房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。
本文从房地产市场发展及政府的调控政策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价成本构成可以促进房地产市场健康发展。
关键词：房地产市场房价保障性住房一、引言从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。
房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。
房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。
房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。
从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。
二、我国房地产市场现状近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋势，2004年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入的上涨幅度，达到了17.8%，近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。
（一）我国房地产市场的价格走势统计数据显示，从1992年到2009年的17年里，全国商品房价格平均售价上涨了15.27倍。
在2004年，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。
此后房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达到每平方米数万元的天价。
在房地产投资过热的推动下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市居民住房造成了明显的影响。
由图中可以看出来，从2004年开始，北京、天津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于100，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升态势。
如果考虑到各地房价的价差，这些城市的部分高价销售的房地产价格增长幅度会远远高于上述涨幅。
在各地商品房均价上升的同时，各大城市的商品房销售最高价也是屡创新高，一次次打破人们的预期。
一些城市的江景住宅等高档住宅区的价格动辄达到数万之多，这也对房价的上涨起到了示范作用。
2009年以来，由于国家出台鼓励房地产市场调控政策，全国房地产价格平均上涨813元，达到了前所未有的水平。
为了进一步遏制房价过快上涨，2010年4月20日，国家出台“新国十条”，对遏制地方房价过快上涨、稳定地方房地产市场发展收到了明显的效果。
（二）我国房地产政策回顾1997年亚洲金融危机以后，国家为了扩大内需开始推行住房制度改革。
并于1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，开始推进住房商品化、社会化。
同时在1998年下半年停止了住房实物分配。
随着住房制度的改革，房价持续走高，为了抑制房地产过热并规避金融风险，2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，从首付款比例和优惠住房利率方面，开始限制购买高档商品房、别墅，或第二套以上商品房。
然而，“非典”以后，在“促经济增长为‘第一要务’”以及房地产商联合反对下，国家转而开始鼓励房地产发展，并在2003年8月发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，鼓励“多数家庭购买或承租普通商品住房”，并“采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”。
这个文件的出台将大多数家庭的住房推向了市场。
到此，国家已经错过了房地产调控的最佳时机，房价上涨日益成为突出的问题。
针对房地产价格上涨，2004年，国家提高拿地门槛，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率；2005年，国家进一步加大了房地产价格的平抑力度，并督促地方政府负起房地产价格上涨的主要责任；2006年，国务院从住房供给结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房等六个方面提出措施，促进房地产业健康发展，并在5月29日，国务院办公厅出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，进一步细化了上述六个方面的措施，7月11日出台政策，限制外资炒房；2007年，国家主要从落实从紧的货币政策的目的出发，开征土地增值税、住房调控由“主调市场”转向“主调保障”、限制房地产投机、抑制房地产盲目扩张等四个方面对房地产进行调控；2008年，国务院针对土地闲置问题出台了严厉的措施，并在落实已有的房地产调控政策的同时，继续实行从紧的货币政策，加强银行体系流动性管理；然而，2008年底的金融危机迫使国家出台了一系列房地产的救市措施，各种优惠和刺激政策纷纷出台；2009年初，四大国有银行继续实施优惠的利率政策，为楼市回暖积蓄了政策基础，进入下半年，我国楼市出现了过热现象，楼市投机明显抬头，“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，打击投机，限制投资；2010年上半年以来，国家出台了更加严厉的房地产调控措施，例如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，从住房需求、财税政策、供给和保障、市场监管等多个方面出台了严厉的措施，对房地产市场造成了不小的压力。
（三）房地产政策的影响评述自商品房改革以来，房地产政策层出不穷。
特别是近期，为了调整房地产的供应结构、促进房地产业的健康发展，国家相关部门相继出台了一系列调控措施。
政府主要从三个方面加强对房地产的调控和管理。
1.土地管理方面。
例如，加强农用地的管理，规范土地收支管理和提高土地使用的相关税费，加强土地交易的结构供应管理，加强闲置土地的征收、提高闲置土地的相关成本等。
2.规划管理方面。
例如，加强中低价、中小套型房地产的开发建设要求，加强对住宅建筑密度和住宅面积密度两项指标的要求等。
3.金融投资管理方面。
例如，提高房地产的开发信贷条件，禁止贷款性信托资金投资房地产开发，外商投资性房地产必须取得国有土地使用权等。
虽然国家从多个方面出台政策调控房地产市场，然而面对不太稳定的政策导向，房地产商多采取观望的态度，购房者也开始放慢购房的步伐。
房地产价格虽然没有像以前一样快速上涨，但是也没有明显下跌，房地产政策的效果到底如何，很难一下子显现出来。
对购买房屋唯一有替代性的就是房屋租赁，在房价没有明显下降的情况下，房地产政策对房屋租赁价格会产生什么样的影响，也是一个难以预测的问题。
不管怎么样，近来很多城市的房屋租赁价格出现了明显的上涨态势。
三、房价偏高的原因分析理论上，房地产作为一种商品，价格由供给和需求来决定。
但是房地产在开发建设和销售过程中，涉及到各种因素，价格同时也受到众多确定因素和不确定因素的影响。
而且，房地产既是投资品也是消费品，刚性的消费需求和非刚性的投资投机需求交织在一起，共同构成了房地产的需求力量，对房地产投资动机的不同也对房地产价格造成不同的影响。
（一）房地产成本上涨导致房价上升一般来说，房地产的成本包括土地成本、前期成本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发间接成本，以及房地产开发商的利润。
土地成本主要包括土地出让金、补偿金、土地税费等；前期成本主要包括测量费、设计费、报建报批费、三通一平费、临时设施费等；建安成本主要包括室内建安装修工程和设备安装工程；市政环境成本主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程、排水排污工程、智能化工程；公共配套成本主要包括会所、小学、中学、幼儿园、医院、高尔夫球场等此类配套设施建造费用；开发间接成本主要为监理费、质监费、桩基检测费、防雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费。
土地成本在房价中占了越来越大的比例，地价上涨成了房地产价格上涨的重要推力。
近年来，建筑所需各种原材料价格上涨，以及人员工资上涨也是房价上涨的原因之一。
（二）需求大于供给导致房地产价格上涨我国的房地产价格完全由市场决定，房价上涨的直接原因就是房地产的有效供给不能满足人们对房地产的需求。
目前，影响我国房地产市场需求的主要因素有：1.城市化进程加快推动了房地产市场的需求。
城市化进程加快带来了居民住房的刚性需求和居住条件改善性需求，以及城市拆迁改造带来的被动需求促进了房地产业的发展。
2.居民收入提高增加了有效需求。
随着我国居民可支配收入的增加，越来越多的人们能够买得起房。
居民对房地产的有效需求明显增加。
3.对房价的上涨预期增加了投资投机性需求。
房地产价格的不断上涨增加了人们对房价上涨的心理预期。
因为人们预期到房价上涨，一方面增加了需求量，另一方面房地产持有人将会惜售，房地产供应量反倒减少，从而加剧了供需矛盾。
4.房地产金融的发展直接拉动了住房需求。
近年来，国家出台了鼓励房地产发展的政策，银行也扩大了住房消费信贷，这些都增加了居民的住房购买能力，直接拉动了住房需求。
（三）房地产供给结构不合理导致房地产价格上涨我国的房地产市场，一方面是商品房供不应求，价格不断上涨的局面，另一方面很多房屋售出以后长期空置。
出现这种矛盾的根本原因是，房地产供给结构不合理，保障性住房供给严重不足，中低收入者和“夹心层”群体购房困难；中小户型商品房供给不足，降低了商品房的供给能力，增加了居民的购房难度。
收入分配不均也是另一个深层次根本原因，高收入群体、特权阶层可以购买多套房产，他们为了方便适时出售而长期空置，既推高了房价，增加了房地产泡沫，也浪费了大量资源。
四、房价过快上涨的不利影响房价过高、上涨过快不仅给居民正常住房带来了很大困难，而且对国家经济社会也有深刻的影响。
房地产泡沫将给其赖以发展的行业带来风险，房价偏高使得居民收入差距越来越大，巨大的购房支出透支了居民的消费能力，降低了居民的生活水平。
（一）产生经济泡沫房地产价格上涨时，银行和开发商都会预期房地产价格继续上涨，从而增加了信贷和投资开发。
房地产价格上涨同时会导致投资需求的增加，短期内投资需求的增加又会拉动房价的更快上涨。
另外，房地产市场与建筑、冶金、建材、运输、金融都有极大地关联度，关联行业的发展全部依赖房地产市场的快速发展，即房价的上涨。
一旦房价上涨到了居民无法承受的地步，社会经济便将面临巨大的风险。
（二）扩大收入差距房价过高的另一个不利影响就是扩大贫富差距，不利于社会稳定。
由于房地产的投资品属性，房价上涨对不同人群的财富存量会产生不同的影响。
对于无房的人群而言，房价上涨会增加其租房支出和购买自住房的难度；对于自住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费，对于有房且用来投资的人群而言，房价上涨不仅能获得出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款。
所以，高房价的房地产市场可以形象的看作扩大贫富差距的“吸金器”，导致收入差距进一步扩大，十分不利于社会的和谐稳定。
