小独栋别墅产品设计要点参考课件
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小独栋别墅产品设计要点43页PPT
小独栋别墅产品设计要点
56、极端的法规，就是极端的不公。 ——西 塞罗 57、法律一旦成为人们的需要，人们 就不再 配享受 自由了 。—— 毕达哥 拉斯 58、法律规定的惩罚不是为了私人的 利益， 而是为 了公共 的利益 ；一部 分靠有 害的强 制，一 部分靠 榜样的 效力。 ——格 老秀斯 59、假如没有法律他们会更快乐的话 ，那么 法律作 为一件 无用之 物自己 就会消 灭。— —洛克
60、人民的幸福是至高无个的法。— —西塞 罗
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
别墅设计方案说明课件(PPT61页)
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卫生间参考图片
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局部意境图片:
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低密度住宅设计要点小独栋专题
物业类型 独栋别墅
文 化
生 活
双拼别墅
联排别墅
叠拼住宅
情花
6层住宅
低密度住宅的两个发展趋势 回
归
一、高档物业低端化
情 结
指物业类型高端，而其对应的品质相对低文化档
生 活
如小独栋、类独栋（容积率在0.45-0.5左右）
低密度住宅的两个发展趋势
回
一、低档物业高端化
归 情
结
指物业类型低档，而其对应的品质相对高文端
12~15
8~8
30~40 15~20
户型面积（m2) 190~210 210~240 240~270 270~300
开间（m） 进深（m）
主卧系列 主卧（含主卫）
27~32 30~35 30~40 30~40 3.9~5.1 4.2~6
主卫 衣帽间 8~12 5~8 8~12 5~8 8~12 5~8 8~12 5~8 2.7~4.2 3.3~5.1 2.4~4.5 3~5.1
劣势： • 只能保证主要功能空间的南向朝向
分类专题研究：小独栋
宅地布局—建筑平面形状 “一字形”建筑布局的优势与劣势：
回 归
情 结
文 化
生 活
优势： • 南向面宽大，重要功能空间都可 以得到南向采光 • 院落空间完整 劣势： • 容积率低
分类专题研究：小独栋
回
宅地布局—建筑与庭院的关系
归 情
结
传统的建筑位于宅地中央，庭院空间被分散，形
主卧 （含主卫）
次卧
190~210
3~5
22~30
8~12
8~12
6化~8
27~32 12~15
210~240 240~270
别墅产品分析(ppt 31页)
合院别墅产品分析
合院别墅产品概述
目标定位 产品演化
合院别墅案例分析
万科第五园 六合院 八合院
合院别墅环比分析
停车
土地开发与盈利
开发
产品+服务 Product+Service
盈利 Profit
客户 Client
满意
Satisfied
双赢 Win-win
土地开发与盈利
开发
？ 如何得到客户的满意来达到盈利与双赢的目的
半地下室停车示意
地下室防水挡墙
分户地下室停车方式示意
1.大半地下室的挡墙量与分户地下室的挡墙量的比值约为1：1.8 2.半地下室停车比分户地下室停车节省防水挡墙的造价 3.分户地下室的工程做法较难，先挖后填土方量大
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。 在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。
六合院
合院别墅案例
六合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的 首层起居室下设地下车库。每户均 设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然后 分别入户。
合院别墅的空间
消极空间
积极空间
合院别墅环比分析
合院别墅的停车解决方案
地面停车 沿合院外围道路进行路面停车。 优点：节省院落内部空间，降低工程造价。 缺点：影响外围环境，拉低别墅档次。
停车分析
独联路网密 度较小
合院别墅环比分析
停车分析
架空层停车 从别墅内部给出一个空间来做停车使用。 优点：工程造价较低。 缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面 积。
分户地下室停车 别墅往下挖一个空间做停车使用。 优点：对地上别墅的空间功能干扰度低，且建筑面积不计入容积率。 缺点：地下室防水防潮等做法提高工程造价，土方开挖及回填也会提高工程造价。
合院别墅产品概述
目标定位 产品演化
合院别墅案例分析
万科第五园 六合院 八合院
合院别墅环比分析
停车
土地开发与盈利
开发
产品+服务 Product+Service
盈利 Profit
客户 Client
满意
Satisfied
双赢 Win-win
土地开发与盈利
开发
？ 如何得到客户的满意来达到盈利与双赢的目的
半地下室停车示意
地下室防水挡墙
分户地下室停车方式示意
1.大半地下室的挡墙量与分户地下室的挡墙量的比值约为1：1.8 2.半地下室停车比分户地下室停车节省防水挡墙的造价 3.分户地下室的工程做法较难，先挖后填土方量大
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。 在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。
六合院
合院别墅案例
六合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的 首层起居室下设地下车库。每户均 设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然后 分别入户。
合院别墅的空间
消极空间
积极空间
合院别墅环比分析
合院别墅的停车解决方案
地面停车 沿合院外围道路进行路面停车。 优点：节省院落内部空间，降低工程造价。 缺点：影响外围环境，拉低别墅档次。
停车分析
独联路网密 度较小
合院别墅环比分析
停车分析
架空层停车 从别墅内部给出一个空间来做停车使用。 优点：工程造价较低。 缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面 积。
分户地下室停车 别墅往下挖一个空间做停车使用。 优点：对地上别墅的空间功能干扰度低，且建筑面积不计入容积率。 缺点：地下室防水防潮等做法提高工程造价，土方开挖及回填也会提高工程造价。
小别墅设计课件
实例一
一层平面图
实例二
一层平面图
（2）餐厅
就餐空间与厨房可分，可连，可合。
就餐空间可与生活起居室合一，占据起居室的一个角 落；也可设独立的餐厅。
可设两套就餐空间：一套为正式餐厅，靠近客厅，便 于宴客；一套为“早餐室”，与厨房连通，用于平常 的家庭用餐。
在起居室或餐厅附近可另设吧台，即可做为独立的冷 热饮空间，又成为室内环境的一个引人注目的景点。
厨房的工作台布置方式
（2）卫生 别墅中至少需设两个卫生间，分别供公共空间和私密
空间使用。卫生间应力求天然采光。 在多层别墅中，上下层的卫生间位置需要尽可能地上
下对应，为上下水及冷热水管道的合理布置创造条件。
实例一
一层平面图
二层平面图
实例二
一层平面图
二层平面图
（3）辅助用房 辅助用房可以布置在别墅的北面或条件比较差的位置 单车位车库的轴线尺寸，一般为开间3.3—3.6M，进深
的一个景点，有助于使用者形成更丰富的空间感受。 楼梯的位置应考虑楼层上下及出入的交通方便，同时
应少占朝向好的空间，保障主要房间有良好的朝向
5.室外空间 庭院，游泳池
住宅建筑与庭院及朝向的关系
争取良好的自然采光与通风，不仅利于节能，而且更利于 人的健康
如别墅的庭院较小，底层面积应紧凑，可采用建筑局部出 挑的方法，便于留出较多的室外空地
建筑宜偏于场地一隅，使室外空地相对集中，便于活动与 绿化。集中绿地应在庭院的南侧或东侧，利于植物的生长， 构成背风向阳的室外活动场地
（四）别墅的剖面设计
独院住宅的层高一般为2.9—3.3M。车库的净高一般 为2.2—2.4Ｍ，储藏室可为2—2.2M
客厅或起居室是日常活动的公共空间，是剖面设计的 重点部位。为使其空间层次丰富，可相应提高客厅的 层高，或强调与上层空间的联系与渗透
别墅设计方案介绍ppt课件
地下室方案二：酒窖
浪漫的法国人始终相信，酒被赋予 了生命，并通过纯净的“呼吸”与 外界交流。而酒窖正是这样一个贮 藏美酒的神秘场所。私人酒窖逐渐 成为展示财富和品位的低调却最有 说服力的存在。不仅源于上流社会 在饮酒和藏酒上精细考究不惜重金， 更是因为私人酒窖对于环境和设备 的要求几近苛刻。《福布斯》一再 宣称：未来显示生活品质的重要指 标不再是私家游泳池、私人健身房， 而是私人酒窖。
一层客厅：
1、空间最高化 别墅装修客厅是家居中最主要的公共活动空间，不管是否做人工吊顶，都 必须确保空间的高度，这个高度是指客厅应是家居中空间净高最大者（楼梯 间除外）。顶部拉伸了层高，能使得整个空间显得更空旷、大气。
一层客厅：
2、空间宽敞化 客厅的设计中，制造宽敞的感 觉非常重要，宽敞的感觉给人带来 轻松的心境和欢愉的心情。 令客厅宽敞的方法有很多，选 择简约的风格、尽量少放置家具、 使用浅色的主色调等都可以实现， 还有一个方法是使用大面积的落地 玻璃窗。之前提到了别墅客厅要实 现空间最高化，相应的窗的高度也 会比一般高很多，因此对窗帘会有 所要求，这点在设计时要注意。
二层客房：
看惯了粉雕玉琢的精致，看多 了浓艳秀丽的修饰，回归专属于自 己的空间，本色与体己舒适布置才 是最相宜的。整个卧室布置得非常 温馨，没有太多复杂的装饰，也没 有太多浮夸的色彩，只有简单和本 色，让人觉得非常舒适。
二层客房：
二层衣帽间：
步入式衣帽间从结构上分大致分为柜体式、结构式、挂墙式。柜体式衣 帽间形式最为传统，容纳衣物也最多，适合衣物数量很多的家庭；结构式衣 帽间款式更简洁时尚，取放衣物也比较方便，适合衣物数量适中、种类比较 少的两人世界；挂墙式衣帽间更加简单，但对五金件及相关功能件要求较高， 因此售价相对偏高。
别墅设计方案说明(PPT61页)
一楼平面布置图
别墅设计方案说明（PPT61页)培训课件培训 讲义培 训ppt教 程管理 课件教 程ppt
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二楼平面布置图
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小型建筑设计别墅最终课程课件(ppt)
的准确表达。
● 三维表现（模型、轴测图、动画、效果图）。
● 综合表达（图纸排版构图、PPT等）。
(4) 设计成果表达与评估
2.建筑设计的过程描述
2.2 建筑设计各阶段的任务
别墅方案设计 the architecture design of villa
建筑设计的过程
单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。
别墅方案设计 the architecture design of villa
戈埃尔将建筑师的工作分为“建构问题”和“解决问题”两个阶段，后者又可细分为“初步设计”和“细部设计”。
2.1 建筑设计的一般过程
2.建筑设计的过程描述
别墅方案设计 the architecture design of villa
别墅方案设计 the architecture design of villa
1、启蒙环节
2、充分锻炼创造力和想象力
别墅设计受到的制约条件少，易于发挥创造力和想象力，在空间形式和造型上有更多的创作余地，有利于我们训练思路的开阔、手法的丰富。
● 三维表现（模型、轴测图、动画、效果图）。
● 综合表达（图纸排版构图、PPT等）。
(4) 设计成果表达与评估
2.建筑设计的过程描述
2.2 建筑设计各阶段的任务
别墅方案设计 the architecture design of villa
建筑设计的过程
单击此处添加正文，文字是您思想的提炼，为了演示发布的良好效果，请言简意赅地阐述您的观点。您的内容已经简明扼要，字字珠玑，但信息却千丝万缕、错综复杂，需要用更多的文字来表述；但请您尽可能提炼思想的精髓，否则容易造成观者的阅读压力，适得其反。正如我们都希望改变世界，希望给别人带去光明，但更多时候我们只需要播下一颗种子，自然有微风吹拂，雨露滋养。恰如其分地表达观点，往往事半功倍。当您的内容到达这个限度时，或许已经不纯粹作用于演示，极大可能运用于阅读领域；无论是传播观点、知识分享还是汇报工作，内容的详尽固然重要，但请一定注意信息框架的清晰，这样才能使内容层次分明，页面简洁易读。如果您的内容确实非常重要又难以精简，也请使用分段处理，对内容进行简单的梳理和提炼，这样会使逻辑框架相对清晰。
别墅方案设计 the architecture design of villa
戈埃尔将建筑师的工作分为“建构问题”和“解决问题”两个阶段，后者又可细分为“初步设计”和“细部设计”。
2.1 建筑设计的一般过程
2.建筑设计的过程描述
别墅方案设计 the architecture design of villa
别墅方案设计 the architecture design of villa
1、启蒙环节
2、充分锻炼创造力和想象力
别墅设计受到的制约条件少，易于发挥创造力和想象力，在空间形式和造型上有更多的创作余地，有利于我们训练思路的开阔、手法的丰富。
别墅设计PPT[155页]
![别墅设计PPT[155页]](https://img.taocdn.com/s1/m/88d39cea767f5acfa0c7cd6f.png)
（3）基地形状
基地处于城市中心地区的密集社区中，在周围建 筑的包围之下，基地被周围建筑所界定，此时基地的 形状可能不太规则，而且特定的基地形状将限定别墅 平面的形态。
另外，若基地具有某种特殊的形状（如三角形、六 边形），在设计中也可以此出发，用该形状作为别墅 平面设计的母题，演绎出独具特色的建筑平面。
（１）日照
（2）风象
依据某月、季、年、数年某一方向来风次数占同期观测风 向发生次数的百分比，将各方位风频按比例绘制在方向坐标图 上，形成封闭的折线图型，即为风向（频率）玫瑰图。可在 《建筑设计资料集０１》中查找。
3） 水文地质
基地的水文情况包括河、湖、海、水库等各种地 表水体和地下水位的情况。场地设计应考虑到地表 水体的水位情况，河湖等的淹没范围，海水高低潮 位，河岸、海岸的变化情况等。
居宅以外,在风景优雅、幽静郊区或风景区建造， 供休养用的园林式游憩、居住场所及建筑物，称为 别墅。
巴西海边别墅
目前城市中所谓“别墅”的居住建筑及房地产市
场上的双拼别墅、联排别墅等低密度住宅不属于真 正意义上的别墅，而应被划入高档住宅范畴。
别墅特点：
1. 别墅用地一般在山上、水边、林中等，由于环境 特殊，而且建筑体量小巧，空间布局灵活，造型丰富。 要求建筑空间形态因地制宜，与自然环境整体融合，保 护自然生态环境。
设计一个优秀的别墅，需要在设计过程中要做到以下几 点： 1.处理好别墅与周围自然环境的关系 2.丰富的空间想象力 3.正确的学习方法 4.优秀的综合素质
别墅设计的发展趋势：生态性，文化性，智能化，地域性
1. 生态化 2. 文化性 3. 智能化 4. 地域化
2 别墅设计原理
在把任务书的抽象要求转变为具体的空间形态时， 别墅设计步骤如下：
《小别墅设计》课件
2 泳池设计
泳池设计能为小别墅提供消暑和娱乐的场所，增加家庭成员的活动空间。
3 户外露台
户外露台设计能为小别墅提供休闲和聚会的场所，室外活动更加方便和舒适。
小别墅的选址建议
风景环境
选址时要考虑周边的自然环境和景观，选择风景优美、宜居度高的地点。
便利设施
选址要考虑周边的便利设施和交通条件，方便日常生活和出行。
地中海风格小别墅融合了希 腊、意大利等地中海地区的 元素，展现出优雅和浪漫的 风情。
小别墅的户Leabharlann 设计开放式布局开放式布局能增强空间感， 提供流畅的室内活动空间 和更多的自然光线。
多层设计
多层设计能更好地分隔功 能区域，提高私密性和灵 活性。
主卧套房
设置独立的主卧套房能为 主人提供更为舒适和私密 的居住空间。
小别墅的装修风格
1
简约风
简约风装修以简单、清爽的设计为特点，注重舒适性和功能性。
2
奢华风
奢华风装修注重细节、质感和独特的设计元素，营造出高贵、富丽的氛围。
3
自然风
自然风装修运用自然材料和色彩，打造出贴近自然的、舒适的居住环境。
小别墅的户外设计
1 花园景观
花园景观设计能为小别墅提供美丽的户外空间，增加绿化和花卉的种植。
社区安全
选址时要考虑社区的安全状况和治安环境，确保居住的安全和安宁。
小别墅的适宜人群
1 小家庭
小别墅适合核心家庭，提供私密性和舒适空间。
2 退休人士
小别墅适合退休人士，提供宁静和安详的生活环境。
3 度假者
小别墅适合度假者，提供休闲和放松的度假胜地。
小别墅的风格
现代风格
现代风格小别墅注重简洁、 明亮的室内设计和现代化的 外观造型。
泳池设计能为小别墅提供消暑和娱乐的场所，增加家庭成员的活动空间。
3 户外露台
户外露台设计能为小别墅提供休闲和聚会的场所，室外活动更加方便和舒适。
小别墅的选址建议
风景环境
选址时要考虑周边的自然环境和景观，选择风景优美、宜居度高的地点。
便利设施
选址要考虑周边的便利设施和交通条件，方便日常生活和出行。
地中海风格小别墅融合了希 腊、意大利等地中海地区的 元素，展现出优雅和浪漫的 风情。
小别墅的户Leabharlann 设计开放式布局开放式布局能增强空间感， 提供流畅的室内活动空间 和更多的自然光线。
多层设计
多层设计能更好地分隔功 能区域，提高私密性和灵 活性。
主卧套房
设置独立的主卧套房能为 主人提供更为舒适和私密 的居住空间。
小别墅的装修风格
1
简约风
简约风装修以简单、清爽的设计为特点，注重舒适性和功能性。
2
奢华风
奢华风装修注重细节、质感和独特的设计元素，营造出高贵、富丽的氛围。
3
自然风
自然风装修运用自然材料和色彩，打造出贴近自然的、舒适的居住环境。
小别墅的户外设计
1 花园景观
花园景观设计能为小别墅提供美丽的户外空间，增加绿化和花卉的种植。
社区安全
选址时要考虑社区的安全状况和治安环境，确保居住的安全和安宁。
小别墅的适宜人群
1 小家庭
小别墅适合核心家庭，提供私密性和舒适空间。
2 退休人士
小别墅适合退休人士，提供宁静和安详的生活环境。
3 度假者
小别墅适合度假者，提供休闲和放松的度假胜地。
小别墅的风格
现代风格
现代风格小别墅注重简洁、 明亮的室内设计和现代化的 外观造型。
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• 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流， 通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。
13
别墅特质空间的处理
玄关和吹拔
▪ 小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公 寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普 通住宅的居住感受。
顺驰林溪a户型 入口玄关9平米 14
产品策略：
在保持较低的总价范围的 前提之下，产品全面在公 共空间处理和私人空间的 营造上发力
客户敏感点
独栋的产品形式 较低的总价范围
产品缺陷
较高的建筑密度 紧凑的生活空间
较高的建筑密度
可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来 解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。
紧凑的生活空间
别墅特质空间 的处理
• 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入 口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。
• 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅） 结合布置。 •充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间
功能空间布局 处理
•紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。
•下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本 项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭 院效果；
• 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 • 增加土方工程量 •日常使用成本略高，需要配备水泵
纳帕溪谷SA户型16m2 12
室内处理应该抓住凸现别墅特质的孔家，同时通过合理的功能布局减少面积较小 带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果
5
围合组团式排布
▪ 小独栋别墅应在能保证一定的私 家庭院面积下、尽可能减少对土
； 地面积占有
▪ 解决方案之一是采用组团式布局， 即4-6栋别墅通过围合的形式， 在节约基地面积的同时保证一定 的公共交流空间，减少由于较小 的院落带来的负面影响
▪ 案例：纳帕溪谷小户型布局
6
建筑单体
在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与 正南、正北约40度的夹角，比普通正南正北多出了11% 的采光角度 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点， 单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的 公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了 客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题 留出了窗子设置的空间 案例：龙湾别墅
22号地研究模型
2009.10.30
1
[关键字]： 别墅
[简介]： 该理论界定了小独栋别墅产品以及通过研究市场上小独栋别墅的 处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，从而营造出别墅感的若 干方法。
2
小独栋别墅界定
产品界定 产生背景 技术指标
所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联 排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置 业客户群体的独栋别墅产品
7
联院处理
▪ 联院别墅可以在提高容 积率的前提下，保证庭 院的面积；并且通过山 墙的运用，保证了庭院 的私密性
▪ 在短面宽/大进深的基 地条件下，通过U型或 者L型的建筑单体设计， 巧妙地把庭院在空间划 分为三层：前院、内院 和后院，产生了步移景 换的效果，并保证了每 个房间都可以拥有院景 的效果
小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物 业市场产品细分的结果——即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的 独栋别墅的一种产品类型
地上面积区间：200-320平米之间 地下面积： < 100平米 容积率：0.35-0.4 左右间距：3-5米 庭院面积：300-500平米
3
小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛 盾，需要通过一些技术性的手段解决
客厅挑空
▪ 小独栋别 墅客厅面 积有限， 客厅局部 挑空后能 明显提高 客厅的开 敞度，
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下沉式庭院
室外空间
▪ 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； ▪ 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成
为小别墅必备点。
• 增加地下室自然采光面 •平添院落的层次感 •半室内空间感，用途广
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下沉式庭院
室外空间
水印长滩2N户型
多处集中绿地的开放性对于 实现均衡物业价值有良好的效 果
典型案例：温哥华森林
9
小独栋别墅由于面积较小带来的别墅感不足问题可以通过室外 空间、室内空间、内外关系处理以及建筑细节等手段来缓解
室外空间
下沉庭院
紧凑的生活空 间
室内空间
客厅、餐厅、地下室、主卧室区
内外空间 关系
建筑细节
大面积观景窗、露台等
灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和 材料
前院 内院
பைடு நூலகம்后院
▪ 三重庭院的效果也缓解 了整体庭院面积过小带 来的视觉压抑和紧凑之 感
典型案例：香江别墅
8
公共绿地
集中公共绿地可以散落分布 在小区内，以解决小独栋别墅 庭院空间小而产生的活动空间 不足，同时为邻里之间的交流 提供了良好的场所
零散分布的集中绿地可以缓 解较高的建筑密度带来的视觉 压抑和疲劳感
别墅特质空间的处理
大面积会客厅
▪ 客厅是待客会客的主要空间。 ▪ 别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰 ▪ 在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平
米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右
15
别墅特质空间的处理
可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面 积带来的别墅感缺陷问题。
4
较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以 通过一些手段来缓解和规避
围合组团
在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）
建筑单体
较高的建筑密度
联院处理
短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布 摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）
山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空 间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）
公共绿地
大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够 为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例： 龙湾别墅、温哥华森林）
13
别墅特质空间的处理
玄关和吹拔
▪ 小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公 寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普 通住宅的居住感受。
顺驰林溪a户型 入口玄关9平米 14
产品策略：
在保持较低的总价范围的 前提之下，产品全面在公 共空间处理和私人空间的 营造上发力
客户敏感点
独栋的产品形式 较低的总价范围
产品缺陷
较高的建筑密度 紧凑的生活空间
较高的建筑密度
可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来 解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。
紧凑的生活空间
别墅特质空间 的处理
• 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入 口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。
• 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅） 结合布置。 •充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间
功能空间布局 处理
•紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。
•下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本 项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭 院效果；
• 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 • 增加土方工程量 •日常使用成本略高，需要配备水泵
纳帕溪谷SA户型16m2 12
室内处理应该抓住凸现别墅特质的孔家，同时通过合理的功能布局减少面积较小 带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果
5
围合组团式排布
▪ 小独栋别墅应在能保证一定的私 家庭院面积下、尽可能减少对土
； 地面积占有
▪ 解决方案之一是采用组团式布局， 即4-6栋别墅通过围合的形式， 在节约基地面积的同时保证一定 的公共交流空间，减少由于较小 的院落带来的负面影响
▪ 案例：纳帕溪谷小户型布局
6
建筑单体
在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与 正南、正北约40度的夹角，比普通正南正北多出了11% 的采光角度 项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点， 单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的 公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了 客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题 留出了窗子设置的空间 案例：龙湾别墅
22号地研究模型
2009.10.30
1
[关键字]： 别墅
[简介]： 该理论界定了小独栋别墅产品以及通过研究市场上小独栋别墅的 处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，从而营造出别墅感的若 干方法。
2
小独栋别墅界定
产品界定 产生背景 技术指标
所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联 排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置 业客户群体的独栋别墅产品
7
联院处理
▪ 联院别墅可以在提高容 积率的前提下，保证庭 院的面积；并且通过山 墙的运用，保证了庭院 的私密性
▪ 在短面宽/大进深的基 地条件下，通过U型或 者L型的建筑单体设计， 巧妙地把庭院在空间划 分为三层：前院、内院 和后院，产生了步移景 换的效果，并保证了每 个房间都可以拥有院景 的效果
小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物 业市场产品细分的结果——即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的 独栋别墅的一种产品类型
地上面积区间：200-320平米之间 地下面积： < 100平米 容积率：0.35-0.4 左右间距：3-5米 庭院面积：300-500平米
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小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛 盾，需要通过一些技术性的手段解决
客厅挑空
▪ 小独栋别 墅客厅面 积有限， 客厅局部 挑空后能 明显提高 客厅的开 敞度，
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下沉式庭院
室外空间
▪ 下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此； ▪ 下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成
为小别墅必备点。
• 增加地下室自然采光面 •平添院落的层次感 •半室内空间感，用途广
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下沉式庭院
室外空间
水印长滩2N户型
多处集中绿地的开放性对于 实现均衡物业价值有良好的效 果
典型案例：温哥华森林
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小独栋别墅由于面积较小带来的别墅感不足问题可以通过室外 空间、室内空间、内外关系处理以及建筑细节等手段来缓解
室外空间
下沉庭院
紧凑的生活空 间
室内空间
客厅、餐厅、地下室、主卧室区
内外空间 关系
建筑细节
大面积观景窗、露台等
灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和 材料
前院 内院
பைடு நூலகம்后院
▪ 三重庭院的效果也缓解 了整体庭院面积过小带 来的视觉压抑和紧凑之 感
典型案例：香江别墅
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公共绿地
集中公共绿地可以散落分布 在小区内，以解决小独栋别墅 庭院空间小而产生的活动空间 不足，同时为邻里之间的交流 提供了良好的场所
零散分布的集中绿地可以缓 解较高的建筑密度带来的视觉 压抑和疲劳感
别墅特质空间的处理
大面积会客厅
▪ 客厅是待客会客的主要空间。 ▪ 别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰 ▪ 在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平
米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右
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别墅特质空间的处理
可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面 积带来的别墅感缺陷问题。
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较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以 通过一些手段来缓解和规避
围合组团
在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交 流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）
建筑单体
较高的建筑密度
联院处理
短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布 摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）
山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空 间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）
公共绿地
大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够 为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例： 龙湾别墅、温哥华森林）