际公寓」一上市就受到消费者的关注。
还有些房地产商推出了“绿色住宅”的概念，大力提倡纯净水入户、保暖供冷系统的新工艺、垃圾分类处理等环保卖点，但是，这些方式对购房者来说，只能是锦上添花，如果空气、阳光、水这些根本
的问题没有解决好，而只是一味在营造卖点上做文章，最终会与购房者的要求越来越远。概念是产品所作的可以解决消费者未满足需求的一种承诺，是产品定位的一种差异化表现。概念的开发过程就是对市场和消费的再认识过程，发掘消费者尚未被满足的需要，并与竞争品牌区别开来。
九、保健卖点促销法
对一个现代人来说，他可以不知道某某歌星或影星，但他不可以不知道绿色、环保所代表的意义。换句话说，对自身生存环境的关注、对健康生活观念的崇尚，已经成为新派现代人的一个重要“标识”。因此，当房地产界一些住宅项目尝试把绿色、健康、环保的概念引入居住领域时，很快便得到消费群体中一些年轻人的热烈响应。
十、展销会促销法
通过房产展销会促进房产项目的销售是销售商的一贯作法。房产展销会免去了消费者来回奔波的劳累，集中了大量的房产项目，扩大了消费者购房的选择余地。因此，它还是很受购房者欢迎的。
一般情况下，为了向社会及时报道展会的情况，展会主办单位会定时了解各参展商当日的销售情况，加以统计后向媒体发布，由于这种统计一般都采取参展商“自报家门”的形式，当事者出于自身形象的考虑，其成交量、销售面积、成交金额中不时带着某种“水分”。另外，也有的发展商会在现场签约以营造一种热销气氛。
现在，每逢节假日或双休日期间，有关单位都会举办房展会，而且颇受消费者和发展商的欢迎。
值得指出的是，参加房展需要有卖点，好的项目创意、切实的区位、环境、价位、户型的优势可以通过房展会引起房产消费者的关注，从而取得成功。
十一、赠奖促销法
赠奖活动是以赠品或奖金作为促销诱因所进行的活动，这种活动一般以消费者为对象，以赠品作魅力，来刺激消费者采取购买行为。有的房产商会采用赠送购房者基本家具和家电的促销方法。对消费者而言，如果购买房产的同时还有家具或者家电赠送，那么无疑让他省掉了亲自去购买的麻烦，当然是乐意接受的。对房产商而言，能够以此吸引更多购房者并刺激他们进行购买活动，使资金早日回笼，何乐而不为呢？
北京房产界就出现了买房送厨卫装修或买房送汽车等促销法，此促销法的实施也确实对楼盘的销售起到了一定的推动作用。
房地产界的赠奖范围从赠送厨卫精装修、家用电器到家具，现在又上升了到汽车，相比价格明降，这种温和的暗降方式既达到了促销的目的、使楼盘销售进退自如，又不伤害已购业主的忠诚度。
十二、抽奖促销法
抽奖活动是以高额的奖品或赠品，一人或数人独占形式的附奖销售。例如“购买某楼盘，可或免费欧洲旅游”等，都属于这种形式的促销活动。
这种促销方法具有一定的投机性，虽然对有些消费者而言，它不如送装修、送家电等实在，但因为此法兼顾了人们的搏弈心理，反而会使消费者产生刺激的感受，因而还是有一定的诱惑力的。
十三、先租后卖法
所谓先出租，后卖楼，是指房产商在正式销售之前，将具体房屋单元先出租给固定客户，然后以此作为卖点，进行房屋销售推广。此种促销策略的核心是，充分考虑客户购买不动产后所存在的变现风险，使客户在买楼之后即可享受到即时、现实的现金回报。由于客户在决定买楼时，能通过具体的考察知晓其决定购买的房屋所存在的投资价值与发展潜力，并且由于具有现实可行的资金回报，从一定程度上讲，能在很大程度上刺激客户的购买行为，最终产生很好的促销效果。
先出租，后卖楼策略将使房产商面临两个市场：租赁市场和销售市场。表面来看，房产商由于所面临市场范围的扩大和不确定性，将加大推广难度。实则，尽管目前许多房产商开发的新盘没有直接面对租赁市场，但在租赁市场上却能常常看到新盘房屋的影子。由此可见，该策略实际上是直接面对租赁市场与销售市场并举，通过租赁市场的较底风险进入，实现楼盘价值的初步实现，从而为销售市场减轻压力，促进销售。
这种策略运用时需注意的是，只有部分楼盘适用，并非适合所有类型的房屋，笔者认为此种策略的应用范围较侧重于商业铺面、办公写字楼类物业，只要的策略计划得当的情况下，完全可以作为一种主
要的营销策略。此种策略在住宅类房屋的适用，可以局部、小范围地适用，运用得当，会对整个楼盘的销售起到很好的促进作用。之所以需要局部、小范围地适用。完全在于许多住宅由于购买者为自用，并且由于其用途价值的影响，往往买房者"喜新厌旧"，因此，本策略适用于住宅需谨慎行事。
十四、联合推广楼盘法
在信息大爆炸、广告满天飞、楼盘团团转的楼市推广市场中，许多项目的推广努力往往付诸东流，对于楼盘的销售促进作用不大。但不说楼盘的策划推广能力如何，随便翻开一张本地的报纸，房地产广告或信息总是浩浩瀚瀚地充斥其中，面对竞争激烈的眼球争夺战，房产商开始琢磨起新鲜的促销样式，比如热热闹闹地在当地几家主要商场举办大型的巡展活动，这种把房展办进商场的做法不但吸引了众多市民的眼光，更为有关传媒增添了报道的材料……而且，这种集欣赏、娱乐、参与和利益于一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。
把房展办进商场，房产商需要事先提出一整套的翔实可行的推广计划，为自己的楼盘进入商场定位：是举办独家房展还是进行联合促销或是两者兼而有之，是短期的促销推广行为还是伴随着销售周期的长期推广……同时，房产商还需要就具体情形对于促销资源与促销利益的合理利用有充分的描述，以利于在计划实行时控制。
据分析，把房展办进商场的做法有以下好处：
一、观念上的主动性有助于增加销售机会。
二、项目推广的单一性有助于减少竞争威胁，提高效益。
三、推广费用较低，有助于节省企业营销资源。
四、楼盘推广对象与商场客户对象的有机结合能使房产商的推广定位更加明确。
五、选择公众所经常面对的商场，对于刺激客户的信心极为有利。但是，我们在把房展办进商场时也存在一些需要着力考虑的问题：比如在商场内部举行房展，往往会由于空间的限制而使展示效益不能发挥到极至，而且在与商场合作时，可能会受到商场方面出于顾客安全与购物舒适的角度而所做的或多或少的限制；商场购物人流的影响；目标群体更为细致划分的影响；在现场如何促成交易以及如何让目标客户到售楼现场的控制手段等等。
从更精确的意义上讲，把房展办进商场，如果从促进售楼交易的角度出发，适合于短期的促销推广，如果从沟通楼盘及企业与市场关系的角度出发，较为适合于中长期的展示推广。在适应的楼盘方面，普通住宅、公寓别墅、办公楼、商场商铺等都适合运用，关键在于楼盘定位与商场定位的吻合程度因素。
十五、公益赞助促销法
主要是应用一些有社会效应的公益行为来提升和扩大项目和企业知名度。它的酝酿条件是必须是有政府行为而避免老百姓感觉功利性不强的行为。例如，希望工程、体育大赛、夏令营……等，可能都可以作为房地产策划寻找的契机。
十六、节庆、典礼促销法
该法是充分利用节假、双休、或庆典的机会进行促销，当然策划人也可以建议开发商创造一些节庆或是庆典的事宜开进行促销，比如，社区文化节、艺术节、开盘典礼、开工典礼等，这些都是属于节庆或是典礼促销法的应用。
十七、新闻、公关促销法
为了让自己的项目产生媒体或公众效应，造成人们常说的耳语效应，策划人可以建议发展商去制造一些新闻事件或是政府公关行为来引起媒体或是公众的注意。从而达到促销的目的。这种方法是典型的事件行销的方法。
上海的「徐汇37゜2」就是抓住了后SARS时期，人们对于温度的敏感度比任何时候都敏锐这一特点，直接把温度作为楼盘的推广名，来吸引新闻媒体和公众的注意，从而达到促销的目的。
所谓：“成也萧何，败也萧何”，策划人在运用此促销法进行事件行销时，一定要想清楚自己所制造的新闻话题是否会不利于楼盘行销。要知道有些话题是不利于楼盘行销的，相反还有可能使项目销售陷入僵局。
以上关于房产促销的一些基本形式，房产策划人在实际工作中可以加以借鉴和运用。策划人在运用销售促进策略时，需要从整体设计和适应房产特性的角度出发，将销售促进与广告、公关、人员推销有机地结合起来，单纯地运用销售促进策略，常常会使其效果大打折扣。
销售促进同广告一样，需要销售力的支持，需要有规范、系统、科学的设计。它的切入点是消费者的心理，它的设计重点是目标群体
的参与性，它的基础是客观市场具有相应的消费能力。同时，尽管它能在短期内产生较好的经济收益，但不能指望销售促进来建立品牌的忠诚度和挽回溃败的销售形势。目前许多房产商所运用的促销手段还缺乏系统性和科学的设计，我们很难从有关报章上找到一个成系统的促销广告。尽管有些房产商已经开始重视并有意地应用销售促进策略，比如我们常从报章上见到的内部认购大优惠，一次性付款优惠、赠送露台或私家花园等，但仍需强调其依赖于充分的消费信息和科学统计的设计的重要性。策划人在运用销售促进策略时，应注意把握销售促进的适应房产商品的特征：
一、销售促进一般在限定的时间和范围内进行，通常时间较短；
二、是销售促进活动设计时要充分地考虑买房者的消费心理，要着力设计能吸引买房者和其他市场关系人员参与的活动方案；
三、注意掌握销售促进工具的灵活运用。目前在许多行业适用的促销工具在房地产行业并非适用；
四、销售促进必须提供给买房者一个购房的激励，或现金、或折扣、或赠礼、或心理的高额消费、或附加服务，这种激励必须适应于房产商品高额消费的特性；
五、销售促进要求开发商注重自身销售能力的训练与培养。这里需要指出的是，在实际运用的过程中，这十七种基本形式可以联合应用，也可以独立应用，还可以派生出更多的促销形式。这就需要策划人根据项目的自身气质和实际情况，举一反三，灵活地借鉴和运用这些促销基本形式，从而制订出符合房地产项目实际情况的促销策略。
15种促销方式思维导图 借力促销： 1、利用热点促销（长江中下游发洪水、钓鱼岛问题等） 2、明星促销（林书豪、李孝利的T恤等） 3、依附式促销(奥运赞助商、国庆放假余热之类等) 事件促销： 1、网络事件（杜甫很忙、四爷很忙、向凤姐学习、我爸是李刚等） 2、新闻事件（汶川地震、长江洪水、留守儿童、中非战争、世界杯、奥运会等）文化促销： 1、文化类促销（中国风、青花瓷、舌尖上的中国等） 2、时尚文化促销（欧尚风格、流行时尚风、北美风格等） 创意式促销： 创意式促销（当你爱上他（情侣鞋），让我们走的更远等） 组合式促销： 1、搭配式(上衣和裤子购买打五折、情侣衫8折等) 2、捆绑式（买A送B，买鞋送袜子等） 3、连冠式（第一件全价，第二件5折等） 指定式促销： 1、指定对象促销（角色优惠：母亲节特惠、教师节特惠、父亲节特惠、老会员专享，新会员直降等） 2、指定产品促销（买A送B、买A立减20元、买A加一元换购等） 附加值促销： 1、口碑式促销（邀请有礼、邀请返利、评论有礼、好评返利、转发有礼等）
2、服务性促销（帮你指定减肥计划、旅游计划、问候卡片、以旧换新、包邮） 3、承诺式促销（全网正品、十天保价、30天内退换货、退换货包邮、上门取货等） 4、品牌型促销（广告语：棉麻艺术家、您的终身鞋柜等） 5、故事性促销（我们毕业了、向左转，向右转、分手也快乐等） 6、榜单排名式促销(运动排名第一、女鞋第一等) 另类式促销： 1、通告式促销（4s10月7日预售，买鞋有机会赢得ipea3等） 2、纯视觉冲击式（颜色搭配明显、借助美国大片海报等） 3、反促销售式（高价促销，没有最便宜的，这里只有最贵的、原价促销（不打折扣）等） 4、悬念式促销（不标价、猜价格等） 5、稀缺性促销（全网仅此3件、姚明签名运动鞋、绝版促销、机不可失、机不再来、国内唯一代理商） 6、模糊式促销（穿底价、最便宜、超值优惠） 纪念式促销： 1、会员式促销（会员等级不同促销、会员日促销、vip会员专享、满额成vip 会员等） 2、纪念日促销（会员日、店庆、生日特惠等） 3、特定周期促销（品牌特惠周、每月一周、每月半价周等） 4、节日促销（妇女节、儿童节、情人节等） 名义主题促销： 1、主题促销（感恩回馈、清晨与你携伴同行、鞋伴中国等） 2、首创式促销（网购狂欢节等） 3、公益性促销（拯救木兰、少年强中国强、佰草集,涌泉相报、一元基金会等） 4、联合促销：（互补式促销（男鞋+女鞋=携伴到老）、运动十大品牌、女鞋联盟“惠”等） 5、配合平台主题促销（拍鞋新时尚、拍鞋无局限、巨划算无底线、只求断货）赠送类促销： 1、惠赠式促销（买一送一、买多送一、买就送红包、买就送积分、买多送多、买就抽奖、满立减等） 2、礼品式促销（下单有礼） 时令式促销：
房地产促销几种手段和方法 房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？ 在多年的工作中，总结了房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用： 一、“无风险投资”促销法； 二、购房俱乐部法； 三、“购房安全卡”促销法； 四、“精装修房”促销法； 五、周末购房直通车促销法； 六、优惠价格促销法； 七、名人效应完美形象促销法； 八、环保卖点促销法； 九、保健卖点促销法； 十、展销会促销法； 十一、赠奖促销法； 十二、抽奖促销法； 十三、先租后卖法； 十四、联合推广楼盘法；
十五、公益赞助促销法； 十六、节庆、典礼促销法； 十七、新闻、公关促销法。 这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。 如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进（SalesPromotion简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言，是指支援销售的各种活动。广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。
手机的十大促销方式 促销活动总的来说，分为两大类，一是针对消费者的促销活动，也确实是我们最熟悉的促销活动，另一类确实是针对经销商和促销人员的促销活动。针对经销商，要紧是返利和广告支持等；对促销员，要紧是鼓舞。下面将要紧探讨针对消费者的促销活动。 针对消费者的促销活动的方式，总的来说，确实是赠品、降价、特价机、抽奖、展现、路演等几种，只只是针对各种产品和各个地点能够做出不同的组合和不同的具体操作。 下面对各种方式作详细的介绍： 一、赠品 赠品，顾名思义确实是在购买产品时赠送物品。 分类： 赠品的形式专门多，按赠品的物品形式，能够分为实物和非实物。 实物：打印机、电脑包、配件礼盒、酷夏太阳眼镜、太空背包、手表、T恤、水壶、手机挂链、台历、剃须刀等等； 非实物：手机资费、上网费、增值服务资费等等。 按与手机的关系紧密程度能够分为手机配套产品、手机相关产品和手机无关产品。 手机配套产品：如电池、挂绳、彩壳、耳机、数据线等等； 手机相关产品：与手机的产品形象相关的产品，如2005年五一索爱举办的促销活动：购买时尚超长摄像K700C/MP3手机，可获赠酷炫星际手表一个；购买商务智能P910C手机，可送商务电脑包一个。又如购买打印功能手机送打印机等。手机无关产品：通用的赠品，如电子台历、微波炉专用瓷器、挥春套装、红酒礼盒等。 评判：赠品目前是手机促销活动最要紧的形式。这种促销方式能够让顾客看到实实在在的优待和“让利”，也差不多成为现时顾客最为熟悉的一种活动方式，对购买的成功有专门大的关心作用。但赠品的选择专门关键，赠品选好了可能会因为赠品而选择手机，赠品搭配不行，一方面对顾客形成不了吸引力，另一方面还会面对较多的问题，如“要求将赠品兑换成现金”等等。 赠品的选择：产品定位、年龄、季节、流行因素等对赠品的选择起到决定性作用。 个人观点：手机赠品的有效作用力排序如下： 手机配套产品>手机相关产品>手机无关产品 案例： 2005年LG手机在全国六大区举办了一个大型的促销活动，具体活动如下： 区域促销内容促销时刻 华北 1、买一赠一：拉杆箱、公文包、钱包+名片包套装 2、抽奖：在重点卖场进行转盘抽奖活动，奖励包括DVD、微波炉、电暖器等。 1.21-2.21 华东“LG缤纷好礼贺新年” C910/C950 送读卡器及健康秤；C650送高级商务旅行包；C630送微波炉专用瓷器；CU8380送数据线礼包；C930送海晰蓝礼盒；C810/C610送万用笔记本；C620送围巾；W800参加总部刮刮卡活动 1.19-2.19
房地产促销策略的决策步骤 通常分为： 1.提案项目 2.行销代理项目 提案的流程及提案内容的拟定 市调资料汇总提案报告、秀稿说稿 广告表现 一.提案内容 市场部： 市场篇：人文区域、社会经济、政策法规、交通公设、大环境、小环境、同区域竞争个案分析 产品篇：产品规划、房型修正、景观园艺、VIP、物业管理、智能安保……建议产品定位 业务部： 行销篇：客源定位、定价策略 高价政策：建筑业者在购物者可以接受的范围内尽量抬高价位，借以提高利润的政策。适用于： 1.市场竞争小的市场； 2.市场需求量小的高价位产品； 3.具特殊性或独占性地段的产品； 4.为塑造高品质形象的产品； 低价政策：建筑业者认为降低价位可使销售量增加，总收 益也可因而增加之政策。适应于： 1.景气不佳时，采用低价政策可吸收潜在购房者， 以利用资金周转； 2.市场竞争大的市场； 3.产品条件不佳，大小环境不佳的产品； 通路策略：1.包销 2.纯企划 3.代理
三种通路安排：1.接待中心 2.外据地 3.中介 业务策略： 主委 业务专案企划专案 业务助理文案设计 销控、推案时机、营销成本分析及控制。 企划部： 广告篇：案名建议、LOGO设计 案名：必须唤起消费者的认同及反应 要点：1.注目：有特征 2.理想：易读、上口、易懂、易区别其他个案 3.记忆：易记、不易混淆 4.态度：令人产生好感 案名的分类：1.新词 2.外语 3.辞曲语言 4.人名 5.地理名称 6.大写字母 7.功能 8.商品分类 9.企业名称 广告总精神： 广告方向： 媒体策略（与业务策略之配合） SHOW稿
比较 提案注意的事项： 1.视觉化的提案资料（83％为视觉） 2.一页一讯息的重要性（图表化、图案化、简短化） 3.全体印象的统一性 4.说稿秀
房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？ 在多年的工作中，总结了房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：一、“无风险投资”促销法；二、购房俱乐部法；三、“购房安全卡”促销法；四、“精装修房”促销法；五、周末购房直通车促销法； 六、优惠价格促销法；七、名人效应完美形象促销法；八、环保卖点促销法；九、保健卖点促销法；十、展销会促销法；十一、赠奖促销法；十二、抽奖促销法；十三、先租后卖法；十四、联合推广楼盘法；十五、公益赞助促销法；十六、节庆、典礼促销法；十七、新闻、公关促销法。 这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导 和启发方向。但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。 如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进（SalesPromotion简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言，是指支援销售的各种活动。广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。 销售促进作为促销组合的四大工具之一，在营销管理中相当重要。在以前楼市处于卖方市场，许多房产商都忽略了销售促进，那时房产商最注重的莫过于公共关系；随着市场从卖方市场转向买方市场，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究有关市场推广策略。在楼市，当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候，就应该适当地引入并运用已经在营销市场中久经考验的推广工具——销售促进。
十大促销策略 1特价促销 特价就是指在短期内通过直接降价的方法,以低于正常价位的价格来优待顾客,达到促进销售的目的。由于特价促销对顾客具有特殊的吸引力与很强的视觉冲击力,在各行各业被经销商普遍采用。特价促销通常在以下情况开展: ①五一、中秋、国庆、春节、店庆等重大节日或当地发生重大事件或热点事件。 ②当竞争品牌的营销活动已对本品牌的地位形成威胁,或就是有可能会对本品牌的销售造成影响时,如竞争对手实行特价或推出新产品,为反击竞争对手而使用。 ③产品处于生命周期的衰退期的时候。 ④产品价格偏高,导致市场销售不畅时。 ⑤出于某种原因需要提升销售量,如急于完成年度销售任务时。 ⑥清理库存,急于回笼资金的时候。 点评在开展特价促销时,要给特价促销找一个合适的理由,不能让顾客认为就是商品卖不出去或质量不好才降价。特价促销幅度要适当,太小,对顾客的吸引力太小,促销效果不明显;太大,能在短期内大幅度提高销售额,但同时利润损失惨重。因此,特价促销的价格一定要有竞争力。 2折扣促销 折扣促销在瓷砖、灯饰、布艺销售中往往用于尾货、死货的处理。使用折价促销策略需要选择好时机,否则促销效果事倍功半。一般来说,采用折扣促销的时机有以下几种: ①店庆、节假日等特殊日期时,采用折价券促销吸引顾客,促进销量。 ②店铺采购到新的畅销商品或企业推出新的产品时,折价券促销可以唤起顾客的购买需要,持续增加销售量。 ③当竞争对手采取促销活动时,折价促销可以有力回击竞争对手的促销活动。 ④当店铺或企业为了加快资金周转,加速资金回收力度时。 ⑤店铺为了扭转商品或服务销售全面下跌的局面时。
点评折扣促销对消费者来说有变相降价的意思,所以折扣促销只能就是用部分产品或特定的几款产品,勿用全部产品都进行折扣。 3赠品促销 赠品促销就是利用消费者占小便宜的心理的一种常见促销方式,在节假日使用非常有效。瓷砖、灯饰等泛家居产品属于耐用品,比较适合用赠品促销方式。运用赠品促销时,必须考虑促销产品与赠品之间的关联性,这样的促销方式对消费者来说比较实用,容易达到良好的效果。 点评赠品促销还要核算促销成本,赠品价值太高,虽然能够更有效地提升销量,但赚不到钱,而赠品价值太低显得没诚意,不能引起潜在顾客的注意。 4联合促销 联合促销最大的好处就是可以使联合体内的各成员以较少的促销费用取得较大的促销效果。具体体现在:①费用分摊,降低相应的促销成本;②消费融合,实现品牌互动;③功能互补,提升促销效果;④风险共担,抵御市场冲击。 点评做联合促销要选择合适商家,该商家销售的产品与瓷砖要有关联性,一般建议瓷砖联合促销都选卖建材或家具等商家合作。联合促销一次可以联合多家商家,但就是多家商家要就是卖不同产品的才行。 5抽奖促销 抽奖就就是利用人的侥幸、追求刺激与“以小赢大”的心理,通过抽奖赢取现金或商品强化购买的欲望。参加抽奖活动不受参与对象的学历、能力、知识、素质等的限制,就是一种完全凭借运气的促销活动,因此,抽奖活动的受众非常广泛,会有众多的消费者参与其中。 点评抽奖促销就是依靠奖品去吸引顾客购买商品,因此,奖品的设置就是抽奖促销活动的关键所在。一般来说,要根据产品的价位来设置奖项,活动奖品要有特色,还要设置适量的大奖,中奖率必须高,小奖要多。此外,奖品的形式最好选为商品或旅游等服务而非现金,这样更有利于减少企业的促销成本。 7现金返还 面对商家频繁的打折与返券,消费者的兴趣与热情渐渐消退,其中诸多的猫腻与限制也让消费者厌恶。因此,现在很多企业开始实施现金返还的促销策略。只要消费者购买了规定的产品,可立即在购买处获得现金返还。 点评现金返还可以让消费者感到这就是实实在在的现金优惠,可由消费者任意支配;而不会像返券那样在购货时受到时间、地点与产品牌子的限制。因此这种促销方法更受消费者的欢迎,促销效果更加明显。 8 增值服务
第一章房地产营销策略 1.1房地产市场营销环境分析 房地产营销策略的制定是一项复杂的工作，涉及面广、难度大，其中，房地产市场的营销环境分析是极其重要的一个环节。 1.1.1宏观政策环境因素分析 国家宏观的经济政策和对房地产市场的调控 1.1.2中观产业环境因素分析 1.1.3微观企业环境因素分析 1.2房地产营销战略 1.2.1房地产营销策略的本质特征 1、地域性 第一，要考虑房地产开发项目的区域经济情况。 第二、要考虑房地产开发项目周围的市场情况。 第三、要考虑房地产项目的区位情况。 2、系统性 房地产策划是一个庞大的系统工程 3、前瞻性 房地产策划的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。 4、市场性 房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。 5、创新性 6、操作性 7、多样性 房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据房地产市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的最佳适应状态。 1.3 房地产有效营销关键 房地产市场营销包括以下内容：区位、环境、房型、价格、品牌，设计和包装推广。只有结合本地市场特色和项目本身特性的专业系统市场营销才是最有效的营销。 最富成效的营销工作离不开以下关键几点： 1、深刻洞悉市场 从政府法规到购房者观念方向之多，令人较难全面把握。“市场研究——风险控制——决策分析——调整控制”永远是理性投资和有效营销的基础保障。想通过经营房地产获得预期收益，必须随时对时机、空间、市场和价格进行透彻
的分析和评判，关注消费者的心理需求，把创新性的营销理念纳入营销体系。 2、定性与定量决策相结合 目前，房地产市场营销基本上以定性研究为主，主观和随意性太强。丰富产品品质，实现开发各阶段的理性量化，则意味着持续领先和占领市场，少踏“陷阱”。当然，在量化的理性操作基础上必须务实——“实际效果”是唯一的评判标准。 3、专业化和系统化的销售策划和推广策划 有效的销售策划和推广策划，应建立在充分广泛的市场调研和深度了解项目本身的基础上，力求合理化和最佳利润化。掌握准确的市场和目标消费群数据，是进行量化分析的关键。 第二章房地产营销策划基本理论 2.1房地产营销策划 2.1.1房地产营销策划概念及实质 一、营销策划概念与实质 日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。 营销策划以综合运用市场营销学及相关理论为基础，以市场调研为前提，从市场竞争的需要出发，以科学地配置企业可运用的资源为手段，目的就是制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销目标。在策划的过程中，创意是灵魂。 二、房地产全程营销策划概念 现代营销理论要求强调产品对顾客的满意程度。随着社会经济发展，人们对生活质量、生活方式的追求发生了很大的变化。相应地，就房地产而言，不仅建筑质量本身好、价格适宜、公共设施配套、良好的物业管理、多样的销售方式、未来的升值潜力以及独特的人文气氛都是营销过程中应注意的因素。这些决定了由过去的利润的单一营销目标向公司利润、顾客需求和社会利益相结合的多元化营销目标转变。[4] 房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，
最受市场欢迎的10大年末促销活动方案 年末的时候，商家都会展开疯狂的促销大战，因此，每一家都需要一个切实可行的年末促销活动方案。那么，年末促销活动方案有哪些?可否为大家提供一些实用的有效的客户比较喜欢的年末促销活动方案?好的，以下是十个比较可靠的年末促销活动方案，肯定会是客户喜欢的方式哦!您不防试试! 【年末促销活动方案大全之有奖促销】 所谓有奖促销，乃是企业通过有奖征答、有奖问卷、抽奖(即开式，递进式，组合式)、大奖赛等手段吸引消费者购买企业产品、传达企业信息的促销行为;按照抽奖的性质主要分有奖征答/问卷、抽奖、大奖赛等 【年末促销活动方案大全之游戏促销】 所谓游戏促销，乃是企业设计一些构思奇巧，妙趣横生的游戏或竞赛让消费者参与，同时把企业信息、产品信息传达给消费者的一种促销行为;既是游戏，以趣味、游戏、娱乐为主，比赛尚在其次。如现在流行的广场秀当中，总是会设计一些观众参与的游戏，如“一分钟谁重复的企业名多”、“一分钟内数出产品的十大卖点”、“明星模仿秀——谁比谁更象XX明星”以及诸如拼图游戏、搭积木比赛、跳棋比赛、猜字迷等。 【年末促销活动方案大全之会员制促销】 在商业领域，会员制促销是利用人作为社会的人在心理上团体归属感，以制度的形式成立一个正式的或非正式的组织，由组织向会员承诺一个或多个利益点，从而实现组织与个人利益最大化促销行为。开展会员促销首先必须收集足够的会员资料，建立消费者数据库，消费者资料可以向专业公司购买亦可自行收集。 【年末促销活动方案大全之试用促销】 指厂家或商家把一定数量的商品样品，免费赠送给目标消费者试用的一种促销活动。其目的是使消费者在试用后切身体验到该产品的质量和功效，进而从小量尝试到长期固定消费。 【年末促销活动方案大全之换新促销】 所谓换新促销，是在一些大件的耐用消费品如家电、厨具等领域，厂家为了扩大消费，免除消费者“旧的不去，新的不来”的心理，采取厂家或商家按一定的金额回收除理旧品，消费者按旧品折扣金额来购买新品的促销行为 【年末促销活动方案大全之联合促销】
房地产促销方案及案例分析 <一）前言 面对2018楼市调控，房产开发企业是选择犹豫观望，还是选择主动出击？以在筑开发商为代表的开发企业显然倾向于后者。日前，从“2018中国·贵州住宅和城乡建设科技博览会”(简称“住博会”>组委会传来消息，随着“住博会”召开在即，为了抢占先机，已经有多家企业报名，抢先预定优势展位。众所周知，2018年是楼市风云变幻之年，楼市经历了“国十条”、“限购”、“加息”等多轮起伏，使得市场观望气氛浓厚。时下，随着2018年夏季的走出，为赢得市场先机，迎来楼市的“春天”，众多开发企业谋定而后动，一方面，纷纷在近期发起一轮轮宣传促销攻势；另一方面，也在积极寻找市场兴奋点。 <二）促销基本形式 1、“无风险投资”促销法； 2、购房俱乐部法； 3、“购房安全卡”促销法； 4、“精装修房”促销法； 5、周末购房直通车促销法； 6、优惠价格促销法； 7、名人效应完美形象促销法； 8、环保卖点促销法； 9、保健卖点促销法； 10、展销会促销法； 11、赠奖促销法； 12、抽奖促销法； 13、先租后卖法； 14、联合推广楼盘法； 15、公益赞助促销法； 16、节庆、典礼促销法； 17、新闻、公关促销法； <三）促销形式的基本载入分析与解释 以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用，根据不同楼盘的不同特性，在不同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，与众不同，做到“人无我有，人有我优”，这样方能达到促销的根本目的——楼盘销售和形象宣传。 单刀直入式： 方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。 最为直接，也最为常见。这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用，高档楼盘和大盘在内部认购期和尾盘期也常用这一类促销手段。 以小博大。通过给消费者以一定的实惠，以较小的代价，拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的快速回笼。
房地产促销活动方案 篇一：房地产活动策划方案 活动策划方案 主办方：信阳中冶宝润置业有限公司 时间：2012年1月9 日 策划协办： 策划：郭森 新春嘉年华看房送大礼 一、活动背景 根据中冶尚园项目计划，在2012年1月14日（农历2011年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。 二、活动目的 1、制造新年市场热度，加强市场关注度； 2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等； 3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。 三、活动理念 1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质； 策划：郭森 2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义； 3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动； 4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象； 四、活动地址 信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场 五、活动时间 2012年1月14日8:30 ——17:30 六、活动对象 看房、购房准客户 七、活动项目筹备安排：（1月9日-13日基准筹备） 策划：郭森 ? 1月9日：本活动项目策划汇报 达成初步合作意向确定本活动方案 ? 1月10日：组建本活动项目小组 确定本项目活动中所有执行人员 活动执行小组构架： 总顾问：（甲方）总策划：周洋 顾问：（甲方）活动总监：李佳文 场务：郭树森黄金海范德亮陶然张浩周丽王华张元林 确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
? 1月11日：项目正式筹备和实施 策划：郭森 现场布置平面图 策划：郭森 篇二：房地产促销方案与案例分享-2014-6-1 房地产促销方案及案例分享 ? 主流促销方案概析 以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用，根据不同楼盘的不同特性，在不同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，与众不同，做到“人无我有，人有我优”，这样方能达到促销的根本目的——楼盘销售和形象宣传。 1，单刀直入式： 方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。 最为直接，也最为常见。这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用，高档楼盘和大盘在内部认购期和尾盘期也常用这一类促销手段。 以小博大。通过给消费者以一定的实惠，以较小的代价，拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的快速回笼 折扣优惠和特价单位在楼盘销售过程常被使用，在内部认购期间，折扣优惠往往是最吸引购房者的因素，而在尾盘期，特价销售往往能起“四两拨千斤”的效果，通过少数特价单位的销售带动其它单位的销售。 2，细水长流式： 方式：会员卡、贵宾卡 这一类促销方式适用于知名发展商和大盘，一些实力雄厚，后续开发能力强的发展商往往通过使客户成为俱乐部成员或贵宾的形式，发展潜在消费群，这一类促销方式的效果是非常明显的，而且客户忠诚度较高。 第一种会员卡或贵宾卡是发展商的会员卡或贵宾卡，会员经常会收到发展商的楼盘销售信息和一些活动信息，会员购买发展商开发的物业可获得优先权或折扣优惠，可以吸引潜在消费者购买和业主的二次置业，如万科的万客会、招商的招商会，这一类会员对发展商的忠诚较高，对发展商的企业文化有较高的认知度和认同感，往往出现二次购买，甚至多次购买。 第二种是消费会员卡或贵宾卡，知名开发商往往与一些比较知名的商场或饮食娱乐场所结成战略联盟，形成“双赢”，常见于商业面积较大，配套较齐全的楼盘。消费者在成为业主后到指定消费场所消费可获得一定的折扣优惠，如好又多量贩、万佳百货、新一佳百货、高尔夫俱乐部、西餐厅、咖啡厅等。这一类会员对发展商品牌认知度和忠诚度明显不如上一类会员，但对盟友的品牌认知度和忠诚度较高。 3，温火靓汤式： 方式：长期展销厅、巡回展示
房地产十大营销手段和趋势 趋势一、全民营销 这是2013年度房地产营销第一热词，多数人会提到碧桂园。 全员营销是像星巴克这样的对内部员工的营销。全民营销的主体包括内外部，除了员工，还包括供应商、股东以及政府，只要能带来客户都属于营销队伍的一员，这是全民营销和全员营销最大的差别。其实在菲利普·科特勒的经典营销理论中，营销本来就是全面营销，包括方方面面。 从前的顺驰、去年的绿城、今年的碧桂园，他们已经在走全民营销的模式。这个模式打破企业原有的销售部门，其他部门包括工程、采购、成本、物业等，都在卖房子。如此，它的指导思想是什么？著名管理学家彼得·格鲁克说，企业只有两种使命，一个是创新，一个是营销。对于企业来讲，凡事无非涉及三个层面，钱、人、事。“钱”，是商业模式的创新；“人”，是管控模式、组织架构的创新；钱和人归为创新。还有一个“事”，上升到项目的层面是营销，不管你卖的是有形的产品、无形的服务，还是体验，最后通通定义都是结果导向，是有人埋单。 全员营销也好，全民营销也好，那都是顺其自然的东西了，为什么前台不能卖房子，为什么广告公司、施工单位不能带客户？完全可以，只要你把佣金制度设计好，把管控模式设计好，把“钱”和“人”处理好，全民营销就能成为一个顺理成章的事。 全民营销并非适合所有房企。曾经有家房企员工问我，说我们能不能学碧桂园，发动集团在各地公司的人加入销售队伍，因为不做全民营销的话就是各自为战，云南的在云南卖，海南的在海南卖，河南的在河南卖。 我要说的是，并不是所有的房企都适合“全民营销”的模式，这和公司的管控模式紧密关联。你能不能调动起来，要看：第一，有没有说动就动的执行力和企业文化；第二，有没有足够大的客户量和员工量。你一共就两城市，四个楼盘，没几个老客户，没几个供应商，你做什么全民营销啊？客户量大、集权式管控的企业才适合做全民营销。第三，薪酬制度要先设计。 虽说不是每家房企都适合开展全民营销的销售模式，但它的确是一种趋势，因为竞争会越来越激烈，供应量越来越多，首次置业会越来越饱和，这时候你会发现得去抢客户，就得发动全民营销的战争。结果是会形成更集中的大企业，小企业玩不起。 趋势二、电商营销 很多人在质疑房地产能不能做电商的时候，以易居为代表的房地产电商企业已经在大踏步地
客户比较喜欢的10大年末促销活动方案! 内容简介：促销，形式有很多，关键的就是得可行，能让客户认可并接受。年末了，有一个促销大战拉开了，那么，用什么样的促销方式比较好呢?小编为大家汇总了几个，一起来看看吧! 年末的时候，商家都会展开疯狂的促销大战，因此，每一家都需要一个切实可行的年末促销活动方案。那么，年末促销活动方案有哪些?可否为大家提供一些实用的有效的客户比较喜欢的年末促销活动方案?好的，以下是十个比较可靠的年末促销活动方案，肯定会是客户喜欢的方式哦!您不防试试! 【年末促销活动方案大全之有奖促销】 所谓有奖促销，乃是企业通过有奖征答、有奖问卷、抽奖(即开式，递进式，组合式)、大奖赛等手段吸引消费者购买企业产品、传达企业信息的促销行为;按照抽奖的性质主要分有奖征答/问卷、抽奖、大奖赛等 【年末促销活动方案大全之游戏促销】
所谓游戏促销，乃是企业设计一些构思奇巧，妙趣横生的游戏或竞赛让消费者参与，同时把企业信息、产品信息传达给消费者的一种促销行为;既是游戏，以趣味、游戏、娱乐为主，比赛尚在其次。如现在流行的广场秀当中，总是会设计一些观众参与的游戏，如“一分钟谁重复的企业名多”、“一分钟内数出产品的十大卖点”、“明星模仿秀——谁比谁更象XX明星”以及诸如拼图游戏、搭积木比赛、跳棋比赛、猜字迷等。 【年末促销活动方案大全之会员制促销】 在商业领域，会员制促销是利用人作为社会的人在心理上团体归属感，以制度的形式成立一个正式的或非正式的组织，由组织向会员承诺一个或多个利益点，从而实现组织与个人利益最大化促销行为。开展会员促销首先必须收集足够的会员资料，建立消费者数据库，消费者资料可以向专业公司购买亦可自行收集。 【年末促销活动方案大全之试用促销】 指厂家或商家把一定数量的商品样品，免费赠送给目标消费者试用的一种促销活动。其目的是使
房地产市场促销策略 房地产营销作为市场营销之一种，其目的是满足顾客的需要，而满足顾客需要的手段是建立一个有效的市场营销组合。市场营销组合的基本要素是产品、价格、地点、促销。在产品、价格、地点已定的情况下，只有通过促销才能实现营销目标。 促销是与潜在消费者进行沟通的艺术，它是房地产项目营销组合的一个关键环节。促销活动是一种在规定时间内，向确定的顾客提供具有特定意图的产品或服务的行为，其直接的目的是为了激励顾客知晓、喜欢、确信、购买某房地产项目。 一、确定市场营销目标 楼盘公开发售前，要做好充分的准备，要进行周密的策划，不能持以简单、粗放的营销心态。因为楼盘在发售前，社会对此知之不多，不太了解。精心的准备，意味着已经具备了抢占市场份额的先机，如果准备不充分，将直接影响到楼盘的销售。 建议：先对当地的房地产市场进行调查研究。通过调研考虑我们与合作伙伴的自身条件，选择目标市场，确定房地产市场营销目标。房地产市场营销目标的确定既要兼顾长期目标（树立企业品牌）与短期目标（盈利），也要符合实际。目标越明确（可度量）、越可行，越有利于营销组合方案的确定。 二、制定市场营销组合计划 营销目标确定以后，接下来就是制定市场营销组合计划（亦即营销方案）。营销方案必须明确、清楚，以便于得到销售人员或其他有关单位的密切配合。营销计划是对项目的市场价格和促销进行全面指导的一个销售文件，对营销计划的分析应该地进行，其内容包括：（1）产品。出售什么样的房地产？满足顾客什么样的需求？（2）市场。谁需要这个项目？为什么？需要多少数量？最高支付意愿是多少？市场价值是多少？市场竞争程度如何？市场机会怎样？（3）战略。怎样开拓市场？自己的优势和劣势是什么？如何战胜竞争对手和竞争产品？（4）战术。如何定价？如何促销？（5）人、财、物等资源的分配。 三、促销策略的实施 可以选择的促销方法有广告、宣传、邮寄项目资料、现场展示、举办活动、直接推销等。 （一）广告 广告是将产品以非人身式的形式介绍和推广给潜在的客户或代理商。广告的内容应该包括项目的设计、房屋类型、近似面积、位置、出租或出售之类的信息。同时需要在广告设计方面考虑消费者的喜好，创造出适当的印象。选择广告媒体及方式时，要进行广告效果及成本的分析。 建议：1、在项目现场、城区入口和人流量大的街道树立巨幅灯光形象广告牌，让人们建立眼前一亮的视觉亲和力。形象广告牌以小区的景观效果图为主要内容。 2、用标准字体在项目现场的围墙四周标明：楼盘标识、开发商、施工单位、监理单位、设计单位名称以及售楼电话。 3、定期在宁海日报做半版或全版宣传广告，形成高暴露点。宣传内容：项目价值、地块价值、发展潜质等。 4、投放车身广告：选择一批公交车，在车身刷上楼盘的形象广告。 （二）宣传 即在媒体的重要新闻中，对项目进行美言。 建议：利用宁海电视台对项目和楼盘进行宣传。用事件传播等间接方式炒热市场，建立市场认知度。 （三）邮寄项目资料 从成本角度讲，向经过筛选的潜在客户邮寄一份简明扼要的项目资料，是一种效果非凡的方法。 建议：选择中邮广告。力争使楼盘的广告深入政府机关和经过筛选的目标客户群。 （四）举行活动
十大营销第一招：无中生有 炒作指数：★★★★ 有效指数：★★★ 可行指数：★★ 在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率 是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点 击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只 有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第二招：一名惊人 炒作指数：★★★ 有效指数：★★★★ 可行指数：★★★ 名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作
2018年终促销活动方案大全 有奖促销 所谓有奖促销，乃是企业通过有奖征答、有奖问卷、抽奖(即开式，递进式，组合式)、大奖赛等手段吸引消费者购买企业产品、传达企业信息的促销行为;按照抽奖的性质主要分有奖征答/问卷、抽奖、大奖赛等。 联合促销 所谓联合促销，是指两个或两个以上的企业实体，在双赢的基础上，以双方的产品或优势点进行交换，共同面对消费者进行的促销方式。联合促销的类型主要有跨行业联合、与经销商联合、同业联合等。 游戏促销 所谓游戏促销，乃是企业设计一些构思奇巧，妙趣横生的游戏或竞赛让消费者参与，同时把企业信息、产品信息传达给消费者的一种促销行为;既是游戏，以趣味、游戏、娱乐为主，比赛尚在其次。如现在流行的广场秀当中，总是会设
计一些观众参与的游戏，如“一分钟谁重复的企业名多”、“一分钟内数出产品的十大卖点”、“明星模仿秀——谁比谁更象XX明星”以及诸如拼图游戏、搭积木比赛、跳棋比赛、猜字迷等。 试用促销 指厂家或商家把一定数量的商品样品，免费赠送给目标消费者试用的一种促销活动。其目的是使消费者在试用后切身体验到该产品的质量和功效，进而从小量尝试到长期固定消费。 换新促销 所谓换新促销，是在一些大件的耐用消费品如家电、厨具等领域，厂家为了扩大消费，免除消费者“旧的不去，新的不来”的心理，采取厂家或商家按一定的金额回收除理旧品，消费者按旧品折扣金额来购买新品的促销行为。 降价促销
指企业一定时期内为扩大销量，迫于市场压力(消费者、竞争对手、产品更新换代)，利用产品降价快速占领市场，提升市场占有率的促销行为。如今年五一节期间各冰箱厂家科龙、海尔、西门子等均拿出部分特定型号进行让利，活动结束后，恢复到原来价位，所以，五一黄金的购物高潮，很大原因是由于价格战所至。
Some problems that have appeared or can be expected to come up with a solution to the problem, and through the record of the terms, effective supervision and implementation. 20xx房地产促销活动方 案正式版
20xx房地产促销活动方案正式版 下载提示：此方案资料适用于某些已经出现的或者可以预期的问题，不足，缺陷，需求等，所提出的一个解决问题的方案，并通过明文或条款的记录，加以有效的监督与执行，确保能达到预期的效果。文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。 市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。 1.房地产营销计划的内容 在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括： 1. 计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。 2. 市场营销现状：提供有关市场，产
品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3. 机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 4. 目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 5. 市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。 6. 行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少? 7. 预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 8. 控制：讲述计划将如何监控。 一、计划概要
十大促销手段 广告和促销是拉动产品销售的双刃剑。尤其是促销，由于相对投入较低，方式灵活，效果直接，过程可控等优点，而被广泛应用。本文整理为国内某著名食品企业所作业务培训教材，可为国内快速消费品促销的借鉴和总结。 一、价格折扣 1、数量折扣：鼓励经销商大量购买。 1）累积性数量折扣，如：年返、季返、级差制等，鼓励长期购买； 2）定期数量折扣，多用于旺季压货或淡季库存消化等。 2、销售折扣补贴：鼓励经销商进货后大量出货。 3、协作力度折扣：鼓励经销商配合厂家的销售政策。 1）陈列改善； 2）价格稳定； 3）促销协作； 4）铺市提高。 4、进货品种折扣：鼓励经销商全品种经营。 5、现金（回款）折扣：鼓励经销商守约及时付款。 6、功能折扣：根据经销商在销售通路中不同功能和地位。 折扣的支付方法： 1）现金支付； 2）用产品代替（货抵）； 3）提供销售工具（如货车、陈列架等）； 4）礼券、赠品券等。 二、零售补贴 1、购买补贴：进一定数量货享受一定折扣、补贴（如进货一箱，补贴1元）。
2、凭发票折扣补贴，与上相比，着重进货时间。 3、免费附赠（赠货折让），如买一送一，进10箱赠1箱等。 4、延期付款。 5、现金折扣：鼓励零售商全力配合（大量进货，增加陈列，全品种陈列等） 6、广告补贴。 7、示范表演和现场咨询补贴。 8、点存货补贴：鼓励零售商将库存商品尽量陈列于店头（货架上），以减少库存压力，增加销售机会。（前期盘点库存量+进货量-结果库存量）=补贴实际销售量 9、恢复库存补贴：解决点存货补贴结束后，不愿意进货问题。如：点存货前库存150箱，点存货后库存80箱，恢复到150箱（进70箱），每箱补贴1元。 10、赠品券、折价券、抽奖券等进行补贴。 三、销售奖励 ·目标奖·热心奖·成长奖·合作奖 ·专售奖（专卖本企业产品）·抵押奖（交付抵押金后，给予一定价格优惠） 四、进货附赠 1、进货附赠：如进20箱，送空调1台 2、展览附赠：展览会结束，经销商下订单，赠送相关展示设备。 3、销货附赠：一般为促销品等。 4、陈列附赠：如陈列架、专用陈列台等。 五、商品陈列奖励 如：陈列补贴，陈列支持等。 六、对经销商的广告宣传 如：“总经销”、“特约销售门店”等广告字幕等。 七、销售竞赛 ·销量竞赛·销售技术竞赛·陈列竞赛·创意竞赛
房地产企业的营销策略 产品策略 房地产营销活动的营销客体既房地产实体项目产品，当然也包括相关的服务。作为市场营销的核心策略与基础策略, 产品策略要围绕项目产品和服务展开, 即产品策略的重点在于实施差异化战略与打造房地产品牌(品牌战略)。 打好差异化的牌就要突出地产项目产品在实体形态特征、区位条件、相关配套等方面的优势和特色, 充分显示出项目的差异性,具体如在建筑风格、户型设计、建造质量、景观塑造、物业服务、地理区位、配套设施等方面的差异, 以此来作为细分目标市场的依据之一, 满足目标市场的差异化需求。 同时房地产企业要做好品牌就要实施品牌，争创名牌、发展名牌。品牌是现在房地产产品策略的核心，它对内提高员工尽职度，对外提高顾客忠诚度的重要保证。他是企业的无形资产，能够提高企业的附加值，能够促进企业的多元化、纵深化发展。凭借企业品牌优势，可以促进市场营销的开展，实现营销目标。 价格策略 价格是消费者最关心的，是影响消费者购买房地产产品的最终呀的因素。房地产价格涉及生产者、经营者、消费者等各方面的利益，是房地产市场竞争的重要手段。因此价格策略的制定要采取科学合理的方法，根据产品初始售价及各种环境等因素影响价格不时的变动，价格策略应该包括：定价策略和调整策略。 定价策略，房地产产品定价受一系列的指标来限制，范围涉及土地成本、当地经济发展水平、建筑规划、消费能力、地段、户型、景观、配套、市场需求等方面，要按照各个因素所占的权重来计算楼盘的价格。楼盘的基准价格和均价出来之后，开发商会根据周边楼盘的价位，结合市场行情，以及当地人的楼层居住习惯来确定楼层差价和楼宇差价，给楼盘一个准确的价格体系定位。 调价策略，在楼盘销售的不同阶段，开发商都会有调价策略，例如“低开高走”的方法，在楼盘开盘期价格一般是相对较低的初始价位，随着工程主体的推进和市场行情的变动，一两个月再调价一次，逐渐增长；或者是“高开低走”的办法，这样的战略一般适合高端楼盘，在初期掀起高价风浪，用自身的高品质，好区位和户型卖个好价钱，到后期的时候一些差的区位和户型就会适当降价。 渠道策略 房地产营销渠道是指将房地产产品由开发商转移给消费者的途径，是房地产营销的重要环节。从房地产营销的具体方式来看，主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。 房地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商—消费者。当房地产项目产品有明确，固定的销售对象；房地产市场高涨快速时，房地产开发商会自己销售，当然大型房地产开发公司有自己的营销队伍。直接营销有利把开发商、楼盘、服务、消费者更紧密地联系起来。 间接营销渠道。交易过程为房地产开发商—中间商—消费者。房开商一般会将收益很增值能力一般的物业留给中间商经营。