新加坡克拉码头旅游商业中心案例研究报告共27页

案例六：新加坡油码头工程新加坡一油码头工程，采用FIDIC合同条件。

招标文件的工程量表中规定钢筋由业主提供，投标日期1980年6月3日。

但在收到标书后，业主发现他的钢筋已用于其他工程，他已无法再提供钢筋。

则在1980年6月11日由工程师致信承包商，要求承包商另报出提供工程量表中所需钢材的价格。

自然这封信作为一个询价文件。

1980年6月19日，承包商作出了答复，提出了各类钢材的单价及总价格。

接信后业主于1980年6月30日复信表示接受承包商的报价，并要求承包商准备签署一份由业主提供的正式协议。

但此后业主未提供书面协议，双方未作任何新的商谈，也未签订正式协议。

而业主认为承包商已经接受了提供钢材的要求，而承包商却认为业主又放弃了由承包商提供钢材的要求。

待开工约3个月后，1980年10月20日，工程需要钢材，承包商向业主提出业主的钢材应该进场，这时候才发现双方都没有准备工程所需要的钢材。

由于要重新采购钢材，不仅钢材价格上升、运费增加，而且工期拖延，进一步造成施工现场费用的损失约60000元。

承包商向业主提出了索赔要求。

但由于在本工程中双方缺少沟通，都有责任，故最终解决结果为，合同双方各承担一半损失。

案例分析：本工程有如下几个问题应注意： (1)双方就钢材的供应作了许多商讨，但都是表面性的，是询价和报价(或新的要约)文件。

由于最终没有确认文件，如签订书面协议，或修改合同协议书，所以没有约束力。

(2)如果在1980年6月30日的复信中业主接受了承包商的6月19日的报价，并指令由承包人按规定提供钢材，而不提出签署一份书面协议的问题，则就可以构成对承包商的一个变更指令。

如果承包商不提反驳意见(一般在一个星期内)，则这个合同文件就形成了，承包商必须承担责任。

(3)在合同签订和执行过程中，沟通是十分重要的。

及早沟通，钢筋问题就可以及早落实，就可以避免损失。

本工程合同签订并执行几个月后，双方就如此重大问题不再提及，令人费解。

1.热带生态环保大楼2.新加坡皮克林宾乐雅酒店（PARKROYAL on Pickering）3.新加坡植物园——滨海南花园（30米高的巨大植物塔群）4.新加坡滨海湾金沙酒店邱德拔医院“热带生态环保大楼”即将开建的这幢绿色大楼名为“热带生态环保大楼”。

这幢大楼有26层楼高，最让设计师自豪的是其中的不少生态环保设计，建筑的外墙和顶部有不少太阳能板，总面积为855平方米，可以搜集绿色的太阳能，提供建筑内39.7%的能源需求。

为了降低建筑的能源需求，大楼设有自然的通风设计，大楼里种满了植物作为隔热墙之用。

大楼下安装有热泵，可以充分利用地热能，让整幢大楼冬暖夏凉。

大楼内还有生物燃料的生产设备，居民的排泄物、有机废弃物和树木的枯枝落叶，都可由细菌作用产生可燃的甲烷气体，用于照明、烧热水、煮饭；生产生物燃料的副产品是可以让树木更好生长的肥料。

这幢长满植物的摩天大楼可以增加生物多样性，并借此优化当地的生态系统，增进城市的绿化，让人们在日常生活中更多地接触美丽的大自然。

这幢大楼的四周也几乎被植物所包围，它可经由斜坡连接上面的楼层与下面的街道。

这幢大楼也考虑到了未来的扩充性，有很多墙壁与楼梯都是可以移动与拆除的。

新加坡是一座雨量充沛的热带城市，这样的气候决定了建筑中的树木能够茁壮地成长。

设计师还专门开发了雨水和家庭废水的收集系统，可以用来灌溉大楼内及其周边的绿色植物。

整幢大楼约有55%的用水都是使用雨水和废水，十分节省淡水资源。

环保大楼的建材大量采用再生与可回收利用材料，甚至每一层楼也设计有资源回收的系统。

整幢大楼的设计能够让人们循环利用资源，为环保做出一份贡献。

相信在不久的将来，这幢大楼就能建成，它的绿色环保效应将得以推广，越来越多的绿色建筑将在我们身边出现。

空中花园酒店PARKROYAL on Pickering由新加坡著名建筑事务所WOHA操刀设计的“PARKROYAL on Pickering”皇家公园酒店虽然地处繁闹的新加坡CBD、唐人街与克拉码头之间，但这里却彷如对面芳林公园中的延伸，酒店外部种植了大量棕榈树、开花植物、灌木丛及庭荫树，郁郁葱葱的空中花园成为了屹立在这中心商区里的一处热带景观，同时也孕育著多个物种，吸引著周边的雀鸟与昆虫前来栖息。

港口信息化案例分析——新加坡港务集团PSA的发展实践PSA的基本背景1、发展历程◆前身是1964年成立的新加坡港务局；◆1997年与政企分离，成立新加坡港务集团-PSA；◆1996年起进军中国大陆，合资兴建大连、广州、福州等集装箱码头◆目前业务已经扩张到11个国家，参与的港口项目达18个2、主要股东与组织结构◆大股东是新加坡政府控制的淡马锡控股有限公司；◆集团董事会-首席执行总裁◆集团设置5个事业部（新加坡、东亚、中国、欧洲、印度）和多个部门◆新加坡本港是集团的核心仅新加坡本港，吞吐量从1972年的不足10万TEU，到1984年超过100万TEU，1994年超过1000万TEU，2000年超过1700万TEU。

新加坡港1985-2000年的集装箱吞吐量15年内增长10倍，年增长率达16.6%。

其中，中转箱量已经接近80%。

3、IT系统提升核心竞争优势经过三十多年持续发展形成的经验，自主开发的IT系统，包括CITOS和。

PSA 通过自身的运营实践不断提升系统功能，满足对港口运营的优化、效率的提升，以及客户体验的提高。

能够将整套体系推广迁移到新的港口。

并能通过关键设备运营指标的比较和分析，促进港口运营效率的持续提高。

其中：Portnet是PSA的电子商务平台。

它提供面向客户的一站式服务具体包括：✓服务预定（泊位申请；引航、拖轮）；✓电子文档传输（装货单、托运单、储存单、放行单、货柜配置图、积载说明）✓询价和动态追踪（船舶班期表、停泊计划、货柜状态和位置、船舶状态和位置、冷藏箱温度）✓外部系统连接（政府与港务局的数据交换，如清关、危险品申报）✓结算（港口费用EDI、Portnet费用账单）CITOS是PSA的ERP系统，能有效的管理港口的运营资源CITOS的全称是：Computer Integrated Terminal Operations System，码头计算机综合操作系统。

在1990年正式启用，并不断扩充功能，后在1997年开发新版CITOS-I，并向大连等港口进行应用推广。

国外旅游城市案例1. 美国丹佛：尽管美国各旅游城市的规模大小不一，但不同城市的主导产业突出、特色鲜明。

例如，美国的丹佛市是著名的冬季滑雪运动中心。

在丹佛的经济发展中，以旅游业、能源工业和多种制造业为主导。

丹佛是美国中西部的新能源产业中心，美国国家可再生能源实验室、西门子能源公司、Vestas、SMA America等研究机构与企业均设立在丹佛。

因此，丹佛主打太阳能光伏发电、电动汽车、页岩气等。

同时，凭借自身的制造业优势，美国清洁能源制造计划（CEMI）中就包含在丹佛的开发高强度轻质钢的创新研发项目。

2. 美国旧金山：美国很多旅游城市充分利用自身的优势，吸引了大批产业、企业以及人才的进入。

作为世界著名的旅游城市，旧金山出名的景点包括金门大桥、渔人码头、九曲花街、中国城、恶魔岛、天使岛等。

凭借优越的地理位置、低廉的办公租金和优惠的税收政策，旧金山崛起成为新的硅谷俱乐部。

优美的城市景色也吸引了大批的设计师和软件工程师，Twitter、Craigslist、Zynga、Pinterest、Pulse等纷纷将总部驻扎在旧金山。

同时，依托于加州大学旧金山分校的医科和生物技术，旧金山已成为美国五大生物技术产业区之一。

3.新加坡新加坡是东南亚的一个岛国，也是一个城市国家。

该国位于马来半岛南端，毗邻马六甲海峡南口，其南面有新加坡海峡与印尼相隔，北面有柔佛海峡与马来西亚相隔，并以长堤相连于新马两岸之间。

新加坡是亚洲最重要的金融、服务和航运中心之一。

新加坡在城市保洁方面效果显著，故亦有“花园城市”之美称。

旅游胜地鱼尾狮公园每年有几百万来自世界各地的游客，专程造访鱼尾狮公园，与世界著名的鱼尾狮拍照留念。

鱼尾狮塑像的设计灵感来自《马来纪年》的记载，在公元14世纪，一位印尼巨港王子遇到风暴，船漂流至此，他一登陆就看到一只神奇的野兽，随从告诉他那是一只狮子。

他于是为这座岛取名（Singapura，在梵文中意即“狮子城”）。

至于塑像的鱼尾造型，浮泳于层层海浪间，既代表新加坡从渔港变成商港的特性，同时也象征着我们当年飘洋过海，南来谋生求存，刻苦耐劳的祖祖辈辈们。

随着传统住宅市场陷入低迷，企业纷纷寻找新的发展空间，一系列文旅地产、产业地产项目如火如荼地开展和深入。

但是文商旅到底是什么东东，特点和案例有什么，未来发展趋势是什么。

一、什么是文商旅复合地产文商旅地产定义：通过文化主题脉络，满足消费客群新消费需求，极具个性化的主题型商业地产模式。

文化作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。

旅游作为客流驱动者，带来的是消费需求；文化则作为营造者和价值提升器，诠释的是项目的个性和主题。

因此从商业地产而言，商、旅、文三者扮演不同的角色。

旅游地产中的“都市文化休闲街区”，从商业地产的角度看，往往就是一条“文化商业街”。

从文商旅跨界视角的分类方法，其实可以分为“文化综合体”、“商旅文街区”、“文化旅游大片区”三种类型。

无论何种形态，旅游文化往往都和商业互为表里，即使在度假类型的文化旅游大片区中，“有了充足的人流，也可以建购物中心，把商业装在文化旅游的壳里面。

二、文商旅三结义——以文带旅，以旅兴商，以商成文1.以文带旅通过文化注入旅游发展，具有文化特色的建筑，及地方特色的文化活动，带动旅游的兴盛。

2.以旅兴商通过旅游促进商业的繁荣。

以旅兴商是指通过旅游项目带来更多的消费客群，人气的聚集能更好的提升项目的影响力。

3.以商成文通过商业组合完美文化要素。

消费需要的多样化正推动着购物、餐饮、文化娱乐三大功能的积极融合。

剧场、博物馆、画廊等业态进入文商旅街区，形成与其他购物形态的差异化，又能深化文化主题。

三、用案例说话——文商旅分类和案例1.古典型文商旅项目特点：依托当地的历史文化的沉淀、岁月洗礼，具有丰富的自然和人文资源，基本上是“天然而成”。

以古城、古镇、古街为依托，修旧如旧，形成特色风貌区。

承继历史文脉，保持原有风貌，融入现代元素。

2.古典型文商旅地产的个性和共性：个性诸如：反映出鲜明的区域历史文化和习俗、风情；布局和建筑形态等外显形式各有千秋等等.共性诸如：都依托于中国的传统历史文化；商业、旅游、文化三者的有机结合，融为一体（单就商业论商业，就地产论地产）3.项目举例：古典型文商旅地产（1）古典型文商旅地产——豫园“庙、园、市”“释、道、儒”“商、旅、文”——这就是豫园地处上海市黄浦区老城厢，从元、明、清到民国初年，700多年来一直是上海的政治、经济、文化中心，被称为“上海的根”，是上海特有的人文标志和文化名片。

附2：国际旧城改造案例借鉴（一）波士顿昆西市场1.概况昆西市场(Quincy Market)位于波士顿市中心市政厅后侧，紧邻波士顿港、金融区和市级百货商场，以波士顿第2任市长Josiah Quincy的名字命名，已有近200年的历史。

得益于19世纪波士顿港的繁荣、1822年波士顿由两殖民区正式合并成为一座大城市，以及市中心法尼尔厅(Faneuil Hall)附近贸易增长的需要，昆西市场应运而生。

1824年，昆西市场在旧有的Faneuil Hall Markets 广场之基础上扩建而成，1826年开始运营，3栋2层高的建筑初期均用于农产品储藏和肉制品交易。

随着市场的发展，该地区过于拥挤、建筑过于陈旧，其作为食品集散中心的功能逐渐丧失。

1961年，为重新开发城市滨水地区，波士顿再开发局(Boston Redevelopment Authority)将昆西市场列入了城市的改造计划，实行建筑更新。

经过改造的昆西市场，成功转型为新型商业中心和旅游购物景点，更汇聚寰宇美食，西式正餐、快餐小吃、法国菜、土耳其菜、亚洲菜系等，都有其一席之地。

卫星图与地图中的昆西市场（红色标记处）地处波士顿市中心2.地方特色2.1优越的区位位于美国最古老的城市之一波士顿的市中心，邻近港口滨水区域、行政中心和商业中心，拥有大量消费群体作为商业区的依托，如上班族、旅游者，以及日常消闲购物的市民。

2.2悠久的历史作为波士顿早期的商贸旺地，拥有接近200年的历史沉淀，商业富集度极高；其古朴的建筑外观弥补了当代购物中心或美食广场“历史感”不足的缺憾，更迎合了当下市民游客的怀旧心理，旅游价值大大提升。

2.3典雅的建筑昆西市场楼高2层，长163米，占地面积2500平方米。

从建筑上看，昆西市场由巨大的传统新英格兰花岗岩和红色围墙建成，四周呈长方形，中轴线处有一长廊，设有大量座椅和出入口（侧门）。

昆西市场主楼的正面与侧面3.改造亮点3.1市场调研先行改造前，波士顿再开发局先行对昆西市场周边情况进行调查，发现昆西市场正处于市民最喜欢的市中心滨海地区，有着便利的交通环境及成熟的海滨氛围。

新加坡克拉码头---寻找城市历史街区开发再造的国际样板(2013-09-25 15:51:21)1.捡来的旅程这次马来西亚、新加坡之旅行程仓促，短短四天多的时间，仅给了新加坡一天。

但我希望能够更多的了解、体验新加坡，这主要是因为近年来策划中，太多的商业综合体、旅游项目等案例涉及到新加坡。

从资料研究到实地调研，我更渴望去亲身体验一下。

22号一进入新加坡，就是漫长的等待。

因为鸭子船观光做不了了，换成午饭时间。

然后一路都只能是走马观花的免费景点，鱼尾狮公园20分钟，花柏山公园25分钟，印度庙20分钟，滨海湾花园20分钟，好在最后到了圣淘沙名胜世界景区，也只能快马加鞭跑着转了一下庆典广场及周边的几个酒店。

虽然简单看到了新加坡这个城市国家的丰富和精彩，但是，心里却一直萦绕着当年做策划项目中研究过的克拉码头，那个作为新加坡因此而繁荣发展的海上商埠历史街区，通过改造开发成为国际知名的滨水休闲街区的经典案例。

晚上回到酒店，对照地图仔细研究了住处到克拉码头的距离和详细线路，我们决定徒步走到克拉码头，去寻找体验一下新加坡源起之地的风采。

凭借着在工作室那种敢想、敢闯、敢干的劲头，七八个人竟然真的在这陌生的国度，凭着看不太懂的一张地图，徒步二十多分钟，在黑夜里摸到了克拉码头。

从一路漆黑静谧的小路，到五彩斑斓人声鼎沸的新加坡河岸，克拉码头没有让大家失望。

“越夜越美丽”的克拉码头是新加坡名副其实的夜色客厅。

随着夜幕降临，新加坡河边的五彩霓虹和舞厅、酒吧里的乐声便散发出休闲的气息，无数餐馆酒吧音乐厅和沿河的酒廊，流光摇曳出多彩的梦幻，吸引着来自五湖四海的各种肤色、服饰的人们集聚到此。

品味着茶、香槟、咖啡、鸡尾酒的混合韵味，品味着浓浓的东方情调直到夜深。

我们也不断被卡拉码头的夜色震撼着，去深深体验一下这新加坡“夜幕客厅”的多姿多彩，来庆幸这段捡来的旅程。

2.历史街区也可以创新克拉码头位居现在新加坡国家的中心区位，在里峇峇利路和有着悠久历史的新加坡河旁，总占地仅有50多亩。

想去坐地铁需要坐机场的SKYTRAIN去T2航站楼，SKYTRAIN有点像北京首都机场的摆渡，也是轻轨，在1、2、3号航站楼之间往返着。

地铁多采用自动售票，人工窗口为充值或问询，有工作时间限制，非24小时，自动售票机操作简便，先选择中文界面，然后触屏操作选择出发地及到达地，选择购票张数，在入钞口放入新元，票卡及零钱自动找出。

单程票卡含一新元押金，出站时可在自动售票机上退回押金，0.9新元起价EZ LINK卡在TICKET OFFICE可购买，新币15元（可退保证金3元，不可退卡费5元，充值7元）适合停留6天以上使用。

持卡可打折扣，东西&南北线0.65新元起，东北线0.7新元起。

SINGAPORE TOURISM PASS 游客通行卡，1日卡18新元（含10元可退保证金）2日26新元，3日卡34新元，有效期为5天，限期归还。

可购地点为：机场、乌节、CHINA TOWN、CITY HALL、莱佛士坊、宏茂桥、港湾、BUGIS地铁运营时间：周一至周六5：30-----次日0：30周日及公共假日6：00------次日0：30樟宜机场出发末班0：06V HOTEL 离Lavender地铁站（即劳明达地铁站）非常近V HOTEL虽然价格不便宜，房间很小，但交通确实很方便，过了地铁左拐上扶梯后，抬头就能看见V HOTEL的楼。

南北线NS22 乌节 ORCHARD南北线NS22 乌节 ORCHARDION Orchard：顶级精品店进驻的购物中心交通方式：Orchard Road,，乘地铁至ORCHARD站，出站即达。

乌节中央城 Orchard Centra:交通方式： Orchard Road,391号，乘地铁至SOMERSET站出口，即达。

威士马商场 Wisma Atria:是时尚购物天堂交通方式：Orchard Road,435号，乘地铁至ORCHARD站D出口，即达。

义安城 Ngee Ann City:新加坡最大的购物中心交通方式： Orchard Road,391号，乘地铁至ORCHARD站C出口，步行约5分钟即达。

设计单位：Sparch Architects总建筑面积：34,000平方米项目地址：位于新加坡河与里巴巴利（RiverValley）路获奖情况：2006年Clarke Quay在由东南亚能源研究中心的节能表彰中，荣获第一名总体鸟瞰图总平面图SCALE 1:2500025********克拉码头CLARKE QUAY老码头变身时尚领地传统VS 现代光与电的梦幻克拉码头位于里巴巴利路和有着悠久历史的新加坡河旁，总面积33,630平方米，是凯德置地耗资8500万新币重新开发而来，于2006年底完工。

克拉码头是由五座拥有超过60间仓库和店屋的彩色建筑所组成。

这五座建筑都保有其原有19世纪的模样。

克拉码头以广场为中心分成A——E五个区域。

沿河边的A、D、E区域从新加坡著名餐馆的分店到咖啡店、露天水上餐厅，一应俱全。

B、C区域则为购物、娱乐中心。

这里除了有特产、工艺品及各种时装之外，还有大的电子游戏中心。

另外，B、C之间的Read Rd.到了夜晚，露天摊位、马路游戏等统统出动，宛如庙会一般。

﹒主题定位：新加坡的时尚地标和国际旅游观光点休闲+旅游；本地客+游客一.建筑标志化——跳跃的建筑色彩、不同建筑材质的融合、标新立异的构筑物、色彩绚烂的光电效果。

二.业态规模化——餐饮45% ，娱乐20%，酒吧20%，零售4%，创意产业办公11%餐饮部分克拉码头是一个世界餐饮的集聚地，有瑞士料理、波斯料理、日本料理、中华料理、古巴料理、印尼料理，不定时地还会举办德国啤酒节等风格各异的活动来吸引人们的驻足。

娱乐部分克拉码头除了成功引入了伦敦Ministry of Sound，这一世界级的娱乐场所，还引进其它几个国际时尚娱乐品牌，包括巴黎的时装电视吧FashionTV、Kandi Bar 也是世界知名电子的音乐品牌酒吧。

个性时尚国际化医院主题酒吧蹦极商展互动·时尚环保定位诠释全新空间ETFE顶棚——好像很多把太阳伞把街道遮盖起来“天使之翼”——喷射自然风，达到街道降温的效果沿街旱喷——充分利用了商店内部空调的冷冻水新加坡没有四季，只有旱季和雨季，气候潮湿炎热，如果露天范围都采用空调降温，将产生巨大能耗。