房价影响因素分析

关于房价影响因素的讨论2017年5月24日上海目的加深对房地产市场的认识，更深入分析指数波动的成因。

例如：如何看待当下的成交量下降？限购政策为什么会刺激房价上涨？未来的总体发展趋势是什么？房地产市场是一个多方非对称博弈一、房地产市场中的博弈对象1.居民 4.开发商2.银行 5.中央政府3.地方政府1.1.1 居民(刚性需求)1.户籍制度和城市化进程造就了房地产市场的繁荣。

中国特有的户籍制度使得良好的教育资源、医疗资源、养老保险等各种行政资源带来的便利与户籍相联系。

1.1.1居民（刚性需求）于此同时，从80年代的生育高峰导致了在2000年以后，有大量人口逐渐进入了结婚年龄。

有房才有家的观念。

在男女性别比失衡的情况下，男性需要通过用房屋这一资质去体现优异，这进一步推高了对房屋的需求。

1.1.1居民（刚性需求）另外，也是因为房价过快上涨，父辈们往往将积蓄提前取出为子女们购房，提前释放了对房屋的需求。

（啃老现象）1.1.1居民(刚性需求)果通过模型可以准确预测到若没有战争等意外事件，未来大陆地区总人口会在2025年左右达到峰值，之后逐渐下降。

但城市人口依然逐渐增加，乡镇人口继续急速下降。

需要考虑的是中国的户籍制度，导致了教育资源、医疗资源等各类资源向具备优势行政资源的城市倾斜，进一步促进了人口向发达地区迁移的趋势延续。

由于户籍带来的资源和房屋绑定在了一起，随着人口迁移带动了房地产近十来年的快速发展。

果说明: 假设迁移率同2000年-2010年间方案一：放开二胎计划生育政策方案二：完全放开计算生育政策方案三：鼓励生育并达到指定的参数目标1.1.3居民（投资性需求）居民金融理财意识不强、房地产长年的持续上涨导致房地产成为了多数中产唯一的投资标的，并形成了对房地产继续上涨的预期(投资性需求)。

由于缺乏投资渠道或不具备投资其他资产的能力，为了躲避通货膨胀导致财富缩水的中产们在股票，黄金和房地产市场经历过之后，发现唯一能保正他们正收益的方式是房产。

多数投资者仅仅是跟随者，他们没有能力进行资产评估，而部分有资产估值能力的群体寄希望于自己比他人能卖在高位，在房地产泡沫中获利。

1.1.3居民（投资性需求）在货币幻觉（由于M2的增长导致的所有商品价格上涨）、财富示范效应和羊群效应下，中产们不断推高了房价，进一步形成一致预期。

2006年-2017年M2随月度变化（数据来源：国家统计局）1.2居民（投资性需求）地区房价的上涨趋势在居民购买力以内对人才和资金有吸引作用，但若是房价透支了未来的需求，将反过来对迁入人群产生挤出效应（上海2016年首次出现外来常住人口负增长）。

图2 分性别年龄户籍的上海常住人口规模，2010年(单位：万人)(资料来源：上海市统计局：2010年第六次全国人口普查数据)1.2居民（投资性需求）观念：多数人选择购房而不是租房为什么？！当下？1.3地方政府制度：在1994年8月底召开的全国土地使用制度改革工作会议上，一位时任国务院高层指出，土地交易的收益分配是个十分重要的问题。

土地使用权的出让收益属于国家。

对国有土地收益一定要明确为国家所有，属于资产性质，应由财政专管，专款专用。

国有土地收益归国家，但在土地收益的使用上，可以按有关规定，归地方政府支配，以利于城市基础设施等建设和发展。

这种“收入全归地方”的政策一直延续至今，并衍生出当下地方土地财政的问题。

1.2地方政府依赖1995年全国土地出让收入是420亿元，2014年土地出让收入达到创历史纪录的4.29万亿元。

2015-2016？地方财政收入对卖地收入的依赖:土地出让金收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。

土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。

为了提升地方政府的财政收入，绝大多数城市将户籍与房屋相关联。

高速差异化发展的中国，导致了人口快速向发达地区涌入。

越是具备较多资源优势的城市，人口流入量越大。

因为户籍和其对于的房屋成为了外来人口的享受城市资源的硬性指标。

1.2地方政府定价权居民对房价一致看涨的态势下，地方政府和房地产开放商对当地新房的价格具备很高的定价权。

而二手商品房的售房者们出价往往也参考周边的新房价格。

土地财政的不公开。

开发商自揭卖地黑幕。

地王频出。

1.2地方政府地方政府清楚的知道中央政府不可能向美国一样，让地方财政破产，从而可以绑架中央政府，即使中央政府要求地方政府出台政策，地方政府也往往有持无恐，出台一些。

的限制性政策。

地方经济还会陷入“卖地—举债—再卖地”的恶性循环，用未来的可持续发展为当前的虚假繁荣“埋单”。

对房地产过度依赖。

1.3地方政府无效的政策？一些行政政策的无效性，反而刺激了刚需群体在自己被限制买房之间提前透资购买房屋，这进一步加深了对房价只涨不跌的预期。

1.4银行结构性转型的当下，个人住房贷款在银行业中被认为是优良资产，违约率低。

由于各银行间相互竞争，也进一步推动了房地产市场的上涨预期，整体宏观经济也进一步被房地产行业绑架。

据券商中国统计已公布2016年业绩的27家上市银行数据发现，27家上市银行2016年个人房贷增量为4.25万亿元，相较2015年的2.25万亿元，增幅近九成，且这27家上市银行2016年平均每天发放的个人住房贷款就达到4.3亿元。

1.4银行四大行2016年新增个人住房贷款共计2.76万亿元，同比增速在30%左右。

其中建行对个人房贷的投放力度最大，其2016年末住房按揭贷款余额和全年住房按揭贷款增量都居四大行之首，工行紧随其后。

股份制银行个人住房贷款的增幅惹眼，其中民生银行2016年住房贷款达到2952亿元，增长158.8%，浙商银行2016年住房贷款增长300%至88亿元。

1.5房地产开发商具备垄断定价权NO1：捂盘惜售NO2：造山寨品牌NO3：开盘即光NO4: 误导、欺诈、炒作行为NO5：内部炒名额…..您如何看待当前的房地产趋势呢？2.1房屋应该如何估值1.评估公司(现阶段对照法)地段等级房产的年份、硬件和初次购买价格楼体结构、层次、朝向外部环境、绿化、人文建筑质量、外立面造型、内外部装修电梯数量和品牌室内面积、户型、净高、开间跨度、厨卫大小、采光…..2.2房屋应该如何估值现金贴现法（资产价格评估法）2.3 房屋的估值举例回顾房地产泡沫破灭1东京房地产崩盘来得悄无声息。

1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。

大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。

日本经济陷入长达二十年的持续衰退。

回顾房地产泡沫破灭楼市崩盘之前，日本人究竟在做什么？日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。

第一个神话是“土地不会贬值”。

日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。

日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。

从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。

1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。

回顾房地产泡沫破灭第二个神话是“东京房价不会下跌”。

奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。

在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。

为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。

站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？回顾房地产泡沫破灭然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。

城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。

值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盘时，下跌就越严重。

坚信两个“神话”无坚不摧，上到房地产企业和金融机构，下到普通居民，没有人不在购置房产和股票，期待在持续的暴涨中大赚一笔。

回顾房地产泡沫破灭用东京大学教授田村清彦的话来说：“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍，今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。

”20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65%。

随着房价暴跌，国民财富持续缩水，损失高达1500万亿日元，相当于日本3年的GDP总和。

日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%。

回顾房地产泡沫破灭这是所有日本人都难以磨灭的记忆。

在日本有一个名词“泡沫经济”，特指八十年代那段疯狂的时光；从1990年至今的二十多年，日本人又发明了一个名词“失去的二十年”，失落情绪遍及整个日本。

时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。

以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。

回顾房地产泡沫破灭与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。

但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。

如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。

回顾房地产泡沫破灭1。

香港房地产泡沫的形成70年代后期，香港逐步转型为以金融、贸易和服务为主的经济体。

香港房地产业在这次产业调整中得到了迅速的发展。

根据1998年的数据，香港房地业对GDP的贡献高达20%，房地产投资占固定资产投资的近50%，而政府收入中也有35%来源于房地产业。

进入90年代，香港经济持续发展，对房地产市场的需求不断增加，房地产价格上涨非常迅速。

回顾房地产泡沫破灭（2）1。

香港房地产泡沫的形成从1991年开始，香港实施“紧缩”土地供应政策并以低利率进行刺激，房价一路飙升。

房地产价格的暴涨引起市场的投机行为急剧升温，许多香港居民因为买卖房产实现财富高速增长，甚至企业纷纷向银行贷款转投地皮，香港房地产市场充斥着严重的投机风气。

1996年第4季度，香港银行业放松了对住房按揭贷款的审查标准，直接促使大量炒楼力量进入房地产市场，使得本来就已经非常高的楼市价格再度暴涨。

房地产价格增长率与GDP增长率在1986-1996年间的平均值达2.4，而1997年8月份在香港楼市高峰期，该指标高达3.6-5.0。

香港地产泡沫可见一斑。

回顾房地产泡沫破灭（2）2、香港房地产崩溃1997年亚洲金融危机爆发，港币汇率和港股承压暴跌，引发了香港市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题。

由于前期房价上涨过快，房地产业在经济结构的比重严重失衡，且市场上对房产多是投机性需求，危机爆发后借贷成本的上升、居民支付能力减弱和对市场的悲观预期造成了楼市“跳水式”的下跌，1997年至1998年一年时间，香港楼价急剧下跌50%-60%，成交大幅萎缩，房屋空置率上升。